周某某与杨某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：范铁汉，黑龙江鸿臻律师事务所律师。被告：杨某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户，住佳木斯市向阳区。

周某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告自2016年5月1日起至2018年1月1日止的房屋租金37333元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月27日，原告与案外人唐学武签订房屋买卖合同，双方约定：唐学武将位于佳木斯市向阳区永丰社区妇女儿童发展中心综合楼1单元，建筑面积73.80平方米私有商服房屋转让给原告，价格为350000元。合同签订后，原告支付唐学武300000元，剩余50000元约定办理产权证后一次性结清。原告购房时，唐学武已将房屋出租给被告经营彩票站，定于2016年4月末由原告决定是否继续租赁。原告和唐学武通知了被告租赁届满时间。2017年8月15日，原告办理了房屋产权证照后，提前通知被告房屋产权人已变更，房屋不再出租给被告，要求被告搬出，但被告拒绝。因双方就腾房事宜协商未果，故原告诉讼至法院。杨某某辩称，原告所述与事实不符，原房东唐学武及原告没有到被告彩票站通知被告出售房屋的事实。被告与唐学武有租赁协议，租期到2019年，被告已经交纳了四年房租。而彩票站搬家需要经过省里审批。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被告无异议的原告身份证复印件、被告常住人口信息复印件、福彩投注登记表复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示证据三、房屋买卖合同一份。证明：2015年3月27日，原告从案外人唐学武处购买案涉房屋，价格为350000元。经庭审质证，被告对该证据有异议，认为该房屋不可能出售给原告。因为被告于2014年承租了房屋，且一次性交纳两年租金。本院经审查认为，该合同上有买卖双方签名，且已办理了所有权变更登记手续，具有真实性、合法性，本院予以确认；2.原告举示证据四、黑（2017）佳木斯市不动产权第0020863号不动产权证书一份。证明：原告于2017年8月15日取得了案涉房屋所有权，是房屋所有权人。经庭审质证，被告对该证据有异议，认为案外人唐学武没有通知过被告出售房屋的事实。本院经审查认为，该不动产权证系不动产登记机构核发的，具有真实性、合法性，本院予以确认；3.原告举示证据五、证人马云龙出庭作证。证明：证人是案涉房屋开发楼盘项目部负责人，在出售房屋前询问被告是否购买，被告到银行查询该房有贷款后放弃购买，且表示对房屋出售他人没有异议。2015年原告与唐学武在黑龙江鸿臻律师事务所签订房屋买卖合同，而后证人与原告到彩票站向被告出示了买卖合同，被告称没有接到唐学武的通知。原告取得房屋所有权证后又到彩票站告知了被告儿子，被告儿子称没有异议。经庭审质证，被告认为证人陈述的2015年通知被告是否购买房屋有异议，认为是2016年通知的。本院经审查认为，证人证言客观真实，能够证明出售案涉房屋前通知被告是否优先购买的事实，本院对该证人证言予以采信。4.被告举示证据一、出租合同一份。证明：2014年5月1日，被告与案外人唐学武签订租赁合同，双方约定：租期10年，每年租金22400元，租金两年一交。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为合同未约定被告享有优先购买权，及唐学武转让房屋需提前通知被告的义务，该合同不能对抗原告房屋所有权的合法性。本院经审查认为，因原告对该证据的真实性无异议，本院予以确认；5.被告举示证据二、收条一张、借条两张。证明：唐学武收到被告交纳的租金，租金已交至2019年。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明被告已交纳2014年至2018年的租金。根据交易习惯，被告交纳租金应由唐学武出具收条。而该借（欠）条系唐学武借2018年和2019年租金计19800元，不足一年的租金，且没有借款日期。本院经审查认为，因原告对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年5月1日，被告杨某某与案外人唐学武签订出租合同一份，唐学武将位于佳木斯市向阳区四海社区永丰社区妇女儿童联合会综合楼1层109室，建筑面积73.80平方米商服房屋出租给杨某某经营彩票站，租期10年，每年租金22400元。租金交纳方式为两年一交，供热费由唐学武负担；2015年初，在出售案涉房屋前，房屋权利人在合理期限内通知被告是否购买，被告了解该房有银行贷款后，放弃了优先购买权。2015年3月27日，案外人唐学武与原告签订房屋买卖合同，将案涉房屋以350000元转让给原告，过户费用由原告承担，唐学武协助办理。同时约定，该房屋在租赁期间，合同签订后，所有权转移给原告，租金由原告收取至2016年4月止，此房是否继续租赁由原告决定，唐学武配合原告处理相关事宜。2017年8月15日，原告取得该房屋不动产权证书（黑20**佳木斯市不动产权第0020863号）。
原告周某某与被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范铁汉、被告杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告周某某与案外人唐学武以买卖的形式将案涉房屋所有权变更登记到原告名下，原告依法取得了所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，虽唐学武将案涉房屋转让给原告，但其与被告之间的租赁关系尚在履行中，房屋所有权人的变更不影响租赁合同的效力，但承租人应当自接到所有权人变更通知后向新的权利人交纳租金。原告与唐学武在合同第四条明确约定，“合同签订后所有权转移买方，租赁户交付的租金由买方收取至2016年4月止”。庭审中被告承认接到过是否购买房屋的通知，而原告购房后与证人马云龙到被告经营的彩票站通知被告房屋所有权人已变更为原告，此后向原告交纳租金的意思表示，至此，原被告之间形成了事实上的租赁关系，被告应当按照诚实信用原则履行向原告交纳租金的义务。被告当庭提交了唐学武给被告出具的两张借条和一张收条，证明被告向唐学武交纳房屋租金至2019年3月。按照房屋买卖合同第四条“合同签订后的租金由原告收取”的约定，唐学武向被告借租金以及被告积极配合出借租金的行为与本案无关，本院不予支持。被告辩称，其不知道房屋已出售给原告，故仍向唐学武交纳房屋租金。本院认为，庭审中被告自称在2016年接到过卖房通知，客观上应当知道房屋转让的事实存在，其仍向唐学武交纳租金的行为属于主观故意，目的是故意拖欠原告房屋租金。另外，被告在庭审中陈述其与唐学武签订出租合同后，两次将四年的租金交给唐学武，租金交至2018年5月1日，又举示2017年三次向唐学武交纳租金19800元的证据，证明租金交至2019年3月。既然被告与唐学武在合同中约定了租金两年一交，5月1日前交纳。在租金尚未到期的前提下，被告提前交纳租金，并出具借条欠条的行为不符合常理，其抗辩理由本院不予采信。现有证据可以认定被告在2016年5月1日前已知案涉房屋所有权人变更为原告，故应从即日起向原告交纳房屋租金。综上所述，原告系案涉房屋的所有权人，其要求被告交纳合理期限内房屋租金的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告杨某某给付原告周某某2016年5月1日至2018年1月1日的房屋租金37333元（22400元/年÷12个月×20个月），于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元，减半收取计1637.5元，由被告杨某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判员　　李志辉

书记员：宋健