叶阳、施泽淞等与上海苏河汇众创空间管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：叶阳，男，1973年8月7日出生，户籍地上海市杨浦区。
　　原告：施泽淞，男，1972年2月14日出生，户籍地上海市静安区。
　　原告：余志峰，男，1976年4月9日出生，户籍地上海市浦东新区。
　　以上三原告共同委托诉讼代理人：卢骏，上海申浩律师事务所律师。
　　被告：上海苏河汇众创空间管理有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：罗钥，执行董事。
　　委托诉讼代理人：沈力，上海市润和律师事务所律师。
　　原告叶阳、施泽淞、余志峰与被告上海苏河汇众创空间管理有限公司(下称上海苏河汇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案。2019年11月14日,本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告叶阳、施泽淞、余志峰之委托诉讼代理人卢骏，被告上海苏河汇公司之委托诉讼代理人沈力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告叶阳、施泽淞、余志峰向本院提出诉讼请求：1、确认三原告与被告于2018年3月27日就上海市杨浦区国定东路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及于2018年10月26日就上述房屋签订的《上海市房屋租赁合同之补充协议》于2019年5月1日解除；2、被告向三原告支付房屋恢复费用100,000元，由原告叶阳代收；3、被告向原告叶阳支付2019年3月1日-2019年5月1日期间拖欠的租金86,695.6元、向原告施泽淞支付2019年3月1日-2019年5月1日期间拖欠的租金97，684.2元、向原告余志峰支付2019年3月1日-2019年5月1日期间拖欠的租金92,713.2元；4、被告向原告叶阳支付2019年5月2日-2019年7月24日期间房屋占有使用费121,373.84元、向原告施泽淞支付2019年5月2日-2019年7月24日期间房屋占有使用费136,757.88元、向原告余志峰支付2019年5月2日-2019年7月24日期间房屋占有使用费129,798.48元；5、被告支付原告叶阳因擅自退租产生的违约金2,774,259.2元、向原告施泽淞支付因擅自退租产生的违约金3,125,894.4元、向原告余志峰支付因擅自退租产生的违约金2,966,822.4元(被告已经支付给原告叶阳的租赁保证金86,695.6元、支付给原告施泽淞的租赁保证金97,684.2元、支付给原告余志峰的租赁保证金92,713.2元可以在违约金中抵扣)；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：三原告与被告签订的租赁合同合法有效。但合同履行过程中，被告未与三原告达成解除合同的一致意见的前提下，于2019年4月30日搬离物品，于2019年5月1日退场。原告认为2019年5月1日被告中途退租，该日为合同解除日。被告自2019年3月1日起拖欠租金，2019年7月24日证据交换过程中明确表示放弃系争房屋内的物品，故上述期间的租金及占有使用费被告应当支付。合同第10-6条明确约定了违约责任的承担，被告应当按照该约定承担违约责任，并同意按照该约定被告已支付的租金保证金在被告应承担的违约责任中抵扣。另三原告实际可主张65个月的租金作为违约金，为方便计算，现主张64个月的租金作为违约金。
　　被告上海苏河汇公司辩称，对双方之间的房屋租赁合同于2019年5月1日解除无异议。但合同解除的违约责任在于原告，是因系争房屋的空调、线路问题导致被告无法正常使用房屋而退租。原告对系争房屋空调存在问题是明知的，房屋出租给被告前其在每个房间几乎都加装了空调，签订租赁合同时原告的说法是为了更好的使用效果，然加装的空调开启后电费猛增。被告是一家孵化企业，原告明知被告将房屋转租给多家公司，但原告的房屋内电线老化，且只有2.5平方毫米，200平方米的办公区域同时只能供两台电脑正常使用，多了就跳闸，原告又提供不出电线图纸供被告改造，上述两个问题导致租户与被告解约，故本合同的解除责任在原告。被告同意支付2019年3月1日至2019年5月1日之间的租金，但应用被告已支付给三原告的租赁保证金予以抵扣，抵扣后被告不需另外支付租金。如法院最终判决被告方支付违约金，也认为违约金过高，希望法院依法调整。　　
　　经审理查明：原告叶阳系上海市杨浦区国定东路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室的房屋产权人；原告余志峰系上海市杨浦区国定东路XXX号602、603、606的房屋产权人；原告施泽淞系上海市杨浦区国定东路XXX号605、607、608室的房屋产权人。
　　2018年3月27日，原告叶阳、施泽淞、余志峰(甲方)与被告上海苏河汇公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，一、1-1、甲方出租给乙方的房屋坐落于本市杨浦区国定东路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室。1-3、该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求；现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲乙双方分别在本合同附件(二)、(三)中加以列明。甲乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。二、2-1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用。三、3-1、甲、乙双方约定，甲方于2018年4月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2018年7月1日起至2024年6月30日止。【预租】具体租赁期由甲、乙双方按本合同约定在签订商品房使用交接书时约定。四、4-1、甲乙双方约定，该房屋每日每平方米家住面积租金为3.1元。月租金总计为138,546.5元。【预租】月租金由甲、乙双方在预租商品房使用交接书中按实测建筑面积计算确定。该房屋租金两年内不变。自第三年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。4-2、乙方应于每月支付日提前5个工作日向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按当年日租金的10%支付违约金。五、5-1、甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，其中施泽淞97,684.2元，叶阳86,695.6元，余志峰92,713.2元。租赁期满，乙方迁空、清空、交付还原房屋结构房产及设施，并结清所应付费用后，经甲方确认后在7个工作日内将押金无息退还给乙方。六、6-3、租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常可使用和安全的状态。七、7-1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后7个工作日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按6.2元每平方米每天向甲方支付房屋占有使用费。7-2、租赁到期后，乙方需将房屋还原至开发商交付使用时的最初原始状态确保交付时的中央空调以及各房间内强电正常使用。九、9-2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付房屋，经乙方催告后15日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；(三)乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(五)乙方逾期不支付租金连续超过1个月或累计30天的。十、10-4、租赁期间，非因本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数租金的一倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。10-6、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付，并由违约方承担合理的维权成本(包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、调查费等)。
　　双方签订《补充协议》约定，一、若乙方在租赁期内提前退租，视为乙方放弃不可移动设备及装修并放弃全部押金并支付本租赁合同10-6条所约定的违约金。甲方可将乙方因提前退租所放弃的所有押金作为违约金收取，押金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿，包括但不限于乙方需支付给甲方房屋结构还原费用，按甲方实际发生费用结算，且乙方不得提出租赁期间进行的装修补偿。若甲方在租赁期内提前解约，除返还全部押金外，另外赔偿乙方等同于全部押金的费用作为赔偿金并支付本租赁合同10-4所约定违约金。除此之外需按年限折旧赔偿设计及装修费用，但乙方有义务提供正规发票、付款凭证及相关合同作为装修设计损失的合理依据。三、租期内费用调整。双方同意从第三年起每年递增4%,即2018年4月1日至2020年3月31日，3.1元每平方米每天，月租金为施泽淞48,842.1元，叶阳43,347.8元，余志峰46,356.6元。如有其它物业费用支出包括物业公共维修基金、大楼改造、平摊费用等，均由甲方负责。六、乙方在本合同所规定的租赁期满退租或提前退租，进行产证原结构还原并保证原中央空调机强电的正常使用。由乙方负责清场费用或甲方代为清场，相关费用由乙方另行支付。双方在交房及退房时清点设备并签署交接清单，抄水表、电字数，确认是否有公共事业费的拖欠，如有应及时支付完毕。
　　2018年10月26日，三原告与被告签订《上海市房屋租赁合同之补充协议》约定，三、协议内容补充条款为：3.1甲方同意增加空调出风机的方式改善房屋空调制冷不足问题，涉及费用由甲方承担。房屋原附属配套设施(包括房屋主体结构维护、墙体裂缝维修、房屋漏水、电梯维护)日常维修与保养费用由甲方承担，所涉及的电费由乙方承担。此次空调整改后，空调(包括原物业中央空调系统及甲方后加装空调系统)所产生费用(包括但不限于维修，增加风机或出风口，还原等所有费用)由乙方自行承担，甲方不再负责。3.2甲方承诺为现有的加装空调添设智能电表，添设智能电表涉及费用由甲方承担。3.3甲方承诺承担G03墙体漏水的修补以及为保障开关常开而加装管控盒子。3.4本房屋出租给乙方的价格为甲方净得价，不包含因出租而产生的其他所有费用，因乙方需要而开具发票产生的相关税费(包括但不限于增值税、房产税、个人所得税、营业税等所有相关税费)全部由乙方承担。3.5其他本次关于空调的相关费用附报价明细单，所列费用双方签字认可后生效。所需费用由乙方应支付给甲方的2018年10月份的房租款中一次性扣除。附表中列明项目名称及各项的费用，尾部写明“双方协商最终价格为70,000(柒万元整)，此次维修费用按比例分摊至三位房东并从2018年10月份应支付的房租中扣除”。
　　2018年12月20日，被告向原告发送邮件附的《情况说明》显示称，因房屋标的及物业管理存在严重缺陷，且不能解决持续恶化，造成被告损失惨重，具体原因：最初空调不能正常使用，维修后目前大部分空调热量不足，导致前期长期空置以及入驻客户退租。一开始夏天的时候冷空调不冷，后经修理，但效果不理想，空调出风口有26度但房间内温度很低，因为管道被改，风量受限，客户接连感冒。2、业主原始图纸缺失，电路空调机上下水图纸从未提供，造成多次房屋漏水，电容不足跳闸等情况，但没原始图纸，检修无法进行。3、物业服务不作为。综上问题，造成被告严重经济损失，被告遂提出以下几种解决方案：1、目前场地内客户移交给原告方，月收入95,552元全部转给原告。余下场地原告自行招商，现有客户正在使用的家具可赠送给原告，客户押金换成被告方押金。2、目前场地内客户移交给原告方，月收入95,552元左右，客户合同期内被告方和原告方各拿一半。余下场地被告可协助原告招商，产生的招商佣金由原告承担，新客户租金被告不参与分成，现有客户正在使用的家具可赠送给原告，客户押金置换成被告方押金。
　　2018年12月28日，被告向原告发送邮件附的《公司函》显示，由于房屋存在严重缺陷，不能正常使用。导致被告公司与原告方于2018年10月26日签订《上海市房屋租赁合同之补充协议》，现部分房间间断性断电，断电频率部分房间达到3次1天，上述问题被告已与原告沟通，原告方不予理会，给被告入驻企业造成损失，严重影响被告的正常经营和使用。现被告通知原告收到本函后24小时给予被告维修，逾期不维修的，请给予被告电路图纸由被告寻找第三方代为维修，维修费将于后期房屋租金中扣除。
　　2019年1月14日，被告向原告发送邮件附的《建议方案》显示，针对房屋涉及的系列问题，2019年1月8日，被告方代表张凤江与原告方代表许虹于国定东路XXX号6楼会议室进行友好协商。应原告方代表提议被告方先行拟准一个友好框架以利商议。1、对房屋现有租客，被告协助转交于原告，届时签署相关三方协议，预交押金及房租按照双方协定基准日结算给原告。2、房屋涉及恢复原状事宜，被告承诺后期需要恢复原状时，积极配合将房屋恢复原状……
　　2019年1月16日，被告向原告发送邮件附的《公司函》显示，自房屋租赁交付以来，始终因其存在诸多缺陷，致使被告不能正常使用租赁房屋。在被告多次沟通下，双方于2018年10月26日签订了补充协议，然原告始终未按照补充协议约定履行义务，直至今日相应部分也未达到正常使用的标准。更严重的是，由于租赁房屋存在的电路缺陷问题，已使得租赁房屋存在重大安全隐患，请原告充分重视并予以修复。但原告置之不理。现被告郑重函告：1、由于原告未能履行合同约定的修复义务，迫使被告不得不自行修复租赁房屋存在的电路缺陷，暂定工期两个月，自原告提供原有装修电路图、设计图和施工图之日起计算。2、在租赁房屋的相应安全隐患消除，且被告可以正常使用租赁房屋之前，被告不再承担租金及物业费……
　　2019年3月14日，被告向原告发送邮件附的《有关深化解决方案公司函》显示，针对房屋涉及的问题，双方历经6个月进行多次商议，最终没有完全达成共识，问题迟迟不能解决。协商半年来的租金被告原价支付，以表诚意，原告次次拖延，协商进展甚慢。为了损失不再增大，希望双方充分协商，彻底解决。原告在收函后2019年3月20日无任何回复且协商无果，被告将采取下列决策执行。1、原告于2019年3月20日前未答复被告是否接纳房屋已有租客的，被告开始清退租客。2、被告原有押金冲抵2019年3、4月份房租，即日起不再需要支付任何租金。3、将参照双方协商初步成果，清退租客完毕后于2019年4月30日前将房屋归还原告。
　　2019年3月24日，原告方代表许虹与被告方代表张凤江微信聊天显示，许虹：“韩总说上次我跟章总交流的结果，您会联系我，后续是什么情况”，张凤江：“我们把房子还给你们，客户清退”。许虹：“可以啊，只要第一步复原原始交房状态，另外违约金谈妥，您把您目前的方案告知我”。张凤江：“你的条件是？”。许虹：“上次条件我都说了”。张凤江：“我们已经给你们发过方案了，距离太远”。许虹：“双方尽量谈成，再拉拉吧，我这里基本底线8个月，张总我们聊了好多次了，我们也算是朋友，也不喜欢绕”。张凤江：“是的”。许虹：“您再考虑一下回复我”。张凤江：“8个月肯定不行”。
　　2019年4月11日，许虹：“你先把你们处理的时间表整理一下，我要商量一下答复，什么时候复原？什么时候交接？什么时候谈赔偿？我要一个时间表”。张凤江：“晚点回复你”。许虹：“好，时间表给我，我安排放行”。
　　2019年5月6日，许虹：“张总好，明天我们见面，您内部商量好，谈的时候告诉我们以下两个价格，一是复原后给我们再赔偿多少违约金，二是马上把房子还给我们自己复原，愿意付多少违约金，麻烦您跟韩总商量好，答复”。张凤江：“好的，有数”。许虹：“明天的时间”。张凤江：“下午两点，选个地铁方便的”。
　　2019年5月7日下午14：30左右，张凤江：“我在咖啡吧等你”。许虹：“好，麻烦了”。下午16：30左右，许虹：“张总好，目前苏河汇最终条件是两个月押金赔偿，或者复原，复原预计30到40万还不确定。我们条件六个月计算标准以及复原金额预计，您汇报一下答复，先发一个交房的函，具体后续再说。您看还有什么补充么”。张凤江：“具体复原费用需要施工核价，其他没问题，随后给复一个交房函”。
　　2019年5月8日下午15：57左右，张凤江发送的收房确认书显示“致杨浦区国定东路XXX号绿地能源大厦六楼业主施泽淞、叶阳、余志峰：我司已按照之前的约定于2019年4月30日完成租客清退，从2019年5月1日起该房屋正式交还于贵处，余下租赁解除相关事宜，双方在后期将继续协商以期达成一致”。
　　2019年5月8日晚9：09左右，张凤江：“手续你看哪天方便”。原告方工作人员：“都可以，会有人员来与你们对接的”。张凤江：“那就后天补个退房手续”。原告方工作人员：“好，5月10日收房，具体时间呢”。张凤江：“明天再定具体时间”。原告方工作人员：“好的”。
　　2019年5月9日，三原告向被告发送《催告函》，写明被告与原告就系争房屋签订租赁合同，约定被告应于每月支付日提前5个工作日向原告支付租金，被告至今尚未支付2019年3月1日至2019年5月31日的房租。请被告严格执行合同，按时足额支付房租款，另作如下告知：1、如果要求提前退租需正式书面申请，且按照合同约定房屋恢复原状后交房，双方需签字确认；2、原告从未同意被告以押金冲抵租金，且合同中也无约定可以冲抵租金，故实际占用期间的租金须及时支付。
　　以上事实由三原告提供的房地产权证、房屋租赁合同及附件、2019年5月9日的催告函、收房确认书、现场照片、房屋租赁合同之补充协议、2019年1月14日被告发送给原告的建议方案、大楼房屋施工图光盘、被告提供的多组微信聊天记录、收房确认书、现场照片、多份至原告方的函等证据以及当事人陈述相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
　　本院认为，三原告与被告上海苏河汇公司签订的房屋租赁合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律法规规定，是合法有效的，双方均应按约履行。三原告交付房屋后，被告应按合同约定支付房屋租赁费，现被告迟延支付房屋租金，并于2019年4月30日清场，以自己的行为表示不再继续履行合同，三原告有权行使合同解除权。庭审中，原、被告一致确认双方签订的房屋租赁合同于2019年5月1日解除，本院依法予以确认。庭审中，被告确认其租金只支付至2019年2月28日，但认为其只需支付租金至2019年4月30日，且在与原告的沟通中已经明确3、4月份的租金用在三原告处的租赁保证金进行抵扣，故被告不存在拖欠租金的情形。另抗辩称被告提前退租是因为系争房屋空调无法正常使用，线路老化导致经常跳闸且物业表示无法修复，故被告并非无条件解除合同。本院认为，2018年10月26日，原、被告双方签订补充协议，对空调整改进行了约定，并约定此次空调整改后，空调所产生的费用(包括但不限于维修、增加风机、出风口、还原等费用)由乙方自行承担，双方协商最终费用为70,000元，且该费用已经在2018年10月份的租金中进行了抵扣，而在实际履行过程中，被告并未按照双方的约定对空调系统进行改装，却仍以空调无法正常使用为由提前退租，抗辩理由本院难以采信。退一步讲，房屋出租前原告方已加装多台挂壁式空调，被告方以电费高昂为由拒绝使用，又以中央空调无法达到制冷制热效果为由辩称房屋无法正常使用，其抗辩理由本院难以采信。关于线路问题，合同未对线路标准进行明确约定，房屋交付时线路是通电且正常使用的，原告已经尽到了出租人的交房义务。综上，本案合同解除的违约责任在被告。
　　合同解除后，被告应返还三原告房屋并支付欠付的租金。根据庭审查明的事实，三原告知晓2019年4月30日被告对系争房屋进行清场，之后双方密切沟通交房事宜，并约定2019年5月10日补办退房手续，进行房屋交接。本院认为三原告在与被告约定好交接日期后又毁约导致交接不成，其对2019年5月10日房屋未交接成功有一定过错。但系争房屋内确有遗留物品、家具，被告并未将房屋清理至完全可交接状态，故对于2019年5月2日至2019年7月24日期间的房屋占有使用费，本院依法酌情调整。
　　被告未按约支付租金，显属违约，三原告根据合同约定主张剩余租期的租金作为违约金，并同意租赁保证金在违约金中予以抵扣，于约有据。被告认为违约金标准过高，请求调整，租赁保证金同意抵扣。本院综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、法律规定违约责任的法理基础等因素，对违约金标准酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
　　一、原告叶阳、原告施泽淞、原告余志峰与被告上海苏河汇众创空间管理有限公司于2018年3月27日就上海市杨浦区国定东路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及于2018年10月26日就上述房屋签订的《上海市房屋租赁合同之补充协议》于2019年5月1日解除；
　　二、被告上海苏河汇众创空间管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶阳、原告施泽淞、原告余志峰房屋恢复费用共计100,000元(由原告叶阳代收)；
　　三、被告上海苏河汇众创空间管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶阳支付租金86,695.6元，向原告施泽淞支付租金97,684.2元，向原告余志峰支付租金92,713.2元；
　　四、被告上海苏河汇众创空间管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶阳支付房屋占有使用费59,242元，向原告施泽淞支付房屋占有使用费66,751元，向原告余志峰支付房屋占有使用费63，354元；
　　五、被告上海苏河汇众创空间管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶阳支付违约金216,739元，向原告施泽淞支付违约金244,210.5元，向原告余志峰支付违约金231,783元；
　　六、被告上海苏河汇众创空间管理有限公司在原告叶阳处的租赁保证金86,695.6元，在原告施泽淞处的租赁保证金97,684.2元，在原告余志峰处的租赁保证金92,713.2元不予返还，上述保证金分别用于直接抵冲本判决第二项至第五项确定的被告上海苏河汇众创空间管理有限公司应分别承担的向原告叶阳、原告施泽淞、原告余志峰的付款义务。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费83,958元，由原告叶阳、原告施泽淞、原告余志峰承担67,645.45元，由被告上海苏河汇众创空间管理有限公司负担16,312.55元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：李清梅

书记员：朱  萍