吴聚豪与上海茂运投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：吴聚豪，男，1980年4月13日出生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：金慧霞，上海丰兆律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海茂运投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：朱秀娣，执行董事。
　　委托诉讼代理人：贾琦，上海沪元律师事务所律师。
　　第三人：上海寰斋实业发展有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：张顺泉，负责人。
　　原告吴聚豪与被告上海茂运投资管理有限公司(以下简称“茂云公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中,被告提起反诉，本院依法受理后与本诉合并进行审理。经当事人申请，本院依法追加上海寰斋实业发展有限公司(以下简称“寰斋公司”)作为第三人参加诉讼。本案分别于2019年12月4日、2020年3月27日、2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告吴聚豪及其委托诉讼代理人金慧霞、被告茂运公司的委托诉讼代理人贾琦到庭参加诉讼。第三人寰斋公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告吴聚豪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年9月2日签订的《联营合同》；2、判令被告返还原告押金14,600元；3、判令被告返还原告进场费60,000元；4、判令被告返还原告食品保证金20,000元；5、判令被告赔偿原告装修损失15,937元。事实与理由：2018年9月2日，原告与被告签订了一份《联营合同》,约定原告承租被告位于上海市松江区新松江路XXX号77广场B102的A10商铺,租赁用途：零售，租赁期间：2018年9月2日至2023年12月1日。合同签订后，原告向被告支付了装修补偿金60,000元、押金14,600元、食品保证金20,000元、截至2019年6月30日的租金36,900元。原告承租后，购买瓷砖花费了5,000元，购买折叠门花费了3,437元，并支付了装修费7,500元，合计花费了15,937元。租赁前，被告承诺于2018年12月左右在该商铺开设一家大型超市卖场，原告基于此才与被告签订了《联营合同》。但原告入驻后，超市至今未开。2019年4月，因超市一直未开，经协商，被告同意将月租金标准降低至5,000元/月。2019年7月初,通往该商铺的电梯停运，据原告了解，系因被告欠付第三人寰斋公司房屋租金所致。寰斋公司于2019年8月2日在商铺内贴出《关于“美食广场”的声明》，载明因被告自2019年5月起拖欠寰斋公司租金、物业管理费，寰斋公司已发函解除与被告的《房屋租赁合同》；寰斋公司将于2019年8月7日对“美食广场”采取停水、停电措施。目前，该处的所有商铺均因停水停电处于停业状态，无法经营。原告认为，因被告欠付寰斋公司租金未付，导致该处处于停业状态，原告也无法继续履行协议，故原告诉至法院，请求判如所请。
　　被告茂运公司辩称：同意合同于诉状副本送达被告之日即2019年10月23日解除，同意返还食品保证金，但不同意其余诉请。原告未按时支付租金的行为构成违约。根据合同第十八条，装饰装修应由原告自行处理。
　　同时，被告提出反诉：1、解除原、被告签订的《联营合同》；2、判令原告支付被告拖欠的自2019年7月1日起至2019年10月20日租金27,009.63元(每天按照233.33元的标准计算)；3、判令原告支付被告逾期付款违约金44,238元(以月租金7,300元为基数，自2019年4月1日起至2019年10月20日计202天，按每日3%的标准计算)；4、判令原告支付被告装修期联营金21,900元(7,300元/月×3个月)。事实与理由：合同签订后，原告向被告支付了3个月租金21,900元后未再支付租金，其行为构成违约，按约应承担相应的违约责任，故被告提出反诉，请求判如诉请。
　　针对被告提出的反诉请求，原告辩称：同意合同于诉状副本送达被告之日即2019年10月23日解除，但不同意其他诉请。原告已支付了截至2019年6月30日的租金。对于租金标准，双方已协商调低至5,000元/月。寰斋公司已于2019年8月1日解除其与被告的租赁关系。被告曾多次停电，导致经营场所无法经营，所以是被告违约在先。违约金每日3%的标准过高，如果支持的话要求法院调整。关于联营金的诉请缺乏双方约定。
　　第三人寰斋公司述称：第三人与茂运公司就位于本区新松江路XXX号77广场负一层B102号商铺房屋签订了《房屋租赁合同》。因茂运公司拖欠第三人房屋租金、物业管理费以及水电费等款项，第三人分别于2019年4月1日、2019年4月22日向茂运公司发函催收，又分别于2019年6月11日、2019年7月4日发送律师函催收，并通知其如果在2019年7月31日之前仍未足额支付2019年5月1日起至2019年7月31日期间的租金、物业管理费的，则房屋租赁合同于2019年8月1日解除。第三人催收未果，第三人于2019年8月2日再次发函通知茂运公司双方之间的租赁合同已于2019年8月1日解除，并要求茂运公司清空房屋内的物品、返还房屋。因茂运公司拒付租金、物业管理费、水电费等，第三人于2019年8月31日中止了涉案房屋所在区域的电力供应，但是茂运公司至今仍未清空并返还房屋及办理书面交接手续。
　　经审理查明：2018年7月25日，被告与第三人寰斋公司签订《房屋租赁合同》一份，约定茂运公司自寰斋公司处承租上海市松江区新松江路XXX号77广场负一层B102商铺。被告另提供了被告与上海佳颖餐饮管理有限公司(以下简称“佳颖公司”)于2019年1月31日签订的《转租协议》，约定茂运公司将上海市松江区新松江路XXX号负一层B102商铺转租给佳颖公司。
　　2018年9月2日，由被告茂运公司作为发包方(甲方)与原告作为联营方(乙方)签订《联营合同》。合同第一条约定，甲方和乙方联营的商铺坐落在上海市松江区新松江路1277弄77广场B102规划内的零售铺位(以下简称“涉案商铺”)，用途为零售。合同第二条约定，乙方如自行进行二次装修，需得到甲方书面同意后方可，装修后须自行办理上款所述用途之工商、卫生、环保、消防、公安、特殊行业等涉及乙方正常经营所需的各类执照、批准或许可证，甲方不承担相关责任，未经甲方同意乙方不得装修改造；如乙方解除联营后需将场地恢复原状。合同第三条约定，联营期限自2018年9月2日起至2023年12月1日为止，甲方定于2018年12月1日向乙方交付涉案商铺。合同第四条约定，乙方需一次性向甲方缴纳装修补偿金60,000元，装修期为(空白、未填写)天，乙方免交涉案商铺的联营金，装修期内除联营金外，乙方须支付其按合同就使用涉案商铺所应付的一切费用，乙方的装修图纸需经甲方审核后方可实施……如因乙方违约导致合同提前终止，乙方须补交装修期的联营金。合同第五条约定，第一年涉案商铺的使用费为7,300元/月，商铺使用费3个月为一个支付周期，先付后用，乙方在签订本合同之日内向甲方支付首期商铺使用费，其后，乙方应于每期商铺使用费到期前10日向甲方预先支付下一期的商铺使用费，甲方按乙方要求支付的款项到账后的10个工作日内分别开具等额的税务发票给乙方，税金乙方支付；若乙方未按本合同规定的日期支付商铺使用费，每逾期一天按月商铺使用费的3%交纳违约金，若逾期超过10天的视为乙方违约，甲方有权停供水、电、燃气，解除合同及采取甲方认为合适的一切相关措施或收回商铺，直至乙方付清相应的费用为止。合同第六条约定，乙方应在签订本合同之日内，向甲方支付联营保证金，以保证乙方履行本合同的所有条款，暂计14,600元。合同第九条约定，联营期间,甲方及指定物业公司保证将甲方提供的商铺及其附属设施设备处于正常的可使用和安全的状态。合同第十三条约定，在联营期内，甲方、物业所有人在书面通知乙方后，有变更、修缮及临时封闭本物业的公共区域或部分走道、门户、自动电梯等结构的权利，同时亦保留更换本物业的公共地方整体结构，布局及安排的权利；如水、电、通讯、燃气、空调在甲方所不能控制的情况下停止供应或发生故障或损坏，甲方无须对乙方承担任何责任。合同第十六条约定，提前终止本合同的条件，联营期限内，由下列情形之一的，本合同提前终止，双方免责：该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；该商铺因社会公共利益被依法征收,征用的；该商铺因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；该商铺毁损,灭失或者被鉴定为危险商铺的；甲方告知乙方该商铺发包前已设定抵押,现被处分的;因不可抗力因素造成该商铺无法继续使用的；产权人对本场地作整体规划,甲方应提前两个月通知乙方,乙方应积极配合。合同第十七条约定，甲方的违约责任：……联营期限内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回涉案商铺的，甲方应按当年的月联营金的二倍向乙方支付违约金，若违约金不足抵付乙方实际损失的，甲方还应负责赔偿……；乙方的违约责任：乙方未按本合同约定交纳联营金或超过10天，经甲方催告仍未付款的……；甲方因向乙方追究违约责任而引起的所有费用、开支(包括但不限于诉讼费、律师费、工商查档费等)均由乙方承担，甲方有权追讨上述费用、开支。合同第十八条约定，本合同的联营期限届满或提前终止的,则：乙方应在联营期届满时或收到甲方关于提前终止本合同的书面通知内规定的日期届满时,提前撤空并返还该商铺(应处于可正常使用的状态),将该商铺所有的钥匙交换甲方，乙方应将该商铺恢复原状,或以甲方认可之现状返还,并且不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用,不得要求甲方收购联营场所内的装修和各种设备,亦不得要求甲方支付搬运费、撤离费或拆除费等。合同附加说明手写条款约定：食品保证金20,000元，联营结束甲方无息退还，77广场负B102A10铺，面积35平。合同另对其他事项作了约定。
　　联营合同签订后，被告茂运公司按约向原告交付了涉案商铺，原告按约于2018年9月6日向被告茂运公司支付了装修补偿金60,000元、押金14,600元、3个月的租金21,900元、食品保证金20,000元。2019年3月29日，原告向被告的法定代表人朱秀娣微信转账支付10,000元。
　　2019年4月10日，原告向被告的法定代表人朱秀娣发送微信表示，商场和超市到现在都没有开业，实在是和说的时间晚太多了，这三个月算15,000元可以吗？朱秀娣表示同意。同日，原告向被告的法定代表人朱秀娣微信转账支付5,000元。次日，原告向被告的法定代表人朱秀娣发送微信表示当时说免租到12月底，朱秀娣回答：“哦，那到12月底呀”。即双方约定从2019年1月1日起开始计算租金。
　　2019年8月2日，第三人寰斋公司在涉案商铺所在地张贴《关于“美食广场”的声明》，载明被告茂运公司与寰斋公司于2018年7月25日签订了《房屋租赁合同》开设美食广场，茂运公司自2019年5月起拖欠支付租金、物业管理费等相关费用，多次催讨钱款未果，寰斋公司已向茂运公司发函依法解除了《房屋租赁合同》，寰斋公司将于2019年8月7日对“美食广场”采取停水、停电等措施，提醒相关单位及个人，尽早处理与茂运公司之间的债权债务关系。
　　2019年10月15日，被告向原告发送短信称原告一年没有支付房租。
　　另查明，位于上海市松江区新松江路XXX号的房屋于2018年1月11日登记于案外人上海紫东房地产发展有限公司名下。
　　审理中，原告为证明其主张提交了如下证据材料：
　　1.2019年9月7日拍摄的照片，拟证明涉案商铺被断电、电梯停运、无法正常经营。被告对证据的真实性无法确定，且认为与本案无关。
　　2．微信支付凭证、淘宝记录、折叠门照片，拟证明原告对涉案商铺进行了装修、支付了相应的装修费用。被告对证据的真实性无异议，但对关联性不认可，表示不能判断原告购买后用于经营。
　　审理中，被告为证明其主张提交了如下证据材料：
　　1.框架协议书的照片、转租证明的照片、房屋租赁合同的照片，拟证明茂运公司的租赁行为合法。原告表示被告未提交证据原件，故对此不予认可，不清楚被告所述的情况。
　　2.新松江路XXX号东鼎美食街装潢合同、装饰工程设计合同及补充协议、消防工程承包合同、消防应急照明工程施工承包合同、消防产品身份信息证明及产品认证证书、新风系统工程合同、燃气排管工程施工图预算书、燃气安全报警系统安装工程施工图预算书、燃气工程施工协议书，拟证明茂运公司对商铺进行了包括设计、消防、燃气管道排布等装修，收取装修补偿金符合行业规则。原告对证据真实性无法确认，认为被告将适于出租的房屋交付给原告是被告的义务，该证据与本案缺乏关联性，且被告没有证据证明实际支付了装修款项。
　　3.支付凭证复印件、股权信息复印件、企业信息公示报告复印件、户口簿复印件，拟证明被告已向案外人上海淳邑实业发展有限公司支付了款项，该公司与第三人均由案外人上海睿松实业发展有限公司控股，故该公司是第三人的指定收款方，案外人黄先春也向第三人支付了租金，而黄先春是朱秀娣的配偶，所以被告已支付了租金、水电费等，不欠付费用。原告对支付凭证复印件、股权信息复印件的真实性不予认可，对户口本复印件的真实性表示无法确认，对第三人的企业信息公示报告复印件真实性认可，但认为，即便存在转账，也无法证明租金的时间、地段，不能证明被告没有拖欠租金，户口簿与本案缺乏关联性。
　　审理中，双方均确认涉案商铺属于B102的范围内，均同意原告支付的押金可以抵扣应付费用,均确认双方没有其他合同解除的法律后果需要在本案中处理，均同意如果涉及装饰装修的赔偿则由法院酌定。原告表示所谓的装修补偿金的性质实际就是进场费，被告表示其出具的装修补偿金收据载明了“不退”，故被告不应退还，即使支付了装修补偿金，装修也不归商户所有。原告确认对于涉案商铺并没有正式返还给被告，表示美食广场于2019年9月份被寰斋公司上锁。被告确认茂运公司与佳颖公司的法定代表人均为朱秀娣，二者系关联企业；涉案商铺自2019年8月31日停水停电。原告表示被告承诺商场将开超市，但实际没有超市的规划，被告的行为属于欺诈；被告则称其没有承诺一定要开超市。
　　以上事实，有联营合同、情况说明、收款收据、房地产权证、微信记录、短信、房屋租赁合同、声明及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为：原、被告签订的《联营合同》，根据其合同约定的内容看，实际为房屋租赁合同，该房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。现双方均同意房屋租赁合同于2019年10月23日解除，故对相应诉请本院予以支持。
　　至于合同解除的过错在于哪一方的问题，本院认为，原告按约应于每期到期前10日向被告支付下期租金，即于2019年6月20日前支付下期租金，原告未按时履行上述付款义务的行为构成违约。原告辩称被告多次停电导致涉案商铺无法经营、被告承诺在商场开设超市，但并未提供充分证据对此进行证明，亦未提供证据证明其未按时支付租金系行使不安抗辩权并及时通知了被告，被告对此亦不予认可，本院对此不予采信。原告主张双方已经协商一致将自2019年4月起的租金标准变更为每月5,000元，但从双方的沟通内容来看，被告仅同意“这三个月”的租金为15,000元，即2019年4、5、6月这三个月的租金标准为5,000元/月，原告的主张缺乏依据，本院对此不予支持。
　　同时，被告自认涉案商铺自2019年8月31日停水停电，故本院认定被告从2019年8月31日起无法提供符合正常租赁条件的商铺供原告使用，被告的行为亦构成违约。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告即应退还原告押金14,600元、食品保证金20,000元，故对原告的相应诉请，本院予以支持。根据查明的情况，原告截至2019年8月31日并未向被告返还房屋，而涉案房屋自2019年8月31日起因停水停电而无法使用，故原告应支付被告自2019年7月1日起至2019年8月30日止的租金，经计算金额为14,364.52元(7,300元＋7,300元÷31天×30天)。原告逾期支付该笔应付租金的行为构成违约，被告主张以月租金7,300元为基数，自2019年4月1日起至2019年10月20日计202天，按每日3%的标准计算逾期付款违约金，但逾期付款违约金的起算时间节点应为应付租金之日的次日即2019年6月21日，同时，原告认为每日3%的标准过高并要求降低，被告亦未提供证据对其具体损失金额予以证明，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按每日万分之五的标准，自2019年6月21日至2019年10月20日计算的逾期付款违约金金额为445.30元(7,300元×122日×0.05%/日)。对于原告主张返还的进场费60,000元，虽然名称为“装修补偿费”，但被告并无相应装修交付给原告作为该费用的对价，从合同实际履行情况来看，其性质应为进场费。虽然收据载明“不退”，但合同期限并未完全履行，现仅履行几个月即解除且双方对于合同解除均存在违约过错，故进场费60,000元不予退还，显然有违公平原则。本院根据合同履行情况，结合合同实际履行期限，酌情确定被告应退还原告装修补偿金51,429元。因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，根据查明的情况，双方对于合同解除均存在过错，原告对于装饰装修残值明确表示无需鉴定且双方均同意由法院酌情确定，本院根据双方过错程度、原告装饰装修损失情况酌情确定被告应赔偿原告剩余租赁期内的装饰装修残值损失为6,000元。被告辩称根据合同第十八条，装饰装修应由原告自行处理，不应由被告赔偿，但第十八条对于恢复原状、不得提出偿还装修费用的约定的前提系合同期限届满或提前终止，而本案并不属于合同期限届满或者合同第十六条约定的提前终止的情形，故被告的辩称意见缺乏依据。在被告对于合同解除存在过错的情况下不予赔偿装饰装修损失，显然有违公平原则，本院对此不予支持。根据合同约定，如因原告违约导致合同提前终止，原告须补交装修期的联营金。但是，本案合同解除双方均有过错，并非原告单方违约，且双方对于装修期的具体期间、装修期联营金的具体金额均未明确约定，故被告主张原告支付装修期联营金，缺乏合同依据，本院对此不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)吴聚豪与被告(反诉原告)上海茂运投资管理有限公司于2018年9月2日签订的《联营合同》于2019年10月23日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海茂运投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴聚豪押金14,600元;
　　三、被告(反诉原告)上海茂运投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴聚豪装修补偿金51,429元；
　　四、被告(反诉原告)上海茂运投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴聚豪食品保证金20,000元；
　　五、被告(反诉原告)上海茂运投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴聚豪剩余租赁期内的装饰装修残值损失6,000元；
　　六、原告(反诉被告)吴聚豪于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海茂运投资管理有限公司自2019年7月1日起至2019年8月30日止的租金14,364.52元；
　　七、原告(反诉被告)吴聚豪于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海茂运投资管理有限公司逾期付款违约金445.30元；
　　八、驳回被告(反诉原告)上海茂运投资管理有限公司的其余反诉请求。
　　如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费2,591元，减半收取计1,295.50元，反诉案件受理费1,104元，合计诉讼费2,399.50元，由原告(反诉被告)吴聚豪负担290.50元(已付)，被告上海茂运投资管理有限公司负担2,109元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：梁峙涛

书记员：黄思雨