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吴翠柳与胡俊、曹宝爱房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

2021-06-09 独角龙 评论0

  原告:吴翠柳,女,汉族,1966年9月24日生,住浙江省。
  委托诉讼代理人:吴宗福。
  被告:胡俊,男,汉族,1985年9月20日生,住福建省。
  被告:曹宝爱,女,汉族,1963年6月9日生,住福建省。
  两被告共同委托诉讼代理人:吴绍平,上海沪泰律师事务所律师。
  原告吴翠柳诉被告胡俊、曹宝爱房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年7月17日受理后,依法适用简易程序,由审判员顾红顺独任审判,于2018年8月15日、10月22日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴宗福、两被告共同委托诉讼代理人吴绍平参加了两次庭审,被告胡俊参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
  原告吴翠柳向本院提出诉讼请求:1、判令两被告返还原告代缴的税费人民币(以下币种相同)286,003.20元;2、判令两被告支付违约金(以180万元为本金,自2018年4月2日起至税费全部付清之日,按日万分之三计算);3、判令诉讼费由两被告承担。事实与理由:2018年3月25日,原告丈夫吴某某与被告曹宝爱通过上海民鑫房地产经纪事务所介绍签署了《房地产买卖居间合同》一份,约定由吴某某向被告曹宝爱购买上海市金山区卫清西路XXX号一至二层、卫清西路XXX号一至二层、山鑫公寓95号102室三套店铺。合同中,双方还对店铺价格、交房日期等作了约定。但对税费承担部分作了模棱两可的约定,既约定了双方各自承担,又约定了全部由吴某某承担。2018年4月2日,原告与两被告通过上海易居房地产交易服务有限公司浦东分公司居间签署了《上海市房地产买卖合同》一份,约定由原告向两被告购买卫清西路XXX号一至二层店铺一套。合同中,双方还对房屋价格、税费承担、违约责任等作了约定。根据合同的约定,税费由双方各自承担,违约方按合同约定的总房款的日万分之三向守约方支付违约金,至违约方实际履行之日止。因原告急于去意大利经商,房屋过户需完税证明,原告将应属于被告胡俊承担的286,003.20元税款悉数先行代缴。原告认为,《房地产买卖居间合同》只是一份居间合同,对被居间人之间的权利义务不起实质性作用,该合同充其量是一份预约,况且该合同对税费承担的约定前后矛盾,税费承担应以后来签署的《上海市房地产买卖合同》为准,即由买卖双方各自承担,因此两被告应返还原告垫付的税费。原告多次向两被告催讨无果,故依法提起诉讼。
  被告胡俊、曹宝爱辩称:吴某某与原告系夫妻关系,有相互代理权,吴某某与被告曹宝爱签订的《房地产买卖居间合同》对原告具有约束力。该合同具备房屋买卖合同的所有要件,而且双方已实际履行,因此是真实的、合法的、有效的房地产买卖合同。而《上海市房地产买卖合同》是原告为了逃避税费,做低备案价格而与两被告签订的,该合同损害了国家利益,属于无效合同。因此,税费承担应以《房地产买卖居间合同》为准,即由原告承担全部税费,法院应驳回原告的全部诉讼请求。
  经审理查明:原告与案外人吴某某系夫妻关系,两被告系母子关系。上海市金山区卫清西路XXX号一至二层店铺的原产权人为两被告。2018年3月25日,被告曹宝爱(甲方)与案外人吴某某(乙方)通过上海民鑫房地产经纪事务所居间介绍签订《房地产居间买卖合同》一份,合同约定:案外人吴某某向被告曹宝爱购买位于上海市金山区卫清西路XXX号一至二层、575号一至二层以及山鑫公寓95号102室三套店铺(卫清西路XXX号一至二层为本案涉案房屋,其余两套另案处理),三套店铺的总价款为640万元。合同的第三条第7款还对交易税费的承担作了约定,该条款表述为:“关于该房地产交易涉及的相关费用甲乙双方明确均应按国家规定及税务机关确认的房屋价值申报各自的交易税、费,任何一方均不得以国家及税务机关调整交易税、费为由,拒绝履行本合同或买卖合同之义务。双方同意,交易中所涉及的上述买卖双方的税费由乙方承担并支付。”2018年4月2日,两被告(甲方)与原告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(即网签合同)一份,合同约定:原告向两被告购买位于上海市金山区卫清西路XXX号一至二层店铺一套;房屋价款为180万元;双方按国家及本市的有关规定缴纳税费;任何一方未按合同约定及时、全面履行自己义务的,每逾期一日,违约方应按总房款的万分之三向守约方支付违约金,直至违约方实际履行之日止。同日,两被告与原告还就卫清西路XXX号一至二层及山鑫公寓95号102室店铺的买卖分别签订了《上海市房地产买卖合同》,合同约定的价款分别为230万元和50万元,三套店铺的总价款为460万元。2018年4月20日,原告与被告曹玉爱签订《付款补充协议》一份,原告在该协议中确认原告应付两被告三套店铺的总价款为640万元。2018年3月26日至6月14日间,原告共向两被告支付购房款640万元。2018年5月14日,原告以被告胡俊名义向税务机关缴纳本案涉案房屋的各种税费合计286,003.20元。同日,本案涉案房屋过户至原告名下。
  诉讼中,上海民鑫房地产经纪事务所出具情况说明一份,证明涉案三套店铺的房东到手价为640万元,是原告要求将网签合同的价格做低到460万元。
  以上事实,由《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、《付款补充协议》、银行帐户交易明细、税收缴款书、结婚证、上海民鑫房地产经纪事务所出具的情况说明、房地产权证、不动产登记簿及当事人的当庭陈述等证据证实。
  本院认为,原告在签订《上海市房地产买卖合同》之后,与被告曹玉爱签订《付款补充协议》,确认三套店铺的总价款为640万元,而且原告按《房地产买卖居间合同》的约定向两被告支付了640万元购房款、缴纳了涉案房屋的全部税费,在缴纳税费前又未曾向两被告主张税费由双方各自承担。原告的这一系列的行为表明,原告追认了其丈夫吴某某与被告曹玉爱签订的《房地产买卖居间合同》,同时也表明,《房地产买卖居间合同》是双方当事人真实的意思表示,而《上海市房地产买卖合同》中有关税费承担的条款不是双方当事人真实的意思表示。上海民鑫房地产经纪事务所出具的情况说明也证实了这一点。因此本院认定,《房地产买卖居间合同》合法、有效,对原告和两被告均有约束力,而《上海市房地产买卖合同》中有关税费承担的条款无效。对于原告提出的《房地产买卖合同》仅是一份居间合同,不调整原、被告之间权利义务关系,充其量是一份预约的抗辩,本院认为,《房地产买卖居间合同》对房屋的坐落、房屋的价款、付款方式、房屋交付、税费承担等均作了约定,具备了房屋买卖合同的主要条款,该合同既是一份房屋买卖合同,也是一份居间合同,而且是一份本约。对于原告提出的《房地产买卖居间合同》对税费承担的约定前后矛盾的抗辩,本院认为,该合同第三条第7款的前一句规定了双方均应履行申报义务,不得以税费调整为由拒绝履行合同,后一句规定了税费由原告承担,前后两句并不矛盾,双方对税费承担的约定是明确的,即全部由原告承担。至于原告提出的原告丈夫吴某某并不知晓合同约定了税费全部由其承担、原告汇给两被告的640万元中180万元是在原告不知情的情况下由原告丈夫的哥哥吴良欣汇给两被告的辩解,原告未提供证据证实,本院不予信。
  综上所述,本院认为,《房地产买卖居间合同》对税费承担的约定不但明确,而且合法、有效,对原告和两被告均有约束力,而《上海市房地产买卖合同》对税费承担的约定无效,涉案房屋的税费应全部由原告承担,因此原告要求两被告返还税费的诉讼请求,本院不予支持。两被告并无返还税费的义务,也就不存在两被告逾期返还税费的情形,因此原告要求两被告支付逾期返还税费的违约金的诉讼请求,本院也不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:
  驳回原告吴翠柳的全部诉讼请求。
  本案案件受理费减半收取3220元,由原告吴翠柳负担(已缴纳)。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员:顾红顺

书记员:胡静怡

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