叶道义与汪国华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：叶道义，男，1981年1月23日生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：钟高德，上海达真律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：汪国华，男，1962年9月14日生，汉族，住安徽省芜湖市。
　　委托诉讼代理人：张祥根。
　　原告(反诉被告)叶道义与被告(反诉原告)汪国华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)叶道义的委托诉讼代理人钟高德，被告(反诉原告)汪国华及其委托诉讼代理人汪国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)叶道义向本院提出诉讼请求：1、解除叶道义与汪国华就上海市宝山区罗泾镇蕰杨路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋租赁合同；2、汪国华返还叶道义租赁保证金人民币65,700元(以下币种均为人民币)；3、汪国华赔偿叶道义违约金65,700元。事实和理由：2016年12月31日，叶道义与汪国华签订房屋租赁合同，约定叶道义承租系争房屋，建筑面积约3,600平方米，汪国华于2017年2月1日交付房屋，租赁期限为2017年3月1日至2022年2月28日，年租金为788,400元。合同签订后，叶道义按约支付保证金65,700元。但汪国华未按约交付房屋，还将房屋另行出租给他人，存在违约，故叶道义提出上述诉讼请求。
　　汪国华反诉并辩称，同意解除双方租赁合同。但不同意其他诉讼请求。汪国华已经按约交付了房屋，但叶道义未按约支付租金，经多次催告后仍未支付房租，故汪国华于2017年11月引进了另一家企业，但因为房屋是违章建筑，该企业经营了半年之后，也退场了。叶道义尚欠租金未付，故汪国华提出如下反诉请求：要求叶道义支付房屋占用费525,600元(从2017年3月1日至2017年10月31日止，按每月65,700元计算)。
　　叶道义针对反诉辩称，汪国华未按约交付房屋，故其主张房屋使用费没有事实依据，不同意其反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：2016年12月31日，汪国华(出租方、甲方)与叶道义(承租方、乙方)签订工业厂房租赁合同，约定，甲方出租给乙方的厂房坐落于宝山区罗泾镇蕰杨路XXX号的厂房，建筑面积约3,600平方米；甲方于2017年2月1日前向乙方交付双方约定的厂房和空地，租期5年，每年租金788,400元；租赁协议签订时，乙方应向甲方支付65,700元作为租赁保证金，租赁关系终止时甲方收取的租赁保证金应全额归还乙方；甲乙双方任何一方提前单方面解除合同，都要付对方的违约金，违约金金额为本合同年租金的双倍，若给对方造成损失另外计算。合同签订后，叶道义向汪国华支付保证金65,700元。
　　审理中，汪国华向本院提供以下证据：1、2018年8月6日上海市宝山区规划和土地管理书出具的消除违法用地通知书，载明洋桥村(BS-LJ-028)面积未办理建设用地相关手续，属违法用地，要求于2018年8月底前完成拆除整治；2、2018年9月7日宝山区罗泾镇人民政府向汪国华发出的生态环境综合整治告知书，载明蕴川北路口、蕴杨路区域内存在违法搭建，要求于2018年9月25日前完成整改；3、2011年10月28日租赁合同，证明系争房屋系从上海凯狄商贸有限公司处租赁而来，而该公司系向上海市宝山区罗泾镇洋桥村租赁土地后建造的房屋。系争房屋无产权证，建造时亦未通过相关行政部门的审批，该房屋于2018年9月25日被拆除。叶道义对证据1、2真实性无异议，对证据3有异议，不能证明汪国华与系争房屋的关系。
　　关于租赁合同签订后的履行情况。叶道义陈述，因租赁合同签订时系争房屋内有较多垃圾，故双方约定于2017年2月1日前交房，但直到2017年2月底仍未清理完毕。2017年3月，叶道义发现汪国华已将房屋另行出租。汪国华陈述，系争房屋没有钥匙，合同签订后就告知叶道义可使用房屋了。因房屋内原有他人经营，有较多垃圾，在2017年春节期间，汪国华已将垃圾处理完毕。2017年3月，汪国华向叶道义催讨租金，而叶道义表示因房屋未转租成功，无力支付租金，汪国华多次催讨无果，后于2017年11月将房屋另行出租。
　　本院认为，系争房屋无房屋产权证，建造时亦未取得相关行政审批手续，且已被拆除，故叶道义与汪国华就系争房屋签订的租赁合同应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。叶道义要求汪国华退还保证金，本院予以准许。因双方合同无效，故叶道义要求汪国华承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。因叶道义否认汪国华已交付房屋，汪国华亦无证据证明其已向叶道义交付房屋，故汪国华要求叶道义支付占用费的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)叶道义与被告(反诉原告)汪国华于2016年12月31日签订的上海市工业厂房租赁合同无效；
　　二、被告(反诉原告)汪国华于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)叶道义返还租赁保证金65,700元；
　　三、驳回原告(反诉被告)叶道义的其他诉讼请求；
　　四、驳回被告(反诉原告)汪国华的所有反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取1,464元，由原告(反诉被告)叶道义负担743元，被告(反诉原告)汪国华负担721元；反诉案件受理费减半收取4,528元，由被告(反诉原告)汪国华负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘  姗

书记员：袁凯凯