吴东亮与钟美华、乔晓光一审民事判决书

原告（执行案外人）：吴东亮，男，1981年12月31日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：贾丽，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。被告（申请执行人）：钟美华，女，1974年11月4日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。被告（被执行人）：乔晓光，男，1957年9月18日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。被告（被执行人）：赵庆利，女，1963年6月7日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。

吴东亮向本院提出诉讼请求：1.撤销（2017）黑0803执异9号执行裁定书；2.判决位于佳木斯市郊区××乡××村建筑面积272平方米工业用房（产权证号20××32）归原告所有；3、案件受理费由三被告共同承担。事实和理由：2016年10月10日，原告与被告乔晓光、赵庆利签订二手房买卖合同，购买乔晓光名下的涉案房屋，交易价格为50万元，并经公证部门进行了公证。嗣后，被告乔晓光将房屋交付给原告，原告接收并使用该房经营养殖业。现该房屋因被告钟美华诉乔晓光、赵庆利民间借贷纠纷一案被佳木斯市向阳区人民法院查封。原告提出执行异议后，佳木斯市向阳区人民法院作出（2017）黑0803执异9号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。原告认为，佳木斯市郊区人民法院作出的（2014）郊民商初字第553-1号裁定书查封涉案房产系为被告乔晓光与另案发生的民事纠纷为保全财产而向法院提供的保全担保物，原告购买涉案房屋前，该案已执行终结；（2015）郊民商初字第247-1号裁定书查封涉案房产也系被告乔晓光与另案发生的民事纠纷为保全财产而向法院提供的保全担保物，该案已于2015年11月解除查封。不存在原告买售房屋时，涉案房屋被法院查封状态。且被告钟美华于2016年10月13日就将涉案房屋查封，导致原告至今无法办理产权过户，原告不存在过错。在被告钟美华申请法院查封前，原告已签订合法有效的书面合同，并支付了全部价款，实际占有使用涉案房屋。未办过户登记非因原告自身的原因，故原告能排除被告的执行，依法取得涉案房屋的物权。被告钟美华辩称，1、在佳木斯市郊区人民法院查封之前原告吴东亮与被告乔晓光、赵庆利没有签订合法有效的书面买卖合同。该争议房屋自2013年4月22日起至2017年7月11日止一直处于查封状态，争议房屋被查封不得进行买卖，买卖该房屋违反法律的禁止性规定；2、原告在人民法院查封之前没有实际占有该房屋。2017年3月16日中强资产评估公司的评估师与佳木斯市向阳区人民法院执行局办案人员和钟美华在乔晓光拿钥匙开门的情况下共同进入该房屋，当时没有看到吴东亮本人，门外挂的牌匾上写着“晓光机械加工”。据查，此加工厂工商营业执照法定代表人为乔晓光，同时佳木斯市郊区××乡××村朴成国村长准备动迁摸底，乔晓光上交房照，并没有提出将此房卖给吴东亮，并不存在吴东亮在人民法院查封之前实际占有该房屋；3、原告吴东亮没有在人民法院查封之前向被执行人支付全部价款。乔晓光向钟美华借款所签订的借款合同的时间是2016年5月17日起至2016年10月1日止，而吴东亮与乔晓光签订购买房屋公证的时间为2016年10月12日。借款合同在前、买卖合同在后，由此可见乔晓光为躲避债务与他人恶意串通规避执行。收款凭证的收款人不是乔晓光与赵庆利本人，此收款凭证无法证明此交易的真实性。根据佳中强公司评字（2017）第019号资产评估报告书对佳字第20××32号建筑面积272平方米的工业用房评估总价为869856元，乔晓光在当时欠钟美华105万元未偿还的情况下，以低于市场行情许多的价格，即50万元卖给吴东亮，只能认定乔晓光以买卖房屋为由对抗该房屋的强制执行。《民事诉讼法》第二百三十七条第三款规定，恶意串通损害其他债权人的利益，妨害执行秩序情形的，对其停止执行的诉讼请求应当不予支持。对原告要求撤销（2017）黑0803执异9号裁定书的请求没有法律依据；4、案外人吴东亮对未办理所有权过户登记手续存在过错，法律不支持买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。众所周知，买房的程序应先去产权部门解除查封再签订买卖合同，而吴东亮明知该房屋当时正被郊区人民法院查封的情况下，不先解封，而先做交易与公证，不合乎常理，也违背了合同法的法律规定，对于此种情况只有一种解释乔晓光欠钱到期不还，为逃避债务而串通吴东亮做的假证。虽然已签订房屋买卖协议，但由于发生在法院查封期间，且至今未办理相关产权过户登记手续，法院可以依法轮候查封乔晓光所有的房产。综上所述，吴东亮与被执行人乔晓光、赵庆利签订该房屋的买卖合同系无效合同。吴东亮主张已经取得该房屋的所有权和使用权没有事实依据和法律依据，所提出的诉讼请求和辩解理由不能成立，依法应予以驳回。继续执行（2017）黑0803执异8号执行裁定书和（2017）黑0803执异9号执行裁定书。被告乔晓光、赵庆利辩称，原告所述是事实，房屋我们出售给了原告，双方签订了房屋买卖协议，原告支付了价款，但当时没有办理房屋产权过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据二、二手房买卖合同及收据、中国工商银行小票及明细单各一份、公证书一份。证明原告与被告乔晓光于2016年9月28签订二手房买卖合同，为方便过户，做了公证。对该证据被告钟美华有异议，认为收据是先写的，后收的钱，收据上的收款人与实际收款人矛盾。本院经审查认为房屋买卖要件虽然具备，但结合其他证据认定其合法性存在质疑，故不予确认。证据三、光明村村委会出具证明一份、照片六张、房照复印件一份。证明原告在2016年9月28日开始占有使用涉案房屋的事实。对该证据被告钟美华有异议，认为2017年3月16日中强资产评估公司的评估师与佳木斯市向阳区人民法院执行局办案人员和钟美华在乔晓光拿钥匙开门的情况下共同进入该房屋，当时没有看到吴东亮本人，门外挂的牌匾上写着“晓光机械加工”。据查，此加工厂工商营业执照法定代表人为乔晓光，同时佳木斯市郊区××乡××村朴成国村长准备动迁摸底，乔晓光上交房照，并没有提出将此房卖给吴东亮。且此房屋在2013年4月22日被郊区人民法院查封，并不存在吴东亮在人民法院查封之前实际占有该房屋。本院经审查认为涉案房屋原貌客观存在、照片体现房屋空置、结合其他证据综合考虑，对光明村村委会出具的证明不予确认。被告乔晓光提供的证据一、2016年10月12日李琨出具的收据一份。证明原告将房款打入被告指定债权人李琨账户。对该证据被告钟美华有异议，认为应以银行收款凭证为准，被告乔晓光称收到45万元，与汇款数额不一致。原告的买卖及付款行为都是在涉案房屋被查封期间，买卖行为无效。本院经审查认为，涉案房屋处于人民法院查封期间，钟美华的质疑有其合理性，对被执行人乔晓光在违法获得债权的同时而将其转移至他人名下拒不履行人民法院的执行裁定行为不予支持，对该证据不予确认。证据二、佳木斯市郊区人民法院（2016）黑0803执385号执行裁定书一份。证明佳木斯市郊区人民法院于2017年7月11日解除对申请执行人乔晓光所有，坐落在佳木斯市郊区××乡××村，产权证号为佳房权证郊字第××号，建筑面积272平方米房屋的查封。原告对该证据的真实性没有异议，认为涉案房屋在一审辩论前已经解除查封，原告与乔晓光的买卖合同具备一切履行的条件。被告钟美华认为佳木斯市郊区人民法院（2014）郊民商第553-1号民事裁定书属于轮候查封，查封时间为2015年4月22日起至2016年12月28日止，在此查封期间依法不允许买卖，但是原告与乔晓光在此期间发生交易买卖，原告与乔晓光的交易行为属于无效。本院经审查认为，佳木斯市郊区人民法院于2017年7月11日解除对申请执行人乔晓光所有，坐落在佳木斯市郊区××乡××村，产权证号为佳房权证郊字第××号，建筑面积272平方米房屋的查封执行裁定书的真实性予以确认。被告钟美华提供的证据一、佳木斯市向阳区人民法院（2017）黑0803执异8号民事裁定书一份。证明评估拍卖被执行人乔晓光的272平方米涉案房屋有法律效力。原告对该证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关联性。本院经审查认为，佳木斯市向阳区人民法院（2017）黑0803执异8号民事裁定书对涉案房屋进行评估、拍卖系依照程序合法的执行行为，故对该证据真实性予以确认。证据二、评估报告书复印件一份。证明涉案房屋评估价格为869856元，被告乔晓光低价出售给原告，二人属于恶意串通逃避债务。原告对该证据的真实性有异议，该证据系复印件，即使能够提供原件，请法庭予以核实，该份明细表没有记载本次评估方法及用途，而且日期是2017年3月16日，与本案房产原告交易日期相差5个多月，因此不能证明原告与被告乔晓光的交易属于低价交易，不能证明双方是恶意串通。本院经审查认为，评估报告明细表仅体现了涉案房屋的评估价格，对被告钟美华所要证明的问题仅靠此单一复印件证据不足为证，需补强证据，故对该证据不予确认。证据三、佳木斯市向阳区人民法院（2016）黑0803财保139号民事裁定书一份。证明2016年10月13日钟美华轮候查封涉案房屋。原告对该证据的真实性没有异议，但认为该查封时间是在本案原告与乔晓光交易后，而且是轮候查封，未发生法律效力，该查封不足以对抗原告的物权期待权。本院经审查认为，佳木斯市向阳区人民法院（2016）黑0803财保139号民事裁定书具有真实性、合法性、关联性，故对该证据予以确认。证据四、照片两张、工商档案复印件一份。证明涉案房屋为乔晓光经营的佳木斯市郊区晓光机械加工厂，经营状态存续，法定代表人是乔晓光。原告对该证据真实性没有异议，认为工商信息已经过期，晓光机械加工厂与原告所购买的房屋没有关系。被告乔晓光、赵庆利对该证据的真实性没有异议，强调字号所涉房屋即包括挂牌匾的无照房屋也包括本案涉案的272平方米房屋的经营财产范围。本院经审查认为，涉案房屋的状况及工商注册所体现的经营财产没有发生转移，故对该证据的真实性予以确认。证据五、佳木斯市向阳区人民法院（2016）黑0803民初2408号民事判决书一份。证明乔晓光与钟美华债权债务关系成立，乔晓光、赵庆利欠钟美华借款本金100万元。原告对该证据真实性没有异议，但被告钟美华对乔晓光享有的金钱债权对抗不了原告对涉案房屋享有的物权期待权。本院经审查认为，佳木斯市向阳区人民法院（2016）黑0803民初2408号民事判决书具有真实性、合法性、关联性，故对该证据予以确认。本院对上述相关确认的证据予以在卷佐证。根据本院确认的证据，结合当事人的陈述、辩解，认定本案事实如下：2016年10月10日，原告吴东亮与被告乔晓光、赵庆利签订二手房买卖合同，购买乔晓光名下的涉案房屋，交易价格为50万元，并经公证部门进行了公证。2014年12月29日，佳木斯市郊区人民法院以（2014）郊民商初字第553-1号裁定书查封了涉案房屋。现该涉案房屋因被告钟美华诉乔晓光、赵庆利民间借贷纠纷一案，此前已被佳木斯市向阳区人民法院于2016年10月13日予以轮候查封。佳木斯市郊区人民法院于2017年7月11日解除了对该涉案房屋的查封。
原告吴东亮与被告钟美华、乔晓光、赵庆利案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴东亮及委托诉讼代理人贾丽、被告钟美华、乔晓光、赵庆利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，该案争议涉案房屋从2014年12月29日起至2017年7月11日止一直处于被佳木斯市郊区人民法院查封状态。处于查封状态下的房屋依法禁止转移、变卖。本案中原告吴东亮与被告乔晓光、赵庆利所签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，其涉案房屋的物权依法禁止转移，其行为属于无效的民事法律行为。位于佳木斯市郊区××乡××村建筑面积272平方米工业用房（产权证号20××32）归被告（被执行人）乔晓光所有。综上所述，对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：

驳回原告吴东亮的诉讼请求。案件受理费8800元由原告吴东亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。