吴静菊与上海御世源餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：吴静菊，女，1981年7月20日生，汉族，户籍地安徽省颍上县慎城镇城市。
　　委托诉讼代理人：周贝昕，上海丰进立和律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海御世源餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：汤凤梅，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张兰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：李春光，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　第三人：上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司，住所地上海市闵行区。
　　负责人：杨朝伟，总经理。
　　委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　第三人：上海新华联房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：李金宝，董事长。
　　委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　原告吴静菊与被告上海御世源餐饮管理有限公司(以下简称御世源公司)、第三人上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司(以下简称新华联仁合分公司)、第三人上海新华联房地产开发有限公司(以下简称新华联公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，并于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告吴静菊及委托诉讼代理人周贝昕，被告御世源公司委托诉讼代理人张兰、李春光，第三人新华联仁合分公司与第三人新华联公司共同委托诉讼代理人蔡国强、朱柳到庭参加诉讼。诉讼中，被告御世源公司向本院提起反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2019年2月15日公开开庭进行了审理。原告吴静菊及委托诉讼代理人周贝昕，被告御世源公司委托诉讼代理人张兰，第三人新华联仁合分公司与第三人新华联公司共同委托诉讼代理人蔡国强、朱柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告吴静菊向本院提出本诉诉讼请求：
　　1、判决确认原、被告于2016年11月3日签订的《上海新华联购物中心LG2-18-03商铺的租赁合同》于2017年9月16日解除；
　　2、判令被告退还原告已支付的租金人民币(以下币种同)73,800元；
　　3、判令被告退还原告已支付的物业费39,000元；
　　4、判令被告退还原告已支付的装修管理费6,875元；
　　5、判令被告双倍退还原告支付的保证金200,000元；
　　6、判令被告赔偿原告装修损失282,277元；
　　7、判令被告赔偿原告营业家具损失40,000元；
　　8、判令被告赔偿原告厨房设备及厨房灭火设备损失151,800元；
　　9、判令被告赔偿原告广告素材设计及制作费损失65,000元；
　　10、判令被告赔偿原告环评代办费损失3,000元；
　　11、判令被告赔偿原告员工宿舍租金、押金、物业费损失66,200元；
　　12、判令被告赔偿原告厨房用具损失42,200元；
　　13、判令被告赔偿原告消防设计图损失4,000元；
　　14、判令被告赔偿原告鉴定费损失17,100元。
　　本诉的事实与理由：2016年11月3日,原告与被告签订《上海新华联购物中心LG2-18-03商铺的租赁合同》,合同约定：被告作为出租方,将位于上海市闵行区申滨路XXX号上海新华联购物中心LG2层18-03铺位的计租区域(以下简称系争租赁商铺)出租给原告使用，租赁用途为经营餐饮;计租面积为260平方米;租赁期限为5+3个租约年;进场日为2016年11月1日;计租日为2016年11月19日;履约保证金为10万元;装修管理费为6,875元;物业服务费标准为50元/月/平方米;租金计算及支付方式有具体约定标准。2016年11月2日,原告进场装修,购置了大量餐饮服务设施及用具、招聘了员工，并按约交纳了履约保证金、租金、装修管理费、物业服务费等费用。2016年11月19日,原告按照合同约定开业。然而,由于被告始终无法提供租赁场所产证等原因,致使原告迟迟无法办理食品卫生许可证、餐饮服务许可证、营业执照等经营餐饮必须具备的证照。原告曾多次询问被告原因,被告才答复系因赁场所未通过相关部门的验收、无合法的产权证明。2017年3月23日,因租赁场所无产权证不能办理营业执照、食品卫生许可证及餐饮服务许可证,上海市闵行区市场监督管理局要求原告停止经营活动。截至本案起诉之日,被告依然无法向原告提供租赁场所的合法产权证明以办理相关证照重新经营。原告认为，系被告的违约行为致使其遭受损失。遂涉讼。
　　被告针对本诉辩称，本案的实际情况是：被告将系争租赁商铺出租给案外人戴某，戴某再加价出租给原告；虽然原、被告存在租赁合同，但被告与原告之间不存在租赁合同关系，因为被告与戴某之间也签订了租赁合同；被告未收到原告发送的解除函，故不同意解除合同；合同履行过程中，被告愿意配合原告办理相应的证照，但同时也需要第三人的配合；第三人能否提供相应的材料供原告办理证照以及原告是否存在消极办理的情况，被告不清楚；原、被告签订租赁合同后，被告从戴某处共收取钱款163,000元(其中，保证金50,000元、租金38,500元、物业费16,500元、被告垫付的装修款58,000元)，故不同意原告的诉请2、诉请3；原告支付的装修管理费，系被告代第三人收取，故不属于返还的范围；被告收取了戴某支付的保证金5万元，未收到原告支付的保证金；不认可原告诉请主张的第6、7、9、12、13项的金额；不认可原告的诉请10、11；原告履行租赁合同中如果受到损失，应由戴某承担相应的责任。
　　第三人新华联仁合公司、新华联公司针对本诉共同述称，被告陈述其将系争租赁商铺出租给戴某，由戴某转租给原告的陈述是可信的；系争租赁商铺并非由于第三人原因导致无法办理大产证，主要原因是政府政策实质性的变化导致第三人申请办理大产证流程长，且即使无大产证，也可以办理食品经营许可证，不影响原告的合法经营。对于原告的诉讼请求，第三人认为，原告已实际使用系争租赁商铺，亦有营业收入，故原告应当支付租金；即使合同解除，原告亦应支付租金、房屋使用费。至于装修、营业家具、厨房用具等损失，第三人认为可移动部分不应当由出租方赔偿，装修中的固定部分应对残值进行评估后根据过错责任划分予以赔偿。
　　另被告御世源公司向本院提出反诉请求：
　　1、判令原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)以33,800元/月为标准计算的自2017年1月19日起至实际归还商铺之日止的租金(扣减原告已付租金73,800元)；
　　2、判令原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)两个月免租期租金67,600元；
　　3、判令原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)以13,000元/月为标准计算的自2017年2月19日起至实际归还商铺之日止的物业费；
　　4、判令原告(反诉被告)结清至实际交房之日止的水费、电费、燃气费；
　　5、判令原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)租金迟延付款违约金(计算方式：每季租金101,400元应在上一季度末月25日前支付，2017年1月19日至2017年4月18日的租金应在2017年1月25日前支付，故应以101,400元为基数、以日万分之五为标准计算自2017年1月26日起至实际支付之日止；以101,400元为基数、以日万分之五为标准计算自2017年4月26日起至实际支付之日止，之后的依此类推)；
　　6、判令原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)物业费迟延付款违约金(计算方式：每季物业费39,000元应在上一季度末月25日前支付，2017年2月19日至2017年5月18日的物业费应在2017年2月25日前支付，故应以39,000元为基数、以日万分之五为标准计算自2017年2月26日起至实际支付之日止；以39,000元为基数、以日万分之五为标准计算自2017年5月26日起至实际支付之日止，之后的依此类推)。
　　反诉的事实及理由：2016年11月3日，原、被告签订《上海新华联购物中心LG2-18-03商铺的租赁合同》，合同约定：被告(反诉原告)将系争租赁商铺出租给原告(反诉被告)，租赁用途为餐饮经营，租赁年限为5+3个租约年，计租日为2016年11月19日，免租期三个月；合同还约定了租金及物业费的标准及支付方式。合同签订后，原告(反诉被告)仅向被告(反诉原告)指定的收款人支付租金73,800元、物业费39,000元，之后未向被告(反诉原告)缴纳租金及物业费等费用。被告(反诉原告)认为，原告(反诉被告)的行为显已违约。故提出上述反诉请求。
　　原告(反诉被告)针对反诉辩称，双方的租赁合同已于2017年9月16日解除，故原告(反诉被告)无需再支付租金及物业费；且由于第三人的原因，原告(反诉被告)无法办理相关证照，被告(反诉原告)继续要求原告(反诉被告)支付租金不合理；被告(反诉原告)应承担由其自身违约行为导致的租金及物业费损失；租赁合同约定了免租期，原告(反诉被告)无违约行为，无需支付免租期租金；原告(反诉被告)不存在拖欠水、电、燃气费的行为。
　　第三人新华联仁合公司、新华联公司针对反诉共同述称，同意被告(反诉原告)的反诉诉讼请求；第三人未作过免租期承诺；如果法院认定原、被告间的租赁合同真实有效，原告(反诉被告)应当支付租金、物业费及水、电、燃气费等相关费用。
　　本院经审理认定事实如下：2016年10月25日，御世源公司(乙方、承租方)与新华联仁合公司(甲方、出租方)签订《上海新华联购物中心LG2-18商铺的租赁合同》一份，合同约定：甲方同意在商业广场建设完成后将其位于餐饮区域LG2层的18-01、18-02、18-03、18-04、18-05铺位(统称LG2-18商铺)的区域出租给乙方使用；甲方应向乙方及乙方转租或合作的商户提供为申请办理商业经营证照所必要的文件，甲方应对乙方及乙方转租或合作的商户办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助。
　　2016年11月3日，吴静菊(乙方、承租方)与御世源公司(甲方、出租方)签订《上海新华联购物中心LG2-18-03商铺的租赁合同》一份，合同约定：甲方是总部位于上海的餐饮管理公司,甲方已经与新华联仁合分公司签订了关于上海新华联购物中心LG2层18、19号铺位的租赁合同，依据双方签订的租赁合同第18条,新华联仁合分公司同意本合同甲方有权对所租赁的商铺进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营。甲方同意将其在上海新华联购物中心租赁的位于LG2层18-03铺位出租给乙方使用。2.1租赁用途为经营餐饮；2.2乙方应在租赁场所统一以徽乡煲作为品牌对外持续营业；2.3甲方或物业服务公司有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件;如乙方经营餐饮,则还应提供卫生许可证、员工健康证等,乙方不得拒绝或拖延提供；乙方若未能在开业前提供合法有效的文件,甲方有权解除本合同,由乙方承担导致合同解除的违约责任；3.1租赁期限为5+3个租约年,自计租日起算；3.2本项目新华联购物中心的开业日即本合同甲乙双方约定的计租日，即2016年11月19日；4.1双方约定,本合同项下的进场日为2016年11月1日；5.2从进场日至开业日前一日为免租装修期，在免租装修期内,乙方无需承担租金,但是应当承担装修管理费,以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用；5.3甲方为支持乙方经营发展,甲方分三年给予乙方一共三个月的经营免租期，免租期分别在第一个租赁年度的第一、第二个计租月(2016年11月19日至2017年1月19日)执行免租期，第二个租赁年底的第一个计租月(2017年11月19日至12月19日)，免租期内乙方正常向甲方缴纳物业服务费(含空调费),如乙方因自身原因未能完成整个租赁周期,则免租期内已经减免的租金应当交付甲方；5.4本合同项下之开业日业主方暂定为2016年11月19日;6.1乙方应自计租日起向甲方交纳租赁场所租金及物业费(含空调费)，物业费(含空调费)13,750元/月，第1年、第2年租金33,800元/月，第3年租金35,490元/月，第4年租金37,258元/月；6.3租金及物业费(含空调费)以一个季度(三个月)为一个缴租期；6.3.1首付租金及物业费(含空调费)应于本合同签订后五个工作日内支付,甲方在收到该笔款项后方有义务向乙方交付该房屋；如果计租日不是该月第一天,则计租日当月的租金及物业费(含空调费)按实际天数计算；6.3.2此后乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付下个缴租期租金及物业费(含空调费)；6.4甲乙双方同意,甲方指定戴某个人账户为乙方缴纳租金及物业费(含空调费)的专用账户,租赁期间,账户不可变更，开户名：戴某，开户行：中国建设银行北京电子城支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXX；7.1乙方应在本合同签署后的7日内,向甲方交纳10万元履约保证金；7.3本合同终止时,履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分(如有)于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方,本合同另有约定的,从其约定；8.1自进场日起,乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费,包括但不限于水电、燃气热力通讯、有线电视等事项的开通开户及日常费用；9.2如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项,则每延迟一日,乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金;延迟达60日仍不予支付或补交前述款项的,甲方有权单方解除本合同；10.3装修期物业服务费自进场日起按月支付，首付物业服务费应于乙方进场日前一日支付给甲方；除首付物业服务费外,乙方应在每月15日前向甲方交纳下月的物业服务费；13.2甲方有义务协调物业服务公司向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助；20.1任何一方违反本合同项下的责任或义务给对方造成损失的,均应赔偿另一方因此而遭受到的损失；21.4在下列情况下,乙方有权立即解除合同：(3)由于甲方的原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形;21.5合同一方行使合同解除权的,应当以书面形式通知对方,合同自该解除通知到达对方之日起解除；21.7.2乙方依照约定解除合同(不可抗力除外)或甲方单方面擅自解除合同的,甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金,且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收款项(如有)；26.7任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送达至如下联系方式(甲、乙双方确认该等联系方式均为正确并可以有效送达)，电子邮件以发出之日视为收悉日,快递以送达之日或者发出之日起5日视为收悉日,以多种形式发送的,以较快送达者为收悉日；甲方通讯地址：上海市闵行区申滨路XXX号新华联购物中心LG2-19，联系人刘聿达，联系电话XXXXXXXXXXX；乙方通讯地址：上海闵行区申滨路XXX号新华联购物中心LG2-18-03号，联系人：原告，联系电话：XXXXXXXXXXX；倘若任何一方变更联系方式，应及时以书面形式通知对方，并在对方签收确认后方为有效，如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达；乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。
　　合同签订后，吴静菊向合同指定的收款账户付款172,800元、向御世源公司法定代表人刘聿达账户付款40,000元，总计付款212,800元，其中履约保证金100,000元、租金73,800元、物业费39,000元。吴静菊另向御世源公司支付了装修管理费6,875元。嗣后，吴静菊对系争租赁商铺进行了装修、购置了物品、以及办理系争租赁商铺企业登记相关预备工作。
　　2016年11月19日，上海新华联购物中心开业试营业，吴静菊在承租的租赁场所经营徽乡煲品牌餐饮。
　　2017年2月，上海新华联购物中心地下部分通过竣工验收，因尚未取得产权凭证，致有关证照办理迟延，新华联仁合分公司与政府、各小商户协调，希望通过减免租金的方式使租赁合同继续履行。
　　2017年3月23日，上海市闵行区市场监督管理局向吴静菊发出《责令停止经营活动通知书》，根据《无照经营查处取缔办法》第九条第(一)项的规定，责令吴静菊即日起停止无照经营活动。吴静菊遂自该日起停止经营活动。
　　2017年9月15日，吴静菊向御世源公司发送《律师函》，要求自御世源公司收到该律师函之日起，双方的租赁合同解除，并要求御世源公司退还吴静菊相关费用。御世源公司于2017年9月16日签收上述律师函。
　　另查明，2014年11月19日，上海市规划和国土资源管理局向新华联公司颁发了上海市虹桥商务区核心区北片区09地块C区商业广场建设项目的《建设工程规划许可证》。上海市虹桥商务区核心区北片区09地块C区商业广场包括1号楼、2号楼和商业广场地下室，其中1号楼和2号楼均为2层，使用性质为商业，商业广场地下室-3层，使用性质为其他。吴静菊承租的区域位于商业广场地下室。
　　2016年10月20日，上海虹桥商务区管理委员会商务发展处主持召开了上海新华联购物中心开业相关事宜协调会议并形成了会议纪要，其中关于工商注册及开业事项：新华联公司指派专人集中准备好招商入驻企业(特别是餐饮商户)的各项基础资料，由区市场监管局提前进行预审，以加快商户工商注册，新华联在取得一次消防验收和房屋安全质量证明后出具正式执照，确保新华联购物中心如期开业。
　　2016年11月28日，新华联公司取得了上海新华联国际中心商业广场项目新建项目工程的《建设工程竣工验收备案证书》。
　　2017年11月21日，上海市闵行区新虹街道办事处向闵行区市场监督管理局出具《关于上海新华联购物中心地下空间商户申请办理营业执照的函》，根据虹桥商务区管委会会议纪要精神，将新华联购物中心附属地下空间商户需办理营业执照情况申请如下：新华联购物中心地下二层办证区域面积约10,000平方米，计72家商户；新华联购物中心地下一层办证区域面积约9,410平方米，计32家商户。希望闵行区市场监督管理局给予支持，按相关要求为新华联购物中心地下商户办理注册落地手续。
　　2017年12月7日，案外人上海虹桥商务区管理委员会出具沪虹商管[2017]89号《关于同意先行办理虹桥商务区核心区北片区09号地块房屋初始登记的函》载明：上海市闵行区住房保障和房屋管理局：……。同时，暂停办理下列项目合计21927.97平方米及地下部分房地产权证，待该地块土地核验后再行办理。1幢(申滨路XXX弄XXX号、XXX号、申滨路XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX-XXX号)，该委将按照相关规定要求抓紧办理该地块土地核验工作。
　　2018年1月起，上海新华联购物中心商业广场地下室内多家公司办理了营业执照，自2018年3月起多家公司办理了食品经营许可证。
　　审理中，经吴静菊申请，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司对上海市闵行区申滨路XXX号上海新华联购物中心LG2层18-03铺位内的室内装饰装修残值进行司法鉴定。上海大华工程造价咨询有限公司于2018年12月17日出具了《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：系争租赁商铺室内装饰装修造价为313,641.32元，截止2017年9月其装修折旧现值为261,368元。吴静菊预付鉴定费用17,100元。对该鉴定意见，吴静菊认为，系争租赁商铺室内装饰装修折旧截止时间应以吴静菊停业时间即2017年5月为截止日期，新华联公司则认为装修折旧应以吴静菊实际搬离日期为截止日期。同时，新华联公司及御世源公司共同认为，鉴定意见书中工程造价明细表最后两页中第23-38项属于可拆除设备，对应的金额应在折扣总价中予以扣除。为此，本院征询上海大华工程造价咨询有限公司意见，该公司认为：之所以将上述第23-38项列入装饰装修评估范围，系因该项目中有一部分属于弱电，有专门的管线配置，属于不可移动的装修；另外，小部分属于固定资产，虽然可拆除，但是拆除后的再利用价值几乎是作为废品处理；且在鉴定初稿意见中，各方当事人均未对上述项目列入装修评估范围提出过异议。本院认为，上述鉴定意见书程序合法，内容科学，本院予以采纳。
　　以上事实，由吴静菊提交的租赁合同、企业名称预先核准通知书、公司登记(备案)申请书、上海市闵行区市场监督管理局询问通知书、上海市闵行区市场监督管理局责令停止经营活动通知书、建设工程规划许可证、建筑工程项目表、上海市不动产登记簿、律师函及邮寄凭证、银行卡明细清单、装修管理费收据、工程造价鉴定意见书、鉴定费发票等证据，御世源公司提交的商铺租赁合同，新华联公司及新华联仁合分公司共同提交的国有建设用地使用权出让合同、建设工程规划许可证、会议纪要、部分商户的企业信用信息公示报告、政府关于调整虹桥商务区核心区北片区09号地块房屋初始登记的函、当事人的庭审陈述以及本院(2017)沪0112民初9792号生效民事判决书认定的事实所证实。
　　本院认为，原、被告之间签订的《上海新华联购物中心LG2-18-03商铺的租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。
　　涉案新华联购物中心系本市虹桥商务区重点建设项目，依法取得了建设工程规划许可证等一系列审批文件，新华联仁合分公司系根据政府部门的要求和协调进行招商和开业的准备工作。吴静菊承租的新华联购物中心地下二层房屋，并非法律禁止出租的房屋，只是当时尚未取得房地产权证，待条件成就，涉案房屋取得合法的产权证明文件后，承租商户即可办理经营餐饮的证照。租赁合同中双方约定的装修免租期、经营免租期的约定亦可反映上述情况。但在系争租赁商铺尚未取得产权证的情况下，吴静菊仍选择签订租赁合同承租系争租赁商铺，说明其主观上已明知并自愿承担租赁前期可能面临的无证无照经营所蕴含的商业风险。
　　在未取得相关证照的情况下，吴静菊仍投入资金进行装修并开展营业，直至2017年3月23日因未依法取得许可证而擅自从事经营活动，被市场监督管理局责令停止经营。本案中，吴静菊的经营行为被相关职能部门责令停止，系因可归责于吴静菊自身的事由导致合同履行不能、亦导致吴静菊承租系争租赁商铺用于经营的合同目的落空。且合同继续履行将使损失进一步扩大，也违反有关部门对餐饮商户的管理秩序，故吴静菊可以行使合同解除权，且吴静菊解除合同的意思表示已于2017年9月16日到达御世源公司，故本院确认租赁合同于2017年9月16日解除。对涉案租赁合同的解除，吴静菊应承担相应的责任。御世源公司虽然在主观上并无拖延提供办证文件的恶意，但客观上无法及时履行合同约定的向吴静菊提供为申请办理商业经营证照所必要的文件的义务，故对合同解除的后果亦应承担一定责任。
　　关于本诉诉讼请求，合同解除后，御世源公司应向吴静菊退还保证金。但吴静菊要求双倍返还，缺乏依据。因吴静菊实际使用了系争租赁商铺，对房屋有装修行为，装修后也开展了经营活动，故对吴静菊要求退还租金73,800元，物业费39,000元，装修管理费6,875元，赔偿环评费损失3,000元，员工宿舍租金、物业费、押金损失66,200元，广告素材设计及制作费损失65,000元，消防设计图损失4,000元的诉讼请求，本院不予支持。对于吴静菊主张的营业家具损失40,000元、厨房用具损失42,200元、厨房设备及灭火设备损失151,800元，鉴于御世源公司及新华联公司、新华联仁合分公司对吴静菊主张的该三项金额均不予认可，吴静菊未进一步提交该三项金额一一对应的支付凭证，亦未对系争租赁商铺内的设施设备进行评估，本院对上述损失的金额无法核实，故本院对吴静菊的该项诉请难以支持。对于吴静菊主张的装修损失，本院认为，双方的合同于2017年9月解除，故鉴定意见书上载的以2017年9月为折旧截止日期所确定的装修折旧现值261,368元即为吴静菊的装修损失。吴静菊与御世源公司根据对合同解除所付责任的大小对该项损失进行分担。本院酌情确定由御世源公司赔偿吴静菊装修损失104,547.2元。至于吴静菊主张的鉴定费损失17,100元，系确定装修损失所必要之费用，本院酌定由原、御世源公司双方各半负担。
　　关于反诉诉讼请求，吴静菊理应向御世源公司支付合同履行期间的租金、物业费、水费、电费。自2017年3月23日后，吴静菊虽事实上不再继续使用系争租赁商铺，但双方的租赁合同直至2017年9月16日解除，同时考虑到吴静菊自2017年3月24日起不再经营使用系争租赁商铺，故本院认为，吴静菊应按合同约定向御世源公司支付自2107年1月19日起至2017年3月23日止的租金73,156.16元(计算方式：33,800元/月×2个月+33,800元/月×12个月÷365天×5天=73,156.16元)，同时，本院酌定吴静菊应支付御世源公司自2017年3月24日起至2017年9月16日止的租金117,401.75元［计算方式：(33,800元/月×5个月+33,800元/月×12个月÷365天×24天)×60%=117,401.75元］，扣除吴静菊已支付的租金73,800元，吴静菊还应向御世源公司支付2017年1月19日起至2017年9月16日止拖欠的租金116,757.90元。
　　同理，吴静菊应按合同约定向御世源公司支付2017年2月19日起至2017年3月23日止的物业费(计算方式：13,000元+13,000元/月×12个月÷365天×5天=15,136.98元)，以及2017年3月24日起至2017年9月16日止的物业费45,154.52元［计算方式：(13,000元/月×5个月+13,000元/月×12个月÷365天×24天)×60%=45,154.52元］,扣除吴静菊已支付的物业费39,000元，吴静菊还应向御世源公司支付2017年2月19日起至2017年9月16日止拖欠的物业费21,291.50元。
　　至于御世源公司主张的免租期租金67,600元，根据合同约定，因吴静菊方自身原因未能完成整个租赁周期，吴静菊才应向御世源公司支付免租期的租金，本院认为，御世源公司的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。
　　至于御世源公司主张的水、电、燃气费用，御世源公司未能向本院明确具体的诉请金额并提交相应的证据予以佐证，故对其该项诉讼请求，本院难以支持。御世源公司可待该诉请金额明确后，另行主张。
　　至于御世源公司主张的逾期支付租金、物业费的违约金，本院认为，吴静菊未按约支付租金、物业费，应按约承担相应的违约责任，但结合吴静菊迟延支付的金额、时间、御世源公司的实际损失以及本案的实际情况，本院将违约金的计算起点确定为2017年9月17日，计算基数为吴静菊应付未付的租金116,757.90元及物业费21,291.50元，计算标准为日万分之五。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)吴静菊与被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司于2016年11月3日签订的《上海新华联购物中心LG2-18-03商铺的租赁合同》于2017年9月16日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴静菊履约保证金人民币100,000元；
　　三、被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)吴静菊装修损失人民币104,547.2元；
　　四、被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)吴静菊鉴定费损失人民币8,550元；
　　五、原告(反诉被告)吴静菊于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司租金人民币116,757.90元、物业费人民币21,291.50元；
　　六、原告(反诉被告)吴静菊于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司逾期支付租金及物业费的违约金(计算方式：以138,049.4元为基数、以日万分之五为标准，自2017年9月17日起至实际支付之日止)；
　　七、驳回原告(反诉被告)吴静菊其余诉讼请求；
　　八、驳回被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计人民币8,015.94元，由原告(反诉被告)吴静菊负担5,407.94元，被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司负担2,608元。
　　反诉案件受理费减半收取计人民币8,056元，由原告(反诉被告)吴静菊负担1,530元，被告(反诉原告)上海御世源餐饮管理有限公司负担6,526元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：沈旺迪

书记员：段文澜