周孙伟与上海美盾商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：周孙伟，男，1988年3月17日出生，汉族，住所地上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：唐轶平，上海问学律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：于朝勃，上海问学律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海美盾商业管理有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：戴礼进，执行董事。
　　委托诉讼代理人：吴国俊，上海功茂律师事务所律师。
　　原告周孙伟与被告上海美盾商业管理有限公司(以下简称美盾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，美盾公司于2019年7月29日提起反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。周孙伟及其委托诉讼代理人唐轶平律师、于朝勃律师，美盾公司的委托诉讼代理人吴国俊律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　周孙伟向本院提出诉讼请求：1、判令周孙伟与美盾公司签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除；2、判令美盾公司返还周孙伟2018年8月1日至2019年1月31日房屋租金196,800元、租赁保证金117,064元、2018年7月至9月期间的物业管理费18,663.75元、装修押金6,912.50元、装修垃圾清运费2,765元；3、判令美盾公司赔偿周孙伟装修及消防改造费127,539元、店铺加盟费142,800元、生活垃圾处理费1,710元、人工费40,000元、其它采购费用21,719元、证照办理费12,000元、经营利润损失300,000元；4、本案诉讼费由美盾公司承担。事实和理由：周孙伟与美盾公司于2018年6月24日签订《房屋租赁合同》，约定由周孙伟承租上海市东大名路XXX号上海浦江国际金融广场B1-7室房屋(以下简称系争房屋)，用以经营“米大娘中式餐饮”使用，租赁期自2018年7月1日至2021年6月30日止，2018年7月1日为房屋交付日，装修免租期自2018年7月1日起至2018年7月30日，物业管理费、水电费等由美盾公司代收，并提供相关服务。合同签订后，周孙伟依约支付租赁保证金及租金，但因美盾公司迟迟未能提供其工商合同备案，且商场的消防改造一直未通过验收，导致周孙伟始终无法取得经营前必须的相关证照，以致仅仅试营业了几天后，便无法在系争房屋内正常经营。周孙伟曾于2019年2月28日向美盾公司发出《解除租赁合同通知书》，要求解除租赁合同关系，但美盾公司拒收，故起诉来院。审理中，周孙伟表示如果法院判决解除双方租赁合同，则同意搬离并将系争房屋交还美盾公司。
　　美盾公司辩称，不同意解除周孙伟与美盾公司签订的《房屋租赁合同》，要求继续履行合同。合同签订后美盾公司将房屋大产证以及与上海鸿泰房地产有限公司(以下简称鸿泰公司，系系争房屋权利人)的租赁合同、营业执照等必要文件交给了周孙伟以便其办理证照，周孙伟于2018年10月8日取得了营业执照，美盾公司已经履行了自己的合同义务。且上海浦江国际金融广场于2015年取得《建设工程消防设计审核》，之后由于主楼消防联动模块发生故障，致使《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》至2019年4月方才取得，期间延误的原因在开发商，并非美盾公司原因所致，故不同意周孙伟要求美盾公司返还租金、垃圾清运费以及各项损失的诉讼请求。至于租赁保证金和装修押金，如果法院判决双方租赁合同解除，美盾公司需要返还前述费用，则同意返还。
　　美盾公司向本院提出反诉请求：1、判令周孙伟向美盾公司支付2019年1月1日至2019年10月31日期间租金328,000元；2、判令周孙伟向美盾公司支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理费74,655元；3、本案受理费由周孙伟负担。事实和理由：周孙伟与美盾公司签订《房屋租赁合同》后，美盾公司积极配合周孙伟履行合同，但周孙伟未按约履行支付租金和物业管理费的义务，故提起反诉。
　　周孙伟对反诉辩称，不同意美盾公司的反诉请求，由于美盾公司的种种违约行为导致双方合同无法继续履行，且鸿泰公司已经提起诉讼要求解除其与美盾公司的租赁合同，美盾公司已无再与周孙伟继续履行系争房屋的《房屋租赁合同》的权利，故坚持要求解除双方租赁合同关系。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2018年6月24日，美盾公司(出租人，甲方)与周孙伟(承租人，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为“米大娘中式餐饮”使用，租赁面积138.25平方米；乙方在签订本合同前已对所承租房屋进行实地考查，确认房屋处于适租状态；乙方在签订本合同时，已现场察看所承租房屋，对目前房屋现状及装修、相关消防、安全设施进行了充分了解并认可。双方对该房屋进行拍照并确认该现状，作为甲方交房及合同到期后乙方归还房屋的验收依据；乙方承租该房屋用于经营活动所需办理的各项证照，由乙方自行办理，需甲方予以协助的，甲方予以协助，但不承担相关责任；租赁期自2018年7月1日起至2021年6月30日止，包含装修免租期；装修免租期自2018年7月1日起至2018年7月30日止；乙方须承担装修免租期间的物业管理费、水费、电费、通讯、煤气等使用该房屋所发生的一切其他费用；2018年7月1日至2020年6月30日期间，每月租金32,800元；租金每三个月支付一次，先付后用。乙方应于每期租金到期前十日前向甲方支付下一期三个月的租金；乙方应在本合同签订当日，向甲方交纳相当于该房屋首年三个月的租金及物业管理费作为房屋租赁保证金，计117,064元；若租赁期限届满或提前终止本合同，对保证金的处理按以下几种情况予以处置：如乙方使用甲方所提供的房屋地址作为公司、分公司或营业部的注册地，在租赁期满前或提前终止合同后十天内，必须将其注册地进行更改或注销，否则保证金不予返还；如乙方未发生本合同规定的违约行为，且根据本合同的约定交还该房屋及付清租赁期内的租金、物业管理费、水、电、煤气等乙方使用该房屋的一切费用，则甲方在乙方办理完成上述手续后的十个工作日内将保证金无息归还给乙方；物业管理费按合同约定的租赁面积按每月每平方米45元计算；物业管理费由乙方承担；该房屋的物业管理费由甲方收取，每三个月支付一次；乙方须按规定向甲方支付该房屋装修押金，押金为50元/平方米。该装修押金将于乙方装修该房屋完毕后，扣除废弃物搬移费及任何损坏赔偿后(如适用)，由甲方无息退还乙方；本合同的租赁期限届满或提前终止的，则：乙方应将该房屋恢复原状，或以甲方认可之现状返还，并且不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收购其装修物和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费、撤离费或拆除费等；合同还约定了其他条款。合同签订后，周孙伟对系争房屋进行开业前装修及其他准备工作，于2018年10月8日取得上海市虹口区诺涵餐饮店的个体工商户营业执照，于2019年1月14日取得了上海市虹口区诺涵餐饮店食品经营许可证。周孙伟并向美盾公司支付了2018年8月1日至2019年1月31日期间的房屋租金196,800元、租赁保证金117,064元、2018年7月1日至2018年9月30日期间的物业管理费18,663.75元、装修押金6,912.50元、装修垃圾清运费2,765元。
　　另查明，系争房屋所在的浦江金融国际广场2015年4月30日通过了《建设工程消防设计审核》，并于2019年4月24日取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
　　2019年8月29日，案外人上海鸿泰房地产有限公司(以下简称鸿泰公司)向周孙伟发出《通知书》，表示：鸿泰公司系系争房屋的产权人，美盾公司向其承租系争房屋后拖欠租金及滞纳金，现其已向法院提起诉讼，要求解除与美盾公司签订的租赁合同，故告知租户，鸿泰公司将收回系争房屋。
　　审理中，就本案涉及的东大名路浦江国际广场的消防验收问题，本院至上海市虹口区消防支队询问相关情况。消防支队表示，浦江国际广场于2015年4月30日通过了《建设工程消防设计审核》，并于2019年4月24日取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。消防支队还表示，作为公众聚集场所，投入使用和开业之前必须要取得《公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》，且商铺内的小商户也应各自申请各铺位的消防验收合格证。商场申请的前述验收申请并非小商户申请消防验收的前置程序，但如果商场未取得《公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》的，即便小商户取得了各铺位的消防验收许可证，也不能在商场内开业经营。
　　上述事实，由双方当事人的陈述、另有《房屋租赁合同》、银行对账单、银行业务回单、微信转账凭证、营业执照、《食品经营许可证》等证据佐证，经庭审质证，本院予以确认。
　　2019年2月28日、3月1日，周孙伟两次向美盾公司发出《解除合同通知书》，均退回。美盾公司表示周孙伟发送解除函的地址并非美盾公司在合同中的确认地址。
　　审理中，周孙伟就其主张的店铺加盟费、生活垃圾处理费、人工费、证照办理费、装修垃圾清运费和其他采购费提供了加盟经营协议、《油烟通风工程合同》、《代理服务协议》及相关付费凭证，对此美盾公司均表示不予认可，认为美盾公司并不存在违约，双方租赁合同应当继续履行。美盾公司提供了：1、技术咨询合同，证明由于房屋权利人主楼的问题进行消防整改；2、大众点评截图，证明周孙伟实际经营。周孙伟对证据发表质证意见：1、技术咨询合同证明美盾公司在2018年12月仍在委托第三方进行消防改造，且委托方是美盾公司，而不是房屋权利人或其他方，因此责任应当由美盾公司承担；2、周孙伟仅试营业了几天，之后因商场消防未获验收未再经营。
　　对周孙伟提出的装修和消防改造费的赔偿请求，因美盾公司对周孙伟提出的赔偿金额及其提供的《工程承包合同》、《上海市消防工程安装合同》均有异议，经周孙伟申请，本院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋的装修现值及消防改造费进行司法评估，该公司向本院出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见：“涉案房屋装修及消防改造造价为127,539元，其中装饰工程造价为90,016元，安装和消防改造工程造价为37,524元。”对该《司法鉴定意见书》的鉴定意见，双方均无异议。
　　本院认为，周孙伟与美盾公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。美盾公司作为出租方及商场管理方，对系争房屋出租后各商户得以对外正常经营的适租状态应予保障。周孙伟自2018年6月承租系争房屋后，系争房屋所在的浦江金融国际广场直至2019年4月24日才取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故在此之前长达十个月的时间内周孙伟即便取得了《营业执照》和《食品经营许可证》，亦无法在浦江金融国际广场内开业经营，合同目的无法实现。周孙伟主张于其向美盾公司发出的解除通知到达之日，即2019年2月28日解除双方租赁合同，因其并未向美盾公司在双方租赁合同中确认的地址发送解除函，且其第一次向法院递交民事起诉状时亦未明确提出解除合同的诉讼请求。故本院确认，以2019年5月9日谈话笔录中周孙伟明确要求解除其与美盾公司的《房屋租赁合同》作为合同解除日。周孙伟表示同意合同解除后搬离并向美盾公司交还系争房屋并无不当，本院予以照准。合同解除后，美盾公司应返还周孙伟所支付的装修押金。
　　因导致双方的《房屋租赁合同》解除的主要原因系美盾公司未能提供适合经营目的的房屋，且在很长一段时间内并未能消除这一现象，作为承租人在对系争房屋进行装修之后始终无法正常经营，令其对系争房屋之后的适租条件以及美盾公司对系争房屋所在商场的经营管理效果存有不安亦属合理。考虑到周孙伟仅在系争房屋内试营业数日，美盾公司认为周孙伟实际经营并未提供证据佐证，故对于周孙伟已经支付的租金和物业管理费的损失不应由周孙伟承担，美盾公司应予退还。2019年5月9日本院组织双方谈话时周孙伟已明确要求解除合同，不再使用系争房屋，之后占用该房屋系为了进行司法鉴定。司法鉴定后又再次向美盾公司表示要求交还房屋，美盾公司坚持要求合同继续履行而拒绝接收，故2019年5月9日后的占有使用费和物业管理费不应由周孙伟负担。
　　据前述理由，且美盾公司收回房屋就房屋装修实际获益，故对于房屋装修及消防改造费、装修垃圾清运费用，应由美盾公司向周孙伟赔偿，具体数额本院将结合司法鉴定报告、合同的实际履行情况及双方的过错程度酌情确定。
　　生活垃圾处理费系周孙伟承租系争房屋所发生的正常成本，应由其自行负担。对于证照办理费，虽周孙伟承租系争房屋后确需办理相关经营证照，但委托第三方办理该类证照所发生的费用，并非承租和经营必须的支出，且无合同和法律依据，应由周孙伟自行负担，本院不予支持。对于店铺加盟费、人工费、采购费和经营利润损失，因周孙伟承租系争房屋用于经营，在投资前对可能发生的风险应作预期，故上述费用本院根据合同的实际履行情况、双方的过错程度及损失与过错行为的关联性酌情予以确定后，由美盾公司和周孙伟分担。
　　关于租赁保证金，根据《房屋租赁合同》的约定，如周孙伟使用美盾公司所提供的房屋地址作为公司、分公司或营业部的注册地，在租赁期满前或提前终止合同后十天内，必须将其注册地进行更改或注销，否则保证金不予返还；如周孙伟未发生本合同规定的违约行为，且根据本合同的约定交还该房屋及付清租赁期内的租金、物业管理费、水、电、煤气等周孙伟使用该房屋的一切费用，则美盾公司在周孙伟办理完成上述手续后的十个工作日内将保证金无息归还给周孙伟。因周孙伟尚未更改或注销其注册在系争房屋内的营业执照，故保证金是否返还及何时返还尚处于不确定状态，返还条件尚未成就，故本院不作处理，周孙伟可待条件成就后另行主张。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条规定，判决如下：
　　一、周孙伟与上海美盾商业管理有限公司2018年6月24日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月9日解除；
　　二、自本判决生效之日起15日内，周孙伟携己物品搬离上海市东大名路XXX号上海浦江国际金融广场商业楼B1-7室房屋，将该房屋返还上海美盾商业管理有限公司；
　　三、自本判决生效之日起10日内，上海美盾商业管理有限公司返还周孙伟2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金196,800元、2018年7月至2018年9月期间的物业管理费18,663.75元、装修押金6,912.50元；
　　四、自本判决生效之日起10日内，上海美盾商业管理有限公司赔偿周孙伟装修及消防改造费127,539元、装修垃圾清运费2,765元；
　　五、自本判决生效之日起10日内，上海美盾商业管理有限公司赔偿周孙伟店铺加盟费等损失5万元；
　　六、周孙伟的其余诉讼请求，不予支持；
　　七、上海美盾商业管理有限公司的反诉请求，不予支持。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费12,010.19元，由周孙伟负担3,000元，上海美盾商业管理有限公司负担9,010.19元；反诉受理费3,669.92元，由上海美盾商业管理有限公司负担；鉴定费4,050元，由上海美盾商业管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：赵  阳

书记员：曹北霖