周宁、熊小虎与黄仟宝房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：周宁，女，1976年10月28日出生，汉族，户籍地江西省萍乡市。
　　上诉人(原审原告、反诉被告)：熊小虎，男，1974年10月28日出生，汉族，户籍地江西省南昌市。
　　两上诉人共同委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告、反诉原告)：黄仟宝，男，1981年3月28日出生，汉族，户籍地江西省吉安市。
　　委托诉讼代理人：王翠娟，女，1983年11月18日出生，住上海市嘉定区。
　　上诉人周宁、熊小虎因与被上诉人黄仟宝房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初14589号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
　　上诉人周宁、熊小虎的上诉请求：一、请求撤销上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初14589号民事判决，并依法改判支持上诉人的原审全部诉请；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
　　事实和理由：一、一审法院认定双方各不承担违约责任错误，被上诉人应向上诉人承担违约责任。首先，一审法院违反契约精神,不顾双方合同的明确约定。根据双方于2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》第七条第4项约定：未经出租人书面同意,承租人不得对该房屋进行装修、添附。经出租人书面同意后,承租人需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得出租人同意。该条约定意思清晰明确且不违反法律规定,双方均应严格恪守,即被上诉人未经上诉人书面同意,不得对房屋进行任何装修,包括所谓的“必要装修”。而一审法院以被上诉人对房屋作出“必要装修”符合常理为由突破双方的合同约定，严重违背了契约精神；其次，上诉人没有“默认”被上诉人对房屋进行装修,“默认”也不是法律规定的放弃权利的方式,权利的放弃必须“明示”。根据上述约定条款,被上诉人装修房屋须经上诉人书面同意,该权利除非由上诉人向被上诉人明示放弃,否则均不应推定为上诉人放弃权利。而一审法院以上诉人周宁父亲知道房屋被装修,由此推断上诉人知道房屋被装修的情况,再推断出因上诉人没有提出异议,所以是一种“默认”的行为,进而又认为这种“默认”行为已经达到了突破合同约定的必须经上诉人书面同意的程度。这一系列的推断,无事实和法律依据。因此,被上诉人未经上诉人书面同意擅自对房屋进行装修的行为,显属违约,应向上诉人承担违约责任。二、一审法院认定《房屋租赁合同》由双方合意解除错误,应认定上诉人有单方解除合同的权利,租赁合同于2018年6月7日解除。首先,上诉人依约有单方解除合同的权利。根据《房屋租赁合同》第九条约定：本合同生效后,双方应当诚意履行,如任何一方未按本合同约定履行,经另一方书面催告后仍不履行的,其行为视作根本性违约,守约方有权单方解除本合同，故上诉人于2018年6月7日发函解除租赁合同的行为有合同依据。租赁合同应于2018年6月7日解除。其次,一审法院以第二次庭审之日为合同解除日没有任何法律依据。三、一审法院按照合同约定的租金标准即月租金人民币(以下币种均为人民币)7,500元予以计算房屋占有使用费错误。根据《房屋租赁合同》第8.2条约定：“若逾期返还该房屋的,则每逾期超过一日,乙方须按日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费”。双方租赁合同已于2018年6月7日正式解除,上诉人要求被上诉人在3日内返还房屋,并自2018年6月11日开始以双倍租金标准计算房屋占有使用费有事实及合同依据,因此被上诉人应当自2018年6月11日起以每月14,300元的标准支付占有使用费,直至房屋返还上诉人之日止。四、一审法院依据公平原则认定上诉人向被上诉人赔偿装修损失有误。上诉人解除合同是依法依约的行为,不存在违法解除合同的情形。而公平原则是在没有约定和法定情形的情况下才能适用,在有法可依、有约可依的情况下,一审法院认定上诉人提前解除合同对被上诉人不公平,并导致了被上诉人产生了装修损失,这种认定是滥用自由裁量权的行为,有约不依就是最大的不公平。综上所述,一审法院在查明事实的基础上,认定严重错误,滥用自由裁量权,随意突破合同约定,违背契约精神,望依法支持上诉人的上诉请求。
　　被上诉人黄仟宝辩称，上诉人的上诉理由不成立，同意一审判决，请求予以维持。
　　周宁、熊小虎向一审法院起诉请求：一、判令周宁、熊小虎与黄仟宝于2015年3月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月23日解除；二、判令黄仟宝向周宁、熊小虎支付违约金7,150元；三、判令黄仟宝向周宁、熊小虎支付房屋占有使用费(自2018年6月11日起，按照每月14,300元的标准，计算至黄仟宝实际返还房屋之日止)。一审庭审中，周宁、熊小虎确认黄仟宝已支付租金至2018年9月30日，故将第三项诉讼请求中房屋占有使用费的起算时间变更为2018年9月30日。
　　黄仟宝向一审法院提起反诉，请求：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》，并免收黄仟宝两个月的租金用于搬离房屋；二、判令周宁、熊小虎返还租赁保证金7,150元；三、判令周宁、熊小虎支付违约金7,150元；四、判令周宁、熊小虎赔偿装修款68,000元、租房中介费6,000元、搬家损失费8,000元；5、判令周宁、熊小虎赔偿黄仟宝办理居住证的租房费用和税费31,000元(包括1年房租30,000元及税费1,000元)。
　　一审法院认定事实如下：上海市嘉定区曹安公路XXX号XXX幢房屋(以下简称“系争房屋”)的权利人为熊小虎、周宁。2015年3月5日，周宁(甲方)与黄仟宝(乙方)在案外人上海中原物业顾问有限公司(丙方)的居间介绍下签订《房屋租赁合同》(编号：XXXXXXXX)，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为6年，自2015年4月1日至2021年3月31日止；前三年月租金5,350元，后三年月租金5,700元，按六个月为一期支付，每期租金支付时间应为该期首月的七日前，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第九条承担违约责任；乙方需支付给甲方租赁保证金7,150元；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附，经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意等；租赁期限届满时，甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方；除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满当日，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方，若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；如任何一方未按本合同约定履行，违约金数额为月租金的1倍。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同落款甲方处由周宁父亲案外人周某某代为签字。当日，周宁(甲方)、黄仟宝(乙方)与上海中原物业顾问有限公司(丙方)就系争房屋租赁事宜另行签订《房屋租赁合同》(编号：XXXXXXXX)一份，该合同除约定系争房屋月租金为1,800元外，其余约定事项均与编号为XXXXXXXX的《房屋租赁合同》一致。合同签订后，周宁、熊小虎将系争房屋交付黄仟宝使用，黄仟宝支付了租赁保证金7,150元并支付租金至2018年9月30日。合同履行期间，黄仟宝与家人共同居住在系争房屋内，并对系争房屋进行了装修。2018年5月29日，周宁、熊小虎向黄仟宝发出《告知函》，表示因黄仟宝未经同意擅自在租赁房屋内装修改动已违反合同约定，催告其对系争房屋恢复原状。同年6月7日，周宁、熊小虎再次向黄仟宝发出《房屋租赁合同解除告知函》，解除双方签订的房屋租赁合同，并要求黄仟宝将系争房屋恢复原状予以返还。黄仟宝于同年6月9日收到上述解除函。后因黄仟宝仍未返还房屋，周宁、熊小虎向一审法院提起诉讼。庭审中，1.黄仟宝提交上海绿色回收有限公司物资回收清单一份，证明在黄仟宝对系争房屋进行装修之后，案外人周某某委托其将系争房屋的旧物处理掉，黄仟宝遂于2015年5月20日将系争房屋内的旧冰箱、彩电和洗衣机以总计150元的售价予以变卖处理，周某某于2015年10月15日在上述物资回收清单上签字确认。经质证，周宁、熊小虎确认该清单上的签字为周某某所签，并已收取150元，但认为变卖旧物与装修无关，反而说明系争房屋在向黄仟宝出租时可以正常使用。2.周宁、熊小虎与黄仟宝均表示双方实际履行的是编号为XXXXXXXX的《房屋租赁合同》，双方一致确认系争房屋前三年月租金为7,150元，后三年月租金为7,500元。审理中，经当事人申请，一审法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对系争房屋的装修损失费用进行鉴定。2019年2月25日，该公司出具鉴定报告，报告载明：鉴定曹安公路XXX号XXX幢房屋装修损失，分为房屋装修损失和室外工程二部分，室外工程因申请人没有提供资料按有争议计价，工程量按申请人提供清单并结合现场测量为准，按提供租房合同中租房时间并结合到实际租房时间，装修损失现值按42%计。鉴定结论为：1.黄仟宝与周宁、熊小虎无异议部分涉案房屋装修损失费用为25,739元(房屋内装修损失)；2.黄仟宝与周宁、熊小虎有异议部分2项(包括关于房屋外装修的损失费用以及关于一层车库门调换的损失费用)，其具体事实和涉及的金额，均已调查清楚，提请法院裁定。关于有异议部分，黄仟宝意见为该部分是征得出租人口头同意后进行装修和调换，该费用应由对方承担；周宁、熊小虎意见为该部分未经其同意，由黄仟宝擅自装修和调换，费用应由黄仟宝承担，且应承担恢复原状的费用；鉴定单位意见为经现场勘查，房屋外装修及一层车库门调换成铝合金门已完成，现双方当事人对该装修及调换事实存有争议，且双方均未能提供有效证据来说服对方，该定性问题提请法院裁定，经测算，房屋外装修损失费用为6,909元，车库门调换的损失费用为1,680元。经质证，周宁、熊小虎对报告的真实性予以认可，并认为因黄仟宝违约，应由黄仟宝承担上述损失，同时，周宁、熊小虎表示报告中所述无异议部分的是为便于将案件相关基本费用框定在一定范围内，而非确认该部分系经周宁、熊小虎同意进行的装修。黄仟宝对鉴定结论予以认可，并认为从报告结论的表述上可以看出，双方存在争议的仅为有异议部分，无异议部分是双方均认可的情况下所进行的装修。同时，黄仟宝根据上述鉴定报告的结论，变更第四项反诉诉讼请求中要求周宁、黄仟宝赔偿装修款金额为34,328元。
　　一审法院认为,周宁与黄仟宝签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。租赁期间，黄仟宝对系争房屋进行了装修，虽然合同约定装修需经得周宁书面同意，但因黄仟宝租赁系争房屋时间较长，为满足其家庭居住需求，对系争房屋进行必要的装修亦属正常，而黄仟宝经装修后在系争房屋已租住多年，周宁父亲周某某早在2015年10月15日收取旧物变卖款时就应知道系争房屋进行过装修，周宁、熊小虎作为系争房屋的权利人，应当知晓黄仟宝对系争房屋进行了装修，但在长达一定的时间内均未对装修提出过异议。现周宁、熊小虎以黄仟宝未经同意擅自装修为由认为黄仟宝违约并要求单方面解除合同的，理由不足。但鉴于黄仟宝在审理中亦提出反诉要求解除合同，双方合同继续履行已缺乏信任基础，应视为双方对合同解除达成合意，对此予以确认，合同解除的时间以本案第二次庭审之日即2019年5月8日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。周宁、熊小虎应当将收取的租赁保证金7,150元返还黄仟宝，黄仟宝则应将系争房屋返还周宁、熊小虎。现黄仟宝支付租金至2018年9月30日，此后其仍继续占用系争房屋，应当向周宁、熊小虎支付至实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费，但周宁、熊小虎以月租金标准的2倍计算房屋占有使用费无事实和法律依据，占有使用费仍应按照合同约定的租金标准即月租金7,500元予以计算。黄仟宝主张应免除其两个月租金，于法无据，不予支持。关于双方主张的违约金，因双方系达成合意解除合同，双方各不承担违约责任。关于装修损失费用，虽然鉴定报告将装修损失区分为有异议及无异议部分，但周宁、熊小虎认为上述装修均系黄仟宝擅自进行的，考虑到现场确存在上述装修，故对上述费用一并予以处理。考虑到周宁、熊小虎在合同未到期的情况下提出解除合同，根据公平原则，酌情确定周宁、熊小虎赔偿黄仟宝装修损失20,000元。至于黄仟宝主张的租房中介费、搬家损失费以及为办理居住证的租房费用及税费，均系其自己所应负担的费用，不应由周宁、熊小虎承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，作出如下判决：一、确认周宁、熊小虎与黄仟宝签订的《房屋租赁合同》(编号：XXXXXXXX)中的房屋租赁合同关系于2019年5月8日解除；二、黄仟宝应于判决生效之日起十日内支付周宁、熊小虎自2018年10月1日至2019年5月8日的租金54,226元；三、黄仟宝应于判决生效之日起十日内支付周宁、熊小虎自2019年5月9日起至黄仟宝实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按照月租金7,500元的标准计算)；四、周宁、熊小虎的其余诉讼请求不予支持；五、周宁、熊小虎应于判决生效之日起十日内返还黄仟宝租赁保证金7,150元；六、周宁、熊小虎应于判决生效之日起十日内赔偿黄仟宝装修损失费用20,000元；七、黄仟宝的其余反诉请求不予支持。
　　二审中，双方当事人均提供了电话录音资料。上诉人提供的录音资料用以证明其未同意过黄仟宝进行装修。被上诉人对此不予认可。被上诉人提供的录音资料用以证明其于2019年7月31日通知上诉人办理交房，双方已于2019年8月6日对房屋进行了交接。上诉人认可双方于2019年8月6日对房屋进行了交接。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，周宁与黄仟宝签订的《房屋租赁合同》(编号：XXXXXXXX)系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。合同虽约定在租赁合同履行期间未经出租人书面同意，承租人不得对涉案房屋进行装修、添附。但根据黄仟宝在一审提供的证据，能够证明周宁父亲周某某对涉案房屋进行装修的事实早已知情，而周宁、熊小虎在租赁合同履行期间并未提出异议，且承租人在租赁期间为满足居住需要，对房屋进行必要装修的行为并不构成根本违约，故周宁、熊小虎以黄仟宝存在违约为由，主张行使单方解除权的理由不足，本院不予支持。黄仟宝在一审反诉亦主张解除合同，并在一审法院第二次开庭审理中明确提出该主张，故一审法院将该日确定为双方合意解除合同的时间并无不妥，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此承租人黄仟宝应当按照约定租金每月7,500元，向出租人支付租金至双方合同解除之日。合同解除后，承租人应当腾退房屋，但出租人也应当给予合理期限。根据本院查明的事实，承租人黄仟宝于2019年7月31日通知上诉人，双方于2019年8月6日进行了房屋交接，黄仟宝搬离系争房屋，搬离时间在解除合同后的合理期限范围内，故上诉人主张的按房屋租金双倍支付占有使用费的请求，本院不予支持。一审法院按照合同约定的租金标准7,500元计算房屋占有使用费，本院予以确认，支付时间截止至承租人搬离房屋并交接的时间即2019年8月6日。关于合同解除后造成的损失，一审法院结合对涉案房屋装饰装修损失的鉴定意见，根据公平原则，酌定赔偿20,000元并无不妥，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费3,320元，由上诉人周宁、熊小虎共同负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　仇祉杰

审判员：邬海蓉

书记员：卢薇薇