周丽娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：刘思祥，男，1991年2月12日，汉族，住安徽省利辛县程家集镇玉皇村刘大庄44户。
　　委托诉讼代理人：尹冬杰，上海徐卫红律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：周丽娟，女，1963年9月1日生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市奉贤区。
　　委托诉讼代理人：沈翀涛，上海理帅律师事务所律师。
　　原告刘思祥与被告周丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告于2019年10月29日提出反诉，本院依法受理，于2019年10月29日、2019年11月27日、2019年12月23日公开开庭，对本诉、反诉合并进行了审理。原告委托诉讼代理人尹冬杰、被告委托诉讼代理人沈翀涛三次开庭均到庭参加诉讼，被告周丽娟第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告刘思祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租金15,465元(自2019年4月4日至2019年7月10日，每月租金4,833元，每日租金161元)；2.判令被告退还原告押金5,000元。事实和理由：2018年7月10日，原、被告签订《租赁协议》，双方约定：被告将上海益民电器厂建筑面积为约200平方米房屋和场地租赁给原告使用，租期一年，自2018年7月11日至2019年7月10日止，租金53,000元，押金5,000元。合同签订后，被告按约支付租金及押金。2019年4月4日，因政府需要，原告被迫搬离上述租赁物。嗣后原告多次与被告交涉，要求被告退还剩余租金及押金，均未果。故原告提起诉讼。
　　被告周丽娟辩称，不同意原告诉请，原告一直占有使用房屋至今，没有办理交接手续，因此被告不应退还原告租金，押金也应该抵扣房屋占有使用费和水、电费。
　　被告(反诉原告)周丽娟向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即搬离奉贤区益北路XXX号房屋和场地并将房屋场地返还反诉原告；2.判令反诉被告立即支付反诉原告自2019年7月11日起至实际返还之日止的房屋及场地占有使用费，暂计至2019年11月11日为17,666.67元；3.判令反诉被告立即支付反诉原告水、电费总计631元。事实和理由：反诉原、被告于2018年7月签订《租赁协议》，约定租赁涉案房屋及场地，租期为一年，年租金为53,000元。反诉原告按约将涉案房屋及场地交付给反诉被告。合同期满后，反诉被告未将房屋返还给反诉原告，未办理相应交接手续，也没有将房屋钥匙等交还给反诉原告，导致反诉原告之后无法正常使用涉案房屋及场地，且反诉被告尚欠水、电费未付。
　　原告(反诉被告)刘思祥针对反诉辩称，原告已于2019年4月4日搬离场地，并与被告交接，不存在后续的占有使用费，房屋和场地已经归还被告。2019年3月的水、电费569元已经支付，4月的水费10元、电费52元没有支付。
　　本院经审理认定事实如下：2018年7月10日，原、被告签订《租赁协议》，约定由被告将原益民电器厂建筑面积为约200平方米房屋和场地租赁给原告使用；房屋租赁期为1年，自2018年7月11日至2019年7月10日止；租金先付后用，年租金为53,000元，每年付二次；租赁期间水、电费由原告每月结算一次；原告应向被告支付押金5,000元，此款在合同期满，结清各种费用后退还给原告；租赁期间中途需终止协议，必须提前一个月通知对方，单方面违约的将赔偿对方一个月租金。原告于2018年7月10日支付被告租金26,500元、押金5,000元，2019年1月9日支付租金26,500元，共计租金53,000元、押金5,000元。2019年4月4日，西渡街道消防安全委员会、西渡街道环保安全监察大队对原告经营的企业进行检查时发现存在消防、环保、安全隐患，要求关停搬离，随即原告开始搬离租赁房屋及场地，至4月下旬原告通知被告已全部搬离，打扫干净。2019年5月，原告委托案外人修理了原告租赁的房屋与案外人李杨租赁的房屋所共用的大门电动门，并于5月19日支付了修理费。
　　另外，原告于2019年3月使用租赁房屋产生的水费40元、电费529元，原告已于2019年4月支付。2019年4月产生的水费10元、电费52元，因被告一直未与原告结算，原告尚未支付。
　　诉讼中，被告确认原告已于2019年4月底搬离，但遗留有垃圾。
　　以上事实，由租赁协议、收条、借记卡明细、益民村开具的证明、西渡环保安全大队出具的证明、照片、微信转账的截图、水电费清单、微信聊天纪律、通话记录、当事人的陈述等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。
　　另查明，被告租赁给原告的房屋未取得建设工程规划许可证。
　　本院认为，被告租赁给原告的房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的租赁协议无效。原告已于2019年4月底前搬离房屋，且被告已维修原告租赁房屋的大门电动门，实际控制了租赁房屋，故原告应支付被告房屋占有使用费至2019年4月，参照合同约定的租金标准原告应支付被告2018年7月11日至2019年4月底的房屋占有使用费共计42,694元，原告已支付被告租金53,000元，被告应返还原告多付的租金10,306元。原告于2019年4月使用房屋产生的水费10元、电费52元应支付给被告。原告支付的押金5,000元，被告应退还给原告。被告要求原告返还租赁房屋及支付自2019年7月11日起占有使用费的反诉请求，没有相应的事实依据，本院不予支持。
　　综上所述，本院对原告的诉讼请求及被告(反诉原告)的反诉请求均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)刘思祥与被告(反诉原告)周丽娟于2018年7月10日签订的《租赁协议》无效；
　　二、被告(反诉原告)周丽娟于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)刘思祥租金10,306元；
　　三、原告(反诉被告)刘思祥于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)周丽娟水费10元、电费52元，合计62元；
　　四、被告(反诉原告)周丽娟于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)刘思祥押金5,000元；
　　五、驳回原告(反诉被告)刘思祥的其余诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)周丽娟的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费156元(已减半收取)，由原告(反诉被告)刘思祥负担40元，被告周丽娟(反诉原告)负担116元；反诉案件受理费129元(已减半收取)，由被告(反诉原告)周丽娟负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：张  英

书记员：俞  慧