吴兆军与上海静泉实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：吴兆军，男，1971年2月27日出生，汉族，住上海市松江区。
　　被告(反诉原告)：上海静泉实业有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：刘伟鸿，经理。
　　委托诉讼代理人：董伟中，上海市海之纯律师事务所律师。
　　原告吴兆军与被告上海静泉实业有限公司(以下简称静泉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用简易程序。被告静泉公司在递交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2018年7月10日作出民事裁定：驳回静泉公司对本案管辖权提出的异议。被告静泉公司不服上述裁定，依法提起上诉。上海市第二中级人民法院于2018年8月31日作出终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。2018年10月24日，静泉公司提出反诉，本院合并进行审理，于2019年2月12日公开开庭进行审理。原告(反诉被告)吴兆军，被告(反诉原告)静泉公司的委托诉讼代理人董伟中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告吴兆军向本院提出诉讼请求：1、原、被告之间就上海市中兴路XXX号XXX楼B108-16铺位(以下简称系争房屋)签订的《租赁合同》于2018年6月13日解除；2、被告返还原告租金40,000元、保证金40,000元、进场费50,000元；3、被告支付原告违约金40,000元。事实与理由：2017年5月3日，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》，合同约定由被告负责消防、工商、税务等相关审批手续，然至今消防合格证书仍未取得，导致原告从未开业进行经营。故原告主张以消防审批日期为起租日期。2018年3月21日，原告收到被告法定代表人刘伟鸿发送的解除函，但双方未能协商解决。2018年5月18日，系争房屋被停水停电，故起诉至法院。
　　被告静泉公司到庭辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原、被告之间的《租赁合同》目的是职工餐厅而不是美食广场，证照齐全，可以经营。而原告拖欠租金超过30天，被告于2018年3月21日向原告发函要求解除合同，故被告认为应当由原告承担违约责任，《租赁合同》应当于2018年3月21日即解除。原告支付的租金40,000元、保证金40,000元及进场费50,000元均收到，进场费双方口头约定是不退的。
　　反诉原告静泉公司向本院提出诉讼请求：1、反诉原告与反诉被告之间就系争房屋签订的《租赁合同》于2018年3月21日解除；2、反诉被告支付反诉原告拖欠租金46,600元(自2018年1月10日至2018年3月20日止)；3、反诉被告支付反诉原告场地占用费39,332.94元(自2018年3月21日至2018年5月17日止)；4、反诉被告支付反诉原告违约金60,000元。事实与理由：《租赁合同》约定租赁期限自2017年7月5日至2019年7月4日，每月租金20,000元，每两个月为一个付款周期且每个付款周期须提前7天付款。合同签订后，反诉原告按约交付系争房屋，反诉被告支付了租金40,000元、保证金40,000元，并实际经营至2018年1月后离开，但未向反诉原告交还系争房屋。截至2018年3月10日，反诉被告拖欠反诉原告租金46,600元，反诉原告于2018年3月21日发函要求解除合同，应由反诉被告承担违约责任。
　　反诉被告吴兆军到庭辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。反诉原告未办理消防许可，系争房屋不满足营业条件，反诉被告实际也从未经营，合同无法履行，故反诉原告违约在先。
　　当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为上海超群房地产开发有限公司(以下简称超群公司)。超群公司与静泉公司签订《上海房屋租赁合同书》及《补充协议》，约定将上海市中兴路XXX号XXX楼(地下一层01)出租给被告，租赁期限自2017年4月1日起至2028年3月31日止，并同意静泉公司因经营的需要而将该房屋根据业态优化的原则进行分租。静泉公司租赁上海市中兴路XXX号XXX楼(地下一层01)作美食广场及配套商铺使用。
　　2017年5月3日，吴兆军(承租方、乙方)与静泉公司(出租方、甲方)签订《租赁合同》：约定甲方将系争房屋出租给乙方；乙方向甲方承诺租赁该场地用于经营餐饮项目，在租赁期内未事先征得甲方书面同意，不得擅自改变上述约定的经营品种品牌及使用用途。乙方装修方案需经甲方审核、备案。装修工程及饰面广告工程由甲方负责。本合同所述场地租赁费用包括场地使用费、场地管理费和设备使用费。以先付后用为原则，乙方向甲方支付的每月租金为20,000元，每2个月为一个付款周期，金额为40,000元，每个付款周期须提前7天付款。另付2个月租金和物业管理费作为保证金，金额为40,000元。乙方如对租赁场所进行二次装修(含消防)的，不得破坏租赁场所的造型美观和建筑结构安全，且应在公共设施及水电管线容许的负荷下进行。甲方为乙方提供经营场地，保障乙方正常经营。甲方自行负责办理消防、环保、卫生、工商、税务等相关审批手续，乙方应积极给予配合并提供有关文件资料。乙方逾期交纳租赁费用、履约保证金或其他费用超过30日，或乙方在未结清租赁费用等相关费用的情况下擅自退场的，甲方有权单方面终止或解除本合同，没收履约保证金，并且无须向乙方做出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到乙方时立即生效。甲、乙双方应严格履行本合同，如甲方违约造成合同解除，向乙方支付违约时月租赁费用2倍的违约金。如乙方违约造成合同解除的，甲方不予退还履约保证金，同时乙方应向甲方支付违约时月租赁费用2倍的违约金。附件四：租赁合同项目及费用补充条款约定：柜位编号B108-16，经营项目铁板，租赁合同期限2017年7月5日至2019年7月4日，计租日期2017年7月5日至2019年7月4日，每月租金20,000元。
　　合同签订后，吴兆军按约向刘伟鸿转账支付租金40,000元、保证金40,000元，并支付了进场费50,000元。
　　2018年1月10日，静泉公司出具通知：“各档口商户：按照合同之约定，上海静泉实业有限公司将在2018年1月10日起正式开始收取租金，(因嘉食荟美食广场工程施工原因从2017年9月26日试营业开始我司已为准备开业的商户，已作出免租一个半月的补偿)，故各商户已缴纳过两个月的租金，所以从2018年1月10日起算，开始收缴第二期房租金。(2018年1月10日-2018年3月9日)请各商户以予配合工作。”
　　2018年3月21日，静泉公司向吴兆军送达《租赁合同解除函》，“我公司上海静泉实业有限公司与你方于2017年5月3日签订了上海市中兴路XXX号XXX层，铺位为B108-16，月租金为人民币2万元整，租赁期限为二年的租赁协议。之后你方只按合同支付了首期租金4万元和押金共计人民币4万元，至今尚欠租金46,600元，故我公司依据双方签订的合同的第12条第4款第5项的规定，你方已经严重违约。据此我公司今特函予你方，解除双方原定以上(租赁合同)，并要求你方在7天内将所欠的租金、违约金和水、电、燃气费予以结清，同时将铺位内的遗留物品予以清理，逾期不支付和不清理(视为你方放弃遗留物品的所有权)，我公司将依法追究你方的法律责任。”
　　2018年5月18日，因静泉公司与案外人超群公司就上海市中兴路XXX号XXX楼(地下一层01)房屋租赁事宜发生纠纷，超群公司对上海市中兴路XXX号XXX楼(地下一层01)采取停水停电措施。
　　另查，2017年5月16日，静泉公司设立上海静泉实业有限公司第一分公司(以下简称静泉公司分公司)。2017年12月7日，静泉公司分公司经营场所由上海市静安区中兴路XXX号地下1层01室变更为上海市静安区中兴路XXX号地下1层B101-8室。2017年12月12日，静泉公司分公司取得食品经营许可证，主体业态餐饮服务经营者(大型饭店)。
　　再查，2017年7月10日，上海市静安区公安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书，送审的关于在上海市静安区中兴路XXX号地下一层员工餐厅装修工程，使用性质为职工餐厅，消防设计图纸已收悉，经我支队审核同意设计。2017年9月29日，上海市静安区公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，上海市静安区中兴路XXX号地下一层员工餐厅竣工消防验收申请及有关资料收悉，使用性质为职工餐厅，该建设工程基本符合国家有关消防规范、标准，……你单位属于公众聚集场所，在投入使用、营业前应依法向静安区公安消防支队申请消防安全检查。
　　审理中，静泉公司表示系争房屋所在B1楼美食广场没有办理环评审批，没有办理美食广场的消防验收，不能作为美食广场经营，也没有正式营业；系争房屋于2017年7月5日交付给吴兆军，没有书面交接手续；美食广场于2017年9月开始试营业，吴兆军实际营业至2018年1月。吴兆军表示系争房屋于2017年9月交付，没有交接手续；2017年10月简单装修后因美食广场缺少消防许可，故从未实际营业，但物品一直保留在系争房屋内；其他业主在与静泉公司达成减租条件后有继续经营的；系争房屋停水停电后，曾到系争房屋要求将物品搬离，但静泉公司不允许。
　　审理中，吴兆军及静泉公司一致确认，上海市中兴路XXX号XXX楼与上海市中兴路XXX号地下一层为同一部位；系争房屋的水费、电费不在本案中处理。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴兆军与静泉公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。首先，对于系争房屋的租金支付情况，因双方确认计租日期自2017年7月5日起始，故吴兆军要求以消防审批日期作为起租日期，缺乏相应的依据，本院不予采纳。静泉公司发函自2018年1月10日起收取第二期租金，则应视为静泉公司对吴兆军在2017年7月5日至2018年1月9日期间租金的减免，本院予以确认。其次，对于违约责任的认定，因合同中约定静泉公司负责办理消防、环保、卫生、工商、税务等相关审批手续，而静泉公司表示系争房屋所在B1层美食广场没有办理环评审批，没有办理美食广场的消防验收，不能作为美食广场经营，也没有正式营业，则静泉公司违反了作为出租方应提供合适房屋的基本义务，已经构成违约。由于静泉公司违约在先，故静泉公司要求吴兆军继续按照合同约定的标准支付租金，显然有违公平，故静泉公司以吴兆军拖欠租金为由要求解除合同的主张，本院不予支持。再次，对于《租赁合同》的解除时间，鉴于系争房屋于2018年5月18日即被案外人停水停电，合同目的不能实现且实际已经无法继续履行，故本院认定《租赁合同》应于2018年5月18日解除。最后，对于合同解除的后果，本院认定如下：第一，对于租金，因吴兆军始终未将系争房屋交还静泉公司，故静泉公司要求吴兆军支付自2018年1月10日至2018年5月18日期间的租金的主张，本院予以支持。对于租金的标准，一方面静泉公司违约在先，另一方面吴兆军在发生争议后未将系争房屋交还静泉公司，且在静泉公司发函后，吴兆军也未积极行使合同解除权，对于损失扩大亦有一定的责任，故本院酌定吴兆军应当按每日466.67元的标准支付上述期间的租金；而对于吴兆军要求返还租金40,000元的主张，本院不予支持。第二，吴兆军要求静泉公司返还保证金40,000元及支付违约金40,000元的主张，有相应的依据，本院予以支持。第三，吴兆军要求返还进场费50,000元的主张，因系争房屋始终未能正式营业，且《租赁合同》已经解除，故应当予以返还。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：
　　一、原告吴兆军与被告上海静泉实业有限公司就上海市中兴路XXX号新理想大厦B1楼B108-16场地签订的《租赁合同》于2018年5月18日解除；
　　二、被告上海静泉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告吴兆军保证金40,000元、进场费50,000元；
　　三、被告上海静泉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴兆军违约金40,000元；
　　四、反诉被告吴兆军应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海静泉实业有限公司租金60,200.43元；
　　五、原告吴兆军的其余诉讼请求，本院不予支持；
　　六、反诉原告上海静泉实业有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费3,700元，减半收取计1,850元，反诉案件受理费1,609.34元，合计3,459.34元，由原告(反诉被告)吴兆军负担1,094元，由被告(反诉原告)上海静泉实业有限公司负担2,365.34元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　
　　

审判员：罗海鸣

书记员：梅益婷