吴万凤与胡玉珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：吴万凤，女，1975年8月5日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：祝文龙，上海邑鼎律师事务所律师。
　　被告：胡玉珍，女，1987年4月30日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：宋广兰，住上海市宝山区。
　　原告吴万凤与被告胡玉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，被告胡玉珍在提交答辩状期间，对管辖权提出异议。本院于2020年1月20日出具民事裁定书，裁定驳回胡玉珍对本案管辖权提出的异议。本院于2020年3月19日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴万凤的委托诉讼代理人祝文龙，被告胡玉珍及其委托诉讼代理人宋广兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告吴万凤向本院提出诉讼请求，1、解除吴万凤与胡玉珍就上海市宝山区祁北东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋租赁合同，胡玉珍将系争房屋返还给吴万凤；2、判令胡玉珍按每月人民币2,150元(以下币种均为人民币)的标准支付2019年10月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金及占有费用；3、判令胡玉珍支付违约金2,150元(已抵扣租赁保证金2,150元)。事实和理由：2019年6月29日，吴万凤就出租系争房屋与胡玉珍签订租赁合同，租期自2019年7月1日起至2020年6月29日，月租金2,150元，每三个月支付一期租金。合同签订后，胡玉珍除支付第一期租金外，剩余租金始终未付，违反了合同约定，故吴万凤诉请如上。
　　被告胡玉珍辩称，胡玉珍并非恶意拖欠租金。胡玉珍承租系争房屋后，由其母亲宋广兰及父亲实际入住。2019年7月20日，宋广兰准备进入客厅时，被客厅搭建的隔断掉落的水泥板砸中右肩，后入院治疗、康复，产生治疗费、诊查费等4万余元。伤愈后，宋广兰曾数次与吴万凤协调，但对方拒绝赔偿。宋广兰已将吴万凤诉至法院，目前正在医疗鉴定中。胡玉珍怕将租金交付给吴万凤后，其拿了钱却不赔偿医药费，所以未交租金。胡玉珍不同意提前解除合同、搬离房屋及支付违约金，同意支付租金，但希望执行过程中租金能够与赔偿抵扣。
　　原告吴万凤针对被告胡玉珍的抗辩表示，客厅内隔断是吴万凤此前的租客搭建的，吴万凤并不知晓宋广兰入住情况，胡玉珍是非法转租。宋广兰受伤及住院治疗属实，但是受伤的责任尚未确定；且宋广兰并非系争合同相对方，其与胡玉珍并非同一民事主体，两人的请求权基础不一致，故不同意相关抗辩意见。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2019年6月29日，吴万凤(出租房、甲方)与胡玉珍(承租方、乙方)就系争房屋签订房屋租赁合同，其中约定，租赁期自2019年7月1日至2020年6月29日。月租金为2,150元，依约第一次先付三个月的房租和一个月房租的保证金，以后按三个月支付。甲方提前七天向乙方收取，如乙方未交付房租超过一个星期，甲方有权收回房屋，乙方支付一个月的租金作为违约金给甲方。
　　同日，吴万凤收到胡玉珍支付的2019年7月1日起至9月30日的房租6,450元，并收到保证金2,150元。
　　2019年7月20日，胡玉珍的母亲宋广兰报警称，其租住的系争房屋内有块水泥板掉落，将其右肩锁骨砸到，造成右肩锁骨骨折。2019年8月20日，宋广兰入院治疗，并于8月24日出院。门诊诊断、入院诊断、出院诊断均为：右陈旧性锁骨骨折等，住院治疗花费39,907.25元。
　　庭审中，双方当事人确认，根据合同约定，截止到庭审当日，胡玉珍拖欠6个月租金。
　　本院认为，根据合同法的相关规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。虽然系争租赁合同的承租方系胡玉珍，但其父母作为同住人居住在系争房屋内尚属合理，因此不能以此认定为系胡玉珍擅自转租。根据租赁合同约定，胡玉珍确负有提前七天向甲方支付三个月房租的义务。但根据双方当事人陈述的事实，承租当月，胡玉珍的母亲宋广兰即在系争房屋内，因房屋隔断坠落导致受伤，并产生较高的治疗费用，双方为赔偿事宜协调未果后正在诉讼中，且吴万凤至今尚未进行经济补偿或赔偿。胡玉珍以此为由，暂时拒绝直接向吴万凤支付租金，并在庭审中明确表示愿意支付租金，相关抗辩意见亦属合法合情合理。鉴于此，原告吴万凤以胡玉珍拖欠租金构成违约为由，诉请要求解除租赁合同、胡玉珍支付违约金等诉讼请求，目前缺乏依据，本院不予准许；但胡玉珍应支付相应拖欠的租金，本案中对2020年3月31日前的租金予以一并处理；此后的租金，可由各方当事人另行处理。
　　综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：
　　一、被告胡玉珍于本判决生效之日起十日内，向原告吴万凤支付2019年10月1日起至2020年3月31日的租金12,900元；
　　二、驳回原告吴万凤的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取为25元，由被告胡玉珍负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：蒋梦娴

书记员：曹  丹