吴辛与田哲彦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：吴辛，男，1968年2月10日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：程多才，北京市中闻(上海)律师事务所律师。
　　被告：田哲彦，男，1974年12月20日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　原告吴辛与被告田哲彦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。本院于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人程多才、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　吴辛向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的房屋租赁合同无效；2、被告退还原告2016年6月至2017年6月的租金104000元、租赁押金8000元；3、被告支付原告房屋装修费用70000元。
　　事实和理由：原被告于2016年5月5日签订房屋租赁合同，约定被告将宛平南路XXX号地下一层(共六隔，第一隔为银光旅馆自用，第二、三、四、五隔及601至605小间出租给原告)，并约定了租赁期限和租金。原告按约支付了8000元押金，被告的代理人2016年5月8日出具收据。被告按约定向原告交付了房屋，原告对房屋进行了装饰装修，花费超过10万元，原告按照合同约定，每2个月一次支付租金至2017年6月底。2017年6月底，原告发现承租的房屋为民防工程，由徐汇区民防办公室管理，属于公共资源，被告擅自出租，获取收益，租赁合同应属于无效，被告应将租金返还并赔偿原告装修损失，原告多次与被告协商未果，故诉至法院。
　　田哲彦辩称，原被告实际是亲戚关系，为照顾原告，2013年12月被告就将房屋出租给原告使用，但在2016年双方才刚开始签订房屋租赁合同。被告与徐汇民防所签订租赁协议，合法有效，被告合法取得房屋，再将房屋出租给原告，原告都是知情的，双方合同合法有效，原告理应支付租金。根据合同约定房屋装修是原告自己使用需要，被告不应支付装修费用，原告也没有证据证明具体装修金额。合同于2019年5月31日到期，但原告占用至今不肯搬离，故不同意原告的全部诉请。
　　本院查明事实如下：自2016年起，上海市徐汇区民防管理所与田哲彦签订民防工程使用协议书，约定上海市宛平南路XXX号民防工程(工程编号徐枫XXXXXX、使用面积564平方米)由田哲彦使用，田哲彦每年支付民防工程使用费，使用协议一年一签。2019年4月3日，由上海市徐汇区地下空间开发公司与田哲彦签署上述民防工程的使用合同，使用期限自2019年1月1日至2019年12月31日止。
　　2016年5月5日，田哲彦代理人田益德(甲方，出租人)与吴辛代理人居一三(乙方，承租人)签订房屋租赁合同一份，约定，甲方将宛平南路XXX号银光旅馆，地下一层，共六隔，第一隔为银光旅馆自用，第二、三、四、五隔及601至605小间(以下简称涉案房屋)出租给乙方使用，房屋结构为框架结构，房屋用途为仓库、产品陈列展览所用，租赁期限自2016年6月1日至2019年5月30日止，租金每月8000元，每2个月支付一次；房屋经甲方同意，由乙方出资改建，改建费用不超过7万元；乙方不得破坏房屋的承重和原始结构，对房屋内部装修，需先征得甲方同意，装修款由乙方自理。合同签订后，吴辛支付租赁押金8000元，并支付租金至2017年6月30日。
　　2018年3月，田哲彦向吴辛发送告知书，表示因吴辛自2017年8月开始拖欠房租及水电费，且继续占用房屋，告知吴辛已构成违约，要求吴辛即日起清理仓库货物及人员，不得继续占用。
　　目前，吴辛仍占有使用涉案房屋(部分归还)。
　　以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有租赁合同、使用协议、收据等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，本案的争议焦点为原被告签署的房屋租赁协议是否有效。原告主张该协议无效的理由为：田哲彦未经房屋产权人同意出租房屋，属于无权处分，故租赁协议无效。被告则表示合同有效。法律规定对约定不得转租的房屋，承租人违反约定转租的，出租人在知道或应当知道的六个月内有权解除合同或要求认定转租合同无效。本案中，并未有证据证明民防管理机构就原被告双方的租赁协议提出异议，故原告作为次承租人无权以此提出合同无效的主张。根据相关民防工程法律法规，民防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。田哲彦与民防管理机构签署相关使用协议，并支付使用费。目前也未有证据证明该租赁合同侵害了国家或第三人的利益，故原、被告就系争房屋所签合同系双方真实意思表示，合法、有效，并未违反强制性法律法规，双方应恪守履行。
　　综上，原告要求确认双方租赁协议无效的诉请，缺乏依据，本院不予支持。现原告已实际使用房屋，原告诉请要求退还租金、被告赔偿装修费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求返还押金的诉请，合同履行期限已经届满，但双方尚未进行房屋交接和结算相关费用，故不满足押金返还条件，本院不予支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条规定，判决如下：
　　驳回吴辛的全部诉讼请求。
　　案件受理费减半收取计1970元，由吴辛负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：徐  红

书记员：印旭晴