吴玉妹与刘淑华排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：吴玉妹，女，1941年1月20日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：黄卫，男，1969年5月3日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：吴益清，上海一凡律师事务所律师。
　　被告：刘淑华，女，1949年12月14日生，汉族，住上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：林世伟，男，1975年5月26日生，汉族，住上海市徐汇区。
　　原告吴玉妹与被告刘淑华排除妨害纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用简易程序。后因案外人林江涛就本案系争房屋向本院提起了确认合同效力纠纷，该案尚未审结，而本案须以该案的审理结果为依据，故本案中止审理。本案于2018年7月3日、9月27日公开开庭进行了审理。原告吴玉妹的委托诉讼代理人黄卫、吴益清，被告刘淑华及其委托诉讼代理人林世伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告吴玉妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离上海市松江区佘山镇千新公路XXX弄XXX号XXX室房屋并将上述房屋返还给原告；2、判令被告向原告支付房屋使用费(自2017年2月20日起计算至房屋实际返还之日止，按照每月750元计算)。事实和理由：因原告的农民宅基地房屋被动迁，原告于2011年12月16日购买了松江区佘山镇千新公路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)的动迁安置房。2012年2月19日，原告委托儿子黄卫将系争房屋出租给案外人徐某，租期五年，从2012年2月20日起至2017年2月19日止。在租期届满前，原告到系争房屋找徐某收回房屋时，发现被告在使用系争房屋。被告称该房屋是其向徐某购买的，拒绝搬离。原告认为被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
　　被告刘淑华辩称，被告是从案外人徐某处购得系争房屋，被告准备起诉徐某。2018年5月18日徐某被公安局抓捕归案并关押。被告与徐某签订系争房屋的买卖合同时，徐某尚未办理产权证。被告与原告之前从未接触过。不同意原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2011年12月16日，黄卫、奚爱萍(乙方)与上海佘山集镇建设开发有限公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方。2016年8月8日，原告吴玉妹(乙方)与上海佘山集镇建设开发有限公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方。2017年8月23日，原告吴玉妹对系争房屋取得上海市不动产权证书。
　　2012年2月19日，原告(甲方)与案外人徐某(乙方)签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期五年，自2012年2月20日起至2017年2月19日止。第一年租金6,600元，第二年租金7,200元，第三年租金7,800元，第四年租金8,400元，第五年租金9,000元。租期内，水费、电费、物业费等费用均由乙方自负，并由乙方直接交纳。该合同由原告儿子黄卫代签。庭审中，黄卫表示，其代母亲吴玉妹签订的租赁协议，相关的权利均由吴玉妹主张。
　　2017年5月2日，被告出具情况说明，载明：本人于2012年自徐某手中购得此房屋。购房款37万，并于当年装修入住，至今已5年有余。在购买合同上签名，是由大儿子代小儿子签名。其原因是，购房款由小儿子提供，经与大儿子协商房屋如办理产证给小儿子比较方便无需过户。
　　庭审中，原告陈述其张贴出租告示后，徐某主动找到原告，说要租房子给其母亲居住，还说装修是由其哥哥负责，并要求原告不去打扰。徐某另提出钱款一次性支付，并同意租金逐年上涨，原告同意后一次性收取了五年的租金，将房屋钥匙交付给徐某。租赁协议即将到期时，原告前去收房，才发现被告居住在系争房屋内。
　　被告陈述，其和徐某认识多年。得知被告要购房，徐某带领被告看了系争房屋。被告确定要购买后，徐某提供了其向上家购买系争房屋的合同、上家出具的保证书和物业费用清单等材料。房款37万元被告已经分批通过银行转账方式支付给了徐某。被告向徐某索要房屋的动迁材料等其他材料，徐某说都在村里面，并一直推脱，再后来就无法联系徐某。
　　另查明，2017年9月11日，原告吴玉妹以徐某、刘淑华作为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，2018年3月30日原告申请撤回起诉。2018年7月13日，林江涛(被告大儿子)以徐某作为被告提起确认合同效力纠纷之诉，后林江涛撤回起诉。
　　庭审中，关于系争房屋的租金标准，被告陈述，2018年和系争房屋类似房屋的毛坯房租金为800至1,000元，2017年的租金标准不清楚。
　　以上事实，有上海市商品房预售合同、房屋租赁协议、上海市不动产登记簿、情况说明及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告是系争房屋的合法产权人，本院予以确认。被告虽抗辩称其向案外人徐某购买了系争房屋，但其未能提供相应证据证明其对系争房屋享有合法的占有、使用的权利，故原告要求被告搬离并返还系争房屋，并无不当，本院予以支持。被告在无合法依据存在的情况下，占有系争房屋且未支付使用费，损害了原告对系争房屋的使用收益权，故被告应当向原告支付使用费。关于使用费的标准，结合系争房屋的实际情况及双方当事人的陈述，原告主张自2017年2月20日起按照750元/月计算亦无不当，本院予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，判决如下：
　　一、被告刘淑华于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区佘山镇千新公路XXX弄XXX号XXX室房屋并将该房屋返还给原告吴玉妹；
　　二、被告刘淑华于本判决生效之日起十日内支付原告吴玉妹房屋使用费(自2017年2月20日起计算至上述房屋实际返还之日止，按照每月750元计算)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
　　案件受理费255元，减半收取127.50元，由被告刘淑华负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：惠  蕙

书记员：王泽宁