吴坤与上海古北朱家角置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：吴坤，女，1990年6月9日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：唐玲，上海瀛东律师事务所律师。
　　被告：上海古北朱家角置业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：段晓峰，董事长。
　　委托诉讼代理人：刘轶圣，上海市方达律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：卞蓉竹，上海市方达律师事务所律师。
　　原告吴坤诉被告上海古北朱家角置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年1月16日第一次公开开庭进行审理，原告吴坤及其委托诉讼代理人唐玲、被告委托诉讼代理人刘轶圣、卞蓉竹到庭参加诉讼。2018年2月13日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。因原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋装修质量问题进行鉴定。本案于2019年2月20日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人唐玲、被告委托诉讼代理人刘轶圣、卞蓉竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告吴坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照合同约定标准向原告交付房屋，并向原告承担违约金人民币659,868.80元；2、判令被告依照合同约定协助原告办理房屋不动产权证并向原告承担违约金329,934.40元；3、本案诉讼费用由被告承担。在审理中，原告增加诉讼请求为判令被告对原告购买的房屋存在质量问题按照司法鉴定意见书的内容在规定时间内进行修复或更换。事实与理由：2015年1月18日，原告与被告签订《上海市商品房出售合同》。合同约定，原告以分期付款的方式购买位于上海市青浦区朱家角镇沙淀中路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，该房屋建筑面积为217.11平方米，房屋价款6,598,688元；被告在收到原告全部房价款之日起180天内向原告交付该房屋；被告应向原告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，被告不提供前款约定的材料，原告有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房责任由被告承担；除不可抗力外，被告未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付原告使用，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。同时，双方在合同附件三和“古北香堤艺墅”装修委托协议(美式)及附件中对房屋交付的装修、设备标准进行了具体的约定。合同第十九条约定，2015年4月8日前，由双方共同向青浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证，因被告原因，原告无法在2015年7月8日前取得房地产权证，被告应承担违约责任，违约金为总房价款的5%。合同签订后，原告按照约定期限支付全部房款，但时至今日，被告既没有按照约定的交房标准和时间向原告交付房屋，也没有按照约定的时间协助原告申领所购房屋的房地产权证。因被告开发的房屋质量出现严重问题，在长达两年多时间，原告多次要求被告按照合同约定的标准整改、维修，被告在推诿、拖延后整改、维修的标准仍达不到合同约定的标准。现为维护原告合法权益，诉诸法院。
　　被告上海古北朱家角置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告要求被告承担的逾期交房违约金及逾期办证的违约金，是以双方之间房屋买卖合同为基础，被告已经根据合同约定向原告交付房屋，原告在接收房屋后，委托被告交由第三方对房屋进行装修，系争房屋早就符合办理产证的条件，是原告自己没有办理，现在原告以第三方装修质量问题为由向被告主张违约金，没有事实和法律依据。原告混淆了毛坯交付及装修交付的概念，两者是不同的合同及法律关系，不应当混为一谈，从装修协议的条款可以看出，装修协议约定对原告已经交付的毛坯房进行装修，毛坯和装修是不同的合同单独约定的。出售合同第十条约定房屋应当按照合同附件三的标准进行交付，是毛坯房的交付标准，合同指向的交付标准就是毛坯。装修协议第三条明确提到进行装修的前提是完成毛坯的交付，如果没有完成交付手续，视为原告放弃装修之要求，房屋作为毛坯交付。原告主张的延期交付，是装修问题。被告不存在逾期交房的障碍，原告在付清房款之前，系争房屋已经竣工，系争房屋不是期房，被告没有理由逾期交房。办理产证需要双方都做好准备，一般都是业主向开发商提出申请后，开发商予以配合。被告早已具备协助原告办理产证的条件，只要原告提出请求，被告随时可以配合原告办理产证，违约情形是不存在的。原告在本案起诉前，没有正式向被告提出过要求办理产证。办理产证，需要原告先行缴纳维修基金，但是原告至今没有缴纳，产证没有办理原因在于原告。
　　经开庭审理查明：2015年1月8日，被告作为甲方，原告作为乙方签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区朱家角镇沙淀中路77弄《朱家角古北香堤艺墅》65号13室，该房屋建筑面积为217.11平方米，其中套内建筑面积为199.34平方米、公用分摊建筑面积为17.77平方米，另有地下附属面积107.82平方米，该房屋建筑层高为3-3.3米。每平方米建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为30,295.62元，总房价款为6,598,688元。合同第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起180天内，甲方向乙方交付该房屋。合同第九条约定，乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为交付该房屋钥匙。合同第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十九约定，甲、乙双方商定，2015年4月8日前，由甲乙双方共同向青浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领房屋房地产权证(小产证)。合同附件一约定，乙方于签约当日，首付房款1,979,607元，乙方于2015年4月8日前应支付房款4,619,081元。补充条款一第五条约定甲方未在本合同约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，但甲方应支付的违约金以不超过乙方已支付房款之5%为限。合同另行约定了其他事项。合同签订后，原告按约向被告支付全部房款。
　　2015年1月25日，被告作为甲方，原告作为乙方签订“古北香堤艺墅”装修委托协议(美式)，乙方向甲方提出申请，委托甲方选聘第三方对乙方购买的房屋进行装修。协议第一条约定，乙方委托甲方选聘第三方按本协议及附件《装修和设备标准约定》，对该房屋进行装修。协议第二条约定，甲方确认乙方无需就本协议的装修事宜另行向甲方支付装修费用，也无需向甲方选聘的第三方支付装修费用。协议第三条约定，乙方应于《上海市商品房预售合同》约定的交房日期办理正式交房手续，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行毛坯验收交接，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。之后，甲乙双方签署《房屋装修确认书》。如乙方在收到该通知之日起30天内未来办理房屋交接手续，则视为乙方放弃装修之要求，甲方按照《上海市商品房预售合同》约定办法将该房屋作为毛坯交房。协议第四条约定，乙方按照《上海市商品房预售合同》约定的交房日期办理正式交房手续并与甲方正式签署《房屋装修确认书》后6个月内，甲方按本协议及附件《装修和设备标准约定》和《房屋装修确认书》的要求完成装修工程。协议另行约定了其他事项。
　　2015年4月18日，原告与被告签订《古北香堤艺墅》房屋装修确认书，确认根据甲、乙双方签订的“古北香堤艺墅装修委托协议”之约定，乙方(购买方)委托甲方(开发商方)选聘第三方对古北香堤艺墅65号进行室内装修，现就以下情况予以确认：1、合院/类独栋一楼客厅挑高位置是否需要楼板搭建(是)；2、装修风格选定，1)美式风格，参照23号交付样板间装修风格为准，2)法式风格，参照89号交付样板间装修风格为准，选定方案(美式)。
　　2016年12月7日，被告向原告发出交付通知书，告知“您所购买的沙淀中路77弄《古北香堤艺墅》65号别墅已装修完毕，根据双方装修委托协议的约定，我司正式通知您：请您于2016年12月12日来沙淀中路物业管理处办理精装交付手续。若您逾期7天未能前来办理房屋交付手续的，视作您已确认房屋装修完成并验收合格完毕”。之后，原告收到询证函回复，“收到催告函后，已于2016年12月13日在物业人员陪同下对房屋进行验收检查，但发现65号房屋装修并未达到可交付状态，仅初步查看就发现多达76处需要返工整修的问题”。2017年9月21日，被告又向原告发出交付通知书，告知“您所购买的沙淀中路77弄《古北香堤艺墅》65号别墅已装修完毕，根据双方装修委托协议的约定，我司正式通知您：请您于2017年9月28日来沙淀中路物业管理处办理精装交付手续。若您逾期3天未能前来办理房屋交付手续的，视作您已确认房屋装修完成并验收合格完毕”。但，原告发现房屋装修存在问题仍未办理精装交付手续。
　　另查明：2014年5月26日，被告取得了包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年10月9日取得包括系争房屋在内的《上海市房地产权证》。
　　又查明：在审理中，本院根据原告的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋装修质量问题进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司出具了《司法鉴定意见书》，鉴定意见：一、经现场检测调查，青浦区沙淀中路XXX弄XXX号房屋目前存在的装修质量问题中属于不满足国家标准的装修质量问题为：1、房屋三层及地下室楼梯间的外墙存在渗漏点，导致相邻区域的壁纸或吊顶出现发霉现象。2、地下室～阁楼层的楼梯栏杆尺寸不符合规范要求。3、地下室楼梯间踢脚线与墙面之间局部存在缝线。4、三层楼梯间墙面壁纸局部开裂。5、一层厨房及一层～阁楼层的卫生间及阳台的墙砖和地砖镶贴局部空鼓。6、一层客厅西侧墙面及空调室外机的部分电线未穿管铺设。7、地下室及阁楼层的部分木地板或地砖的表面平整度偏差超过规范限值。8、地下室活动区地面镶贴靠近楼梯处的留边宽度不一致。9、二层～三层地面或窗台大理石板局部开裂。10、地下室、二层、三层卫生间的部分管道与墙地面之间未嵌填密实。11、一层厨房操作台面与墙砖之间、一层～二层卫生间淋浴房与地面之间及一层、三层部分门窗框处存在硅酮胶局部缺失的情况。12、一层～阁楼层的楼梯木质踏步板侧面(与窗相邻处)存在毛刺。13、二层局部墙面粉刷层开裂。14、阁楼层北侧门(通往阳台)的插销开启不便。15、一层辅厅弱电箱锈蚀。16、一层～二层局部区域木地板表面存在损伤。17、一层阳光房搭建时地下室天窗周边的防水混凝土梁拆除，导致天窗框与墙体交界处局部存在渗漏点。18、地下室车库墙面瓷砖黏贴施工，导致地下室车库处弱电箱门缺失。二、经现场检测调查，属于不符合双方签订的《上海市商品房出售合同》附件三约定的《该房屋建筑结构、装修及设备标准》的设备安装质量问题为：一层入户门处未设置门窗磁报警器。三、经现场检测调查，属于不符合双方签订的《“古北香堤艺墅”装修委托协议(美式)》附件约定的《装修和设备标准约定》的装修质量问题为：三层更衣室衣柜门未做。四、检测中发现的一层可视电话面板表面存在损伤的情况属于施工中的人为损伤。五、针对上述装修质量问题，建议按第六点所列修复方案进行维修。六、上述装修质量问题的修复期限为一个月。为此，原告预付鉴定费3万元。
　　以上查明的事实，由原告与被告的陈述、上海市商品房出售合同、发票、装修委托协议、房屋装修确认书、交付通知书、询证函回复、新建住宅交付许可证、上海市房地产权证、鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的上海市商品房出售合同及装修委托协议是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。原告按约支付了全部购房款，原告至今确实未收取已装修系争房屋，现被告应将已装修系争房屋交付原告并及时协助原告办理房屋产权转移登记手续。虽出售合同约定被告应在收到全部房价款起180天内向原告交付房屋，但之后双方签订的装修委托协议约定了双方签订房屋装修确认书后6个月内完成装修工程。然而，被告却未按约完成装修工程，直至2016年12月7日被告才向原告发出要求至2016年12月12日办理精装交付手续的交付通知书，此时被告已经构成违约。通过鉴定房屋装修虽存在一定瑕疵，但不足以原告拒绝收取已经装修的系争房屋，故交付通知书确定的交付之日至今由此产生的损失应由原告自负。原、被告双方既签订出售合同又签订装修委托协议，约定原告无需另行向被告支付装修费用，因此双方之间的交易应视为整体，原告实际向被告购买精装修房屋，故逾期交房的违约金标准应参照出售合同之约定。原告自愿将要求被告支付的逾期交房违约金标准调整到按银行同期贷款利率计算，系当事人自己处分权利，本院予以准许，但违约金数额应按出售合同约定以不超过原告已支付房款之5%为限。由于原告未能提供证据证明被告拒绝协助原告办理房屋产权转移登记手续，故原告向被告主张逾期办理不动产权证违约金，本院不予支持。对于原告要求被告修缮修理系争房屋，上海市房屋建筑设计院有限公司出具的《司法鉴定意见书》为有资质机构作出且鉴定人员到庭接受当事人询问，本院确认系争房屋的修复方案以《司法鉴定意见书》为准。据此，依照《中华人民和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海古北朱家角置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区朱家角镇沙淀中路XXX弄XXX号房屋交付原告吴坤，并协助原告吴坤办理位于上海市青浦区朱家角镇沙淀中路XXX弄XXX号房屋的产权转移登记手续，交易所产生的费用由原、被告依法各自承担；
　　二、被告上海古北朱家角置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴坤逾期交房违约金(以人民币6,598,688元为本金，自2015年10月18日起至2016年12月11日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，违约金数额以不超过原告已支付房款之5%为限)；
　　三、被告上海古北朱家角置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院司鉴(2018)建鉴字第1194号司法鉴定意见书中列明的修复方案对原告吴坤购买的位于上海市青浦区朱家角镇沙淀中路XXX弄XXX号房屋装修存在的质量问题予以修复完毕；
　　四、驳回原告吴坤的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币13,698元，由原告吴坤负担人民币9,132元，被告上海古北朱家角置业有限公司负担人民币4,566元；鉴定费人民币3万元，由被告上海古北朱家角置业有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：钱  江

书记员：孙佑正