周平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：周平，男，1984年5月30日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：姚志民，上海德禾翰通律师事务所律师。
　　被告：郁佩珍(YUK,PUICHUN)，女，1948年11月11日出生，香港特别行政区居民,住香港九龙红磡黄埔唐楼99号511。
　　委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。
　　原告周平与被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行审理。原告周平的委托诉讼代理人姚志民、被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告周平向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告押金24,000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月25日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告名下位于上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号XXX室房屋(简称涉讼房屋)用于居住，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日，月租金11,000元，押一付五，如提前终止合同,需提前一个月通知对方,征得对方同意,可以办理退房手续,解除合同,无需承担违约金。合同签订后,原、被告达成口头协议,将月租金调整为12,000元,押二付二。2018年2月27日,原告向被告支付二个月房租及押金共计48,000元。因被告未按时交房且房屋内部分物品破损,导致原告实际入住时间为2018年4月10日,原告为此额外支付上一家房东房租4,000元,自行修理涉讼房屋支付装修费3,500元。经协商,被告免收原告2018年4月份的房租,租金从同年5月开始计算。原告又分别于2018年6月25日、8月16日支付两期房租,租金付至2018年10月31日。同年9月,原告向被告提出希望提前终止租赁合同。2018年10月16日，被告表示同意解除合同且愿意退还押金。同年10月25日，原、被告办理房屋交接手续,被告收回涉讼房屋后不退还押金，故涉诉。
　　被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)辩称，认可原告关于双方口头约定租金及押金进行了调整的陈述。基于原告租借三年的前提下，被告曾同意原告提出的免一个月租金，然在履行过程中，原告提出变更租期只租借一年，被告表示同意但明确告知原告不再免一个月租金，故原告还欠被告近一个月租金未付。由于原告提前退租违约，应承担违约金11,000元。租赁期间的物业管理费每月453.73元，共计3,176.11元，原告未支付。综上，原告的押金已抵充了欠款及违约金，被告不同意原告的诉请。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市不动产登记簿、上海市租赁合同、微信记录、银行转帐凭证等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　涉讼房屋登记于被告家人戴如红名下，涉讼房屋建筑面积137.49平方米。
　　2018年2月25日，经中介公司居间，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订上海市租赁合同，合同约定被告将涉讼房屋出租给原告居住使用，租期自2018年4月1日起至2021年3月31日止；月租金为11,000元，首付5个月，另付11,000元押金后，按每5个月结算一次，提前7天支付下次房租；如有特殊情况,需提前终止本合同,必须提前一个月通知对方和中介方,若征得对方同意后,方可办理退房手续;若双方意见未达成一致,则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金11,000元；若甲方违约,除退还给乙方押金外,还须支付给乙方上述金额的违约金,反之若乙方违约则甲方有权不退还押金(押金不得抵用房屋租金使用)；租金不含物业管理费、不含房租发票。
　　合同签订后，双方将租金调整为每月12,000元，二个月为一期，押金为二个月的租金。2018年2月27日，原告向被告支付个二月租金及租赁保证金共计48,000元。
　　2018年3月24日，双方办理涉讼房屋交接手续，被告将钥匙交给原告。被告收房后认为需要打扫并修补及更换一些物品，向被告提出免一个月租金。2018年3月28日，被告微信回复：“……你题(提)出给你一个月，我答应你，但我什么都不管了，好吗？……”次日，原告回复：“你别操心了。你都给我一个月了。接下来我来安排。房子我不动。就修修补补换换东西。”后原告提出如感觉不好就住到10月份被告从欧洲回来，被告也表示同意。同年4月9日，原告发微信告知被告将衣柜贴了新的贴纸，马桶予以更换。同年5月23日，被告微信原告：“……你们打算住下去，还是等我回来搬走，我听你回音再作决定，另外我请求你先咐(付)我房租，回来了,我也不算你违约，要是长住，我就送你一个月，要是你住几个月，我就不给你一个月了……”同年5月25日，原告回复：“……如果不出意外打算继续住下去的十月你即使回来或者以后即使要搬也会提前一个月通知你。至于房租现在是压(押)二付二。(原来说的是给我一个月)5月6月的钱已经付了你给的一个月我大致4月中讯(旬)才搬进去的。那边房租我就承担了4,000简单的弄了下也花了34(3、4)千我当时承诺的物业费我来付本来你说4月开始我付其实到1-4没有交过，到6月的也准备一并承担了又接近34(3、4)千空调都加液清洗维修了600多租前你要求的每月从11K(千)到12K(千)我也接受了。你说要用小屋的整个衣柜，我也接受了……不是白给我一个月或钱的问题……所以如果能够维持现状那么我就继续住下去，如果确实是不适合的，那我安排去找房等你十月回来交接下我找地方搬走。”被告回复：“对呀，一切都对，问题是你们不想住了，说吵声音大，所以我想肯定一下，要是你们长住当然一切OK……多给你们一个月没问题，答应的事不能变，前提是你们本来要住三年的合同一下子说了想搬走的理由，我也答应，现在只想肯定的是，你们能长住,我就不用赶回来，”原告回复：“现在要我肯定三年是很难的事。但是一年我可以确定……至少提前二个月通知你或帮你找好下家……月租我会按照交的。”后原告认为被告存放物品的衣柜有味道，提议把东西放厨房。被告建议原告另找房子，提前一个月通知。
　　原告分别于2018年6月25日、同年8月16日支付租金24,000元。
　　2018年9月16日，双方约定原告9月底搬走。同月29日，原告提议节后(国庆节)让中介调解一下。原告表示同意。
　　2018年10月14日，原告微信被告：“……压(押)金二个月退还,我10月25号前搬走。如果可以,我们让中介签个协议。25号交接。”同月16日，被告表示可以，并提出希望原告能配合看房。
　　2018年10月24日，原告约被告同月26日交接房屋。后双方就押金返还事宜未达成一致意见。
　　庭审中，原、被告确认被告于2018年10月27日收回涉讼房屋。原告自认租赁期内物业管理费未付并表示同意支付，确认涉讼房屋物业管理费每月453.73元。
　　本院认为，原、被告签订的租赁合同及双方对租金标准、付款方式及押金的口头约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。被告于2018年3月24日将涉讼房屋交付原告，原告认为需打扫房屋和修补、更换部分物品，提出免一个月租金，被告先表示同意，在原告确定最多仅租借一年后，被告明确告知原告不再同意免一个月租金，并要求原告交付租金，原告并未提出异议。故应认定被告最终并未同意免一个月租金。后租赁合同经双方协商解除，原告提出返还押金，被告表示同意。后双方对是否免一个月租金有争议，故未能就返还押金金额达成一致意见。鉴于被告于2018年10月27日收回涉讼房屋，原告应向被告支付自2018年4月1日起至2018年10月26日的租金，扣除已支付的租金，原告还应支付10,064.52元。原告认可物业管理费每月453.73元，应支付租赁期内的物业管理费3,102.93元。故在押金中扣除未付租金和物业管理费，被告应返还原告押金10,832.55元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：
　　一、被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)应于本判决生效之日起十日内返还原告周平押金10,832.55元；
　　二、驳回原告周平的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费400元，因适用简易程序减半计取200元，由原告周平负担109.73元，被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)负担90.27元。
　　如不服本判决，原告周平可于判决书送达之日起十五日内，被告郁佩珍(YUK,PUICHUN)可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：史  捷

书记员：陆旭辉