周传来与上海汇友废旧物资回收有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：周传来，男，1979年6月8日生，汉族，户籍地安徽省。
　　委托诉讼代理人：方惠荣，上海达尊律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：沈青，上海达尊律师事务所律师。
　　被告：上海汇友废旧物资回收有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：胡小玉，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李法顶，上海市光华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨志海，男，1968年5月16日生，汉族，户籍地江苏省淮安市。
　　原告周传来与被告上海汇友废旧物资回收有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告周传来及其委托诉讼代理人方惠荣、被告上海汇友废旧物资回收有限公司的委托诉讼代理人李法顶、杨志海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告周传来向本院提出诉讼请求：被告退还原告押金18,750元及租金9,568元。事实和理由：2017年7月10日，原告与案外人崔某某签订《租房合同》一份，约定崔某某将位于奉贤区肖南路XXX号西面三栋厂房中南面的一栋厂房出租给原告。后崔某某将该合同的权利义务均转移给了被告。2018年9月4日，经上海市奉贤区人民法院调解，原、被告继续履行崔某某与原告签订的租房合同。2019年5月30日，原、被告解除租赁合同，经结算，被告应退还原告押金及租金98,730元，扣除原告应支付的垃圾费、电费，被告只退了29,562元，尚欠部分押金及租金未退还，原告遂诉至法院。
　　被告上海汇友废旧物资回收有限公司辩称，根据被告与其上家签订的租赁合同，押金不予退还，后被告与上家解除租赁合同时，上家退还了一半的押金，故本案中押金也只退一半，被告已退还。另关于三楼的租金，被告只应退还合同解除后的租金，现已退还了六月份一个月的租金4,160元，还欠7月份9天的租金1,248元未退还，现也同意退还。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。被告对原告提供的民事调解书及微信截屏真实性无异议，本院予以确认。被告对原告提供的崔某某与原告之间的租房合同表示不清楚，原告对被告提供的被告与其上家签订的厂房租赁合同书关联性不予认可。本院对原告提供的租房合同真实性予以确认，对被告提供的厂房租赁合同书关联性不予确认。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年原告与案外人崔某某签订《租房合同》一份，约定崔某某将位于奉贤区肖南路XXX号西面三栋厂房其中南面的一栋厂房，面积约1,600平方和园区的物业费、交际费、地磅费和三楼七间工人住房打包价合计450,000元整出租给原告。合同定为三年，从2017年7月10日至2020年7月9日止，租金房租费交六押一。
　　2018年9月4日，原、被告在法院的主持下达成调解协议：一、确认2017年7月10日案外人崔某某与周传来签订的租房合同合法有效，原、被告按上述协议履行合同义务；二、周传来于2018年9月4日起另支付上海汇友废旧物资回收有限公司位于上海市奉贤区肖南路XXX号一栋厂房三楼的房屋租金每年50,000元，至合同到期之日止；三、周传来于2018年9月10日前支付上海汇友废旧物资回收有限公司2018年7月10日至2019年1月9日的租金241,700元，其后分别于2019年1月9日、2019年7月9日及2020年1月9日前分别支付上海汇友废旧物资回收有限公司半年的租金250,000元。后双方均按该调解书履行。
　　2019年5月30日，就本案租赁合同有效部分,原、被告解除了租赁合同，双方对被告应退还原告的押金及租金金额发生争议，以致涉讼。
　　庭审中，原、被告一致确认：在原告与案外人崔某某签订租房合同后，崔某某将该合同的权利义务一并转让给了被告，原告对此亦无异议。2019年3月，因被告的要求，原告搬离了三楼七间住房，被告亦知晓原告搬离事宜。在租赁期间，原告承租的一栋厂房，因涉及违章，被拆除了一小部分。
　　再查明，原告向被告支付押金37,500元，支付租金至2019年7月9日，其中三楼的租金为每月4,160元。被告已向原告退还一半的押金18,750元，一栋厂房的租金48,750元，三楼的租金4,160元。扣除原告应支付的垃圾费38,630元及电费3,468元，被告实际向原告转账退还29,562元。
　　本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告均确认租赁厂房有部分在租赁期间因涉及违章而被拆除，故双方之间的租赁合同部分有效，部分无效，有效部分双方均确认已于2019年5月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的争议焦点为：1、押金是否应全额退还？2、三楼七间住房应退还租金的金额。针对第一个争议焦点，原、被告履行的原告与崔某某所签订的合同，并未对押金退还作约定，被告辩称应参照被告与其上家签订的租赁合同中关于押金的约定来处理，即只退还一半，本院认为根据合同相对性，被告与其上家的合同约定对原告不发生法律效力，故对被告的辩称不予采信，被告应全额退还押金，现被告已退还一半，对原告要求被告退还另一半押金18,750元的诉讼请求，本院予以支持。针对第二个争议焦点，原告因被告的要求，在2019年3月底前搬离了三楼七间住房，被告亦知晓搬离事宜，且在通知搬离时被告未要求原告恢复原状，直至被告将整体厂房返还给上家，因上家的要求才整体恢复了原状，原告就其使用部分亦支付了恢复费用，故本院认为就三楼七间住房，在2019年3月底原告搬离时，原、被告已达成了解除租赁合同的合意，故被告应退还原告自2019年4月起至2019年7月9日期间的租金，现被告已退还4,160元，对原告要求被告退还剩余租金9,568元的诉讼请求，本院予以支持。依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
　　被告上海汇友废旧物资回收有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周传来押金人民币18,750元、租金人民币9,568元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费478元，减半收取计239元，由被告上海汇友废旧物资回收有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：裴孙英

书记员：沈  严