吴潇潇与易明兰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：吴潇潇，女，1991年7月31日生，汉族，住江苏省海门市。
　　委托诉讼代理人：陈翔，男，1982年7月22日生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：王孝，上海金显律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：易明兰，女，1973年2月28日生，住江西省九江市。
　　委托诉讼代理人：沈孝鸣，上海兰迪律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，下称原告)吴潇潇与被告(反诉原告、下称被告)易明兰间房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序，由审判员刘燕枫、人民陪审员施桂元、柏梅芳依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告吴潇潇及其委托诉讼代理人陈翔、王孝、被告委托诉讼代理人沈孝鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告吴潇潇向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告就位于上海市嘉定区南翔镇德华一村XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、判令被告返还原告人民币1,320,000元。事实与理由：被告系位于上海市嘉定区南翔镇德华一村XXX弄XXX号XXX室房屋的所有人。原告欲购买上述房屋,经房产中介居间介绍,原被告签订了购房《居间协议》,并于2018年5月3日由原告配偶向被告支付了定金人民币200,000元。2018年7月21日支付了首付款1,119,500元。2018年7月26日原被告签订了《上海市房地产买卖合同》,约定被告将上述房屋以3,770,000元转让给原告,约定双方于2018年9月30日之前办理房地产交易过户手续,后由于原告受他人欺骗,购房贷款手续未能按期办理,故与被告协商后,在原告支付被告违约金的情况下,原被告重新签订了《上海市房地产买卖合同》,将办理房地产过户手续时间延长到2018年12月31日。但是合同重新签订后被告并没有配合原告办理购房贷款,导致原告未能办理购房贷款,原告本身系普通家庭,也无存款足额支付被告全部购房款。现合同约定的不动产过户时间已将届满,原合同已无法继续履行,被告也不同意继续延期,且对原告以支付的购房定金和首付款不予返还,故诉至法院,望判如所请!
　　被告易明兰辩称，不同意原告的诉请。原告要求解除合同没有符合法定解除或约定解除的条件存在。贷款系因原告自身原因未能获批，并非被告不予配合办理。双方在2018年11月1日签订的房屋买卖合同是合法有效的，原被告应该继续履行。按照《中华人民共和国合同法》第107条的规定，当事人有不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当继续履行。在本案中，原告购买被告的房屋，仅仅支付了首付款132万，余款245万一直未付，原告存在着根本性的违约，选择解除合同还是继续履行的权利在于被告，原告无权行使解除权。2019年4月17日，被告通过律师向原告发送了律师函，要求原告继续履行合同，故原告应该继续履行合同。原告的诉请是滥用诉权，应该驳回原告所有的诉请。根据合同约定，原告贷款审批未获通过或通过的金额不足的，原告应当自行补足，现原告未按期支付购房款显属违约，被告有权要求原告继续履行合同并承担违约责任，故提起反诉要求：1、判令原告继续履行《上海市房地产买卖合同》，立即支付购房余款2,450,000元。2、判令原告支付逾期付款违约金自2019年1月1日起至付清购房款余款之日止，以未付房款245万元为基数，每日按万分之八的违约金暂计算至2019年4月30日人民币为233,240元，之后每天违约金为1,960元。3、判令原告支付自2018年11月1日至2018年12月31日的自愿补偿款共计117,600元。4、判令原告支付租金补偿金自2018年10月1日起至办理房地产交易过户手续之日止，按照4,000元/月支付暂计至2019年4月30日，7个月共计28,000元，之后每月为4,000元。5、判令原告承担律师费22万元(包括本诉律师费10万元，反诉律师费12万元)。
　　原告吴潇潇针对被告的反诉辩称，第一，关于合同继续履行以及支付房屋余款245万元，2018年12月，被告已经明知原告方的银行贷款没有经过审批，原告方本身是工薪阶层，没有两百多万的现金给被告方，所以被告方知道合同已经无法实际履行了，被告方要求原告方继续履行以及支付房款是没有客观上履行的可能性的。第二，关于被告要求原告支付的逾期付款违约金，原告方认为合同已经在2018年12月31日之后就已经没有实际履行的可能性了，所以说原告方也不存在支付逾期付款违约金的事由。第三，被告方要求原告支付2018年11月1日至12月31日的自愿补偿款117,600元，原告愿意在解除本合同之后承担的违约金中承担相应的违约责任，即该117,600元计算在解约违约金之中。第四，关于被告要求支付租金补偿金，原告方愿意承担自2018年10月1日至12月31日之间的租金补偿，因为该合同在2018年12月31日之后已经无法继续履行，也无法办理过户了，所以截止日期应该是计算到2018年12月31日。第五，关于被告主张的律师费，本案所涉的合同已经失去了继续履行的可能性，只能解除，关于解除合同之后的法律后果，原告方愿意承担部分违约金，故律师费收费按两百四十五万计算是不当的，律师费主张过高。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2018年5月3日，陈翔(买受方、乙方)与易明兰(出卖方、甲方)签订《定金协议》一份，约定：乙方向甲方购买坐落于上海市嘉定区南翔镇德华一村XXX弄XXX号XXX室房地产(下称系争房屋)，成交价为377万元；定金20万元，待双方签订买卖合同后，该定金直接转为第一笔购房款；2018年7月2日之前，乙方支付甲方第二笔购房款112万元；自以乙方为权利人的房地产权证办出之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的房地产权证复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方贷款243万元，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理房地产交易过户手续之前，补足该不足部分；甲方将该房地产内迁出且甲方双方办妥交房及相关更名手续之日，乙方支付甲方剩余购房款2万元；本协议未尽事宜，以双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定为准。当日，陈翔向易明兰转账支付20万元定金。2018年7月21日，吴潇潇(陈翔之妻)向易明兰转账支付首付款1,119,500元，陈翔向易明兰转账支付500元。2018年7月26日，吴潇潇作为买受方与易明兰就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定以377万元的价格买卖系争房屋；双方在2018年9月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2018年11月26日，易明兰(出售方、甲方)与陈翔、吴潇潇(买受方、乙方)签订《买卖合同补充协议》一份，约定：关于系争房屋买卖事宜，甲、乙双方于2018年7月26日签订了关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》。依买卖合同约定，双方应于2018年9月30日之前至房地产交易中心办理该房地产交易过户手续。现因乙方原因，无法按照买卖合同约定办理该房地产交易过户手续，经双方协商一致，同意由乙方自愿补偿支付甲方因推迟交易过户手续所造成的各项损失，该补偿款的支付方式为：2018年10月1日至2018年10月31日之前支付第一部分共60,760元，2018年12月31日之前支付剩余部分。甲方收到全部补偿款后同意将该房地产交易过户手续的时间延长至2018年12月31日并将办理房地产交易流程时间相应顺延。任何一方未按照本协议约定办理的，均须按买卖合同约定承担违约责任。另双方协商一致，乙方须支付甲方自2018年10月1日至办理该房地产交易过户手续之前的房屋租金补偿，租金补偿金额按照人民币4,000元/月计算，不足一个月的，按照实际时间计算。陈翔于2018年11月6日向易明兰转账支付违约金32,736元。陈翔于2018年11月30日向易明兰转账支付28,024元。2018年11月7日，易明兰(出售方、甲方)与吴潇潇(买受人、乙方)重新签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价款377万元；双方在2018年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定付款方式为：a、2018年5月3日，乙方支付甲方购房定金20万元整，合同签署后，该笔定金自动转为第一笔购房款；b、2018年7月25日前，乙方支付甲方第二笔购房款112万元整；c、自以乙方为权利人的不动产权证书搬出之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的不动产权证书复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方第三笔购房款243万元；d、甲方将该房地产内户口迁出且甲乙双方办妥交房及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款2万元整。合同补充条款约定：1、若甲方在办理该房地产的交易过户手续期间或办妥后，反悔不出售该房地产给乙方，则甲方应按照本合同约定总房款的20%向乙方支付违约金；2、若乙方在办理该房地产的交易过户手续期间或办妥后，反悔不购买上述房地产，则乙方应按照本合同约定总房款的20%向甲方支付违约金；3、有关乙方贷款的特别约定：a)若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理房地产交易过户手续且交易中心出具受理单之前，补足该不足部分；b)乙方应于自甲乙双方签订本合同之日起20日内备齐资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理银行贷款申请手续，则乙方应按本合同约定承担违约责任；4、甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续之日起5个工作日内至房地产交易中心办理房地产交易过户手续并按规定积极办理缴税事宜；……13、甲、乙双方中若有任何乙方未按照本买卖合同中的约定(除补充条款第1、2条外)全面履行自己的义务，则：甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，则乙方有权单方面解除本合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房款20%的违约金；乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款万分之八的违约金，逾期超过60日，则甲方有权单方面解除本合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定总房款20%的违约金；因违约方未履行合同义务导致诉讼的，违约方应承担守约方为实现债权而支付的诉讼费、律师费等费用；14、本合同中补充条款与格式条款有冲突的，以补充条款约定为准。
　　因吴潇潇的个人原因，系争房屋的贷款未能在合同约定的过户时间之前审批通过。吴潇潇要求易明兰再次重签网签合同未果，遂涉讼。
　　审理中，易明兰表示若吴潇潇确定其办理贷款没有问题，其可以配合重新签订网签合同，但吴潇潇应先支付逾期办理过户的违约金。吴潇潇表示其没有把握贷款可以审批通过，也没有能力现金补足剩余房款，要求解除合同，并表示愿意承担解约违约金，但认为合同约定的总房款20%的违约金过高，远远超过了易明兰的损失，应按照实际损失予以调整，同意支付50万元作为解约违约金。经本院释明，易明兰表示若合同解除，要求吴潇潇支付总价款的20%作为解约违约金，该违约金与房屋差价损失相当；其主张的反诉请求的补偿款和租金损失与解约违约金并无冲突，仍坚持主张，租金损失主张至合同解除之日；律师费符合收费标准且系因吴潇潇违约而产生，应予赔付。
　　审理中，因双方对于系争房屋目前的市场价意见不一，本院向上海中原物业顾问有限公司进行了询价，上海中原物业顾问有限公司于2019年11月12日向本院提交咨询意见书，称2019年11月系争房屋的总价为330万元至351万元之间，折算单价为33,000元-35,000元/平方米间。
　　本院认为,原告吴潇潇与被告易明兰签订的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按约履行。现因吴潇潇自身原因致贷款审批未能在合同约定的过户登记时间之前通过，吴潇潇也自述没有能力现金补足剩余房款245万元，并表示愿意承担解除合同的违约责任，要求解除双方之间的房屋买卖合同。考虑到合同约定的付款方式及总房款的金额，在贷款未获审批的情况下，要求吴潇潇现金补足剩余房款245万元对于普通买房人而言确有困难，系争的买卖合同存在不能履行的风险，为避免扩大双方当事人的损失，在吴潇潇愿意承担违约责任的情况下，本院认为系争的房屋买卖合同不宜继续履行，应予解除，吴潇潇应承担解除合同的违约责任。合同解除后，吴潇潇已支付的房款132万元易明兰应予以返还。吴潇潇对于易明兰主张的至2018年12月31日的补偿款117,600元没有异议，本院予以照准。易明兰主张的租金损失系因吴潇潇延迟履行合同而造成的客观损失，故易明兰要求按双方约定的标准计算至合同解除之日合法有据，本院予以支持。合同因吴潇潇违约而解除，易明兰要求吴潇潇给付解约违约金合法有据，鉴于易明兰已另行主张了延迟履行的补偿款及租金损失，且明确表示解约违约金应与房屋差价损失相当，故本院根据系争房屋目前的市场价，结合吴潇潇的抗辩意见，酌情确定吴潇潇应给付易明兰解约违约金50万元。合同约定违约方应承担守约方为实现债权而支付的律师费等费用，故易明兰要求吴潇潇承担律师费合法有据，且其主张的律师费未超过相关的收费标准，故本院予以照准。易明兰的其他反诉请求均以合同继续履行为前提，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、解除原告吴潇潇与被告易明兰就上海市嘉定区南翔镇德华一村XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
　　二、被告易明兰应于本判决生效之日起十日内返还原告吴潇潇已付房款1,320,000元；
　　三、原告吴潇潇应于本判决生效之日起十日内给付被告易明兰补偿款117,600元；
　　四、原告吴潇潇应于本判决生效之日起十日内给付被告易明兰自2018年10月1日至合同解除之日的租金损失(按4,000元/月计算)；
　　五、原告吴潇潇应于本判决生效之日起十日内给付被告易明兰解约违约金500,000元；
　　六、原告吴潇潇应于本判决生效之日起十日内赔付被告易明兰律师费220,000元；
　　七、驳回被告易明兰其余反诉请求。　
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费16,680元，由原告吴潇潇负担。反诉受理费15,595元，由原告吴潇潇负担4,440元，由被告易明兰负担11,155元。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　

审判员：施桂元

书记员：刘燕枫