周俊成与张伯涛其他用益物权纠纷一审民事判决书

　　原告：周俊成，男，1950年8月26日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：周红梅(系原告周俊成之女)，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：吴全明，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：张伯涛，男，1938年11月6日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：张金华(系被告张伯涛之子)，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：熊万里，上海新松律师事务所律师。
　　第三人：松江县佘山房管所，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：周正华,职务不详。
　　第三人：顾林根，男，1956年12月21日生，汉族，住上海市松江区。
　　第三人：上海市松江区佘山镇人民政府，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：陆云峰，镇长。
　　第三人：上海佘山资产经营管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：杨爱娟，总经理。
　　委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李海林，上海巨明律师事务所律师。
　　原告周俊成与被告张伯涛、第三人松江县佘山房管所(以下简称“佘山房管所”)、第三人顾林根其他用益物权纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，于2017年10月31日作出(2016)沪0117民初11962号民事判决书。之后，被告张伯涛不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。经该院审理，于2018年3月27日以一审未经合法传唤进行缺席判决违反程序为由撤消了上述一审民事判决，发回本院重审。本院于2018年5月10日立案重审后，依法另行组成合议庭进行审理。审理中，本院依职权追加上海市松江区佘山镇人民政府(以下简称“佘山镇政府”)和上海佘山资产经营管理有限公司(以下简称“佘山资产公司”)为第三人参与诉讼。本案于2019年1月28日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人周红梅、吴全明，被告的委托诉讼代理人张金华、熊万里及第三人佘山资产公司的委托诉讼代理人许静雯到庭参加诉讼。第三人顾林根、佘山房管所、佘山镇政府经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告周俊成向本院提出诉讼请求：1、确认第三人佘山房管所与原告于1993年9月22日建立的上海市松江区佘山镇河西街XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)公租房租赁合同真实合法有效，原告为系争房屋合法承租人；2、确认第三人佘山房管所与被告非法形成的关于系争房屋的公租房租赁关系无效，被告并非该公房承租人；3、撤销第三人佘山房管所与被告于1996年3月14日形成的系争房屋的公有房屋租赁权登记。事实和理由：1993年，原告系佘山信用社员工。根据当时公房管理的相关规定及佘山镇政府安排，1993年9月20日，第三人佘山房管所作为系争房屋权利人将房屋承租给原告，原告于当日一次性缴纳了20年的承租房屋使用费，并且开始使用系争房屋。同日，第三人佘山房管所向原告出具了收款收据，原告也获得了职工租住公房证明。2009年，案外人上海新劲房地产开发有限公司(以下简称“新劲公司”)取得了系争房屋拆迁许可证后，与被告签署了拆迁补偿协议。原告认为，原告是系争房屋的承租人，属被拆迁对象，新劲公司应与原告签订拆迁补偿协议，并向原告支付拆迁补偿款。因此，原告依法向法院提请诉讼，要求法院确认新劲公司与被告签署的拆迁协议无效。在审理过程中，被告提供了其与第三人佘山房管所的借房凭证和收款收据，最终法院认定被告与第三人佘山房管所的租赁关系真实、合法、有效。但是针对原告与第三人佘山房管所建立的租赁关系，经终审法院审理判决认定，原告与第三人佘山房管所建立的租赁关系是否真实、合法、有效，不属于案件的审理范围，原告可依法另行解决。因此，原告向本院提起诉讼。原告认为，原告依法从第三人佘山房管所处获得了系争房屋的承租权，并且一次性缴纳了20年的房屋使用费，第三人佘山房管所也将房屋交付给原告使用，原告与第三人佘山房管所之间的租赁关系真实、合法、有效。然而，第三人佘山房管所在与原告租赁关系存续期间，将系争房屋再次出租给已经享有公租房的被告，且根据法院调取的谈话笔录，可知第三人佘山房管所和被告之间所谓的租赁关系可能是虚假的，该行为严重违反了法律的规定，且侵害了原告的合法权益，最终导致原告无法获得应得的拆迁补偿款项。为了维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求保障原告的合法权益。
　　被告张伯涛辩称，首先，原告诉讼主体不适格，被告是否享有房屋承租资格系被告同第三人佘山房管所的关系，与原告无关，原告无权要求撤销承租资格；其次，尽管原告于1993年9月20日确实承租了系争房屋，支付了588元押金而非租金。原告未支付系争房屋租金，并于1996年搬离系争房屋，其对于房屋的租赁权已经全部消灭，对系争房屋不具有诉的利益；再次，被告于1996年起开始使用系争房屋。第三人佘山房管所收取了被告的租金并将拆迁利益分配给被告，证明被告具备承租资格。而原告从1996年至2013年期间从未主张过任何权利，时隔17年后因房屋拆迁才提出分割拆迁利益，明显超过诉讼时效。综上，被告不同意原告全部诉讼主张。
　　第三人松江县佘山房管所未发表述称意见。
　　第三人顾林根述称，1995年至1997年其在佘山房管所任所长，在此期间系争房屋的使用人是原告周俊成，没有发生过退房事宜；1996年是不可能出现上海佘山陈坊物业管理所抬头的借房凭证，顾林根当时是企业法人，借房凭证是怎么形成的不清楚，顾林根走了之后由杨某某继任物业管理所所长。
　　第三人佘山镇政府书面发表陈述意见，佘山镇的公房有两种：一种为工作单位建造后分配给职工的福利分房，上述房屋在1994年和1995年期间出售给租房者；第二种为临时性租借房，即为了解决城镇居民住房困难，由政府有关部门建造或购买后向本地区居民提供临时居住的房屋。系争房屋属于第二种公房性质。当时根据佘山镇的规定，凡是借住者连续3个月不住人或者连续6个月不交房租，由房管所收回，收回后再出租给其他住房困难户(无书面文件，实际按该规则操作)。系争房屋租赁给原、被告前，也是出租给过其他人的，综上本案中系争房屋系从原告处收回后出租给被告使用的。因此第三人佘山镇政府不认可原告的主张。就第三人佘山房管所的主体事宜，佘山镇政府说明：1994年3月佘山房管所成立，1995年镇政府决定将佘山清洁所、佘山房管所合署办公成立佘山物业所，但对外仍为两块牌子。2001年2月天马山镇和佘山镇撤二建一，原佘山物业所改为佘山兰笋物业公司，单独行使职能。2009年7月，佘山镇政府决定，将佘山物业公司管理的佘山房管所的资产全部移交给第三人佘山资产公司管理。因此，第三人佘山房管所现实际已经不履行职能，系争房屋相关事宜由佘山资产公司负责管理。
　　第三人佘山资产公司发表陈述意见，第三人松江县佘山房管所由于政府职能调整演变为佘山物业管理所。在系争房屋拆迁时，根据佘山镇政府的决定由第三人佘山资产公司负责系争房屋的资产管理。被告同原佘山房管所关于系争房屋的租赁关系合法有效。原告曾经为系争房屋的承租人，但是根据生效判决认定的事实，原告已经于1996年搬离系争房屋。之后的租赁事宜同原告无关。综上，第三人佘山资产公司不同意原告的主张。
　　经审理查明：1993年9月20日，原告周俊成取得《职工租住公房证明》，载明原告租住系争房屋。同日，第三人佘山房管所出具收款收据，载明收到原告支付的借房使用费588.25元。原告自行在该收款收据中手写增添期限“20年”字样。
　　1996年3月14日，佘山房管所再行出具收据，载明收到被告张伯涛支付的系争房屋的借房使用费300元。被告确认该费用为佘山镇河西街XXX号XXX室(以下简称“201室”)的租赁押金。
　　1998年7月14日，被告缴纳租金54.6元(7月至12月，每月按9.1元标准缴纳)。同日缴纳租金144元。(1-12月租金每月12元)。之后被告按照每月21.1元标准支付系争房屋和201室房屋的年租金合计253.2元。
　　2013年11月，原告向本院提出诉讼请求，基于其所述的事实，请求判令确认张伯涛和新劲公司之间签署系争房屋的拆迁协议无效。该案最初查明，系争房屋的所有权人为原松江县佘山房管所。原告周俊成于1993年9月20日承租了系争房屋，后于1996年搬离。1996年3月14日，原松江县佘山房管所出具《借房凭证》，将系争房屋交由被告张伯涛租用。后被告张伯涛居住在系争房屋内直至该房屋动迁。2013年12月23日，本院作出一审判决，驳回原告的诉讼请求。后原告不服提起上诉，2014年3月28日，上海市第一中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。之后，原告提出再审申请，2014年8月20日，上海市高级人民法院作出裁定：驳回原告的再审申请。
　　2015年3月18日，案外人佘某某在佘山镇政府向松江区纪委人员制作笔录，该笔录载明其陈述内容如下：1984年开始担任佘山房管所出纳，直至2015年1月退休。佘某某主要工作为定期收取房屋租金。201室一直由被告支付租金，202室即系争房屋从1993年至1998年期间从未收取过租金。直至杨某某担任所长后，其被告知202室房屋租金也向被告张伯涛收取。之后被告一直支付两间房屋的租金。在被告支付系争房屋租金前，佘某某上门收取租金时发现202室门一直关着。后来被告同时支付两个房间租金时，其发现两个房间均由被告使用，202室为吃饭和起居的地方，201为起居的地方。201室的房租为每月12元，202室的房租为每月9.1元。
　　同日，案外人朱某某在佘山镇政府向松江区纪委人员制作笔录，该笔录载明其陈述内容如下：朱某某于1988年7月开始担任佘山房管所业务副所长，1998年1月1日辞职。1993年9月20日收款收据为朱某某出具的，收据中载明的借房使用费性质相当于押金，房子不租了就要退还给租客。此外要每月收取房屋租金，具体操作由佘某某收取。该收款收据中“20年”并非朱某某所写。
　　2015年12月11日，案外人杨某某在松江区纪委就系争房屋的出租事宜制作笔录，该笔录中杨某某陈述：1、1997年8月至2002年4月期间杨某某担任佘山物业管理所所长；2、佘山物业管理所的前身为第三人佘山房管所，因1997年已经没有公房可供分配了，所以镇政府将佘山镇清洁所和佘山房管所合并成立了佘山物业管理所；3、其担任所长期间，被告张伯涛曾向杨某某要求将系争房屋分配给其居住，其予以同意，并由出纳收取房租。其事实上并没有这个权力，也未曾了解当时系争房屋是否有人居住。具体将系争房屋租给张伯涛的时间杨某某表示记不清楚了，大约在1998年。4、根据规定，承租人的变更应该先由镇里分管领导或两委办理讨论决定将原分配的房屋进行撤销，再由分管领导或两委班子讨论决定分配给新房东，事实上并未履行该程序，是杨某某擅自委托决定的。5、关于借房凭证的签字时间，杨某某表示约在2010年左右，张伯涛将借房凭证事先写好交给他，他只是在上面写了“情况属实，同意，杨某某，1996年3月14日”的字样。之所以将时间写成“1996年3月14日”，是张伯涛要求这样写的，因为2010年这块地方要动迁了，张伯涛来补这个手续，是为了领取动迁补偿款。杨某某认为张伯涛是无权领取动迁补偿款的，当时他同意房屋给张伯涛住，只是考虑到张伯涛居住困难。对该谈话笔录，被告认为杨某某的陈述并不真实，有虚假的陈述，补签是被告要求的，具体什么时候补签的时间太久记不清楚了，杨某某作为领导有权力将房屋分配给张伯涛居住，张伯涛也就有权利享受动迁利益。
　　另查明，根据第三人佘山镇政府的批复，第三人佘山房管所于1994年4月8日设立，设立时的法定代表人为案外人陈某某。1997年1月法定代表人变更为第三人顾林根。目前的企业状态为2010年4月17日吊销未注销。
　　1995年10月27日，第三人佘山镇政府作出《关于成立佘山物业管理所及顾林根等通知职务任免的通知》，该通知载明，经镇政府决定，为了便于管理，佘山房管所、清洁所实行合署办公，成立佘山物业管理所。原佘山房管所、清洁所政府任命的行政职务将自行免去。顾林根同志任佘山物业管理所所长，朱某某、姚金凤同志任副所长。……1997年5月，上海市佘山陈坊物业管理所依法设立。法定代表人为顾林根。2004年该物业管理所被依法注销。
　　审理中，原告出具借房凭证一份，该凭证纸张抬头为上海佘山陈坊物业管理所，凭证内容载明：陈坊桥河西街10#公房202室，原周俊成居住，现经领导同意，由张伯涛同志借用，特此证明。该凭证下方由案外人杨某某载明“情况属实，同意杨某某，1996.3.14”并盖第三人佘山房管所的公章。该凭证结合杨某某的笔录，原告用以证明被告通过不正当手段获取房屋租赁权。被告认可该凭证为倒签，但认为该凭证所载内容仅为客观事实的补正。
　　庭审中，除收款收据外，原告并未提供缴纳系争房屋租金的证据。就系争房屋押金的计算方式，第三人佘山公司出具说明：系争房屋建筑面积为24.51平方米。押金收取根据房屋建筑面积计算，单价为24元/平方米，合计押金588.24元。该金额同收款收据中的金额基本一致。
　　庭审中，就系争房屋的使用问题，原告陈述其于1993年搬入，之后从未搬出，原告东西一直在里面，1998年4月工作调动后原告实际未居住在系争房屋内。但平时，原告会去房子外面看看，直至2012年原告发现物品丢失进而报警。被告陈述其于1994年开始成为201室房屋的承租人，原告于1993年9月至1996年2月期间居住在系争房屋内，但此后便搬走了。被告于1996年3月14日开始入住直至拆迁。原、被告确认涉案房屋已于2012年被拆除了。
　　审理中，原告提供上海农商银行出具的证明和房产证一份，该证明载明原告于1998年4月从上海市松江区信用联社佘山信用社调入上海市松江区信用联社营业部工作，此后于2001年1月原告购买了南期昌路XXX弄XXX号XXX室房产。上述证明被告陈述于1996年入住系争房屋与事实不符。被告认为上述证据同本案无关。
　　以上事实，有职工租住公房证明、收款收据、民事判决书、谈话笔录、工商资料、收据以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案系原告认为其合法承租权遭受被告侵害进而主张权利。根据庭审调查，一方面，原告持有的职工租用公房证明和缴费凭证，可以证明原告曾经同第三人佘山房管所就系争房屋于1993年建立了租赁关系。另一方面，被告确实最晚于1998年7月开始缴纳系争房屋的租金并实际使用系争房屋。因此本案的争议焦点为原告的承租权是否存续，如果存续的情况下其权利是否受到被告的侵害。就原告承租权，本院从以下角度进行阐析：首先，就租金的支付方面。作为公房租赁的承租人应当支付相应的租金。本案中，根据佘山房管所工作人员的陈述，系争房屋除缴纳押金外还应支付每月租金，但其从未收取过原告交付的系争房屋租金。审理中原告亦并未举证证明其曾经支付过系争房屋的租金。佘山房管所实际经办人员确认原告提供的收款收据中588.25元为押金，该金额同第三人佘山资产公司提供的押金计算方式基本一致。而原告在该收据中自行添加的行为更有弄虚作假的有违诚信的嫌疑。综合以上情形，本院认为原告并未履行支付系争房屋的租金的义务。其次，就实际居住而言，根据生效判决认定事实确认原告已于1996年搬离系争房屋。而被告最晚于1998年下半年开始缴纳租金并实际使用系争房屋。结合佘山镇政府关于房屋系为了解决区域内困难家庭住房困难所设，如长期未交租金，将收回房屋另行分配的陈述。本院认为，相较原告所述的其租赁权无故被侵害而言，因原告长期未居住且未支付租金被收回房屋另行出租更为合理。否则，原告直至2012年房屋即将动迁时才就系争房屋被人侵占提出异议显然不合常理。综上，本院认为原告在被告实际使用系争房屋前已经失去了系争房屋的承租权，故其已无权要求撤销确认第三人佘山房管所和被告的租赁关系无效并撤销登记。就原告要求确认其同第三人佘山房管所之间的租赁合同有效，其为合法承租人，鉴于本院认定该租赁合同尽管曾经确立，但目前状态已经解除，故就该项诉请本院亦不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　驳回原告周俊成全部诉讼请求。
　　案件受理费240元，由原告周俊成负担(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：吕荣珍

书记员：康晓莉