周月来、庄莉娜与乔桂素、庄栋林等确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：周月来，女，1971年6月27日生，汉族，住上海市松江区。
　　原告：庄莉娜，女，1992年11月6日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：李金带，上海博京律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴志强，上海博京律师事务所律师。
　　被告：乔桂素，女，1970年8月16日生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：鲁培栓，上海昌鑫律师事务所律师。
　　被告：庄栋林，男，1968年12月12日生，汉族，住上海市松江区。
　　被告：陆琨，男，1984年7月24日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：颜美星，上海昌鑫律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：程宇豪，上海昌鑫律师事务所律师。
　　第三人：上海市松江区规划和土地管理局，住所地上海市松江区荣乐路。
　　法定代表人：陈军，局长。
　　委托诉讼代理人：马伟荣，上海市申中律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：马笑天，上海市申中律师事务所律师。
　　原告周月来、庄莉娜与被告乔桂素、庄栋林、陆琨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序处理。诉讼中，本院依法追加上海市松江区规划和土地管理局(以下简称“松江区规土局”)作为第三人参加诉讼，并于2018年9月12日、2018年11月28日再次公开开庭进行了审理。原告周月来及二原告的共同委托诉讼代理人吴志强、李金带，被告乔桂素及其委托诉讼代理人鲁培栓，被告庄栋林到庭参加了三次庭审，被告陆琨到庭参加了第一次庭审，被告陆琨的委托诉讼代理人颜美星到庭参加了第二、三次庭审，第三人松江区规土局的委托诉讼代理人马伟荣到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。
　　原告周月来、庄莉娜向本院提出诉讼请求：1、三被告就上海市松江区小昆山镇玉昆小区A区58号502室房屋签订的二份转让合同均无效；2、被告乔桂素向二原告返还系争房屋并迁出搬离。事实和理由：原告周月来与被告庄栋林自1991年12月17日在松江民政局登记结婚，于1992年11月6日育有一女庄莉娜。2003年，周月来与庄栋林因上海市松江区工业区何家村XXX号房屋(以下简称“445号房屋”)拆迁获得动迁补偿总金额人民币(以下币种同)310,873.66元，嗣后，双方购置了位于上海市松江区小昆山镇玉昆小区A区58号502室的集资房(以下简称“涉案房屋”)为动迁安置房，该房屋属于周月来与庄栋林的夫妻共同财产，且该房屋土地性质为集体土地，禁止对外转让。2012年5月，周月来与庄栋林协议离婚，并约定涉案房屋归周月来、庄莉娜母女所有，且由两母女长期共同居住，系两原告的唯一住房。2017年，两原告在庄栋林的欺瞒下搬离住房至位于上海市松江区小昆山镇文晋苑XXX号XXX室暂住。嗣后，原告发现被告乔桂素无故对涉案房屋进行占有并对其进行装修改造，经催告返还无果。后经原告调查发现，涉案房屋已于2017年2月20日由被告陆琨转让给被告乔桂素，转让价款共计90万元，其中房款10万元系被告乔桂素支付给庄栋林。上述三被告恶意串通侵害原告合法权益的行为构成侵权，且经原告屡次催告返还后仍不返还，致使两原告有家难回，居无定所，现临时借住于亲戚家上海市松江区荣乐西路1058弄颐景园25单元901室内。原告认为，涉案房屋是集体土地上的动迁安置房，该类房屋没有产证不能交易，被告不具备善意取得不动产的条件，交易价格不正常。原告是目前的权利人，原告周月来和被告庄栋林曾经是夫妻关系，双方离婚时约定房屋归原告所有，因为土地性质特殊，所以房屋的返还指向的是权利人。为此，原告诉至法院，请求判如所请。
　　被告乔桂素辩称：本案中不具备合同法规定的可以确认合同无效的情形；被告乔桂素是善意取得人，首先不知道房屋的权利状况，其次是按照市场价格取得的房屋，房屋已经实际交付并且进行了装修和入住。
　　被告庄栋林辩称：庄栋林和乔桂素签过合同，被告陆琨和乔桂素是否签过合同不清楚，房子是庄栋林卖给被告乔桂素的，此前庄栋林与陆琨就涉案房屋也签过买卖合同，但是作为借款的担保。其他没有意见，请法院处理。
　　被告陆琨辩称：同意被告乔桂素的意见。最初涉案房屋是被告庄栋林卖给陆琨的，当时也签过合同，时间为2016年11月18日，价格是90万。陆琨先付了74万元，剩余16万元待被告庄栋林搬出去之后再付。后来陆琨出现了资金问题，又找中介想把房子卖掉，而此时物业水电登记的都是陆琨的名字，房子出售需要陆琨配合，所以陆琨就配合和被告乔桂素签了买卖协议。陆琨没有直接从乔桂素处收房款，乔桂素将房款全部给了被告庄栋林，被告庄栋林将收取的74万元全部归还给了陆琨，实际上涉案房屋在2017年2月20日由被告庄栋林出售给被告乔桂素的，陆琨只是配合办理手续方便过户。被告陆琨在买卖合同上签字以及和被告乔桂素直接签订合同均是为了水电煤的更名，事实上的买卖合同关系是被告庄栋林把房子卖给被告乔桂素.因为房屋的性质不能去办理抵押，所以采用了这种担保的方式。被告庄栋林与陆琨之间并不存在买卖关系，二者只存在借贷关系，没有向法庭提供的合同只是为了担保债权的履行。水电登记在被告陆琨的名下是为了被告庄栋林的还款，为了办理以后更名手续的需要所以被告陆琨与乔桂素签订了买卖合同。
　　第三人松江区规土局述称：请法庭依法判决。
　　经审理查明：1991年12月17日，原告周月来与被告庄栋林结婚，婚后二人居住在上海市松江区工业区何家村XXX号，该房屋为自建房，其中该房屋建房用地审批表载明，户主为被告庄栋林，成员还包括妻子周月来，祖父庄明涛。
　　2003年10月28日，上海松江科技园区管理委员会与庄栋林签订了《房屋拆迁安置协议》一份，445号房屋被动拆迁，动迁补偿总额为310,873.66元，涉案房屋为445号房屋动迁后的安置房，购房价款为136,837.50元。
　　2012年5月16日，原告周月来与被告庄栋林离婚，双方签署了《自愿离婚协议书》一份，载明1、婚生女儿庄莉娜已成年，现上大学，今后女儿的一切费用男方不再承担，全部由女方承担，2、无共同房产，无其他财产(物)，3、所有的债务归男方承担，所有的债权归女方和女儿所有。
　　2017年2月20日，被告乔桂素在上海徐某某房产经纪事务所的居间下，就涉案房屋分别与被告庄栋林、陆琨各签署了《房屋转让协议》一份，出售总价格均为90万元。其中乔桂素与陆琨签署的协议中载明90万元购房款一次性支付。乔桂素与庄栋林的协议中载明，见证方为徐某某，担保人为陆琨，房款分三次支付，第一笔支付10万元，第二笔70万元于2017年3月6日前支付，第三笔10万元于2018年农历正月20日搬走付清。
　　上述协议签订后，被告乔桂素于2017年2月20日转账支付庄栋林购房款10万元，于2017年3月5日转账支付庄栋林扣除手续费后的购房款699,995元，于2018年3月现金支付了剩余购房款10万元，庄栋林出具了尾款全部付清的收据。
　　2017年3月6日，庄栋林将涉案房屋交付给乔桂素，并在物业处将用电的用户名由陆琨改为乔桂素，后乔桂素在涉案房屋内装修入住至今。
　　2018年4月3日，二原告委托律师向被告乔桂素寄送、张贴律师函，载明禁止乔桂素对涉案房屋进行装修与改造，要求及时迁出并返还房屋，其中邮寄的律师函被拒收。
　　另查明，庭审中，原告还提供了落款日期为2012年5月22日的庄栋林与周月来的协议书一份，载明1、座落于上海市松江区小昆山镇玉昆小区A区58号502室房屋一套归当事人周月来与女儿庄莉娜共同所有；2、双方无其他争议；3、本协议由双方当事人自愿达成，并在签字后生效。被告乔桂素、陆琨质证认为，自愿离婚协议、离婚登记审查处理表、离婚证真实性无异议，其中并未涉及系争房屋，2012年5月22日的协议不认可，可能是为了本次诉讼故意伪造的；被告庄栋林质证认为，2012年5月22日的协议书是离婚之后补签的，什么时候签都可以，离婚的时候没有当真。
　　庭审中，被告乔桂素申请证人徐某某出庭，其陈述庄栋林曾经与陆琨就涉案房屋签订有买卖合同，后来二人到其门店处要再次出售涉案房屋，证人就找到了乔桂素，涉案房屋还是被告庄栋林要卖的，90万元的价格也与市场价差不多。三被告对于证人证言没有异议，二原告认为，根据证人证言更加了解了情况。庭审中，二原告陈述2018年3月从涉案房屋内搬离，是因为被骗了，当时庄栋林说是安置房对调，实际上文晋苑的住处是租的；2018年3月前，二原告全家在涉案房屋内居住，虽然周月来与庄栋林离婚了，但看他没地方住给了他一间空房子，三被告都不知道涉案房屋住着哪些人就签买卖合同，不合常理。被告乔桂素陈述，周月来与庄栋林2012年就离婚了，却还居住在一起，被告乔桂素是绝对没有恶意的，是二原告和被告庄栋林存在恶意。被告陆琨陈述，二原告和被告庄栋林离婚后完全可以去办过户更名手续，几年的物业费也是陆琨交的。
　　庭审中，被告乔桂素向法庭提交了国有土地使用权出让合同、玉昆小区地块平面图、建设项目选址意见书、人民政府的批复等，证明涉案房屋系合法建造，涉案合同均为有效。二原告对此不予认可，被告庄栋林对此真实性没有异议，被告陆琨同意乔桂素的证明内容。庭审中，本院向当事人出示了相关案件的民事判决书，并释明如涉案房屋没有取得建设工程规划许可证或房产证等合法建造审批的手续，涉案房屋买卖协议应属无效，如有无效的后果需要处理，可在限期内向法庭提出。庭后当事人均未再提出。
　　诉讼中，第三人松江区规土局根据法庭的要求提交情况说明一份，载明上海市松江区小昆山镇玉昆小区A区58号502室房屋未办理房地产权证，也未申办过建设工程规划许可证。
　　以上事实，有结婚登记申请表、婚姻状况证明、婚姻登记档案证明书、建房用地审批表、房屋拆迁安置协议、发票、自愿离婚协议书、申请离婚登记证明、离婚登记审查处理表、离婚证、房屋转让协议、收款收据、律师函、快递单、照片、付款凭据、进户告知协议、更名申请单、证人证言、国有土地使用权出让合同、玉昆小区地块平面图、建设项目选址意见书、人民政府的批复以及当事人陈诉等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。经本院查明，涉案房屋所属的玉昆小区工程并未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，故涉案的两份《房屋转让协议》均属无效。其次，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽然乔桂素与被告庄栋林、陆琨均签署有《房屋转让协议》，但结合当事人的陈述、房款的支付、房屋的交付以及证人证言等，可以认定庄栋林与乔桂素之间发生实际的房屋买卖合同关系，陆琨签署协议仅是为了配合办理水电等的过户。庄栋林作为出售人对涉案房屋的状况应该明知，却将其出售给乔桂素，对合同的无效承担主要责任。乔桂素作为买受人，未对房屋状况尽到审慎注意义务，对于合同无效承担次要责任。因乔桂素在本案中并未就合同无效的后果提出处理请求，故其与庄栋林可就房款和房屋的返还、损失的赔偿等另行解决。原告主张的因三被告恶意串通损害了二原告的利益，故涉案房屋应当返还给二原告的请求，缺乏充分的证据予以证实，亦有违合同相对性原则，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、四十一条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告乔桂素与被告庄栋林、被告乔桂素与被告陆琨于2017年2月20日就上海市松江区小昆山镇玉昆小区A区58号502室房屋分别签订的两份《房屋转让协议》无效；
　　二、驳回原告周月来、庄莉娜的其余诉讼请求。
　　案件受理费80元，由原告周月来、庄莉娜负担(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：洪  飞

书记员：谢  铭