吴某某与杨某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江苏省姜堰市。
　　委托诉讼代理人：李媛，上海公鼎律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨嘉新，上海公鼎律师事务所律师。
　　被告：杨某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：杨志超(系杨某之父亲)，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。
　　原告吴某某诉被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某某及其委托诉讼代理人杨嘉新、被告杨某的委托诉讼代理人杨志超及王玥玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告吴某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨某赔偿原告因被告违约造成的装潢损失70万元；2.判令被告支付原告违约金2万元。审理中，原告变更第一项诉请为：判令被告杨某赔偿原告因被告违约造成的装潢损失15万元。事实和理由：原、被告于2013年4月13日签订了《租赁合同》，约定由被告承租系争房屋，租赁期限自2013年6月1日起至2018年5月31日止；合同到期，甲方如继续出租，乙方有优先承租权。合同签订后，原告依约向被告支付租金，并对系争房屋投资80万进行装修以及相关的建设。2018年本案被告以本案原告违约为由提起诉讼，要求解除合同，法院以违约理由不足为由，驳回其诉请。在合同到期前，原告向被告表明要继续承租系争房屋，并表示可以接受出租给别人的同等租金水平，随后，被告在没有告知原告的情况下，以20万元左右的价格将系争房屋出租给案外第三人，被告的行为违反了双方在《租赁合同》中对优先承租权的约定。原告是基于在合同中对系争房屋享有优先承租权的事实，才在前期投入巨额资金对系争房屋进行各方面的建设。被告侵犯原告优先承租权的行为，导致原告投资无法取得相应回报，遭受巨大损失。
　　被告杨某辩称，不同意原告诉请。原告违约转租，被告未在六个月内提出异议，只是丧失了合同解除权，不代表原告没有违约；原告尚欠物业管理费；原告先违约，被告不可能再把房子租赁给一个已经违约的人。被告已经告知原告，如要续约，原告需按一年30万续约，原告拒绝就价格进行协商，还发短息要挟被告。前案判决中，履约保证金已经返还给原告，原告同意并已经取回履约保证金，证明原告没有继续履约的意向，如果原告要继续履约，不应该取回履约保证金。
　　经审理查明，被告杨某为系争房屋权利人，2013年4月，被告杨某(出租人、甲方)与原告吴某某(承租人、乙方)签订《租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告，租赁期限5年，自2013年6月1日至2018年5月31日，合同期满，甲方如继续出租，乙方有优先承租权。前两年每年年租金为9万元，后三年每年年租金为10万元。乙方承租后，租赁期内房屋物业管理费、水、电、电话、煤气自行申请开户费用及使用费由乙方自负(到期后甲方不补偿)。乙方租赁期满，乙方所投入的装修费用，甲方不承担任何赔偿。承租人没有征求甲方同意擅自将租赁物“转租”“抵押”的，出租人有权解除合同，收回租赁物，并追究承租人的违约责任和赔偿责任。合同约定的违约责任为违约金2万元并赔偿对方损失。原告承租系争房屋后，曾将房屋对外转租给案外人陈炳玉、刘秋萍、肖美凤和王艳菊，其中转租给肖美凤的租赁合同超过原租赁合同期限，约定租赁期限为2017年１月20日至2020年１月20日。2018年3月12日，被告短信告知原告：“你好房租2018年5月31日到期了，以后房租要叁拾万一年，如果你要的和我们了谈，不要的到期前安排清场。”当月21日被告回复原告：“我告你一句你恶意的抬高房租给我带来很大的损失！你们是要付出代价的！”原、被告双方未达成续租协议。被告杨某将系争房屋出租给上述案外人陈炳玉、刘秋萍、肖美凤和王艳菊，起租日为2018年６月1日。
　　另查明，本院曾于2018年５月８日立案受理杨某诉吴某某房屋租赁纠纷，杨某认为吴某某存在违法转租和拖欠物业管理费行为，故提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《租赁合同》于2018年4月3日解除；2.被告向原告支付违约金人民币2万元；3.被告支付物业费等相关费用至其实际迁出之日止(物业费自2013年6月起算至2018年5月暂计为人民币10,026元)。本院于同年６月２１日作出判决：一、吴某某应支付杨某2013年6月1日起至2018年5月31日止的物业管理费10026元，扣除吴某某已支付的押金5000元，余款5026元本判决生效之日起十五日内支付；二、驳回杨某的其余诉讼请求。
　　再查明，本案审理中，原告主张系争房屋2015年后的物业管理费其未支付，此前的物业管理费已支付，但原告对此未予举证。
　　以上事实，有当事人的相关陈述、民事判决书、租赁合同、短信记录等证据在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，租赁合同期满，被告如继续出租，原告有优先承租权。我国法律对优先承租权并无明确规定，参照我国法律对相类似的优先购买权的规定，优先承租权指出租人在原租赁合同到期后继续出租房屋的，应当在出租之前的合理期限内通知原承租人，原承租人享有以同等条件优先承租的权利。优先承租权是对承租人的一种特殊保护，是对出租人缔约自由权一定程度的限制，故应合理平衡二者权益，以达公平保护之目的。所谓同等条件，主要指同等租金、同等支付方式、同等违约责任承担方式等，此外，承租人的履约能力、诚信程度亦应在考量范围之内。根据生效判决及本案查明事实，原告吴某某存在违反租赁合同拖欠多年物业管理费的行为，还存在超过其原租赁合同期限对外转租的行为，此类行为不仅违约，也有违诚实信用原则，造成其与出租人杨某产生纷争并致诉讼，徒增出租人讼累，增加出租人履约成本。原告吴某某违约在先，与其他承租人相比，在履约能力、诚信程度上难谓具有同等条件，不应享有优先承租权，出租人杨某有权不与其缔约。故被告杨某抗辩不可能把房子租赁给已经违约的原告，本院予以采纳。此外，优先承租权并非当然的续租权，该权利的实现本身存在不确定性，原告在签订租赁合同时对此应该明知，其基于合同租期进行的装修因此也不能作为优先承租权受到损害的必然损失。综上所述，原告以被告侵犯其优先承租权致其遭受巨大损失，要求被告赔偿装修损失15万元，本院不予支持。原告要求被告支付违约金2万元，亦无事实依据，本院亦不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，判决如下：
　　驳回原告吴某某的诉讼请求。
　　案件受理费3,700元，减半收取计1,850元，由原告吴某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：郭蓉芳

书记员：贾  珂