吴浩、朱湘君与上海七星房地产开发有限公司、青岛伟业房地产集团有限公司保证合同纠纷一审民事判决书

　　原告：吴浩，男，1972年12月13日生，汉族，住上海市黄浦区。
　　原告：朱湘君，女，1974年1月22日生，汉族，住上海市黄浦区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：宋长贵，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　两原告共同委托诉讼代理人：姚雨薇，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海七星房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：王晓义，执行董事。
　　委托诉讼代理人：蔡奚芳。
　　被告：青岛伟业房地产集团有限公司，住所地山东省青岛市。
　　法定代表人：王强，董事长。
　　委托诉讼代理人：丁世杰。
　　原告吴浩、朱湘君与被告上海七星房地产开发有限公司(以下简称七星公司)、青岛伟业房地产集团有限公司(以下简称伟业公司)保证合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐芬独任审判，并于2018年10月15日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人宋长贵、被告七星公司委托诉讼代理人蔡奚芳与被告伟业公司委托诉讼代理人丁世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　吴浩、朱湘君向本院提出诉讼请求：1、判令伟业公司承担回购位于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室房屋的担保责任,支付房屋回购款586,740元；2、判令伟业公司承担支付自2018年4月1日起至房屋回购款付清之日止的房屋租金(按4,156元/月计算)及支付自2018年5月1日起至实际支付之日止逾期支付租金违约金(以未付租金为基数，按每日万分之五计算)的担保责任；3、判令七星公司承担支付自2018年4月1日起至房屋回购款付清之日止的房屋租金(按4,156元/月计算)及支付自2018年5月1日起至实际支付之日止逾期支付租金违约金(以未付租金为基数，按每日万分之五计算)的担保责任。事实和理由：2005年12月24日，吴浩、朱湘君与上海唐朝酒店经营管理有限公司(以下简称唐朝公司)及七星公司、伟业公司签订《房屋代理租赁合同》约定：吴浩、朱湘君将位于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室房屋委托唐朝公司出租，期限自2006年4月1日至2018年3月31日。合同同时约定：租赁期满后，若吴浩、朱湘君有意转让房屋的，唐朝公司同意按586,740元购买该房屋，如唐朝公司未按约购买该房屋的，由伟业公司承担连带担保责任。在未付清全部房款之前，唐朝公司同意按月租金4,156元向吴浩、朱湘君支付房屋租金，唐朝公司若逾期支付租金，应按未付租金的每日万分之五支付违约金，如唐朝公司未按约支付租金、违约金的，由七星公司及伟业公司承担连带担保责任。合同签订后，吴浩、朱湘君将房屋交付唐朝公司使用。2018年1月25日吴浩、朱湘君以书面形式向唐朝公司提出回购申请,但唐朝公司未能履行回购义务。2018年3月31日租赁期届满，唐朝公司未再向吴浩、朱湘君支付租金，也未将房屋返还，七星公司及伟业公司也未按约履行担保责任。现由于唐朝公司破产清算，已无法履行回购义务及支付租金、违约金，故吴浩、朱湘君诉至法院，要求七星公司及伟业公司承担担保责任。
　　七星公司辩称，对吴浩、朱湘君主张的月租金标准无异议，但不同意吴浩、朱湘君的全部诉讼请求。1、吴浩、朱湘君与唐朝公司签订的《房屋代理租赁合同》期限自2006年4月1日至2018年3月31日，合同期限内唐朝公司从未拖欠租金；2、租赁合同届满后，双方间租赁关系自然终止，但吴浩、朱湘君拒绝来酒店领取房屋钥匙，拒绝接收房屋，故吴浩、朱湘君无权主张租赁期限届满后的房屋租金或房屋占用费，七星公司对租赁合同期限届满后的房屋租金或房屋占用费，不应承担连带保证责任。
　　伟业公司辩称，不同意吴浩、朱湘君的全部诉讼请求。1、关于支付房屋租金或房屋占用费及违约金的答辩意见同七星公司，伟业公司不应承担连带保证责任；2、吴浩、朱湘君与唐朝公司未达成回购协议，吴浩、朱湘君无财产损失，伟业公司不应承担担保责任；3、公司经营困难，无力进行房屋回购；4、如果吴浩、朱湘君坚持房屋出售，双方可商定签署房屋买卖合同，采用先过户再付款形式，即房屋过户后，以唐朝公司的名义办理银行贷款，以银行贷款形式支付给原告购房款。
　　审理中，吴浩、朱湘君撤回诉请1要求伟业公司履行回购义务的诉讼请求，并确认于2018年11月24日收回房屋钥匙，将诉请2、诉请3中支付房屋租金的计算时间调整为自2018年4月1日至2018年11月24日。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　吴浩、朱湘君(委托方，甲方)与唐朝公司(代理方，乙方)、七星公司(担保方，丙方)及伟业公司(担保方，丁方)于2005年12月24日签订了《房屋代理租赁合同》约定：甲方委托乙方出租位于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期：144个月，自2006年4月1日至2018年3月31日；租金：前期租金4,140.78元/月，2007年9月1日起按照标准租金4,156.07元/月计算，每月30日支付当月的租金，其中2016年4月1日至2018年3月31日为免租期。合同另约定：租赁期满后，若甲方有意转让房屋的，乙方同意按586,740元购买该房屋，甲方应在租赁期满前60日内向乙方提出书面申请，乙方在收到出售申请后60日内(最长在6个月内)与甲方签订房地产买卖合同并向甲方支付清全部房款，甲方将房屋产权过户给乙方。在未付清全部房款之前，乙方同意按照标准租金向甲方支付房屋租金。如乙方未按约支付租金、违约金的，由丙方、丁方共同承担连带担保责任；如乙方未能按约购买房屋的，由丁方承担连带担保责任；丙方和丁方履行本合同约定的连带担保责任后，有权向责任方追偿；乙方若逾期支付租金，应每日按未付租金的万分之五支付违约金；乙方未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，按原约定支付日租金外，还应每日按日租金的5%向甲方支付违约金。上述合同签订后，吴浩、朱湘君将房屋交付唐朝公司使用，唐朝公司亦向吴浩、朱湘君支付了除约定的免租期之外的租赁期间的租金。期间，吴浩、朱湘君于2007年8月10日取得系争房屋的上海市房地产权证。
　　吴浩、朱湘君委托律师分别于2018年1月25日、2018年2月7日向唐朝公司发出《通知函》，要求唐朝公司回购系争房屋；又分别于2018年2月7日、2018年2月26日向伟业公司发出《通知函》，要求伟业公司按合同约定承担回购房屋的担保责任。
　　2017年4月12日，唐朝公司破产清算一案由本院裁定受理，吴浩、朱湘君于2018年4月11日向唐朝公司破产管理人申报债权，债权性质为房屋回购款，金额为586,740元。
　　本院认为，吴浩、朱湘君与唐朝公司、七星公司及伟业公司签订的《房屋代理租赁合同》系各方当事人真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行。七星公司及伟业公司未提交证据证明吴浩、朱湘君在合同到期后拒绝领取钥匙及接收房屋，故本院对七星公司及伟业公司主张不应支付租金或使用费的抗辩意见不予采信。吴浩、朱湘君庭审中撤回要求伟业公司履行回购义务的诉请系其处分自己的权利，本院予以照准。根据合同约定，在付清全部回购款前，唐朝公司仍应按合同约定的标准向吴浩、朱湘君支付房屋租金，且租赁期届满后，唐朝公司未及时返还系争房屋，亦应按约定支付租金至返还之日，根据合同约定唐朝公司未按约支付租金的，由七星公司及伟业公司承担连带担保责任，吴浩、朱湘君现确认系争房屋于2018年11月24日返还，故吴浩、朱湘君主张要求七星公司及伟业公司承担支付自2018年4月1日至2018年11月24日房屋租金的担保责任合法有据，且主张的金额未超过合同约定的租金标准，本院予以支持。因吴浩、朱湘君并未就上述租金申报债权，故七星公司、伟业公司承担担保责任后，可在承担责任范围内依法申报债权。至于吴浩、朱湘君主张的逾期支付租金的违约金，根据破产法的相关规定，主债务人的破产申请受理后，产生的利息、超过实际损失部分的违约金等不能够作为破产债权求偿，故七星公司及伟业公司作为保证人其承担的偿还责任不应超过唐朝公司的责任范围，故本院对吴浩、朱湘君主张要求七星公司及伟业公司承担唐朝公司破产案件受理后的逾期支付租金违约金的担保责任不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十一条第一款第(二)项，《中华人民共和国企业破产法》第五十一条之规定，判决如下：
　　一、被告上海七星房地产开发有限公司、被告青岛伟业房地产集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴浩、朱湘君自2018年4月1日至2018年11月24日的房屋租金32,416.80元；
　　二、被告上海七星房地产开发有限公司、被告青岛伟业房地产集团有限公司履行清偿义务后，可以依法在清偿责任范围内申报债权；
　　三、驳回原告吴浩、朱湘君的其余诉讼请求。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费610元，减半收取305元，由原告吴浩、朱湘君负担15元，由被告上海七星房地产开发有限公司、青岛伟业房地产集团有限公司各负担145元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：徐  芬

书记员：张  耐