周永芳、庄春晓等与杜佳平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：周永芳，男，1957年2月14日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。
　　原告：庄春晓，女，1961年2月22日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：周清(系原告庄春晓之子)，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。
　　原告：周清，男，1986年8月16日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：周永芳(系原告周清父亲)，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。
　　被告：杜佳平，男，1988年5月8日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：黄志宏，上海君典律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄路遥，上海君典律师事务所律师。
　　原告周永芳、庄春晓、周清与被告杜佳平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理。依法由审判员林叶适用简易程序分别于2018年7月23日、2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告周永芳(暨原告周清的委托诉讼代理人)、原告周清(暨原告庄春晓的委托诉讼代理人)及原告周永芳、庄春晓、周清的共同委托诉讼代理人姚丹文，被告杜佳平及其委托诉讼代理人黄志宏到庭参加诉讼。审理中，双方一致同意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。
　　原告周永芳、庄春晓、周清共同向本院提出诉讼请求：解除合同并且要求被告按照房屋总价的20%支付违约金人民币(币种下同)1,200,000元。
　　事实和理由：原告周永芳、庄春晓、周清与被告杜佳平于2017年8月27日签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告以6,000,000元价格购买三原告位于上海市闵行区宝城路XXX弄XXX号XXX室的房屋(即本案涉案房屋)。合同约定上述6,000,000元价款被告应于2017年8月27日、8月28日支付三原告共计300,000元定金、2018年3月31日前支付三原告3,000,000元房款，另由被告贷款2,650,000元转入原告方账户，双方办妥该房地产交接手续当日，被告再支付三原告50,000元。现被告逾期支付，构成违约，按合同第九条第三款约定，被告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向原告方支付赔偿金，赔偿金按被告逾期未付款万分之五计算、逾期超过15日被告仍未完全履行付款义务的，原告方有权单方解除合同。原告方单方解除合同的，应当书面通知被告，并有权要求被告承担违约责任，被告承担违约责任除应支付逾期赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。现被告也已构成违约且不愿与三原告商谈，故三原告诉至法院。
　　被告杜佳平辩称，被告同意解除合同，但不同意按总房价的20%赔偿违约金，被告愿意支付违约金，但认为违约金过高，且房价是比较平稳的，被告向中介公司询过价，现房价也略有上涨，故原告方没有实际损失。被告系将自有房屋出售后进行置换，在与原告方签订买卖合同之前，被告已在太平洋房屋中介挂牌出售自有房屋；在签订合同当日，被告也按期支付了300,000元首付款；在与原告方签订买卖合同之后，被告在另一家中介又另行挂牌出售自有房屋，希望可以卖掉自有房屋置换原告方的房屋，但由于客观上的原因，被告的房屋无法出售，故被告无法购买原告方的房屋，被告根本不想违约。因此，被告及被告母亲在2017年11月中下旬和原告、中介公司店长及经办人在原告家里进行商量，要求与原告方解除合同，但原告方没有同意解除合同，双方未能达成一致。现被告客观上无法购买房屋，且被告也及时履行了通知义务，虽然被告没有收到原告发出的解除通知函，但被告对于原告后续行使解除权也是认可的，故被告同意解除双方签订的买卖合同。
　　本院经审理认定事实如下：2017年8月27日，原告周永芳、庄春晓、周清(作为卖售人，签约甲方)与被告杜佳平(作为买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司迎春路二店居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积为120.88平方米，转让价款为6,000,000元；甲、乙双方确认，在2018年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同第九条约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；该合同补充条款(一)约定：甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任，乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任；该合同补充条款(二)约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。该合同附件三《付款协议》约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款100,000元整；2、乙方于2017年8月28日之前，支付甲方房款200,000元整；3、乙方于2018年3月31日之前，支付甲方房款3,000,000元整；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款2,650,000元整，该款项由贷款银行转入甲方账户；5、乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方50,000元整。
　　上述合同签订后，被告杜佳平支付了涉案房屋的购房款300,000元。
　　2018年7月2日，原告周永芳、庄春晓、周清以诉称之理由向本院提起诉讼。
　　另查明，被告杜佳平居住的位于上海市闵行区宝城路XXX弄XXX号XXX室房屋曾二次委托上海太平洋房屋服务有限公司进行出售，后上述房屋未能以委托的价格出售。
　　诉讼中，原、被告均确认被告曾于2017年11月向三原告提出过要求解除双方的买卖合同，但三原告没有同意，并确认原、被告就涉案房屋没有进行过交付。对于被告已支付的购房款300,000元，原、被告均表示同意在违约金中进行抵扣。
　　以上事实，由原告周永芳、庄春晓、周清共同提供的《上海市房地产买卖合同》，被告杜佳平提供的《房地产居间合同》以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，原告周永芳、庄春晓、周清还提供了同小区房屋价格网上截屏照片以及上海市闵行区宝城路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》以证明房价在下跌。被告杜佳平对照片的真实性不予确认，对《上海市房地产买卖合同》的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同价格不等于真实的成交价格，且一房一价，其他房屋的价格不等于涉案房屋的价格，故对涉案房屋的价格走势没有证明力。被告杜佳平还提供了上海房价网对涉案房屋的价格评估及房屋价格走势图以证明涉案房屋现每平方米的单价为61,355元。
　　审理中，双方当事人一致同意本院通过询价方式确定涉案房屋的单价。为此，本院向上海中原物业顾问有限公司进行询价，上海中原物业顾问有限公司于2018年8月28日出具《房地产价格咨询意见书》，询价结果为涉案房屋在2017年11月的客观合理的市场买卖价格为总价款6,500,000元，单价为每平方米54,000元；涉案房屋在2018年4-5月的客观合理的市场买卖价格为总价款6,200,000元，单价为每平方米51,000元；涉案房屋在2018年7-8月的客观合理的市场买卖价格为总价款6,200,000元，单价为每平方米51,000元。原告周永芳、庄春晓、周清对该询价结果的真实性无异议，但对证明效力有异议，认为询价结果只能表明价格的可能性，是一段时间的价格而不是真实的成交价，其提供的真实的价格更具有采信性。被告杜佳平对该询价结果的真实性无异议，认为与其提交的证据和陈述相符合，反映了真实价格的趋势，也符合市场的实际状况，该询价结果对双方均有约束力。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告就涉案房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。被告作为购房人，应审慎对待自身重大资产购置行为，理应对自身的购买能力有合理的预见，并对自己作出的民事法律行为尽到必要、合理的注意义务，现被告未能按照合同约定支付房款，构成违约。诉讼中，原、被告双方一致同意2017年8月27日订立的《上海市房地产买卖合同》解除，但双方当事人对合同解除的时间存在争议。对此，本院认为，合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利。现被告在履约过程中，未能按约履行付款义务，故三原告依法享有合同解除权，而被告作为违约方，在本次争议中不享有合同解除权。现三原告据此要求解除双方就涉案房屋的签订的《上海市房地产买卖合同》，并主张解除的时间为被告收到起诉状副本之日，而被告于2018年5月3日在诉前调解时收到了起诉状副本，并同意解除合同，故本院确认原、被告于2017年8月27日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年5月3日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，三原告理应向被告返还已收取的房款300,000元，但根据双方合同约定，被告未按合同付款协议约定期限付款的，应当向三原告支付赔偿金，逾期超过15日被告仍未完全履行付款义务的，三原告有权单方解除合同并要求被告承担违约责任，被告承担违约责任除应支付自合同应付款期限之第2日起计算至三原告发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，被告承担违约责任的，三原告可从被告已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给被告，已付款不足支付的，被告应在接到书面通知之日起5日内支付。现三原告提出主张违约金并要求在违约金中扣除被告已付的房款，被告认为违约金过高，要求法院酌情降低违约金的金额，并同意将其已支付的购房款300,000元在违约金中进行抵扣。对此，本院综合考虑《上海市房地产买卖合同》履行的程度、被告已支付款项的金额、被告违约的主观恶意、对三原告造成的实际损失、以及当前房屋市场价格波动等因素，酌定由被告支付三原告违约金350,000元，三原告主张在违约金中扣除被告已付的房款，符合双方的约定，本院予以支持，因此，本院确定由被告支付三原告违约金50,000元(已扣除被告已付房款300,000元)。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告周永芳、庄春晓、周清与被告杜佳平就位于上海市闵行区宝城路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年5月3日解除；
　　二、被告杜佳平于本判决生效之日起十日内支付原告周永芳、庄春晓、周清违约金人民币50,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计人民币7,800元，由原告周永芳、庄春晓、周清负担人民币5,525元，由被告杜佳平负担人民币2,275元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：林  叶

书记员：高  燕