吉文园与上海柏深绿化花卉有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：吉文园，女，1984年9月21日生，汉族，户籍地安徽省。
　　被告(反诉原告)：上海柏深绿化花卉有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：沈雪桃，总经理。
　　委托诉讼代理人：戴益鸣，上海政明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李敏，上海政明律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)吉文园与被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司(以下简称“柏深公司”)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，吉文园和柏深公司的委托诉讼代理人戴益鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　吉文园向本院提出诉讼请求：1、要求柏深公司返还4个月租金人民币22,433元(以下币种均为人民币)；2、要求柏深公司支付违约金16,825元；3、要求柏深公司返还押金4,000元。事实理由：2018年5月10日，双方签订《杨行花木城大棚租赁合同》，约定柏深公司将上海市宝山区宝安公路XXX号杨行花木城内B区13、14号大棚以及C区14号小棚(以下简称“系争大棚”)出租给吉文园，租赁期限自2018年3月28日至2019年3月27日止，年租金67,300元。合同签订后，吉文园向柏深公司支付租金67,300元、押金4,000元，并在系争大棚内搭建简易房屋。2018年12月，柏深公司向吉文园等商户发出通知，要求拆除棚内自搭房屋，对土地硬化问题进行整治。之后，吉文园拆除简易房屋，配合整治，至2019年3月基本完成，期间没有正常经营。2019年3月22日，因柏深公司违法用地，系争大棚被政府部门拆除，吉文园被强制搬离。吉文园认为，柏深公司已构成违约，故向本院提出上述请求。
　　柏深公司辩称并反诉称，柏深公司向吉文园出租附有简易大棚的场地是经过批准的，符合合同约定。吉文园在大棚中私自搭建简易房屋并作居住使用，还私拉电线、使用液化气罐，形成严重的安全隐患，被相关部门要求进行整改。但吉文园没有按照要求进行整改，仍正常使用系争大棚。因杨行花木城被列入大棚房整治范围，系争大棚于2019年3月22日被强制拆除。柏深公司认为，系争大棚被拆除的原因在于吉文园违规建房用房，故不同意吉文园的诉讼请求，并反诉要求吉文园支付违约金16,825元。
　　吉文园针对柏深公司的反诉辩称，吉文园在大棚内搭建简易房作为经营办公使用，这是经柏深公司认可的。柏深公司违法用地导致系争大棚被拆除，柏深公司构成违约，吉文园没有违约。综上，不同意柏深公司的反诉请求。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2018年5月10日，柏深公司与吉文园签订《杨行花木城大棚租赁合同》，约定柏深公司将系争大棚出租给吉文园，用于经营花卉、盆景业务，租赁期限自2018年3月28日至2019年3月27日止，年租金67,300元等。合同第八条约定，任何一方因经营不善等正当理由单方面解除或终止本合同，均须提前两个月通知对方，经对方同意后，结清相关费用并承担相当于3个月租金的违约金，方可解除本合同。合同签订后，吉文园向柏深公司支付租金67,300元、押金4,000元。
　　2018年12月16日，柏深公司向杨行花木城的商户发出通知：接上级通知，《关于取缔“三合一”场所责任告知书》事宜，现发现我市场仍有部分商户还未搬离，经检查情况属实的商户，将拆除棚内自搭房屋，并没收床铺等与居住相关的物品。
　　2019年1月17日，宝山区杨行镇五违整治办公室出具《生态环境综合整治宣传告知书》：因宝安公路花木城存在违法搭建、消防安全隐患等违法现象，要求花木城于2019年1月20日前自行拆除违法建筑、停止违法经营、迅速清退租户，逾期未完成整改的，相关部门将依法采取强制措施。
　　2019年2月19日，柏深公司向杨行花木城的商户发出通知：上海杨行花木城接上级政府部门关于三合一整改通知如下：1、大棚内严禁违规搭建房屋、人员住宿、使用液化罐。2、大棚内严禁土地硬化，每棚只允许留水泥过道0.8-1.0米。3、自2月20日起政府部门委派施工队进场施工。以上通知请各商户自觉遵守，如有违反规定的商户，上级政府部门将给予强制拆除，请各商户给予配合……
　　2019年3月15日，宝山区杨行镇五违整治办公室向西街村民委员会出具《违法用地治理告知书》：宝安公路花木城农用地内存在大面积严重违法用地等现象，要求有关经营户、租赁户务必于2019年3月22日前完成清场、拆除违法建筑、土地复垦。
　　2019年3月22日，系争大棚被拆除，吉文园退出租赁场地。
　　审理中，双方当事人确认柏深公司应向吉文园返还电费1,119元，并同意在本案中一并处理。
　　本院认为，吉文园向柏深公司承租大棚用于经营花卉等业务，租赁标的主要是租赁范围内的土地，但根据查明的事实，因杨行花木城大面积严重违法用地，政府部门进行整治，相关建筑及设施已全部拆除，其中也包括系争大棚及土地。因此，系争大棚及土地属于违法用地范围，柏深公司与吉文园签订的《杨行花木城大棚租赁合同》，应认定为无效合同。合同虽然被确认无效，吉文园仍应向柏深公司支付实际占用期间的使用费。吉文园已付清2019年3月27日前的租金，2019年3月22日大棚被拆除后的租金应由柏深公司返还给吉文园；鉴于2018年12月起吉文园配合整治工作，期间经营活动必然会受到一定的影响，本院酌情确定柏深公司应向吉文园返还1个月租金。吉文园已退场，其要求返还押金的请求，本院予以支持。合同被确认无效，吉文园、柏深公司各自要求对方支付违约金的请求，没有合同依据，本院均不予支持。柏深公司同意向吉文园返还电费1,119元，本院予以确认。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)吉文园与被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司就上海市宝山区宝安公路XXX号杨行花木城内B区13、14号大棚以及C区14号小棚签订的《杨行花木城大棚租赁合同》无效；
　　二、被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)吉文园返还租金5,608元；
　　三、被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)吉文园返还押金4,000元；
　　四、被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)吉文园返还电费1,119元；
　　五、驳回原告(反诉被告)吉文园的其他诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司的全部反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取为441元，由原告(反诉被告)吉文园负担416元，被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司负担25元；反诉案件受理费减半收取为110元，由被告(反诉原告)上海柏深绿化花卉有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：陈亮亮

书记员：陈霞君