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吴海林与上海中建孚泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

2021-06-09 独角龙 评论0

  原告:吴海林,男,1964年2月29日出生,汉族,户籍所在地上海市青浦区。
  委托诉讼代理人:魏增明,上海市君志律师事务所律师。
  被告:上海中建孚泰置业有限公司,住所地上海市青浦区。
  法定代表人:江岩,董事长。
  委托诉讼代理人:单新宇,上海单新宇律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:夏元林,上海单新宇律师事务所律师。
  原告吴海林诉被告上海中建孚泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年9月3日立案受理后,依法适用简易程序审理。本案于2018年9月21日、2018年9月29日两次公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人魏增明、被告委托诉讼代理人夏元林两次到庭参加了诉讼,被告委托诉讼代理人单新宇到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
  原告吴海林向本院提出诉讼请求:被告偿付原告逾期办证损失人民币86,469.26元(以下币种均为人民币)(以实际房屋总价款3,202,091.11元为本金,按中国人民银行同期贷款利率每年4.35%的1.3倍,自2017年11月30日起计算至实际办出小产证之日2018年5月27日止)。事实与理由:2015年8月28日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同),约定由乙方向甲方购买上海市青浦区徐泾镇会恒路200弄《中建锦秀名都》3号10层1002室(以下简称系争房屋)。经实测面积,房屋总价款为3,202,091.11元。预售合同第十条约定,甲方承诺在2017年10月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除合同。第十四条约定,在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证(大产证)后30日内,由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》90天内,由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报过户申请手续。申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同另约定了其他事项。合同签订后,原告已经按照合同约定支付了全部的房价款,但被告迟延办理大产证,造成原告办理小产证逾期。
  被告上海中建孚泰置业有限公司辩称,不同意原告诉讼请求。被告确实逾期办理大产证,原因是系争房屋所在小区内存在部分商住两用房屋,之前政府整顿类住宅,有一段时间停办大产证,导致被告办理大产证出现延误,故被告不是故意违约。即使需要承担违约责任,也不同意原告的计算方式,应以网签房屋交接书载明的实际房价为基数,按照每年4.35%的1.3倍,自合同约定的办理大产证期限届满后第121天起计算至不动产登记事务中心受理原告申请小产证之日止(以不超过实际签署交接书后90天为限,超出部分被告不承担)。原告以签署交接书期限作为被告履行办证义务期限,无合同和法律依据。  
  经开庭审理查明,2015年8月28日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同),约定由乙方向甲方购买系争房屋。第十条约定,甲方承诺在2017年10月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除合同。第十四条约定,在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证(大产证)后30日内,由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》90天内,由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续,申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同另约定了其他事项,但未明确约定逾期办证的违约责任。
  合同签订后,经实测面积,实际房屋总价款为3,202,091.11元,原告已经按约支付了全部房价款,被告已交付原告系争房屋。2018年4月2日,被告取得系争房屋大产证,所在小区存在住宅和商铺两种房屋。2018年5月,原、被告双方签订《房屋交接书》,被告交付原告办证所需全部材料。2018年5月22日,上海市青浦区不动产登记事务中心受理原告办理小产证申请,2018年5月27日,系争房屋小产证核准登记至原告名下。
  以上查明的事实,由以下证据证明:原、被告的陈述,原告提供的商品房预售合同、房价款发票、房屋交接书、产权证,被告提供的收件收据、房屋土地权属调查报告书,上述证据并经庭审质证,本院予以确认。
  审理中,双方存在如下争议焦点:一、被告迟延办理大产证原因;二、逾期办证期限。
  针对争议焦点一,原告称,大产证迟延办理的原因是绿化面积不足、消防设施未通过验收。
  被告称,因系争房屋所在小区存在商业项目,受到上海市人民政府整顿“类住宅”的政策影响,一段期间内停办大产证,导致被告逾期办理大产证。对此被告提供新闻打印件,以证明2017年4月起,上海市开始整顿“类住宅”,系争房屋所在小区存在商铺,受到政策影响。
  原告对新闻打印件不予认可,认为网络新闻真实性低,需要被告进一步提供文件来证明政策的具体内容,且整顿“类住宅”与本案无关,政策管理趋严只是避免开发商违规操作。
  本院认证如下:被告提供的新闻打印件,无确实可信的来源,真实性存疑,本院不予采信,且即使上海市人民政府确实自2017年4月起开始整顿“类住宅”,被告也未提供证据证明政府出台整顿“类住宅”政策与被告迟延办理大产证之间的因果关系及被告对此不存在过错,故对被告主张的逾期办理大产证的原因本院难以采信。
  针对争议焦点二,原告称,虽然合同约定在签署房屋交接书之后的90天内办出小产证,但是签署交接书当天开发商就应当将所有的办证资料交给业主,第31天起,原告就可以办理小产证,大产证逾期影响了小产证的办理和交接书的签署,自第31天起至第120天止,要办理价格申报、审税纳税、领取小产证等,“申领”就是“领取”产证。上海市房地产买卖合同是被告提供的格式合同,其中的办理小产证期限是被告自己确定的,关于产证办理期限存在两种理解,应当作出不利于被告的理解,因此逾期办理小产证的损失不应计算至申请之日,而应计算至核准之日。
  被告称,合同约定办理大产证后30天内签署房屋交接书,签署交接书后90天内办理小产证,故合同约定的办理小产证期限为办理大产证期限届满后120天内,“申领”小产证日期就是指不动产登记事务中心“受理”申请日期。
  本院认为:原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示,其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定,应属合法有效,双方均应按约履行。原告已按合同约定履行付款义务,被告应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务并协助原告办理小产证。根据预售合同约定,被告应于2017年10月30日前办理大产证并在之后30日内签署房屋交接书,在签署交接书后90天内共同办理过户手续,故被告应在2018年2月27日前协助原告办理小产证。现被告于2018年4月2日才取得房屋大产证,导致原告迟延取得小产证,故被告应承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证损失的计算方式,被告主张的损失计算方式符合法律规定,本院予以确认,被告赔偿原告逾期办证损失,应以3,202,091.11元为本金,按每年4.35%的1.3倍,自2018年2月28日起计算至2018年5月22日止,计41,748.60元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、第二、第三款之规定,判决如下:
  被告上海中建孚泰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告吴海林逾期办证损失41,748.60元。
  如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本案受理费人民币1,961.70元,减半收取计980.85元,由原告吴海林负担558.95元,被告上海中建孚泰置业有限公司负担421.90元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员:吴小龙

书记员:沈  丹

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