周同敏与上海仓泰投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：周同敏，女，1983年12月28日生，汉族，户籍地及住址江苏省新沂市。
　　委托诉讼代理人：陈浩楚、奚旦，上海市华典律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海仓泰投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：夏卉，总经理。
　　委托诉讼代理人：穆宏姣，上海汇隽律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)周同敏与被告(反诉原告)上海仓泰投资管理有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人奚旦、被告的委托诉讼代理人穆宏姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：被告返还房屋租赁押金人民币4,500元(以下币种均为人民币)、保证金5,000元、租金22,500元。
　　事实和理由：被告于2017年承租了位于上海市嘉定区博乐路XXX号商铺，拟开设小时代小商品市场。2017年11月13日，被告尚在改造装修该市场，根据双方口头协商，被告向原告收取了拟租219商铺的押金4,500元、保证金5,000元和租金22,500元。在免租期内，因被告改造装修不当(主要是铺位严重漏水)造成原告无法经营并造成衣物损失。被告于2018年9月28日向原告承诺，愿意赔偿损失2万元。后原告向被告要求退还相应费用，未果。
　　被告辩称，不同意原告的诉讼请求。双方已经建立了租赁关系且原告已使用租赁物超过六个月，故被告不应退还相应费用。另外，因原告一直持续经营，原告应当向被告支付一个月的租金以及相应使用费。
　　被告向本院提出反诉诉讼请求：原告向被告支付自2018年4月13日至2019年4月27日的租金和房屋使用费56,250元。
　　事实和理由：2017年11月，原告向被告承租讼争商铺，月租金为4,500元。后原告仅支付了5个月的租金便不再支付。2019年4月27日，被告招租的所有商户集体退场时，原告既未向被告交还讼争商铺，也未归还商铺钥匙。
　　原告针对反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。2017年11月至2017年12月间，讼争商铺所在的商场发生漏水事故造成原告无法经营，原告即刻搬离了讼争商铺，故原告不应支付相应租金。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年11月，原、被告达成口头协议，约定原告向被告承租位于上海市嘉定区博乐路XXX号219商铺(以下简称讼争商铺)。租赁期限为六个月。2017年11月13日，原告向被告支付了押金4,500元、保证金5,000元、租金22,500元(五个月的租金)，被告出具了相应收据。后原告接收讼争商铺并进行经营。2018年9月28日，被告出具一份承诺书，载明因小时代市场改造装修，造成讼争商铺(周同敏)衣服污损，共计损失2万元。该损失由小时代市场、空调安装方以及三楼装修公司三家共同赔付。因原告认为被告在原告免租期内的改造装修行为导致原告相应损失，被告理应向原告退还租金、押金、保证金，故涉讼。
　　另查，2019年8月22日，本院出具(2019)沪0114民初15141号民事调解书，被告应于2019年9月30日前赔偿原告衣物损失费1万元。
　　庭审中，原告表示，其接收讼争商铺时，该商铺是已经装修完毕的，是可以使用的。
　　本院认为，根据原、被告对租赁期限的陈述以及收据，可以认定原告承租讼争商铺的租赁期限为六个月，每月租金为4,500元，双方的房屋租赁关系已成立。租期自收据载明的收款日即2017年11月13日开始起算。关于免租期问题，因原告并未举证证明存在免租期，故对其关于免租期为2017年11月13日至2017年12月31日的陈述，本院不予采信。根据查明的事实，可以确认在租赁期间确因被告改造装修的行为导致讼争商铺漏水造成原告无法正常经营，被告亦承诺对原告相关衣物损失予以赔偿。鉴于此，原告在经营一段时间后搬离讼争商铺具有合理性，且被告提交的讼争商铺内杂乱无章状况的照片亦可印证原告搬离的事实，故在原告搬离后，双方间租赁合同实际已经解除。合同解除后，被告理应向原告退还押金和保证金。被告关于原告持续经营至2019年4月27日的陈述，没有证据支撑(包括作相应租金催告)，本院对此不予采信。关于原告搬离时间问题，原告现有证据无法证明其具体的搬离时间，结合原告已接收讼争商铺并经营、市场漏水(对原告使用租赁物产生影响)并由被告承诺由三方作相应赔偿等具体情况，本院酌定原告应承担租金的数额为1万元(在原告已支付的租金中予以扣除)，余款12,500元由被告退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、被告上海仓泰投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周同敏退还押金人民币4,500元、保证金人民币5,000元；
　　二、被告上海仓泰投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周同敏退还租金人民币12,500元；
　　三、原告周同敏应于本判决生效之日起十日内向被告上海仓泰投资管理有限公司支付租金人民币1万元(已扣除)；
　　四、原告周同敏的其余本诉诉讼请求，不予支持；
　　五、被告上海仓泰投资管理有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费600元，减半收取300元，由原告负担94元，被告负担206元。反诉受理费603.13元(已减半收取)，由原告负担107.13元，被告负担496元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周  平

书记员：李佳怡