吴惠楼与张建明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：吴惠楼。
　　委托诉讼代理人：顾宏杰，上海市国鑫律师事务所律师。
　　被告：张建明。
　　原告吴惠楼与被告张建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，后转为适用普通程序，由审判员颜佩娥、人民陪审员杨华沁、沈英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴惠楼及其委托诉讼代理人顾宏杰、被告张建明均曾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告吴惠楼向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款人民币80万元；2、判令被告赔偿原告因无法交房导致的损失120万元；3、判令被告赔偿原告因被告未交房而发生的损失15,600元(原告在外租房的费用)；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：原告系合庆镇胜利村人员，被告系合庆镇共一村人员。2016年年底，原、被告达成房屋买卖意向，由原告向被告购买被告名下位于上海市浦东新区合庆镇共一村40丘建筑面积65.40平方米的房屋。2017年1月13日，原、被告签订《购房协议书》，约定由原告向被告支付购房款80万元，过账购房款为200万元；又约定，如被告不能交房，被告需退还原告200万元作为违约惩罚。协议签订后，原告自2017年2月17日起至同年2月18日间分三次向被告转账支付了房款。原告支付房款后，被告将房地产权证交付原告，并要求原告宽限一段时期用于其搬迁。此后，原告多次与被告协商，要求被告腾退房屋，但被告始终未将房屋交付原告。原、被告买卖的标的物系农村宅基地使用权房，被告的父母、兄长均系房屋共有权人，但被告隐瞒了该房屋产权并非被告一人所有的情况，且被告的父母、兄长明确表示不同意被告将房屋转让给原告，故原告依法提起诉讼，具体诉请如前。
　　被告张建明辩称，原、被告于2017年2月签订《购房协议书》，当时原告答应被告二年后腾出房屋交付原告，但原告于2018年2月突然提起诉讼。被告认为双方签订的《购房协议书》应属无效，因协议所涉房屋中有被告的父母、兄长等人的权利，被告的父母、兄长等人不同意被告将房屋转让给原告。关于购房款，被告只收到35万元，并非原告所述的80万元，被告同意返还原告购房款35万元。鉴于原告签订《购房协议书》时口头同意由被告于两年后交房，但原告于2018年2月就提起诉讼，故被告并未违约，被告不同意承担原告主张的因无法交房导致的损失120万元。因原告签订《购房协议书》时口头同意由被告于两年后交房，故原告在外租房的费用15,600元不应由被告承担。
　　本院经审理认定事实如下：原告系合庆镇胜利村人员，被告系合庆镇共一村人员。坐落于上海市浦东新区合庆镇共一村40丘建筑面积76.50平方米的房屋产权登记在被告名下。2016年年底，经他人介绍，原、被告达成房屋买卖意向，由原告向被告购买被告名下位于上海市浦东新区合庆镇共一村40丘的两层楼房一栋[房地产权证号：沪房地浦字(2003)第065105号]，房屋总价为80万元。为防止被告对房屋买卖的行为反悔，原、被告及介绍人口头商定由原告向被告的银行账户转账200万元，如被告以后对买卖房屋的行为反悔，则被告需返还原告房款200万元。2017年2月17日，原告向被告的银行账户转账40万元，被告将40万元取出后交给原告，原告将40万元存入自己的银行账户。2017年2月18日，原告向被告的银行账户转账80万元，被告随即取款80万元后又交给原告，原告于当日又向被告的银行账户转账80万元。转账付款结束后的当日，原、被告在介绍人提供的《购房协议书》上签名。《购房协议书》的内容主要如下：(一)甲方(即被告张建明)将坐落于上海市浦东新区合庆镇共一村40丘建筑面积65.40平方米的房屋转让给乙方(即原告吴惠楼)，总价款为200万元；(二)本协议的所有条款甲方均告知该房屋的相关继承人或家庭成员，若任何成员的行为导致乙方丧失或无法实际行使权利，则甲方全部家庭成员承担连带赔偿责任；(三)甲方有偿转让该房屋，转让后甲方不得将该房屋另行出租、赠与、抵押、交换等……甲方在本协议签订当日将房屋移交给乙方，任由乙方处理，甲方永不反悔……(四)甲方或其家庭成员解除合同，或向司法机关申请确认合同无效的……甲方全额返还乙方已付款项，并按照协议总价款的100%赔偿乙方损失……乙方违约必须赔偿甲方产生的一切经济损失。(五)甲方保证房屋合法、权属清楚、有合法的土地使用权及房产权。(六)该房屋的产权永久归乙方所有……。协议签订后，原告多次要求被告腾退房屋并要求入住，但被告一再推脱，始终未将房屋交付原告，故引发诉讼。
　　另查明，2000年，被告张建明、案外人徐某某(被告的祖母)、包某1(被告之母)、张某某(被告之父)、包某2(被告之兄)、胡慧霞(包某2之妻)、包佳怡(包某2之女)共同申请建房，后经批准建造占地面积60平方米的两层楼房一栋。此后，由上述家庭成员出资建造了位于上海市浦东新区合庆镇共一村40丘建筑面积76.50平方米的两层楼房一栋。2003年，该房屋产权登记在被告张建明名下。2018年8月，本院受理原告吴惠楼诉被告张建明房屋买卖合同纠纷案[案号(2018)沪0115民初56635号]，原告吴惠楼要求被告张建明交付位于上海市浦东新区合庆镇共一村40丘的两层楼房一栋。该案在审理过程中，第三人包某1、张某某、包某2、胡慧霞、包佳怡均表示其对被告张建明将房屋转让给原告吴惠楼的事实不知情，并表示该房屋系第三人等家庭成员共同申请出资建造，系张建明与第三人的共有财产，第三人不同意将房屋转让和交付给原告。
　　审理中，被告称，其因经济窘迫故欲转让房屋。原、被告之间的房屋买卖由三位介绍人促成，一位姓名张凤敏，一位姓名张燕，另一位不知姓名。转账时，被告的身份证、银行卡均由介绍人保管并操作。2017年2月18日，原告第二次向被告的银行账户转账80万元后，介绍人随即将80万元取出，将其中的10万元交给被告，其余款项均被介绍人取走。该次房屋买卖，被告仅收到购房款35万元。
　　上述事实，有原告提供的《购房协议书》、银行回单、房地产权证，农村个人建房用地申请表、本院(2018)沪0115民初56635号案的庭审记录及本案的庭审记录等在案佐证。
　　本院认为，农民集体所有的土地依法属于农民集体所有。宅基地使用权主体具有特定性，只有符合特定条件的本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员方可享有。只有符合条件的人员申请购买农村宅基地房屋，经批准并办理相应手续的，农村宅基地房屋转让方为有效。本案中，原、被告虽系同镇居民，但原告向被告购买宅基地房屋未经有关组织批准，且买卖标的物的权属涉及案外人包某1、张某某、包某2等人，该些案外人均不同意被告将房屋转让给原告，故原、被告签订的《购房协议书》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告主张实际的房屋转让款为80万元，有原告提供的转账凭证为依据，本院予以确认。原告要求被告返还房屋价款80万元，合法合理，应予支持。被告辩称其仅收到35万元，与事实不符，本院不予确认。被告辩称其银行卡及身份证均由中间人保管，原告转账支付至被告的银行账户的80万元系由中间人取走，被告仅得到其中的一部分，被告的辩述意见不符合常理，也无依据证实，本院不予采信。原告要求被告赔偿未交房损失120万元，因《购房协议书》无效，原告之主张无事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿因被告未交房而租房发生的损失15,600元，因《购房协议书》无效，原告之主张亦无事实及法律依据，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，判决如下：
　　一、原告吴惠楼与被告张建明于2017年2月18日签订的《购房协议书》(协议书的落款处日期署为“2017年1月13日”)无效；
　　二、被告张建明于本判决生效之日起十日内返还原告吴惠楼购房款80万元；
　　三、驳回原告吴惠楼其余的诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费22,924元，由原告吴惠楼负担11,124元，被告张建明负担11,800元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨华沁

书记员：颜佩娥