吴建军互易纠纷一审民事判决书

　　原告：吴建军，男，1979年8月1日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：陆建，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：吴倩文，住上海市浦东新区。
　　被告：上海市浦东新区泥城镇人民政府，机构地址上海市浦东新区泥城镇泥城路XXX号。
　　负责人：苏国林，镇长。
　　委托诉讼代理人：谢健美，上海永乐律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：金达峰，上海永乐律师事务所律师。
　　原告吴建军诉被告上海市浦东新区泥城镇人民政府(以下简称泥城镇政府)互易纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后,先适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。2019年9月19日，本案转为普通程序，于2019年11月13日再次公开开庭进行了审理。原告吴建军的委托诉讼代理人陆建、吴倩文(仅参加第一次庭审)，被告泥城镇政府的委托诉讼代理人金达峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告吴建军向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告过渡费人民币(以下币种同)197,120元(共160平方米，按16元/平方米/月从2011年9月10日计算至2018年1月31日共77个月)；2、被告返还超额支付的购房款99,926元(包括按调节价计算房价差额10,367.33元、调节价面积奖励费7,059.50元、按临港新城地区1,800元/平方米基价计算房价差额82,500元)；3、被告返还《自愿预留安置期房款确认书》利息16,322元〔原告在2014年9月22日支取50万元后剩余预留款34万元，其中19万属于原告，15万元属于原告父亲(已在另案中主张)，本案中主张19万元按年息6%计算利息后，再扣除已支付利息71,710.40元后的利息差〕；4、被告于2019年6月底前配合原告办理房产证。2019年11月13日庭审中，原告撤回了第4项诉请。
　　事实与理由：2009年5月，被告对原告涉案房屋和土地完成评估，2009年6月出具评估报告，直到2010年5月23日签订《购房协议》，随后2010年6月签订《拆迁协议》，约定过渡期从2010年6月10日至2011年9月9日止。
　　2010年6月21日，原告按被告要求签订《自愿预留安置期房款确认书》，自愿预留期房款额84万元，计算方法与计算期限按“购房预留款的具体实施说明”内容操作。
　　直到2017年11月被告发布《浦东新区泥城镇四期-1安置房配售实施细则》《四期-1安置房配售告知书》，并于2017年12月发送《四期-1安置房结算付款通知书》，告知安置房已具备交付条件，通知于2018年1月11日至16日期间办理安置房结算付款。原告按被告要求支付了购房款，原本签协议前还是按照原来约定4人户可另购20平方米按调节价结算，超出再每户限购20平方米按市场价结算，可在2018年1月结算购房款时却被要求总面积180平方米中的20平方米以市场价结算，否则不予安置，今后不享受安置房价格补贴。为顺利拿到安置房，原告无奈按此价格结算了房款。
　　关于预留款结算利息，原告于2014年9月22日在被告处提前支取预留购房款50万元，利息129,605元，年利率6%，并同意剩余34万元按年利率6%计算。但到2018年1月结算购房款却按利率4.25%另加15%利息计算，在向被告索要2011年9月10日之后的逾期过渡费时，被告知由于泥城安置房四期是现房销售没有逾期过渡费。另，被告至今未办理拆迁许可证。
　　综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条、《中华人民共和国物权法》第四十二条、《上海市农村个人住房建设管理办法》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第二条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、沪价商〔2002〕024号《关于发布本市征用集体所有土地居住房屋拆迁补助费标准的通知》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，原告提起本案诉讼。
　　被告泥城镇政府辩称，不同意原告诉请。诉请1，本案属互易，当时约定2011年9月10日之后按每月600元计算租房补贴，后经镇里争取，2012年6月起每月又多给原告1,200元，合计每月1,800元，不存在逾期过渡费，另在2018年3月又给了2018年2-4月的装修过渡费7,680元。诉请2，一户165平方米内可按照安置价购买，超过部分按市场价购买。调节价是指协议签订后、拿房前，若孩子出生增加人口，可以按调节价增加面积。1,800元的基价是2004年的政策，本案应按2010年的政策，且对安置房位置、总价及计算方式，原告均签字确认，不存在超额返还。诉请3，该户原预留84万元，2014年9月22日提前支取50万元，留存的34万元中15万元另案已处理。虽然三期政策确有5%利息的规定，但本案应适用四期的政策。
　　经审理，本院查明如下事实：
　　2008年11月，被告公布《南汇区泥城镇动迁安置房配售实施细则》，其中第三条“购房面积认定”中规定，以已签订的《安置协议》核准的购房面积为准。动迁过渡期内因婚姻迁入、生养小孩、达到婚龄青年，完成办理相关法定手续并符合动迁照顾有关条件的，经本人向村(居)委会提出申请，报镇动迁办审核给予增计购房面积。增计面积的标准按原农业户每人40平方米、非农业户每人30平方米，价格按市场调节价加层次价格结算。第五条“配售价格”中规定，配售价格分安置价、市场调节价、市场价三种，安置基价：多层每平方米2,300元(指一楼，下同)，小高层的每平方米2,750元(指五楼，下同)；市场调节价：多层每平方米3,000元，小高层的每平方米3,450元；市场价：多层每平方米3,500元，小高层的每平方米3,950元。第十二条“房款结算”第二款规定，对交付购房款的被安置户实行奖励[奖励年利率为5%，计算方法：所付购房款总额×(5%÷360)×实际天数，天数计算的起止日为交款之日起至入住通知日止]。2010年4月14日，被告对永盛村村民公布的带拆项目协议动迁告知书第一条最后一句为：“签订租房协议的动迁户应将购房款留在动迁办，按原有的政策发放利息，但可领取过渡费和奖励费。”
　　案外人陆某某、吴某某系原告、陆建之父母。2009年5月22日，原告与吴某某向被告出具《要求动拆迁申请书》，要求按现行动迁政策对原告户进行动迁安置。
　　2010年5月13日，原告签署《泥城镇带拆购房意向书》。2010年5月，浦东新区泥城镇动迁安置房配售办公室(甲方)与原告(乙方)签署《购房协议》，协议约定：乙方核准面积160平方米，尚未安置面积160平方米，乙方未安置面积应在甲方提供的现有房源中安置完毕，但乙方全家商量一致，决定对未安置面积暂不作安置，在以后提供的房源中进行安置。双方协商一致达成如下协议：一、甲方对乙方决定购置高层120平方米左右1套，多层60平方米左右1套的规格房源，在第四期安置房的房源中提供安置。1、乙方的动迁临时过渡为15个月，从签订拆迁协议日起超过15个月后安置房源的给予不超过3个月的装修过渡费。2、安置房源之前根据《浦东新区泥城镇带拆迁安置房配售实施细则》第十三条规定执行，甲方出资补贴乙方部分租房费用每月600元。3、签约后，乙方不得更改已签约的购置房源规格(过渡期内增计的面积除外)。二、安置给乙方的房源，采用抽签方式由乙方抽签确认，具体抽签方法根据四期安置房的《配售实施细则》规定执行。三、双方约定的其他事项：超购面积按市场价结算。四、违约责任：双方都应按上述条款执行，如一方违约应支付给另一方违约金，违约金按购房款总额的百分之十计算。五、本协议从乙方动迁临时过渡费结束月次月起作计算租房补贴费的起算月，至在现有房源中安置的或在第四期房源安置时结束。
　　2010年6月1日，上海市浦东新区泥城镇动迁办作为甲方，陆某某(同住人吴建军)作为乙方，双方就乙方所有的彭四村8组743号房屋拆迁补偿事宜签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定乙方过渡期从2010年6月10日至2011年9月9日止，过渡费按建筑面积每平方米每月8元计算，合计38,400元。合同约定过渡期届满后，被告按600元/月支付原告租房补贴，2012年6月起提高至1,800元/月。
　　2010年6月21日，原告签署《自愿预留安置期房款确认书》，载明原告自愿预留期房款额48万元，计算方法与计息期限承诺按“购房预留款的具体实施说明”内容操作。
　　2014年9月22日，原告户申请提前支取50万及相应利息129,605元。
　　2017年11月3日，上海市浦东新区泥城镇动迁办向原告发出《四期-1安置房配售告知书》，称四期-1安置房建设已竣工，目前正处交房验收阶段，待验收合格后即可交付使用。根据《四期-1安置房价格表》，多层中4层基价2,388元/平方米，调节价3,114元/平方米，市场价3,633元/平方米，小高层中6层基价2,800元/平方米，调节价3,513元/平方米，市场价为4,022元/平方米。2017年12月25日，上海市浦东新区泥城镇动迁办向原告发出《四期-1安置房结算付款通知书》，称泥城镇四期-1安置房已具备交付条件，通知原告户于2018年1月11日办理结算付款、登记进户等手续；本期安置房结算期限、安置户租房补贴费以及购房预留款利息结算统一截止至2018年1月31日。2018年1月13日，原告办理了安置房结算手续，其中云汉路XXX弄XXX号XXX室房屋(面积61.86平方米)安置房基价：2,388×51.78=123,650.64元，市场价：3,633×10.08=36,620.64元，配售基价调节价面积奖励费350×51.78=18,123元，购房人应实付142,148.28元；同址31号601室房屋(面积123.31平方米)安置房基价：2,800×113.22=317,016元，市场价：4,022×10.09=40,581.98元，配售基价调节价面积奖励费350×113.22=39,627元，购房人应实付317,970.98元。另根据原告签署确认的《泥城镇安置房预留款结算单》，载明：二套安置房房款为460,119.26元，预留34万元分款结息，其中19万元的存放日期为2010年6月21日，结息日期为2018年1月31日，存放天数2780天，按年利率4.25%再上浮15%计算为71,710.49元(190,000×4.25%÷360×2780×1.15)，本息合计261,710.49元，需补交购房款198,408.77元。
　　另查，本案未办理过拆迁许可证。2018年2月1日，陆某某、吴某某、陆建就本案拆迁协议纠纷向本院提起诉讼，要求确认2010年6月1日签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》无效；如法院认为拆迁协议有效，则要求泥城镇政府及拆迁实施单位上海梁德房屋拆迁服务有限公司支付2011年9月10日至2018年1月的临时过渡费80,960元及2014年9月至2018年1月14日的安置补偿款150,000元的利息差额12,886.46元等。本院于2018年6月7日作出(2018)沪0115民初第9155号民事判决书，判决泥城镇政府支付陆某某、陆建、吴某某利息差额1,303.13元；驳回陆某某、陆建、吴某某其余诉讼请求。该案中上海市浦东新区泥城镇人民政府在答辩中称“本案原告陆某某(陆建)户于2010年6月21日预留购房款，2014年9月22日申请提前支取500,000元。因2010年6月21日存款时的五年期存款基准利率为3.60%，2014年9月取款时的基准利率为4.75%，被告将利率标准适当提高至5.225%，并给予15%的奖励，向原告支付了对应利息。2018年1月结算原告诉称的150,000元预留款时，因2010年6月21日存款时的基准利率为3.60%，2018年1月的基准利率为2.57%，被告将利率标准适当提高至4.25%，再给予15%的奖励，计算出了150,000元的对应利息”。陆某某、吴某某、陆建不服判决提起上诉，二审法院经审理后作出(2018)沪01民终8547号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
　　以上事实，有户籍资料、《南汇区泥城镇动迁安置房配售实施细则》《要求动拆迁申请书》《泥城镇带拆购房意向书》《购房协议》《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》《自愿预留安置期房款确认书》《四期-1安置房配售告知书》《四期-1安置房结算付款通知书》《安置房屋结算单》《泥城镇安置房预留款结算单》、付款凭证及庭审笔录等在案佐证。
　　本院认为，原、被告于2010年5月签订的《购房协议》系缔约当事人真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规禁止性规定，对协议当事人均具有约束力。
　　双方争议之一，超出过渡期后被告是否应继续支付过渡费。根据《购房协议》，原告已明确表示，对未安置面积暂不作安置，要求在以后提供的房源中进行安置，并同意在15个月的临时过渡期满后，由被告发放租房补贴。综上，是原告明确不要求在当期房源中安置，而非被告泥城镇政府超期未完成对原告户的安置，原告要求被告在约定过渡期届满后继续支付过渡费，无合同依据，该项诉请，本院不予支持。在《购房协议》有效前提下，原告申请证人出庭所作的证言，与本案处理并无必然关联。
　　双方争议之二、被告是否多收取了购房款。第一、2008年11月公布的《南汇区泥城镇动迁安置房配售实施细则》中对安置房调节价适用对象、配售价格均有明确规定，另本案也不属征收范畴，涉案拆迁协议系平等民事主体协商一致达成的民事合同，原告认为泥城镇政府征收补偿方案违规、违法，没有依据。第二、原告就涉案二套安置房屋已办理购房结算手续，并已实际履行。综上，原告要求被告返还超额支付购房款的诉请，本院不予支持。
　　双方争议之三，购房预留款的利息计算标准。第一、《自愿预留安置期房款确认书》中记载了利息应按照“购房预留款的具体实施说明”，但原被告均未提交相关说明，故本院将结合其他证据进行判断。第二、2010年4月14日被告泥城镇政府的告知书中明确，预留购房款按“原有的政策发放利息”，而根据2008年11月《南汇区泥城镇动迁安置房配售实施细则》第十二条第二款的规定，预留购房款的年利率为5%，因被告未能提交2010年4月14日前公布的其他“原有的政策”，故本院根据《南汇区泥城镇动迁安置房配售实施细则》，确认被告泥城镇政府承诺的预留购房款利息为年利率5%。至于被告曾按年利率5.225%上浮15%的标准，向原告发放过部分购房款利息的情况，这一行为可以说明双方当时对按此标准履行达成合意，并不能证明双方就此变更了购房款利息的计算标准。综上，本院确认，购房预留款的利息计算标准仍应为年利率5%。鉴于被告已按年利率4.25%上浮15%的标准结算了190,000元的预留款利息，对原告主张的该部分差额利息，本院予以支持。
　　审理中，原告撤回了办理产证的诉请，系当事人对自身民事诉讼权利的处分，本院予以准许。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：
　　一、被告上海市浦东新区泥城镇人民政府于本判决生效之日起十日内支付原告吴建军购房预留款利息差额1,650.62元；
　　二、驳回原告吴建军的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费6,000.52元，由原告吴建军负担5,950.52元，被告上海市浦东新区泥城镇人民政府负担50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：梅丽华

书记员：黄  政