周某与朱群芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)周某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：程保金，上海君之程律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：艾斌，上海君之程律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：朱群芳，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：张卫东，上海高达律师事务所上海分所律师。
　　原告(反诉被告)周某(以下简称原告)与被告(反诉原告)朱群芳(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人艾斌，被告委托诉讼代理人张卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2019年3月20日合意解除《不动产买卖居间合同》；2、请求判决被告返还原告向其支付的定金人民币(以下币种相同)5万元，并依照定金罚则另行向原告支付款项5万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年3月10日，原、被告与居间方上海我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)签署了《不动产买卖居间合同》，合同约定被告将坐落于上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，房屋价款为310万元、定金5万元。合同签订当场，被告向原告出具收款收据，收到原告通过转账交付的定金5万元。2019年3月20日，被告通过我爱我家公司工作人员吴德宝明确告知原告单方面解除合同，不卖房给原告。原告多次协商未果，截止合同约定的履行期限，被告既未履行合同义务，也未退还原告定金。故原告诉至法院，诉请如前。
　　被告辩称，对原告诉请1，同意因原告违约而解除合同；对原告诉请2应予驳回，是原告违约在先。2019年3月20日，被告没有告知过居间方单方解除合同，且被告在3月29日通过居间方告知原告签订正式合同，由于原告未按双方合同约定签订房屋买卖合同，故原告违约在先，原告诉请被告不认可。
　　被告向本院提出反诉请求：1、依法解除双方签订的《不动产买卖居间合同》；2、原告支付被告违约金62万元；3、反诉费原告承担。事实及理由：2019年3月10日，原、被告经我爱我家公司居间签订《不动产买卖居间合同》一份，约定由被告将系争房屋出售给原告，房屋价款310万元，合同约定双方于2019年3月31日前支付前期房款等。签约当日，原告支付了被告定金5万元。之后，因原告未与被告签订房屋买卖合同，2019年3月28日，被告以微信方式通知居间方要求签约，但未有回复。被告认为原告无理由拒绝签约，构成违约，故提起反诉。
　　原告辩称，同意解除合同，其他诉请应予驳回。被告已于2019年3月20日通过代理人向原告表达了解除合同的意思表示，原告也同意解除合同，原告认为该合同已经于当日解除；反诉的违约金过高。
　　本院经审理认定事实如下：2019年3月10日，原告作为买受方(乙方)、被告作为出售方(甲方)、我爱我家公司作为居间方(丙方)，三方签订《不动产买卖居间合同》一份，合同约定被告将系争房屋出售给原告，成交价为310万元，合同第三条约定，3.1乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后“2019年3月31日前”(注：括号内手写)日内直接向甲方支付首期房价款，计81万元；3.2第二期房价款148万元通过贷款方式支付；3.4尾款1万元于交易中心出具以乙方为权利人的产权证后五日内支付。3.5产权过户前乙方支付房款80万元；合同第六条约定，甲乙双方协商一致同意于本合同生效后2019年3月31日前至浦东新区张杨路XXX号XXX室签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》或类似合同，并依照所签署的示范文本《上海市房地产买卖合同》或类似合同所约定的时间前往不动产所在地的房地产交易中心办理产权过户手续；甲、乙双方有义务在约定签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同时限前与丙方确认具体签约时间及地点。合同第七条约定，若甲方在收取本合同约定的定金后，甲方反悔不履行本合同，则甲方应双倍返还乙方已支付之定金，且还应向丙方支付62,000元作为居间服务费；若甲方在收取本合同约定的定金后，乙方反悔不履行本合同，则该定金由甲方没收，且乙方还应向丙方支付62,000元作为居间服务费。合同第十条“定金责任”约定，若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。合同第十一条“违约责任”约定，一方未按本协议履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.04%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价款20%的违约金。
　　合同签订当日，原告向被告支付购房定金5万元。
　　2019年3月21日，原告及我爱我家公司工作人员吴德宝至被告妹夫刘力(音同)家中协商，刘力提出要先付首付款，再网签，原告提出要先网签，再付首付款，双方协商未成，之后谈及解约问题，双方最终未达成一致。
　　2019年3月28日，被告向我爱我家公司工作人员发送微信，称其妹夫让其从国外回来，为了30号或31号签约，要求确定具体签约时间。
　　庭审中，原告向法庭陈述，合同3.1条约定的意思为首付款应于签订买卖合同示范文本后3月31日前支付，即先签示范文本，后付款；被告则提出，3.1条约定的意思为首付款应于签订买卖合同示范文本前支付，先付首付款再签约。原告还陈述，其于3月30日去了我爱我家公司，被告未去，刘力去了，双方协商定金退还事宜未果。被告则对此予以否认，被告称，3月30日被告没有去我爱我家公司，因3月28日其通知我爱我爱公司工作人员未得到签约回复，故其没有去。
　　本案审理过程中，本院向吴德宝作相应谈话笔录，吴德宝向法庭陈述：其是我爱我家公司的区域主管，3月20日的录音其与原告电话沟通过的，当时其最后回复原告要将房东约过来谈；3月21日，去了房东妹夫刘力家，据刘力讲，这个房子是刘力出钱买的，只是挂了朱群芳的名字，谈判也是刘力谈的；在刘力家，谈到最后原告不想买了，当时双方对于先签合同还是先付款产生矛盾，房东提出要先付钱再签合同，原告提出先签合同再付款，其提出解决方案要，先把定金提高到20%，重新签合同，这样等于房东先收到20%房款，但原告不同意，后来双方谈崩了，房东还是要求先付款；我私下问房东为什么要先付款，房东说看他不爽；按照居间合同3.1条，应该是先签订合同，再转钱；……房东在签约前几天发过消息，其通知过原告，原告也知道房东给我们发微信，房东在签约前一两天也来了，两方没见面而是分别与其谈；其跟房东讲过，原告从刘力家出来后就一直表示不想买了，说房东太搞了；28号、29号时，刘力、朱群芳称同意按照合同走，先签约后付款，但原告称房东太搞了。对吴德宝的上述谈话内容，原告表示并无异议，其认为3月21日双方已解除合同；被告则表述部分不认可刘力说法，和刘力联系仅是因为朱群芳出国旅游，要让他关心一下而非委托他，对刘力的其他陈述无异议。
　　本院认为，原、被告签订的《不动产买卖居间合同》确立了原、被告为此后签订房屋买卖合同的预约合同关系，合法有效，双方均应按约履行。原告在合同签订后支付了5万元定金，属立约定金，作为双方签订房屋买卖合同的担保。现本案争议为房屋买卖合同未能签订的归责问题。本院认为，根据预约合同的性质，预约合同确立了双方在未来某一时候为达成本约合同而进行磋商的义务。本案中，双方确定的磋商签约时间为2019年3月31日前。现双方于2019年3月21日进行了磋商，虽被告否认该日在刘力家中的磋商系得到被告授权，但根据常理，若未经房东许可或默认，在正常情况下居间方不可能擅自带买方至毫无关系的第三方处磋商合同，且结合原告举证的录音证据及吴德宝陈述，刘力在磋商过程中一直以房东身份自居，故本院认为原告有理由认为刘力于3月21日的磋商行为已事先得到被告认可；现双方当天争议焦点涉及先签订正式房屋买卖合同还是先支付首付款的问题，原告主张先签订合同，刘力主张先支付首付款，本院认为，根据居间合同第3.1条的表述，乙方应于签订买卖合同示范文本后2019年3月31日前向甲方支付首付款，该文字表述中对先签订合同后付款已明确约定，现刘力提出先付款再签订买卖合同，明显违背预约合同约定。之后，虽被告在3月31日前又表示同意签约，但本院认为，因双方在3月21日的磋商行为已表明双方对签订正式合同无法达成合意，而买卖房屋又系家庭重大事项，整个交易流程涉及签订合同、支付房款、审税、过户、交房等诸多事宜，任何一个交易环节的顺利完成某种程度上需建立在对对方的信赖基础上各自诚实信用地履行，现因3月21日的磋商行为已导致原告认为双方的基础信任关系已动摇，故被告再次发出要求磋商的意思表示亦需重新得到原告的认同，现双方并未对重新磋商达成一致，对此后果，本院认为不应归责于原告；至于是否可归责于被告，本院考虑到虽被告3月21日的磋商行为违背预约合同，但被告在预约合同约定的磋商签约期限内重新表明了其同意后付款并要求签约，虽其签约要求未得到原告认可，但对双方最终未能签约的后果亦不应构成被告违约。综上，双方最终未能签订房屋买卖合同非一方违约造成，现双方均要求解除合同，本院予以准许，但原告要求双倍返还定金本院不予支持，被告要求原告支付违约金本院亦不予支持，作为合同解除后果，被告应将已收取的定金返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)周某与被告(反诉原告)朱群芳签订的《不动产买卖居间合同》中确定的双方预约合同关系；
　　二、被告(反诉原告)朱群芳应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周某定金5万元；
　　三、驳回原告(反诉被告)周某的其余诉讼请求；
　　四、驳回被告(反诉原告)朱群芳的其余反诉请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费2,300元(原告已预缴，未减半)，减半收取计1,150元，由原、被告各半负担；反诉案件受理费10,000元(被告已预缴，未减半)，减半收取计5,000元，由被告(反诉原告)朱群芳负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：周  箐

书记员：刘  畅