吴某某与邯郸市峰峰乾唐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。
委托诉讼代理人：索晓华，河北超群律师事务所律师。
被告：邯郸市峰峰乾唐房地产开发有限公司，住所地邯郸市峰峰矿区保卫路。
法定代表人：翟世忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：付崇义，河北精强律师事务所律师。

原告吴某某与被告邯郸市峰峰乾唐房地产开发有限公司（以下简称乾唐房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴某某的委托诉讼代理人索晓华、被告乾唐房地产公司的委托诉讼代理人付崇义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的峰峰文化大厦商业公寓房认购协议；2.判令被告返还原告购房款266928元及其他费用15328元共计282256元；3.判令被告承担282256元的30%违约金；4.判令被告赔偿原告购房利息损失108386元，房屋装修损失、房价上涨损失待鉴定后另行追加；5.本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的峰峰文化大厦商业公寓房认购协议；2.判令被告返还原告购房款266928元及其他费用15328元共计282256元；3.判令被告赔偿原告一倍购房款即266928元；4.判令被告赔偿原告购房款利息损失198193.8元；5.判令被告赔偿原告房屋装修损失、房价上涨损失共计139472元；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年9月20日，原、被告签订峰峰文化大厦商业公寓认购协议，原告已将购房款及其他费用全部缴纳。后原告找到被告处工作人员，要求被告与原告签订国家规定的房屋买卖合同并要求办理房屋产权证书。被告以无法办理为由，不予办理。无奈，为维护原告的合法权益，依照合同法及相关法律规定诉至法院，请求判如所请。
被告乾唐房地产开公司辩称，峰峰文化大厦案涉房屋不能办理产权证并非答辩人原因所致，原告诉求解除合同依法不应予以支持。2008年为贯彻落实省、市关于加快推进城镇面貌三年大变样指示精神，峰峰矿区陆续出台区委峰字13号文件、区委发8号文件、区长办公会会议纪要【2008】21号文件，批准在位于峰峰矿区滏××路与滏××大街交叉口东南角建设框架结构综合楼一栋（峰峰文化大厦）。因该地块涉及峰峰新华书店、峰峰电影院和峰峰社会福利被服厂三家单位，答辩人陆续与这三家单位协商签订了联合开发建设协议，以峰峰新华书店（该单位有房产证、土地证）名义立项，由答辩人出资建设。工程立项后答辩人依法办理了《河北省固定资产投资项目核准证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。由于项目占地涉及三个单位的房屋产权和土地使用权界限划分上存在很大难度，导致前期建设的一些手续未能及时办理。2009年6月该项目开工建设，2009年9月峰峰矿区城镇面貌三年大变样活动指挥部办公室就下发《峰城镇指办[2009]71号》文件，督促文化大厦项目按照倒排进度要求，尽快抓紧项目建设。2010年4月2日峰峰矿区区委、区政府下发峰发[2010]7号《2010年城镇面貌三年大变样工作实施意见》和《重点工作任务责任分解表》，将文化大厦项目确定为城镇精品重点建设项目，要求2010年度主体完工。在区政府相关部门的督促下，该项目于2011年6月竣工。由于文化大厦建设项目属于三年大变样特殊时期的建设工程，时间紧任务重进度要求快，答辩人在办理了土地确权手续后，因政府相关部门原因导致土地使用证搁置至今不予办理，由此直接影响到房屋购买人的房产证无法办理。答辩人陆续于2013年6月3日、2013年9月6日和2013年10月18日，2015年1月20日多次向区政府反映情况，牛颖建区长和樊四明副区长亲笔批示住建局和国土局商讨意见，完善手续，确保业主利益。可是迟延至今文化大厦项目的土地使用证仍就未能依法办理。2009年9月20日答辩人与原告签订《峰峰文化大厦商业公寓房认购协议》后，原告陆续交付购房款262572元，答辩人为其开具销售不动产发票，并于2011年7月30日将案涉房屋交给原告。综上答辩人认为，案涉房屋至今不能办理房屋产权证系政府部门行政不作为所致，并不是答辩人方面原因。依据《合同法》第九十五条二款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”和最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，原告应在解除权发生之日起一年内行使合同解除权。答辩人于2011年7月30日将案涉房屋交给原告，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权登记手续”和最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，答辩人于2011年7月30日将案涉房屋交给原告，原告的合同解除权发生之日应为2012年11月1日，其理应在2013年11月1日前行使合同解除权，可是原告却迟延至2017年11月6日才提起诉讼主张解除合同，依照上述法律规定原告合同解除权早已依法消灭。原告诉求解除合同依法不应予以支持，恳请人民法院依法判决驳回原告之诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2008年，为贯彻落实省、市关于加快推进城镇面貌三年大变样指示精神，峰峰矿区陆续出台区委峰字13号文件、区委发8号文件、区长办公会会议纪要【2008】21号文件，批准在位于峰峰矿区滏××路与滏××大街交叉口东南角建设框架结构综合楼一栋（峰峰文化大厦）。因该地块涉及峰峰新华书店、峰峰电影院和峰峰社会福利被服厂三家单位，被告陆续与这三家单位协商签订了联合开发建设协议，以峰峰新华书店（该单位有房产证、土地证）名义立项，由被告出资建设。工程立项后，2009年12月31日办理了《建设工程规划许可证》，2012年1月6日办理了《建筑工程施工许可证》，被告至今未办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房销售（预售）许可证》。
2009年9月20日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订了峰峰文化大厦商业公寓房认购协议（编号：第059号），该协议约定：一，房屋位置：邯郸市峰峰矿区新华书店原址；二，房屋状况：房屋共计21层，1-6层为综合商业场所，7-21层为综合性商住公寓楼；三，房屋房号及单价：14层F户型，66.4㎡，单价4080元平方米，总价270912元，优惠后266928元；四，付款方式：1，……；2，分期付款：①第一次付款：捌万零壹佰万整（2009.9.20日付款）收据已开，现金80100元；②第二次付款捌万元整（2009年12月29日付款）收据已开。现金80000元；③第三次付款：捌万元整（2010.4.28日付款）收据已开，现金80000；五，交房日期：暂定于2011年1月30日交房。（如遇人为不可抗因素日期顺延），甲方负责在15日内通知乙方；六，……；七，该协议只作认购协议，待相关事项落实后，即换订国家规定的正式房屋买卖合同。八，违约责任：1.乙方如未按照合同协议日期交足应交房款，在甲方作出通知后仍未如期交足房款时，乙方应每日按照总房款的1%向甲方支付违约金，如在作出通知后20日内乙方仍未如期交房款时，甲方有权收回房号，并乙方向甲方支付总款的1%作为违约金。2.如甲方未在规定的时间内交房，由甲方按同期银行贷款利率向乙方支付已付款项所承担的利息。逾期三个月后仍未交房则乙方有权退房，并由甲方支付乙方自交房款之日起同期银行贷款利息。
协议签订后，2010年3月16日,原告给付被告房款160100元；2011年7月19日，给付20000元；7月20日，给付60000元；7月30日，被告向原告交付房屋时，原告给付被告剩余房款22472元，因被告未按照协议约定的时间交房，原告给付被告剩余房款时，扣除了被告应承担的违约金4356元。上述房款总计262572元。交房当天，原告给付被告三年物业费2008元，空调初装费5312元和住房维修基金8008元，共计15328元。后因被告手续不全，无法与原告签订房屋买卖合同并办理产权证书，原告诉至本院。
庭审中，原告向本院提出申请，要求对涉案房屋的现价值及装修价值进行鉴定。2018年7月13日，河北中城房地产估价有限责任公司出具房地产估价报告，估价结果：确认吴某某位于峰峰矿区滏××文化大厦××号的房地产（包括所分摊的土地），在价值时点的价值为RMB40.64万元，大写人民币：肆拾万零陆仟肆佰元整（房地产单价：6120元平方米）。

本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告就争议房屋至今未取得商品房预售许可证明，因此，原、被告于2009年9月20日签订的峰峰文化大厦商业公寓房认购协议（编号：第059号）无效。无效的合同自始无效，故原告要求与被告解除峰峰文化大厦商业公寓房认购协议（编号：第059号）的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告返还购房款266928元及赔偿一倍购房款的266928元的请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。本案中，原告实际向被告支付房款262572元，故被告应返还原告购房款262572元。考虑到被告未取得商品房预售许可证并非其主观原因造成且房屋已经建成并交付给原告实际占有使用诉争房屋已7年之久，本院酌定被告赔偿原告实际购房款262572元的30%为宜即78771.6元。
关于原告主张被告赔偿房价上涨损失的请求。原告购买争议房产时，房屋价值262572元，根据评估部门的估价报告，该房产评估价值406400元，自原告购买房屋至今，房屋上涨143828元，同样考虑到房屋的交付情况及客观原因，本院酌定被告赔偿原告上涨部分143828元的30%为宜即43148.4元。
上述损失共计384492元，被告应予赔偿。对原告主张超出的部分，本院不予支持。
关于原告主张的其他损失，包括三年物业费2008元，空调初装费5312元，住房维修基金8008元，以及购房利息损失，装修损失，因估价部门对争议房屋进行价值评估时包含房地产价值及附着于评估对象内部不可移动或为满足使用功能必须配备的设施、设备的价值。故原告主张被告赔偿的上述损失（含三年物业费、空调初装费、住房维修基金、购房利息损失、装修损失）均已包含在房屋上涨损失中，再行支持属重复计算，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因本院已支持原告384492元（返还房款及赔偿损失）的诉求，故原告占有的位于邯郸市××矿区滏××文化大厦××号房屋房屋，应返还被告。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起十日内，被告邯郸市峰峰乾唐房地产开发有限公司给付原告吴某某购房款和赔偿款共计384492元；
二、自本判决生效之日起十日内，原告吴某某将位于邯郸市峰峰矿区滏阳东路17号文化大厦14-06号房屋返还被告邯郸市峰峰乾唐房地产开发有限公司；
三、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12668元，由原告负担5601元，由被告邯郸市峰峰乾唐房地产开发有限公司负担7067元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判长 田学顺
审判员 柳风花
审判员 陈焕焕

书记员： 郝银吾