周亚东与刘池山房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：周亚东，男，1983年12月17日出生，汉族，户籍所在地新疆哈密市。
　　委托诉讼代理人：章芊昊，上海德禾翰通律师事务所律师。
　　被告：刘池山，男，1979年7月9日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
　　委托诉讼代理人：李昊文，上海耶林律师事务所律师。
　　原告周亚东诉被告刘池山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2020年3月25日公开开庭进行审理，原告周亚东的委托诉讼代理人章芊昊、被告刘池山及委托诉讼代理人李昊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告周亚东向本院提出诉讼请求：1、被告腾退上海市青浦区华志路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、被告支付原告违约金人民币1,300元；3、被告支付原告房屋占用费(自2019年7月13日起计算至实际腾退之日止，按照每月1,800元计算)。事实与理由：2016年11月14日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于上海市青浦区华志路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期限至2022年11月13日止。后原告发现被告未经原告许可将房屋转租，遂于2019年7月13日发出《限期搬离并还原房屋通知书》，解除了租赁合同。但被告不予理会，继续强占房屋，故原告起诉至本院。
　　被告刘池山辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的诉请没有法律依据，双方的合同未解除。合同是否解除是一个法律问题，双方对合同解除有争议的话，需要法院来确定。基于合同第十二条的约定，被告向原告代理人及中介明确说明要转租，合同中写明了不干涉被告的商业用途。租赁合同是格式文本，是从中介处拿的。租赁期限6年，不干涉被告的任何装修行为，由此可以看出被告从原告处租赁的是毛坯房，装修后就是作为转租收取租金差价的商业用途，所以被告的转租行为是合法的。
　　本院经审理认定事实如下：原告系上海市青浦区华志路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人，房屋类型为办公楼。
　　2016年10月14日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，租赁期限自2016年11月14日起至2022年11月13日止。租金每月1,300元，按年支付，每期租金支付时间为该期首月的5日前。乙方应支付甲方租赁保证金2,600元。合同第7.7条约定租赁期限内未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，否则甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。第9条约定，任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。第12条约定，甲方不干涉乙方的任何装修行为，但是乙方必须告知甲方。合同期内若甲方收回该房屋，按每年的装修折旧费赔偿乙方，折旧费为房屋装修费的10%。甲方不干涉乙方的商业用途。甲方处由张洪唯代原告签字。居间方为上海宇源房地产经纪事务所(以下简称宇源房产)。
　　合同签订后，被告对房屋进行了装修，之后对外转租。
　　2019年7月13日，原告将《限期搬离并还原房屋通知书》张贴在系争房屋处，表示被告未经原告书面同意擅自将房屋转租，违反合同约定，原告有权解除合同追究被告违约责任。原告多次要求被告发装修照片、装修情况，被告未提供相关资料。因被告违反合同约定，原告通知被告7个工作日之内搬离并清空房屋，后按照租赁合同赔付原告月租金1倍违约金。原告要求被告将房屋还原或者赔偿还原的费用。同日，被告的租客丁斐然将原告张贴在门上的通知书拍照发给被告。之后丁斐然在2019年7月搬离。
　　因被告未将房屋返还原告，原告将房屋的门锁更换，后被告又将原告安装的门锁更换并安排人员居住在房屋中。2018年8月28日，原告将门锁封闭，被告报警，当天门被打开。被告目前仍有物品在房屋中，未将房屋返还原告。
　　被告租金支付至2019年11月13日，另支付租赁保证金2,600元。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、限期搬离并还原房屋通知书、支付宝聊天记录、收款收据等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告为证明被告转租以及张贴限期搬离并还原房屋通知书，提供了2019年7月13日的视频、原告与丁斐然之间的微信聊天记录。被告对上述证据均不予认可。
　　原告表示：原告未同意被告转租，签约时被告也未提出租赁房屋用于转租，系争房屋为商业用房，合同约定的“甲方不干涉乙方的商业用途”是指原告不干涉被告从事商业经营活动，并非同意被告转租，如果原告同意被告转租，合同中应当直接约定可以转租。原告不需要利用被告的装修，要求恢复原状。租赁保证金用于冲抵被告的欠款。如果被告不认可1,800元的标准，同意按照原租金标准主张。
　　被告表示：签订合同时，被告明确表示租赁房屋用于转租。因为租赁合同是格式条款，被告要求转租，故在合同中写明原告不干涉被告商业用途。2019年8月28日之后因为原告的封门行为，被告不敢使用房屋，一直空置至今。2019年7月13日至8月28日期间的租金同意支付，8月28日之后的租金不同意支付，因为原告的原因导致被告无法使用房屋。被告的物品还在房屋中，被告不同意解除合同，要求继续履行合同。8月28日之后原告将被告微信拉黑，导致被告无法支付房租。如果法院认定合同解除，被告保留向原告主张赔偿的权利。不认可原告主张的1,800元的租金标准。被告为此提供了2019年8月28日拍摄的照片,原告对照片真实性不认可。被告另申请证人王某某出庭作证，王某某陈述其为宇源房产的工作人员，签订合同时其在场，一般情况下如果租客要转租，会约定出租方不干涉承租方营利用途，但是被告在签订本案租赁合同时是否提出要转租已经记不清了。证人之前就认识被告，因为被告之前就在宇源房产挂牌出租房屋收取差价，现在偶尔还找宇源房产挂牌。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。本案争议的焦点系原告是否同意被告转租。对此，本院认为，租赁合同中明确约定未经原告书面同意被告不得转租，如果被告需要转租，应当在合同中写明被告可以转租。系争房屋的类型为商业用房，原告不干涉被告的商业用途不能直接推定为原告同意被告转租。被告申请的证人也表示记不清被告当时是否提出要转租。综合上述情况，本院认为被告并未提供充足证据证明原告同意被告转租。原告已于2019年7月13日书面通知被告因被告违约要求搬离，行使了合同解除权。当日被告的租客将通知发给被告，故原告与被告之间的租赁合同于2019年7月13日解除。合同解除后，被告理应将房屋腾退返还原告。被告至今未腾退，理应支付原告房屋占有使用费。2019年8月28日当天门锁已经被打开，房屋不存在无法使用的情形。被告租金已经支付至2019年11月13日，故被告理应支付2019年11月14日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，使用费的标准按照合同租金标准计算。因被告违约，原告主张的违约金符合合同约定，本院予以支持。被告支付的租赁保证金冲抵欠款。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告刘池山应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华志路XXX弄XXX号XXX室房屋；
　　二、被告刘池山应于本判决生效之日起十日内支付原告周亚东违约金1,300元；
　　三、被告刘池山应于本判决生效之日起十日内支付原告周亚东房屋占有使用费(按照每月1,300元，自2019年11月14日起计算至实际腾退之日止，扣除押金2,600元)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费50元，减半收取计25元，由被告刘池山负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：金  艳

书记员：谭泓洁