吴金巧与上海宝美园艺有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：吴金巧，女，1958年11月12日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：徐一鸣，上海市东方理律律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海宝美园艺有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：陈云忠，总经理。
　　委托诉讼代理人：殷敏，上海丰启耘律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：施卫国，上海丰启耘律师事务所律师。
　　上诉人吴金巧因与被上诉人上海宝美园艺有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初7150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　吴金巧上诉请求：撤销原判，支持其一审时诉请。事实和理由：上诉人是中山北路XXX号私房的权利人，其在底楼开设餐馆。1990年因该房逢市政动迁，上诉人被安置到爱辉路市场继续经营餐饮。1998年爱辉路遇市政动迁，上诉人被安置到上海市呼玛路XXX号门面房(以下简称系争房屋)继续经营。鉴于上述特殊情况，上诉人拥有永久续租权，2010年起上诉人与系争房屋的管理者约定上诉人长期承租，年租金维持不变。双方合同第五条、第六条也明确约定上诉人有意继续承租的，应提前三个月向被上诉人提出，合同没有赋予被上诉人拒绝出租房屋的权利，故双方合同应当继续履行，租金标准不变。另，其承租系争房屋开设餐饮，经营收入是其家庭收入的主要来源，如果不能承租系争房屋，将直接影响其家庭生活。
　　上海宝美园艺有限公司辩称，双方是平等的民事主体，对于是否续签合同应当遵循意思自治原则。双方的租赁合同到2016年已经到期，后来延续到2017年，但双方没有续签合同，故吴金巧应当返还房屋。一审判决正确，要求维持原判。
　　吴金巧向一审法院提出诉讼请求：1、判令上海宝美园艺有限公司履行房屋租赁合同，继续将系争房屋出租给吴金巧，出租期限为20年；2、判令上海宝美园艺有限公司将上述房屋年租金维持在16,272元,并保持不变。
　　上海宝美园艺有限公司反诉要求：判令吴金巧立即将系争房屋返还给上海宝美园艺有限公司，并向上海宝美园艺有限公司支付房屋使用费(按照每月6,800元的标准，自2018年1月1日起算至实际返还房屋之日止)。
　　鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审认定事实及判决理由部分，本院不再重复表述。
　　一审法院判决：一、吴金巧于判决生效之日起二十日内，搬离上海市宝山区呼玛路XXX号门面房，并将上述房屋返还给上海宝美园艺有限公司；二、吴金巧于判决生效之日起十日内，向上海宝美园艺有限公司按年租金24,408元的标准支付自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；三、上海宝美园艺有限公司于判决生效之日起十日内，向吴金巧返还保证金5,000元；四、驳回吴金巧的全部诉讼请求；五、驳回上海宝美园艺有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　二审期间，上诉人表示2017年8月，上诉人与被上诉人的法定代表人就续租合同事宜进行了协商，被上诉人也愿意续签合同，但表示四年以后租金要按照市场价格确定，对此上诉人不能同意，故双方没有续签合同。被上诉人表示双方确实谈过，最终没有达成一致意见，故没有续签合同。
　　本院认为，根据本案查明事实，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同对租赁期限有明确约定，即2016年1月1日至2016年12月31日。因上诉人已向被上诉人支付了2017年年度的租金，被上诉人也认可租期延续至2017年12月31日，一审法院据此认定合同在此期间继续有效并无不当。现因被上诉人明确表示不再与上诉人续签租赁合同，上诉人应当返还房屋并支付使用费，占用期间的使用费标准应当按照合同约定内容确定。上诉人在审理期间坚持认为只要其提出续租，被上诉人就应当与其续签租赁合同，且租金标准不变。对此本院认为，合同的签订需要双方合意，根据当事人陈述，双方未能就续签租赁合同事宜达成一致，且根据上诉人依据的合同第五条、第六条条款内容也并不能得出上诉人对房屋有永久承租权的结论，故上诉人要求被上诉人继续将房屋出租给上诉人，出租期限为20年且租金维持不变的诉请缺乏事实与法律依据，本院对此不予支持。综上，一审法院根据查明事实所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费900元，由吴金巧负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：张志煜

书记员：邬  梅