吴菊芳与顾凯旋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：吴菊芳，女，1948年10月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：陈国杰。
　　委托诉讼代理人：朱义，上海市罗顿律师事务所律师。
　　被告：顾凯旋，男，1983年3月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告吴菊芳与被告顾凯旋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，因需要向被告公告送达开庭传票等法律文书，本院于2017年10月26日裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2018年3月1日、4月11日，2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告吴菊芳的委托诉讼代理人陈国杰、朱义，被告顾凯旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告吴菊芳向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告顾凯旋于2017年4月17日就上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室(以下简称：涉案房屋)签订的房屋租赁合同；2、被告支付自合同解除之日起至实际搬离涉案房屋之日止的房屋使用费，按每月人民币(币种下同)4,300元计算；3、被告将涉案房屋恢复原状并交还原告；4、被告承担押金不予退还的违约责任。诉讼中，原告增加诉讼请求，被告支付自2017年6月至2018年2月的煤气费用共计202.90元。
　　事实及理由：2014年4月28日，原告吴菊芳与被告顾凯旋就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日。2017年4月17日，原告与被告续签《房屋租赁合同》，租期至2020年4月30日，租金为每月4,300元，合同第七条约定“双方在租赁期间内，不得擅自转租给他人使用。尤其是乙方未经甲方许可将房屋私下转租，甲方将做违约处理，可随时收回房屋，且乙方的押金和余下租金不予退还”。在租赁期内，原告收取被告押金2,300元。2017年7月1日，原告发现被告通过破坏涉案房屋承重墙体的方式，将前后阳台分别建造一个卫生间，还将原有卫生间分隔成两个卫生间，被告未经原告同意将涉案房屋转租给他人。原告认为，被告上述转租行为明显违约，严重侵害原告的合法权益，依据双方的约定，原告有权解除合同，被告应当承担押金及租金不予退还的违约责任，对于破坏的承重墙体以及擅自改装的排污管道等设施应当予以恢复(恢复至原告交房给被告时的毛坯状态)。故原告起诉至法院，要求支持其诉请。另外，被告向原告支付的租金至2017年10月止。
　　被告顾凯旋辩称，不同意解除合同，被告按约向原告吴菊芳支付租金，后因为原告想出售房屋，要求被告配合上门看房，双方发生争执，原告所以才提出解除合同。被告是同意支付租金的，但原告拒收。双方2014年第一次签订的租赁合同中就约定，原告同意被告对房屋进行装修，所以即使合同解除，原告要求被告恢复原状也是不合理的。被告没有转租，现在涉案房屋内的住客是被告的朋友，被告没有违约行为，所以也不应承担违约责任，合同如果解除，押金应当返还。对于原告垫付的煤气费用被告同意支付。
　　经审理查明，2014年4月28日，原告吴菊芳(出租方、甲方)与被告顾凯旋(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方同意将涉案房屋出租给乙方，房屋3室2厅109平方米，设施为毛坯。租赁期为三年，自2014年5月1日至2017年4月30日止，月租金为2,300元，乙方第一次先付三个月房租和2,300元的租房押金。甲方同意乙方对房屋进行装修，如甲方在合同期内收回房屋，将赔偿乙方的装修款。
　　合同签订后，原告吴菊芳在收取了被告顾凯旋支付的首期租金和押金2,300元后，将涉案房屋交付给被告，被告则对涉案房屋进行了装修。
　　2017年4月17日，原告吴菊芳(出租方、甲方)与被告顾凯旋(承租方、乙方)就涉案房屋续签了《房屋租赁合同》，约定租赁期为三年，自2017年5月1日至2020年4月30日止。房屋设施：毛坯。租金为每月4,300元，在租赁期内，租金不变(第三年月租金为4,400元)，乙方第一次先付三个月房租和2,300元的租房押金，以后按3个月支付。由甲方提前7天向乙方收取。押金退房时退还，乙方在租赁期内不得以押金抵押作为房租费。合同还约定，甲、乙双方在租赁期内，不得擅自转租给他人使用，尤其是乙方未经甲方许可将房屋私下转租，甲方将作为违约处理，可随时收回房屋，且乙方的押金和余下租金不予退还。
　　租赁期间，被告顾凯旋将涉案房屋的南北阳台改建为卫生间，安装了马桶、淋浴等洗漱设施，并将原有的卫生间一隔为二，与相邻两个房间之间破墙安装了门。被告改建后将房屋转租多人居住。2017年10月16日，上海市闵行区浦锦街道拆违和环境综合整治办公室对涉案房屋出具《限期整改通知书》，认定涉案房屋在租赁行为中存在以下违法情形：将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员使用。现依法责令在收到本通知之日起三日内改正上述行为，逾期不改正的，房地主管等相关部门将进一步依法追究法律责任。
　　原告吴菊芳知悉涉案房屋内的改建和违法转租情况后，向被告顾凯旋提出解除合同，双方协商未果遂涉讼。
　　以上事实，由原告吴菊芳提供的涉案房屋房地产权证，原被告签订的房屋租赁合同(2014年4月28日、2017年4月17日)，被告顾凯旋与案外人签订的租赁合同，闵行区浦锦街道房管办事处出具的限期整改通知书及涉案房屋内照片一组(2017年6月9日拍摄)，燃气费收据等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经质证属实，与本案相关联，本院确认其证据效力。
　　诉讼过程中，因原告吴菊芳与被告顾凯旋就涉案房屋恢复原状的修复工程方案和工程费用不能达成一致，经原告申请，本院委托上海源正科技有限责任公司对涉案房屋内的承重墙、下水管道、排污管道等改动出具修复方案。鉴定单位于2019年3月18日出具司法鉴定意见书，认定涉案房屋存在拆改房屋主体结构墙体、改变房间主要使用功能、拆改给排水配套设施等情况，并出具修复方案如下：1.承重墙，北卧室西墙门洞按原剪力墙设计要求恢复，钢筋与原剪力墙钢筋双面焊接，焊接长度不小于5d(d为钢筋公称直径)。2.隔墙，客厅内新增砌块墙体及房门拆除；卫生间南北两侧隔墙门洞按原隔墙设计要求恢复，西墙原有卫生间门洞恢复，中部新增隔墙拆除；北卧室南侧储藏室、房门按原设计要求恢复。3.南北阳台，拆除南阳台、北阳台新增用水设备、吊顶、给排水管道、抬高地坪，按原设计要求恢复。4.卫生间，拆除卫生间用水设备、给排水管道、吊顶、抬高地坪，按原设计要求重做卫生间防水层；卫生间排污管道按原设计要求恢复。原被告对上述鉴定意见和修复方案均无异议。
　　鉴于双方对上述修复工程的工程造价争议较大，故本院通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司进行工程造价司法鉴定。鉴定单位于2019年6月11日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为房屋修复工程造价为11,372.14元。经庭审质证，原告对于该鉴定意见提出异议，认为报告中遗漏个别项目、价格不合理：1.鉴定意见中的材料单价有问题，同一建筑材料如混凝土前后单价出现较大差异；2.一辆载重五吨的汽车使用单价是7.98元，草袋0.09元，这价格明显不合理；3.人工单价每日200元不到定价过低，目前一个工人一天的工时费要500元以上；4.该评估意见书中遗漏了修复方案中第四项的排污管道修复，评估人员现场称排污口看不见，可能是被告装修时把地坪抬高了；5、评估意见中遗漏了承重墙恢复所需要的粉刷，应当还有涂料费用和粉刷费用；6.目前房屋中有四个马桶，但评估意见书中只有三个马桶的拆除费用，且原来在排污口原有的一个马桶，应重新安装。被告对工程造价提出异议如下：1.修砌一个木门洞不需要一千多元；2.垃圾清运费一车1,500元不合理，应该在500元左右；3.临时材料费3,000元不清楚是什么费用；4.关于木门的费用，原告出租房屋时就没有木门，卫生间门口只有一个遮挡的东西，但也不是门，拆除后还要计算重新安装门的费用是不合理的；5.该评估意见书中出现过8,142.53元，又出现了8,142.63元，不清楚两个价格的区别。
　　针对原被告的异议和当庭质询，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司的鉴定人员当庭回复如下：1、关于8,142.53元和8,142.63元两个金额的差异是因为鉴定意见书第7至8页的内容是直接费用，单价一般取到小数点后面两位或三位，而第9至10页的工料机汇总表是人工、材料、机械的汇总，是按照四位小数计算的，所以加起来比前面多了一点；2.关于垃圾清运费，鉴定结论是参照市区载重5吨的车辆的市场定价来确定的，3,000元的临时材料费就是两车垃圾的清运费，对于两车的计算量是鉴定人员根据拆除下来的东西进行估算，依据上海市的相关规定，垃圾清运车必须带盖子封闭，而且如果一车以上不足两车，要按照两车计算；3.房门恢复费用是根据修复鉴定意见的第二项计算的，北卧室为单扇门、储藏室为双扇门，意见书第7至8页的合价中包含了人工、材料、机械费用，而工料机汇总表中的木门价格只有材料价格，所以前后不是一个价格，原告所提的混凝土价格前后不一致的异议也属于这个情况；4.关于汽车费用和草袋费用，是因为根据实际情况，该工程中涉及的消耗量过少，所以合计费用很低，而且这里指的草袋是养护混凝土的，车子费用是模板的运输费，在定额审计时必须要计算进去，实际上是可以以人代机的；5.双方对于鉴定意见书上单价的异议，报告第三条已经说明，单价是按照上海市建筑建材业市场管理总站颁布的市场信息价确定的；6.关于承重墙的修复问题，意见书中已经计算了粉刷费用，修复粉刷是用水泥、沙浆，而原告要求的刷白是用内墙乳胶漆的涂料进行粉刷，不在修复方案之中；7.关于排污管道修复的问题，卫生间的地坪现被抬高，如果把地坪铲掉，排污口自然会露出来，不存在恢复排污口的问题；8.马桶的问题，鉴定意见书第17、24、30项分别是拆除马桶的费用，合计就是四只马桶的拆除费用。本院认为，涉案房屋的修复方案和修复工程造价的司法鉴定意见均系具有专业资质的司法鉴定人员根据行业规范性技术标准和市场定价，经过现场勘验作出，具有合法性，鉴定结论明确、完整，对于本案具有证据效力，双方当事人所提异议，经鉴定人员当庭答复，作出了合理和充分的解释。据此，本院采纳上海源正科技有限责任公司就涉案房屋修复所作的修复方案司法鉴定意见，以及上海四海建设工程造价咨询监理有限公司根据该修复方案所作的工程造价鉴定意见，认定涉案房屋修复工程造价为11,372.14元。
　　本院认为，原告吴菊芳与被告顾凯旋签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。租赁期间，被告作为承租人未经原告同意，擅自将房屋转租多人并被责令整改，显然违反了合同关于不得转租的约定，原告据此要求解除租赁合同，于法有据，应予支持。鉴于原告旨在解除合同的起诉状本院通过公告形式于2017年12月31日送达被告，故本院认定原被告签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日解除。合同解除后，被告应当及时将涉案房屋交还原告，并付清至实际交还房屋之日止的租金及房屋使用费。对于被告已支付的租赁押金，根据合同约定，在承租人违约转租的情况下，出租方可不予退还押金，原告该项诉请，予以支持。对于原告代为支付的2017年6月至2018年2月煤气费，应由被告负担，被告亦予认可，故被告应在结清房屋租金的同时一并支付该款。关于原告要求被告恢复房屋原状的争议，本院认为，被告为转租多人，将涉案房屋进行大肆改建装修，根据现场勘查和鉴定意见所述，可以看出被告的改建装修对于房屋的主体结构和使用功能均造成破坏，影响了房屋的正常使用，即使双方在第一份租赁合同中约定允许承租人在租赁期内装修也不能成为被告对涉案房屋进行不合理改建的正当理由，因此对原告要求被告恢复房屋原状的诉请，应予支持。且被告在未能完成恢复房屋原状的情况下，应当承担修复房屋的赔偿责任。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、原告吴菊芳与被告顾凯旋就上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日解除；
　　二、被告顾凯旋于本判决生效之日起三十日内将上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋交还原告吴菊芳；
　　三、被告顾凯旋于本判决生效之日起七日内向原告吴菊芳支付自2017年11月1日起至2017年12月31日止的租金8,600元;
　　四、被告顾凯旋于本判决生效之日起三十日内按每月4,300元的标准向原告吴菊芳支付自2018年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费;
　　五、被告顾凯旋于本判决生效之日起七日内向原告吴菊芳支付自2017年6月至2018年2月的煤气费202.90元；
　　六、被告顾凯旋已支付原告吴菊芳的租赁押金2,300元，不予返还；
　　七、被告顾凯旋于本判决生效之日起三十日内按照上海源正科技有限责任公司(源正司鉴[2018]建鉴字第155号)司法鉴定意见书附件1的建议修复方案对上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋进行修复。逾期不修复的，被告顾凯旋自逾期之日起十日内向原告吴菊芳支付赔偿款11,372.14元，由原告吴菊芳自行负责修复。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费80元，司法鉴定费16,500元，合计16,580元，由被告顾凯旋负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：叶菊花

书记员：徐寨华