吴灿灿与夏祥寿土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：吴灿灿，男，1984年4月14日生，汉族，住山东省。
　　委托诉讼代理人：冯潇洁，上海沪达律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王晖，上海沪达律师事务所律师。
　　被告：夏祥寿，男，1976年5月19日生，汉族，住福建省。
　　委托诉讼代理人：张辉，上海福一律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：顾積伟，上海福一律师事务所律师。
　　原告吴灿灿与被告夏祥寿土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴灿灿的委托诉讼代理人王晖，被告夏祥寿的委托诉讼代理人顾積伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告吴灿灿向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的土地租赁协议、场地租赁合同；2、被告返还原告支付的定金、首付款及场地费共计人民币505,000元；3、被告赔偿原告违约金20万元。事实和理由：2018年8月28日，原告因经营之需与被告签订《土地租赁协议》，约定被告将上海市宝山区罗泾镇金勺路XXX号西侧的汪家桥宅基地(以下简称320号宅基地)出租给原告做工程设备堆放和车辆停放等使用，租期自2018年9月5日至2021年9月4日。原告向被告转账5万元作为320号宅基地的定金，后又转账20万元作为租用宅基地的首付款。但因被告原因320号宅基地未提供给原告使用，被告也未将原告先前支付的费用返还。后被告称有另一块场地可以租给原告，并与原告于2018年11月1日签订《场地租赁合同》，约定被告将位于上海市宝山区沪太路8200弄-5场地(以下简称系争场地)租给原告，租期自2018年11月1日至2019年10月31日。在签订协议后原告向被告转账255,000元，连同先前支付的费用一起作为租用系争场地半年的租金。2018年12月20日，由于被告与案外人樊祥兴就该场地租赁问题未达成一致，致使系争场地无法正常使用，从而给原告造成损失。现原告诉至法院要求解除合同，返还租金。
　　被告夏祥寿辩称，不同意原告的全部诉讼请求。土地租赁协议是原被告双方早已合意解除，在解除的基础上，双方再签订了场地租赁合同，现双方都在履行场地租赁合同。关于原告的第二项主张，原告为了履行场地租赁合同支付的505,000元是原告应付的款项，根据合同第3条约定，10亩土地年租金75万元，保证金10万元，原告提前入驻，要补足一个月租金5万元，共计90万元，故应付金额是90万元。现原告仍欠被告395,000元。关于原告的第三项主张，被告没有违约，该土地还在使用，今天早上10点被告到系争场地上拍摄了视频，可以看出系争场地原告还在使用，被告不存在阻碍原告使用系争土地的行为。被告为了合理的解决宅基地不能使用的问题，向原告提供了另外的土地给原告使用，被告没有任何的违约行为，也不存在给原告造成损失的情况。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2018年8月28日，夏祥寿(甲方)与吴灿灿(乙方)签订《土地租赁协议》，约定甲方同意将320号宅基地租给乙方作工程设备堆放和车辆停放使用，租期三年，自2018年9月5日至2021年9月4日，年租金75万元。
　　2018年11月1日，夏祥寿(甲方)与吴灿灿(乙方)签订《场地租赁合同》，约定乙方承租甲方系争场地，租期自2018年11月1日至2019年10月31日，年租金75万元，签订合同后，乙方向甲方缴纳保证金10万元，等租赁结束后无造成甲方直接经济损失，甲方全额归还，租金一年支付一次，签订合同后付清一年租金，另一个月补甲方50,000元整，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权提前解除本合同，停止乙方使用场地内的一切设施，由此产生的一切损失由乙方全部承担。合同第五条约定，在租赁期间内，若甲乙双方因特殊原因要终止合同，应提前二个月通知对方，并赔偿对方20万元作为违约金，场地用途为建筑机械设备堆放、集装箱作为办公室使用，公司车队停放车辆乙方在使用场地期间，如政府不允许使用，甲乙双方协商解决。
　　另查明，系争场地系宝山区罗泾镇解放村集体土地。
　　关于支付钱款情况，吴灿灿于2018年8月14日支付夏祥寿5万元，于2018年8月28日支付夏祥寿20万元，于2018年11月2日支付夏祥寿255,000元。
　　审理中，夏祥寿提供如下证据：1、视频光盘2份，证明吴灿灿目前还在使用系争场地；2、场地租赁合同，证明系争场地从案外人樊祥兴处承租，夏祥寿有权对外出租系争场地。吴灿灿表示，视频光盘不能证明吴灿灿在使用系争场地；对场地租赁合同真实性无法确认，该合同无法证明夏祥寿履行了合同义务，樊祥兴告知其无法使用系争场地的理由是夏祥寿没有支付场地费。
　　审理中，吴灿灿表示，因夏祥寿无法提供原来的土地，双方在2018年11月1日签订了场地租赁合同，以系争场地取代了原场地，原土地租赁协议不再履行。另，吴灿灿表示，其从2018年11月1日起没有使用系争场地，后又表示，2018年11月底因为开发区干涉大部分土地未再使用，只保留了一小部分堆放物品，2019年6月大房东李某将系争场地收回，吴灿灿将系争场地内剩余物品全部清空，但没有办理移交手续。
　　另，2019年8月22日，承办人至系争场地查看，系争场地闲置，系争场地内无建筑机械设备堆放及车辆停放。
　　审理中，夏祥寿表示，若场地租赁合同无效，吴灿灿未将场地实际交给其，吴灿灿支付给其的所有钱款应在场地使用费中扣除，多余的占有使用费其不再主张。
　　本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，系争场地系宝山区罗泾镇解放村集体土地，系争场地出租用于非农建设，违反了上述法律规定，应属无效。《土地租赁协议》的租赁物系320号宅基地，亦违反上述法律规定，应属无效。根据双方陈述，2018年11月1日的《场地租赁合同》已经取代原先的《土地租赁协议》，故《土地租赁协议》未再履行。关于吴灿灿使用系争场地情况，吴灿灿起初表示自合同约定起租日即未使用系争场地，但从系争场地内留有其物品的陈述，及后续支付租金的时间节点等事实，并结合夏祥寿提供的视频，可以认定系争场地已经交付其正常使用。吴灿灿称因夏祥寿与案外人纠纷致使系争场地无法使用的陈述，本院难以采信。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，本院于2019年8月22日勘查时，系争场地闲置，无相关车辆等物品堆放，吴灿灿亦陈述2019年6月时已将系争场地内剩余物品全部清空，故系争场地无需再返还。关于吴灿灿主张的定金、首付款及场地费505,000元，本院认为，虽然场地租赁合同无效，但吴灿灿一直占有使用系争场地，其亦应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费，根据其占有使用系争场地的期间及使用情况，上述钱款已充抵其占有使用系争场地期间的占有使用费，吴灿灿再要求返还无事实依据，本院难以支持。关于违约金，因《场地租赁合同》无效，故相关违约责任条款亦无效，吴灿灿要求夏祥寿承担违约金无法律依据，本院难以支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
　　一、原告吴灿灿与被告夏祥寿于2018年8月28日就上海市金勺路XXX号西侧的汪家桥宅基地签订的《土地租赁协议》无效；
　　二、原告吴灿灿与被告夏祥寿于2018年11月1日就上海市宝山区沪太路XXX弄-XXX号场地签订的《场地租赁合同》无效；
　　三、驳回原告吴灿灿的其他诉讼请求。
　　本案受理费减半收取5,425元，保全费3,045元，均由原告吴灿灿负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：武恩强

书记员：陈  叶