吴柏根与郭亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：吴柏根，男，1973年6月6日生，汉族，住江西省上饶市。
　　委托诉讼代理人：任群，上海保诚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陆优，上海保诚律师事务所律师。
　　被告：郭亮，男，1988年4月10日生，汉族，住河南省。
　　原告吴柏根与被告郭亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序审理。因被告郭亮下落不明，本案转为适用普通程序，并于2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陆优到庭参加了诉讼。被告郭亮经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告吴柏根向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签署的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2018年2月20日至2018年7月17日的逾期房屋租金29,800元；3、判令被告支返还房屋并恢复原状；4、判令被告向原告支付违约金12,000元；5、判令被告支付原告房屋占有使用费(按照每日200元的标准，自2018年7月17日起至实际归还房屋之日止)。庭审中，原告变更其请为：1、判令解除原、被告签署的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付房屋租金23,600元(2018年3月21日至2018年7月17日)；3、判令被告支付房屋占有使用费(参照租金标准，自2018年7月17日起至2018年9月29日止)；4、判令被告支付原告自行恢复房屋原状的清理费用5,300元；5、判令被告支付原告水费326元；6、判令被告向原告支付违约金12,000元。事实与理由：2017年8月20日，原告与案外人赵某签订《租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给案外人赵某，每月租金6,000元。2017年12月12日，由于案外人赵某自身原因不再继续使用房屋，故原、被告签署《房屋租赁补充协议》，约定被告同意继续履行案外人赵某在合同中的所有权利义务。2018年1月12日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年1月21日起至2021年10月20日止，月租金为6,000元，按12个月壹期支付，每期租金提前7日支付。合同另对其他相关事项进行了约定。然其后被告未经原告同意，装修、扩建了系争房屋，亦未及时履行租金支付义务。原告与之协商未果，遂涉诉。
　　被告郭亮未作答辩。
　　经审理查明，系争房屋权利人为原告及案外人吴某某，建筑面积为155.68平方米，用途为办公。
　　2017年8月20日，原告及案外人吴某某(出租方、甲方)与案外人赵某(承租方、乙方)经中介方居间，签订《房屋租赁合同》一份，约定原告方将系争房屋出租给案外人赵某，租赁期限自2017年10月21日起至2021年10月20日止，自交房之日起贰月为免租金装修期，即从2017年8月21日起至2017年10月20日止，前三年月租金为6,000元，第四年月租金为6,600元，租金以壹年为一期支付，第一期租金应于2017年8月25日前付清。乙方需支付给甲方租赁保证金6,000元。甲方应于租赁关系解除且乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，付清所有乙方应付费用并注销该物业的工商登记信息(若有)当日将租赁保证金全额无息退给乙方。合同另对其他相关事项进行了约定。
　　同日，案外人赵某向原告分两笔转账各6,000元，载明用途分别为房租押金、房租。
　　2017年9月15日，被告向原告转账6,000元，摘要为“租金一个月！代赵某支付！”。
　　2017年9月20日，被告向原告转账6,000元，摘要为“租金”。
　　2017年12月12日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议》一份，载明案外人赵某不再继续使用系争房屋，经原、被告协商，被告同意继续履行案外人赵某在合同当中所有权利义务。合同第一条约定，房屋租金金额不变，支付方式变更为付三押一，自2017年10月20日开始计算，后期租金于每年1月13日、4月13日、7月13日、10月13日支付……逾期支付房屋超过15日视为违约，应按年租金20%支付违约金。
　　2018年1月12日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，载明原告将系争房屋出租给被告居住，租赁期限自2018年1月21日至2021年10月20日止。合同第四条约定，租金为每月6,000元，支付方式为按12个月为壹期支付，以后每期租金乙方提前7日以银行转账/现金方式支付给甲方。合同第八条第1款约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反本合同的一方，应向另一方按违约时月租金的2倍(包含保证金)支付违约金；违约方支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，违约方的损失则自行承担。……4)任何一方未能履行本合同约定的其他义务的。合同第九条第4款约定，租赁期间，乙方必须每月按时缴清该房屋的水、电、通讯费用，逾期未缴纳所产生的费用由乙方承担。合同另对其他相关事项进行了约定。
　　2018年3月11日，被告向原告转账12,000元。
　　另查明，2018年5月11日至7月17日期间，原告多次向被告发送短信，向其催讨租金，并要求其整改屋内的未按图装修等问题，并于2018年7月17日告知被告，鉴于被告逾期支付租金，已向其发送解除通知要求解约。被告曾回复称只要物业不找其麻烦，以前租金可以承担等。
　　2018年7月17日，原告向被告发出律师函，称鉴于被告的逾期支付租金行为，其行使合同约定的解除权，并要求被告付清租金，承担水费、电费、燃气费并支付相应的违约金等。
　　再查明，2018年9月15日，原告向案外人龙湖物业服务集团有限公司上海分公司支付2017年11月至12月以及2018年3月至5月水费共计326元。
　　2018年9月29日，原告就系争房屋恢复原状垃圾清理等，向案外人上海正同装饰设计有限公司支付5,300元。
　　庭审中，原告确认，其已自行收回了系争房屋，故房屋占有使用费主张至2018年9月29日，系争房屋在本案所涉的租赁期间，其共收取了租金30,000元，押金6,000元，并要求押金抵扣被告未付的房租。
　　以上事实，有2017年8月20日房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、2018年1月12日房屋租赁合同、不动产权证书、转账凭证、短信、律师函、水费支付凭证、照片、发票及当事人陈述等证据证实。
　　本院认为，原告与案外人赵某签订的《房屋租赁合同》以及原告与被告签订的《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁合同》，均系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。而根据原、被告间上述补充协议及合同的约定，被告先是承诺自愿履行案外人赵某在上述合同当中所有权利义务，此系债的自愿加入，后又就系争房屋租赁事宜与原告进行了相应约定，被告均应恪守。
　　现被告逾期支付租金，经原告催告后仍怠于履行，已使合同解除权成就，故原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于合同的解除日期，根据法律规定，应以解除一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日。本案中，鉴于诉讼前，原告向被告发送了解除合同的律师函并以短信方式通知被告，故本案以上述短信送达被告之日为合同解除日(即2018年7月17日)。
　　原、被告间租赁合同虽已解除，但被告仍需按照双方约定的租金标准，支付原告自2018年3月21日至2018年7月17日的租金23,400元，并参照双方约定的租金标准，支付原告2018年7月18日起至2018年9月29日止的占有使用费14,400元。
　　对于原告主张的恢复原状费用，原告现已证明系争房屋收回前被告对其进行了相应的损坏，且原告为此支出了诉请的费用，故本院予以支持。
　　对于原告主张的水费，此系被告租赁期间发生，且原告已予以代付，故有权向被告追偿，本院予以支持。
　　对于原告主张的违约金，实系解约违约金，现系争房屋租赁合同中对此已作明确约定，且因被告违约行为解除，故原告的该项主张于法有据，本院予以支持。
　　另，原告要求案外人赵某已付押金6,000元予以抵付被告应付租金的意见，鉴于上述押金系案外人赵某支付，而原、被告间关于案外人赵某所签合同由被告代为履行的协议，并未经案外人赵某签字确认，故本院不予支持，上述押金原告可与真实权利主体另行结算。
　　被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为被告放弃其答辩权利，由此产生的不利后果，应由被告自行承担。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、确认原告吴柏根与被告郭亮就坐落于上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号104房屋签订的《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁合同》于2018年7月17日解除；
　　二、被告郭亮于本判决生效之日起十日内支付原告吴柏根2018年3月21日起至2018年7月17日止的租金23,400元；
　　三、被告郭亮于本判决生效之日起十日内支付原告吴柏根自2018年7月18日起至2018年9月29日止的房屋占有使用费14,400元；
　　四、被告郭亮于本判决生效之日起十日内支付原告吴柏根上述房屋恢复原状费用5,300元；
　　五、被告郭亮于本判决生效之日起十日内支付原告吴柏根水费326元；
　　六、被告郭亮于本判决生效之日起十日内支付原告吴柏根违约金12,000元。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,186元，公告费560元，诉讼费用合计1,746元，由被告郭亮负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沙  莎

书记员：康晓莉