周某某与许某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住福建省福安市。
　　委托诉讼代理人：张艳丽，上海丰兆律师事务所律师。
　　被告：许某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省。
　　委托诉讼代理人：张正雯，上海海仲律师事务所律师。
　　原告周某某与被告许某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为适用普通程序。本案于2018年1月31日、8月23日两次公开开庭进行审理。原告周某某的委托诉讼代理人张艳丽，被告许某某的委托诉讼代理人张正雯两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告周某某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告关于松江区洞泾镇砖桥贸易城三区同乐北路XXX号综合楼如海超市(以下简称“系争房屋”)的《房屋租赁合同》无效；2、被告退还原告未实际使用的房屋租金(使用费)20,084元(以每日648元计算，自2017年1月1日至2017年2月13日共计44天，总额28,512元减去被告已退还的8,428元)；3、被告支付原告装饰装修损失402,459元。审理中，原告变更上述第3项诉讼请求为：被告支付原告装饰装修损失401,952.55元。事实和理由：原、被告就系争房屋存有房屋租赁合同关系，2016年11月22日，原告得知因市政拆迁需搬离，遂搬离系争房屋。被告尚未全额退还原告未实际使用的房屋租金(使用费)。被告确认系争房屋的装修由原告出资完成，装饰装修补偿款归原告所有。相关主体发放装修补偿款需由房屋权利人配合，然被告拒不配合。现系争房屋已拆除，系争房屋的房屋租赁合同亦属无效，原告作为承租人有权要求被告予以补偿，遂涉诉。
　　被告许某某辩称：系争的房屋租赁合同是有效的，系争房屋虽无建设规划许可证，但根据建造时的法规政策属合法建筑。不同意原告的诉讼请求，若合同无效，则被告不应支付补偿款。被告未取得任何补偿款，对补偿数额及标准也不认可，故原告要求被告支付补偿款没有依据。原告实际使用房屋至2017年3月底，原、被告事实上已经结算完毕。
　　经审理查明：2016年5月13日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将系争房屋租予原告，租期从2016年5月13日至2020年2月13日。租金每三个月58,320元，先付后用，并交房屋损坏押金10,000元。
　　2016年11月15日，被告向原告出具收据一份，载明收到原告房租58,320元。双方对该笔房租对应的时间段为2016年11月14日至2017年2月13日均无异议。
　　2016年11月22日，洞泾镇区域环境综合整治推进领导小组办公室出具《告知书》，要求洞泾砖桥贸易城及周边区域的经营户及时主动与各市场方或出租人联系，就租赁关系解除、终止及搬离等事项，最迟在2016年12月30日与各市场方或出租人签署协议并按约定搬离；如未能签约搬离的，则请与洞泾砖桥贸易城管理办公室联系，就搬离事项与洞泾砖桥贸易城管理办公室签署协议。按期搬离并交房的，洞泾砖桥贸易城管理办公室将按约支付相某款项。
　　2017年2月9日，案外人上海洞泾商贸投资管理发展有限公司(以下简称“洞泾公司”)与原告签订《代为清退协议书》，约定原告于2017年3月29日前清腾搬离系争房屋，洞泾公司一次性支付搬迁补偿费100,000元，就该款洞泾公司有权向出租方追偿，如原告方有其他损失，仍享有向出租方追偿的权利。
　　同日，洞泾公司与原告签订《补充协议》，约定原告主张系争房屋的装修由原告于2016年5月出资约1,200,000元。洞泾公司目前尚未对系争房屋(包括装修)进行评估，且至今系争房屋的房东亦未与洞泾公司就该承租房屋装修的相关事项进行书面确认。洞泾公司确认系争房屋确实存在装修，但装修投资主体、装修现值有待后续进行确定。系争房屋的装修补偿款由原告与房东共同协商处理，洞泾公司将根据原告与房东的书面协议支付补偿款；如无法达成协议，可要求洞泾公司调解处理，也可通过司法途径解决；洞泾公司承诺在原告提供其为系争房屋装修投资主体的书面材料后，根据原告与房东的书面协议或生效的法律文书确定的内容支付装修补偿款。
　　2017年2月21日，被告出具《确认书》，载明：本人为系争房屋的房东，系争房屋的装饰装修由原告出资完成，确认并承诺装饰装修款全部应归原告所有。
　　2017年4月30日至2017年5月2日间，原、被告间的微信记录为：被告：(5月)2号转给你，卡号；原告：一共是多少钱，(银行卡照片)，周某某；被告：(截屏：转账成功，收款户名：周某某，转账金额：18,428元)。
　　审理中，原告认为上述18,428元系押金10,000元及房租(使用费)8,428元。被告称，原告确实支付房租(使用费)至2017年2月13日，且房租(使用费)每日标准确系648元，但原告实际使用房屋至2017年3月底，被告乃基于同情退还原告合计13日的款项，即8,424元，转账时，考虑到尾数“4”之忌讳，故退还了8,428元。
　　审理中，原告称系争房屋原由案外人李某于2011年4月14日租予案外人姚某某。2013年6月7日，案外人李某又将系争房屋租予原告的岳父、案外人高某某(由原告实际经营使用)，租期至2016年5月13日。2013年12月29日，被告的姐姐、案外人许玲娇将系争房屋收回后租予原告，租期至2016年5月13日。后原、被告续签合同(即本案系争合同)，租期至2020年2月13日。案外人在承租期间对系争房屋进行装修，原告于承租系争房屋时，支付了案外人相某的转让对价。此后，原告先后多次对系争房屋进行小范围装修，并对大部分设施设备进行维修、更换、添置。
　　审理中，原告提供了一份无签章的、上海申价房地产评估有限公司出具的《松江区洞泾镇砖桥贸易城环境综合整治项目评估分户报告》，其中的《装潢估价明细表》载：“承租户：如海超市(地址：贸易城三区)”的装潢补偿总价为402,459元。被告对该份材料的真实性不予认可。
　　审理中，本院向洞泾公司发函询问上述《补充协议》中“房东”一词的含义、系争房屋权利人的身份信息、应补偿的装饰装修补偿款数额。洞泾公司回函称，“房东”指系争房屋的权利人，因无人前来办理签约手续故系争房屋权利人尚未确定，补偿款数额因未经权利人核实确认故金额尚未确定。
　　审理中，本院向上海申价房地产评估有限公司调取了其评估时拍摄的照片等材料。原告据此申请对系争房屋的装饰装修现值进行评估。2018年7月5日，上海第一测量师事务所有限公司出具《司法审价鉴定意见书》，意见为系争房屋所涉工程造价为401,952.55元(未包含折旧计算)。对此，原告无异议，被告认为该鉴定意见书不应作为定案依据：1、鉴定依据包括装潢估价明细表，而此双方存有争议；2、系争房屋已灭失，不应将现场照片作为鉴定依据；3、鉴定意见明确未以施工合同作为鉴定依据；4、鉴定依据中的施工图纸未经确认。就此，上海第一测量师事务所有限公司复称：《装潢估价明细表》中的项目基本能与施工图纸及照片内容对应。从照片中的地砖的块数能推断出部分尺寸基本符合《装潢估价明细表》中的数据。关于施工合同，在未对装修工程结算费用有书面计价约定的情况下，执行施工期间上海市的现行定额进行计算。上海第一测量师事务所有限公司另就本院的询问事宜复称：鉴定意见书中未包含折旧计算，即鉴定结论为工程项目所涉造价(全新)。施工图纸并非直接作为鉴定依据，图纸与照片对比后相符合的部分才作为审价依据，有矛盾的，则以照片为准。折旧方法为：直线折旧法：现值=原值-应折旧时间×【原值×95%÷60个月】。
　　审理中，本院向各方释明系争房屋租赁合同属无效合同，各方均未对其他合同无效之后果要求本院一并处理。
　　以上事实，有房屋租赁合同、告知书、代为清退协议书、补充协议、确认书、司法审价鉴定意见书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，本案中，根据原告最终确定的诉讼请求，其在本案中向被告主张相关权利之依据，系基于房屋租赁合同关系的合同债权请求权，而非对相关主体可能发放的补偿款的分割请求权。鉴此，本院基于民事诉讼处分权原则，在本案中根据原告所主张的房屋租赁合同关系确定双方的权利义务。现系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间的房屋租赁合同关系因合同标的物不合法而属无效。
　　就原告要求被告退还未实际使用的房屋租金(使用费)的诉讼请求，本院认为，原、被告双方对原告已支付房屋租金(使用费)至2017年2月13日并无争议，而根据2017年2月9日原告与洞泾公司签订的《代为清退协议书》之约定(原告于2017年3月29日前清腾搬离系争房屋)，可以推断原告至少于2017年2月9日尚未搬离系争房屋。而据在案证据，被告已向原告退还房屋租金(使用费)8,428元，且其对款项计算由来的解释符合日常生活经验，故本院对原告的本项诉讼请求难以支持。
　　租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。上海第一测量师事务所有限公司出具的司法审价鉴定意见书程序合法、内容客观有据，本院予以采纳。现系争房屋包括装饰装修物均已拆毁，故本院以司法审价鉴定意见书为基础，对系争房屋的装饰装修现值损失根据导致合同无效的过错在原、被告之间进行分担。根据在案证据及当事人陈述，就搬离时间而言，原告称其于2016年12月底搬离，但未提供相某证据，反之，根据其与洞泾公司于《补充协议》之约定，本院认定原告使用系争房屋至2017年3月。综上，本院根据原告对租赁过程的陈述并结合原告以系争房屋经营必然进行一定程度之修缮之常情，酌情确定至2017年3月，系争房屋的装修现值为249,210.58元【401,952.55元-24个月×(401,952.55元×95%÷60个月)】；关于原、被告双方于导致租赁合同无效事由中的过错，本院酌情确定被告应分担现值损失的60%即149,526.35元。关于被告所称的，即使其应支付原告装修补偿款，亦应扣除洞泾公司代为清退款100,000元的主张，本院认为，结合在案的《代为清退协议书》及《补充协议》，该笔清退款属搬迁补偿费，与装饰装修损失并非同种性质的补偿，虽《代为清退协议书》约定洞泾公司可向出租方追偿，但该约定对出租方并无法律约束力，是否最终应由出租方承担仍需于法律上进行认定，故被告要求扣除之意见缺乏法律依据，本院难以支持。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
　　一、原告周某某与被告许某某就上海市松江区洞泾镇砖桥贸易城三区同乐北路XXX号综合楼如海超市所签订的《房屋租赁合同》无效；
　　二、被告许某某于本判决生效之日起十日内支付原告周某某装饰装修损失149,526.35元；
　　三、驳回原告周某某的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费7,631元，鉴定费33,400元，合计诉讼费用41,031元，由原告周某某负担17,700元(已付)，由被告许某某负担23,331元(于本判决生效之日起七日内支付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沙  莎

书记员：惠  蕙