周明、周月红等与上海万街互联网络科技有限公司、上海万街商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：周明，男，1967年10月18日生，汉族。
　　原告：周月红，女，1971年2月11日生，汉族。
　　原告：周毓文，女，1995年8月15日生，汉族，住江苏省泰兴市。
　　三原告共同委托诉讼代理人：刘明，上海友禾律师事务所律师。
　　被告：上海万街互联网络科技有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：吴华亮，执行董事。
　　被告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张飞云，董事长。
　　二被告共同委托诉讼代理人：胡俊，上海问学律师事务所律师。
　　第三人：阮建斌，男，1983年3月21日生，汉族，住福建省浦城县。
　　第三人L上海锐己酒店管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：刘俊仕，负责人。
　　原告周明、周月红、周毓文与被告上海万街互联网络科技有限公司(以下简称“万街网络公司”)、上海万街商业经营管理有限公司(以下简称“万街公司”)其他合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序于2019年1月28日公开开庭进行了审理。嗣后，依照原告申请，本院追加阮建斌、上海锐己酒店管理有限公司(以下简称“锐己酒店”)作为第三人参加本案诉讼，本案于2019年3月4日再次公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人刘明，二被告的共同委托诉讼代理人胡俊二次均到庭参加诉讼。第三人阮建斌、锐己酒店经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告周明、周月红、周毓文向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告万街网络公司签订的《统一招商经营管理合同》；2.判令二被告向原告返还坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)；3.判令二被告支付原告截至2018年10月20日止的租金60,149.12元；4.判令二被告支付原告延迟付款违约金11,157.66元；5.判令二被告支付原告物业管理费16,932.3元。事实和理由：原告向开发商购某了系争商铺，在签订预售合同的同时，原告与被告万街网络公司签订《统一招商经营管理合同》，约定原告委托被告万街网络公司办理系争商铺的交接手续，然后由被告万街网络公司统一进行经营管理，期限为十年，租金收益按九一分成，即原告获得90%的租金收益，被告获得10%的租金收益。首期租金已经以优惠购房款6%的方式处理，故首期租金不再支付。被告万街网络公司向原告支付租金的时间为其收到租户租金后第六个月的十日之内。若被告万街网络公司逾期支付超过3个月的，原告有权终止合同。嗣后，被告万街网络公司将涉案房屋交其关联公司即被告万街公司经营，被告万街公司将系争商铺(位于本区广富林路XXX弄XXX号楼一、二、三层所有房屋)出租给第三人阮建斌，租赁期限为十年，自2016年8月1日至2026年7月31日，其中2016年8月1日至2017年3月31日为免租期，第三人阮建斌每三个月支付一次租金，且租赁标的物的所有物业费由第三人阮建斌承担。然，开发商交付了系争商铺后，被告万街网络公司仅向原告支付部分租金，还有部分租金未付。因原告与被告万街网络公司之间的《统一招商经营管理合同》系由被告万街网络公司提供，合同内容严重偏袒被告万街网络公司。在合同履行过程中，被告无视合同约定，拖欠应付租金，严重侵害了原告的合法权益，致使原告无法实现合同目的。且经过原告多次催讨，被告万街网络公司及万街公司均不为所动。故原告诉至法院，望判如所请。
　　被告万街网络公司、万街公司辩称，不同意解除《统一招商经营管理合同》。被告已经按照该合同履行了招商经营管理的义务，也按照合同约定向原告支付了租金分成。被告不存在违约，原告并不享有约定的解除权。《统一招商经营管理合同》不仅仅包括了委托合同的内容，还包括了房屋租赁合同、居间合同、物业管理合同等多种合同关系，原告并不享有法定的解除权。第三人阮建斌、锐己酒店未发表陈述意见。
　　经审理查明认定事实如下：
　　被告万街网络公司原名为上海邑街商业经营管理有限公司，其于2019年4月8日变更了公司名称。
　　2015年1月18日，原告周明、周月红、周毓文与案外人上海三迪房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向案外人购某系争商铺，暂测建筑面积为80.63平方米，案外人上海三迪房地产开发有限公司应于2016年7月31日前将系争商铺交付给原告周明、周月红、周毓文。
　　同日，原告周明、周月红、周毓文(甲方)与被告万街网络公司(乙方)签订《统一招商经营管理合同》一份，约定：1、甲方购某了系争商铺，产权登记的建筑面积为80.63㎡；2、乙方尽量整体出租甲方的商铺，如需要拆分的，则按拆分各个部分面积对应租金整合计算。合同第3条经营方式：3.1、甲方委托乙方代表其与开发商办理商铺的有关交接手续并认可交接标准。在本合同期限内按照乙方的经营理念对系争商铺统一招商和统一经营、管理；3.2、在乙方统一经营管理期间，甲方不享有系争商铺的使用权和经营权，无权对乙方的经营管理事务进行干涉，不得直接向承租人收取租金。乙方可以出租、联营等其他方式对外招商、使用系争商铺，也可以自己使用系争商铺直接进行经营。合同第4条经营管理期限：4.1、……乙方对系争商铺统一招商经营管理的期限为自甲方向乙方提供房屋产权证复印件之日(以下称交接日)后的十年，应当提供房屋产权证之日指被告代为交接房屋之后的60天内。交接所需的材料包括：产权证复印件并由产权人签名、身份证复印件等；4.2、……系争商铺统一经营管理期限(十年)为固定期间，甲、乙双方均不得单方面要求缩短、调整该期限。在交接日前，为便于乙方统一策划招商，甲方同意不可撤销的委托乙方代为管理该物业。合同第5条甲方租金支付及费用：5.1、系争商铺前一年的租金收益，已通过直接优惠房屋总价6%的方式处理，故乙方不需要再支付甲方前一年的租金收益(房屋登记价格即为优惠后的价格)，各方对于该租金及房款等均无其他争议。上述期限届满后第二日起，系争商铺实际租金收益以9：1分成，即甲方得9成，乙方得1成。该收益产生的税费由甲、乙双方按各自取得的收益各自承担(注：如租金支付方需开具税票，乙方可视情况以甲、乙任一方名义先行办理，涉及税费从各方应得租金收益中分别扣除)；5.2、本合同甲方获得的租金收益仅指本协议系争商铺产证登记面积的实际租金收益。因运营需要通过系争商铺所在建筑、所在小区公共部分及车位等管理获得的如管理费、广告收益等均归乙方所有；5.3、甲、乙双方确认，由于系争商铺实行统一经营管理的模式，在本合同规定的乙方统一经营管理期间，系争商铺由乙方对外招商和经营管理，甲方不能干涉乙方招商管理，也不能对系争商铺进行实际使用和管理；5.4、统一招商经营管理期间租金按乙方实际收取之日每6个月结算一次，并在第6个月后的10日内，乙方将系争商铺6个月内实收租金按约定分成比例支付至甲方账户……；合同第7条乙方权利义务：7.1、乙方负责包括系争商铺在内整个三迪曼哈顿项目调研、商铺定位、业态划分、招商、经营管理等全程工作，乙方应运用专业的市场研究手段，结合系争商铺所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持，最大程度上保障系争商铺整体市场竞争优势；……7.3、乙方经营管理期间，乙方招商、经营、管理该商铺所得除商铺租金(按本合同5.2)以外的一切收入，包括但不限于管理费、广告收益等由乙方享有。该商铺产生的物业管理费、水、电、燃气、通讯、网络等公用事业费等由乙方招商的租户缴纳；……7.6、乙方有义务按照约定向甲方支付租金；……7.8、若发生某段时间内系争商铺未能出租，乙方应当努力为系争商铺招租以避免系争商铺出现长期的空置状态，同时，商铺招租随行就市，租金的定价存在一些不确定因素，因此造成在此期间房屋空置或者租金收益低于预期，甲方应当给予充分的谅解并对招租给予充分配合；……。合同第8条违约责任：8.1、乙方不能按约定向甲方支付租金的，每逾期一日，乙方应承担逾期款项万分之五的违约金。若因乙方原因逾期超过3个月的，则甲方有权终止本合同……；……8.3、如甲方违反本合同第6条的义务或者擅自干预乙方的经营管理、影响承租户的租赁使用的、或强行收回房屋、单方解除本协议的，则乙方无需将受影响期间内所收租金支付给甲方，并承担违约金(房价的10%)，如给乙方和商户造成的损失高于违约金的按实际损失赔偿。合同另对其他事项作了相应的约定。同时，在该合同第2页手写载明：“注：此房源十年统一运营管理起租日期为2016年1月1日”。
　　2016年8月1日，被告万街公司(甲方)与第三人阮建斌(乙方)签订《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号楼内包括系争商铺在内的45套商铺出租给乙方，面积为2,762.6平方米。合同第2-1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房产作为商业办公用房使用，经营业态为约会吧、影吧、书吧、咖啡吧、餐吧、酒店类……；合同第3-3条约定，房产租赁期限为：2016年8月1日起至2026年7月31日止(包括第4-1条的免租期)；……合同第4-1条约定，甲方给乙方的免租期为2016年8月1日起(即房产交付时间)到2017年3月31日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金，2017年4月1日为租金起算日，甲方开始计收租金；合同第4-2条约定，乙方在免租期内仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用(包括但不限于乙方使用该房产所发生的水、电、煤气、通讯、其它设备等费用)；合同第5-1条约定，该房产的租金标准按租赁面积计算为2.8元/平方米/天，年计算天数为365天。月租金为年租金的十二分之一。最初及最后一个日历月的租金，根据租赁期在该日历月所占的天数计算。该房产租金标准和计租的详细列表如下：2016年8月1日至2017年7月31日，实际计租金额为943,704元。2017年8月1日至2018年7月31日，实际计租金额为2,823,377元。2018年8月1日至2019年7月31日，实际计租金额为2,992,780元。2019年8月1日至2020年7月31日，实际计租金额为2,992,780元……。合同第5-2条约定，乙方支付租金的方式为(1)：(1)转账支付：首期(即2017年4月1日至2017年6月30日)的租金(705,844元)于签约当天支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用。即第二期3个月(即2017年7月1日至2017年9月30日)租金(705,844元)缴纳时间为：2017年6月15日，第三期3个月(即2017年10月1日至2017年12月31日)租金(705,844元)缴纳时间为：2017年9月15日，依次类推；合同6-1条约定，乙方应于本合同签订之日，向甲方支付租赁押金705,844元……。合同附件“租金分配表”载明系争商铺2016年8月1日至2018年7月31日期间的年租金标准为69,025元，2018年8月1日至2019年7月31日期间的年租金标准为73,167元。合同另对其他相关事项作了相应约定。
　　同日，第三人阮建斌向被告万街公司出具《委托书》，载明第三人阮建斌委托被告万街公司办理上述45套商铺的房屋租赁合同登记备案证明的相关事宜。被告万街公司与第三人阮建斌签订《交付确认书》一份，载明“一、2016年8月1日，甲乙双方签订《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》……二、双方在2016年8月15日对该房产进行了交付验收，甲方正式移交且乙方正式接收该房产。三、经现场再次核实确认，该房产及附属设施设备符合乙方防潮、防火、防水、防盗等交付条件，乙方对此没有异议”，第三人阮建斌签名且落款日期为2016年8月1日。
　　被告万街公司认为其实际于2016年8月15日才将房产交付给第三人阮建斌，免租期顺延，租金起算时间顺延至2017年4月15日。原告认为实际交付日期应为2016年8月1日，租金起算时间仍为2017年4月1日。
　　2017年，系争室商铺产权登记至原告名下，建筑面积为80.63㎡。
　　被告万街公司向原告支付租金的情况如下：2017年7月14日，支付13,076.93元。2018年1月10日，支付7,704.39元。2018年4月4日，支付10,808.33元。2018年9月20日，支付5,746.78元。2018年11月16日，支付7,183.47元。2019年1月10日，支付11,493.55元。2019年2月1日，支付13,727.23元。2019年4月18日，支付5,490.4元。
　　审理中，被告万街公司称第三人阮建斌向其支付租金的情况：2016年8月1日支付705,844元；2017年12月12日支付200,000元；2018年2月9日支付235,281.44元；2018年3月24日支付297,636.14元；2018年8月9日支付43,282元；2018年8月29日支付100,000元；2018年9月10日支付100,000元；2018年9月27日支付100,000元；2018年10月17日支付100,000元；2018年10月30日支付50,000元；2018年11月29日支付100,000元；2018年12月26日支付300,000元；2019年1月18日支付484,557.8元；2019年3月29日支付198,728.50元。第三人另支付押金705,844元。原告对此不予认可，认为被告万街网络公司、万街公司并未完整提供第三人的租金支付情况，且认为在第三人逾期支付租金的情况下，被告万街公司收取的押金亦应当与原告进行分成。
　　另查明：被告万街网络公司与被告万街公司签订《联营合作协议》一份，约定：一、合作方式：1、被告万街网络公司以其名义通过委托形式，自三迪商业广场项目商铺不动产所有权人取得商铺的招商运营管理权，被告万街公司以其名义与承租人签署租赁合同，完成该项目的招商运营；2、项目名称为三迪广场，地址为松江区广富林路600弄；二、合作期限：合作期限为十年，自本协议生效之日起算，合作期满后被告万街网络公司仍拥有该项目商铺的招商运营管理权，合作期限延续；三、利润分配：该项目收入为运营管理费，成本包括但不限于税费、人员工资，项目利润为扣除成本后收入的剩余部分，双方协商一致，该项目80%的利润归被告万街公司，20%的利润归被告万街网络公司。协议另对其他事项作了相应的约定。
　　被告万街网络公司成立于2014年4月25日，被告万街公司是被告万街网络公司的唯一股东。
　　再查明，因系争商铺的物业服务费自2017年8月1日未支付，故案外人上海安得物业管理有限公司松江分公司向原告发出《催款函》，要求原告支付2017年8月之后14个月的物业费。原告目前尚未实际支付。
　　审理中，被告万街公司、万街网络公司表示，其同意将来在收到第三人支付的租金后3个月后的10天内向原告支付租金。
　　以上事实，有《统一招商经营管理合同》、不动产权证书、《联营合作协议》、《租赁合同》、《交付确认书》、《催款函》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本案的争议焦点主要有二，一为原告与被告万街网络公司之间的《统一招商经营管理合同》性质如何认定？二为原告是否享有约定或法定解除权？
　　关于争议焦点一，本院认为，当事人在不违反法律、行政法规效力性强制性规定的前提下，可根据实际需要订立任何内容的合同。本案中，根据原告与被告万街网络公司之间的《统一招商经营管理合同》约定的权利义务内容，双方之间存在复合型的法律关系。原告不仅委托被告万街网络公司对系争商铺进行招商和出租，同时，在委托期限内将系争商铺的使用权交由被告万街网络公司处分，原告不得干涉也不得直接向承租人收取租金，原告取得的对价并非固定的租金收益，而是被告万街网络公司委托被告万街公司招商取得的租金收益的90%，在第三人向被告万街公司支付租金后，被告万街网络公司将其中的90%支付给原告。该法律关系既有委托合同的法律特征也有租赁合同的法律特征，故两原告与被告万街网络公司之间的《统一招商经营管理合同》是集委托、租赁法律关系的复合型合同。
　　关于争议焦点二，本院认为，关于原告的法定的解除权，因《统一招商经营管理合同》并非典型的委托合同，还包含了租赁合同的法律特征，故原告以委托人的身份行使单方解除权，难以支持。关于原告的约定解除权，按照《统一招商经营管理合同》的约定，被告万街网络公司逾期支付租金超过3个月的，原告有权解除合同。但双方约定的租金支付时间为每6个月结算一次，在第6个月后的10日内，被告万街网络公司将6个月内实收租金的90%支付给原告。根据本院查实的第三人向被告万街公司支付租金情况以及被告万街公司向原告支付租金情况，被告万街网络公司并不存在逾期支付租金超过3个月的违约情形，故原告无权依据合同主张解除合同。
　　关于原告有权收取租金的起算时间，虽然《统一招商经营管理合同》中手写载明“此房源统一运营管理从2016年1月1日起”，但根据《统一招商经营管理合同》约定，第一年租金收益两原告不予收取，故租金起算时间应为2017年1月1日。由于第三人阮建斌与被告万街公司之间的《租赁合同》约定的租金起算日为2017年4月1日，故根据《统一招商经营管理合同》约定，对于系争商铺的空置期原告应予谅解，租金应按被告万街网络公司实际收取租金之日开始起算，故原告有权要求被告万街网络公司自2017年4月1日开始起算租金。而被告万街网络公司认为租金自2017年4月15日开始起算，并未提供充分证据予以证明。虽然房屋交接书中载明的交接时间是2016年8月15日，但是落款日期为2016年8月1日，确实存在不合理之处。且两被告并未提供证据证明被告万街公司与第三人阮建斌之间约定的免租期从2017年4月1日顺延至2017年4月15日，故本院依法认定原告有权收取自2017年4月1日起的租金分成。被告万街网络公司应再向原告支付2017年4月1日至2017年4月14日期间的租金收益2,382.78元(69,025÷365天×14天×90%)。虽然被告万街网络公司未支付原告2017年4月1日至2017年4月14日期间的租金，但被告万街网络公司后续支付的租金并未明确具体期限，故应当冲抵先到期的债务。据此，原告主张被告万街网络公司逾期支付租金3个月以上，依据仍不足。但为方便表述以及计算后续租金，在判决时还是明确为被告万街网络公司支付原告2017年4月1日至2017年4月14日期间的租金2,988.24元。因第三人阮建斌支付的押金并非属于原告与被告万街网络公司之间《统一招商经营管理合同》约定的租金分成范围，押金与租金性质截然不同，原告要求对押金进行分成，没有合同及法律依据。被告万街公司系实际出租系争商铺的主体，应与被告万街网络公司共同承担向原告支付租金分成的义务。
　　原告称两被告未如实陈述第三人向其支付租金的情况，但未提供任何证据予以证明，本院实难采信。对于原告主张的逾期付款违约金，如上所述，被告万街网络公司并未明显存在逾期支付租金的违约行为，故对此本院难以支持。
　　关于原告主张的物业费,虽然两被告并未实际支付系争商铺的物业费，但原告没有证据证明其已经向物业服务公司垫付了物业费，故对于原告主张的要求两被告支付物业费的诉讼请求，本院亦不予支持。原告可将物业费实际支付物业服务公司后另行主张。
　　第三人阮建斌、锐己酒店未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为第三人阮建斌、锐己酒店放弃其诉讼权利，对此产生的法律后果，应由第三人阮建斌、锐己酒店自行承担。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百二十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
　　一、被告上海万街互联网络科技有限公司、上海万街商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周明、周月红、周毓文2017年4月1日至2017年4月14日期间的租金收益2,382.78元；
　　二、驳回原告周明、周月红、周毓文的其余诉讼请求。
　　如付款义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,006元，减半收取1,003元，由原告周明、周月红、周毓文负担501.5元(已付)，由被告上海万街互联网络科技有限公司、上海万街商业经营管理有限公司负担501.5元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：方美玲

书记员：张树腾