名流马球马术(昆山)俱乐部有限公司与上海叶某集体资产经营发展有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：名流马球马术(昆山)俱乐部有限公司，住所地江苏省昆山市。
　　法定代表人：王佩娟，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴定，男。
　　委托诉讼代理人：汝军，男。
　　被告：上海叶某集体资产经营发展有限公司,住所地上海市松江区。
　　法定代表人：赵兴军，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。
　　原告名流马球马术(昆山)俱乐部有限公司(以下简称“名流公司”)与被告上海叶某集体资产经营发展有限公司(以下简称“叶某公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月17日、2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴定与被告的委托诉讼代理人吴冬辉到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，双方当事人合意延长简易程序适用期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告名流公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付补偿69亩马球场地草坪施工及草坪维护等补偿1,426,870元；2.判令被告向原告支付292平方米房屋的装修补偿117,482元。事实与理由：2017年至2018年期间，原告与被告先后签订《房屋(土地)租赁合同》、《房屋租赁合同》、《土地使用权出租合同》各一份，约定原告向被告租赁69亩土地、房屋1,174平方米、空余场地128平方米，用于开展青少年户外运动、马球马术赛事举办等一系列生产经营用途，租赁期限自2017年5月1日起至2029年4月30日止；租赁位于上海市松江区叶某镇马桥村东南队、新东队(原草莓采摘园)的房屋，建筑面积292平方米，租赁期限自2018年1月1日起至2029年4月30日止；租赁位于上海市松江区叶某镇马桥村东南队、新东队(原草莓采摘园)土地使用权，占地面积20亩，租赁该土地作农业休闲观光马匹驯养用途，租赁期限自2018年1月1日起至2029年4月30日止(前述共89亩土地简称“涉案土地”，前述1,594平方米房屋及场地共同简称“涉案房屋”)。此后，因原上海市松江区规划和土地管理局认为涉案土地和涉案房屋存在违法情形并责令整改，原、被告共同申请了动迁评估，协商终止了相关合同，并由被告给予了部分补偿，但仍有草坪和292平方米房屋的装修损失尚未补偿，故请求法院支持原告的诉讼请求。
　　被告叶某公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，被告没有补偿的义务。涉案土地性质为耕地，原告在租赁涉案土地后，对耕作层有损坏，和合同的约定相悖，依约无权主张损失。第二，由于存在违法用地的行为，基于松江规土局的决定，原、被告协商后由被告拆除了违章建筑，对涉案土地进行复耕。被告在收回涉案土地和相关房屋已取得原告的同意且给予了补偿，原告不存在其他损失。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理查明事实如下：
　　2017年1月25日，原、被告签订《房屋(土地)租赁合同》一份，约定被告将位于上海市松江区叶某镇马桥村东南队、新东队区域内合计69亩土地、1,174平方米面积的房屋、128平方米的空余场地出租给原告，用于开展青少年户外运动、马球马术赛事举办等一系列生产经营用途，乙方不得在租赁房屋、土地上破坏土壤耕作层、硬化地面；土地租赁期限共12年，自2017年5月1日起至2029年4月30日止；房屋租金为0.5元/平方米·天，折合年租金214,842元，土地租金为每年每亩2,000元，折合年租金138,000元，2020年5月1日以后前述房屋和土地租金每年递增2%。合同另对其他事项作了约定。
　　2017年12月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于上海市松江区叶某镇马桥村东南队、新东队(原草莓采摘园)的房屋租赁给原告使用，建筑面积292平方米，租赁期限自2018年1月1日起至2029年4月30日止，被告原则上允许原告按需要对房屋自行设计并装修。合同另对其他事项作了约定。
　　2018年8月28日，原、被告签订《土地使用权出租合同》一份，约定被告将位于上海市松江区叶某镇马桥村东南队、新东队(原草莓采摘园)土地使用权出租给原告使用，占地面积20亩，租赁该土地作农业休闲观光马匹驯养用途，租赁期限自2018年1月1日起至2029年4月30日止。合同另对其他事项作了约定。
　　2018年12月4日、2018年12月13日，原上海市松江区规划和土地管理局就涉案土地和房屋的状况发出《土地违法行为法律后果告知单》、《责令停止土地违法行为通知书》等书面文件，认为原告或其关联单位在涉案土地上建设马场和看台等行为属违法用地，要求整改。
　　2018年12月15日，在政府部门的协调下，原、被告曾经共同参与马术俱乐部整治专题协商会，最终形成的初步协商成果为：马棚及外围栏杆12月18日之前全部拆除；评估范围包括投入性的支出(1.草坪工程、2.区域里的道路、3.绿化、4.房子装潢、5.门、外圈围栏)；马术俱乐部提交书面申请，提交班子会讨论后马上进行评估，评估好后再进行沟通。
　　2019年3月7日，原告(乙方)和被告(甲方)签订《提前终止租赁协议》一份，载明根据上级政府关于大棚房整治工作的要求，位于叶某镇马桥村东南队的房屋及土地列入大棚房整治范围，甲、乙双方就提前终止租赁合同达成如下协议：1.甲、乙双方就涉案土地和涉案房屋签订的《房屋(土地)租赁合同》、《房屋租赁合同》、《土地使用权出租合同》于2018年12月31日提前终止；2.乙方须在2019年3月19日前全部搬离，将涉案土地及涉案房屋(其中292平方米的房屋建筑已拆除)交还给甲方；3.乙方在租赁期间所产生的债权债务和职工的处置和劳资纠纷由乙方自行处理，与甲方无关；4.乙方房屋及土地租赁费支付到2018年12月31日(含水电费)，截至2018年12月31日共需支付468,070元，本协议签订后乙方需全额支付；5.甲、乙双方均不得再向对方主张土地租金方面的任何权利。
　　同日，原告(乙方)和被告(甲方)签订《补偿协议》一份，载明根据上级政府关于大棚房整治工作的要求，位于叶某镇马桥村东南队的房屋及土地列入大棚房整治范围，甲、乙双方就补偿事项达成如下协议：经甲、乙双方协商，委托国衡评估公司对合同内房屋装修及新建项目进行评估，根据评估报告甲方补偿乙方1,364,984元，乙方在租赁土地上房屋装修及新建项目归甲方所有，在交还土地时一并交还给甲方；甲、乙双方提前终止合同相关事宜全部解决，乙方不再要求给予补偿或者违约金等索赔权利(除草坪损失和装修的违建房外)。
　　此后，原告结清了租期内的相关费用，依约搬离了涉案房屋和场地，被告依约向原告支付了补偿款1,364,984元。为《补偿协议》中除外的草坪损失和292平方米违建房的装修损失，原告另行提起本案诉讼。
　　审理中，被告出示鉴定单位形成的一份未盖章的评估报告作为参考，并确认其中第31项、第54-60项、第87-88项和原告的诉讼请求有关联，合计评估总价1,203,132元。对此，原告表示其中的第31-38项、54-60项、87-88项均与原告的诉讼请求有关联，合计评估总价1,548,136元。目前，涉案场地的草坪已被复耕，292平方米的涉案房屋已被拆除。
　　审理中，原告认为涉案土地均为基本农田，被告经核实后确认与原告诉请有关的69亩土地确为基本农田，其余20亩土地为一般农田。原、被告均确认涉案房屋为无证建筑，其中与原告诉讼请求有关的292平方米建筑系违章建筑。
　　以上事实，由《房屋(土地)租赁合同》、《房屋租赁合同》、《土地使用权出租合同》、《土地违法行为法律后果告知单》、《责令停止土地违法行为通知书》、会议纪要、《提前终止租赁协议》、《补偿协议》、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，被告虽主张已与原告就涉案土地和涉案房屋的补偿达成协议并处理完毕，但从原、被告之间签订的《补偿协议》的表述来看，明确将草坪损失和违建房装修损失排除在外，故对被告的相应抗辩意见，本院不予采信，原告仍有权在本案中对草坪损失和292平方米的房屋的装修损失提出主张。鉴于原、被告均确认与原告诉讼请求相关部分的土地为基本农田，房屋为违章建筑，因此原、被告之间签订的合同中与之相关联的部分应属无效。目前，除损失以外的返还等后果原、被告双方均已处理完毕，对于具体损失的分担，鉴于现场已难以还原，本院参考此前原、被告协商过程中形成的非正式的评估报告的内容，结合原、被告的各自陈述，酌情确定损失基数，同时结合原、被告双方的过错、合同履行情况等因素，确定被告还需向原告给付草坪损失、292平方米房屋的装修损失900,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：
　　被告上海叶某集体资产经营发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告名流马球马术(昆山)俱乐部有限公司给付草坪损失、292平方米房屋的装修损失900,000元。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费18,699元，减半收取计9,349.5元，由原告名流马球马术(昆山)俱乐部有限公司负担3,900.5元(已付)，由被告上海叶某集体资产经营发展有限公司负担5,449元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：暨秉恒

书记员：姚吉妮