周淑坤与尹孝龙房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

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周淑坤与尹孝龙房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
提交时间:2014-06-30
黑龙江省林口县人民法院
民事判决书
（2014）林民初字第179号
原告周淑坤，男。
被告尹孝龙，男。
第三人于洁（系被告尹孝龙之妻），女。
原告周淑坤与被告尹孝龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理，依法适用简易程序于2014年4月21日、2014年5月27日两次公开开庭进行了审理。
审理中，经被告尹孝龙申请，本院依法追加于洁为第三人参加诉讼。
原告周淑坤，被告尹孝龙，第三人于洁均到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告周淑坤诉称:被告于2012年7月5日将原自有平房一幢（林房权证第402523号）自愿卖给原告，双方约定房屋售价五万元整，并签订房屋买卖协议一份。
此房款已于2012年7月5日由被告从原告处一次性全额接交到位，并同时对房产证进行了交接；原告与被告双方在进行钱证移交时，原告曾亲自给被告之妻于洁打电话求证，当时于洁表明知道此事并表态听从并支持被告的主张，授意原告与被告直接办就行，被告接房款时说给他们让出找房搬家的时间，同时承诺两个月后一定搬家让出房屋。
原、被告双方已经自愿达成买卖交易并签订了“房屋买卖协议”，同时全额房款与房证已经顺利移交，可视为房屋买卖交易已经成功完成。
现在被告之妻于洁占用房屋不搬家移交，已经严重地侵害了原告的合法权益。
为了维护原告的合法权益不受侵害，故提起诉讼:一、要求被告履行与原告进行的房屋买卖交易之过户义务；二、要求被告停止对原告的侵权行为，给原告让出房屋。
并给付侵权占用房屋期间的房屋使用费，按每月200元计算，从2012年9月5日起计算直至到搬家交出房屋之日止。
三、要求被告承担本案的全部费用。
另外，将诉讼请求第二项“让出房屋”撤回。
变更为:确认原、被告的房屋买卖合法有效。
被告尹孝龙辩称:原告要求被告履行交易过户不认可，因为原、被告之间不是房屋买卖，不存在过户义务，原、被告之间是借贷关系。
原、被告双方签订的房屋买卖合同是无效合同。
在2012年7月5日被告向原告借款5万元，原告方实际只给付了4.5万，扣除了5000元的利息。
在借款期间，原告要求被告拿房照和结婚证进行抵押，所以原、被告双方达成了房屋买卖协议，即被告将本案争议的房屋以5万元的价格转让给原告，签订房屋买卖时没有得到第三人的同意，原、被告双方签订的买卖合同实际目地，是为了借贷，名为买卖。
虽然签订了房屋买卖协议但被告方未实际履行，即没有将房屋交付给原告，双方也没有办理过户手续，根据合同法第五十二条第二款规定，原、被告双方签订合同的目的是为了借贷而不是买卖，损害了本案第三人的合法利益，应是无效合同。
根据最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题解释三》第十一条规定。
夫妻一方将夫妻共同财产转让给第三人，第三人善意取得并支付了合理价款并办理了产权登记手续的，夫妻另一方主张追回该房屋的人民法院不予支持，而本案中原告方与被告签订的合同约定价款是5万元，而事实上该地区的市场价在13-14万元左右，且原告在购买该房屋时也没有向第三人进行了解相应的情况，可见原告并非是善意购买此房屋，且原告方至今没有办理房屋产权变更手续，因此原告与被告之间的房屋买卖是无效的。
根据合同法规定，无效合同的取得对方的财产应该予以返还，做为被告方收到了原告的4.5万元，被告同意返还。
原告收到被告的房证要求返还给被告。
综上，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人于洁辩称:被告卖房时第三人不知情，也未同意。
综合当事人的陈述，确定本案的争议焦点为:1.该案法律关系是房屋买卖合同还是民间借贷合同。
2.如是买卖合同关系，该合同是否有效。
原告周淑坤为支持其主张向法庭提交证据如下:
证据一，房屋买卖协议。
意在证明原、被告之间是房屋买卖关系而非借贷关系，该房屋买卖协议依法有效。
被告对形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为这是双方签订的买卖协议，但实际是借贷，名为房屋买卖，签该协议时第三人不知道，也没有得到第三人的同意，此协议应属无效协议。
第三人对该证据有异议，认为其不知情，亦未同意。
本院认为，虽然第三人有异议，但由于被告对该证据形式要件无异议，结合庭审调查中原、被告的自认，对原、被告于2012年7月5日，双方签订了房屋买卖协议，落款时间写的是“2012年9月5日”的事实予以确认。
证据二，2012年7月5日欠条复印件一张。
意在证明被告提前取走房款5万元。
被告对欠条形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为当日被告只收到4.5万元，而不是5万元。
该欠条可以证实原、被告之间实际是借贷关系，而非房屋买卖。
第三人对该证据有异议。
认为其不知情，也没有收到此款。
本院认为，被告提出的当日被告只收到4.5万元，而不是5万元的的反驳意见，被告负有举证责任，未提供相关证据予以证实，被告对此反驳意见应承担举证不能的责任，同时被告对该证据形式要件无异议；第三人虽提出异议，但未向本院提出证据予以反驳原告该证据所证明的事实，故本院对2012年7月5日，被告尹孝龙给原告周淑坤出具5万元欠条的事实予以确认。
证据三，房照复印件。
意在证明原、被告之间是房屋买卖关系，给钱的同时交付了房照。
被告对房照形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为此房照是在原、被告签订房屋买卖协议后，被告私自将自家房照交给原告，但实际是为了借贷，名为买卖。
第三人对房照形式要件没有异议。
对证明问题有异议，认为其不知情，亦未同意。
本院认为，由于各方当事人对该证据的形式要件均无异议，该证据具备证据的真实性、合法性原则，与本案具有关联性，故本院对该证据的真实性予以确认。
但原告欲证明原、被告之间是房屋买卖关系需要各证据形成证据链条，单以此证据证明原、被告之间是合法的买卖关系证明力欠缺。
证据四，被告与第三人的结婚证复印件。
意在证明持证人是第三人于洁。
能证明第三人知道被告提前取房款的事并同意卖房。
被告对结婚证的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为此结婚证不能证实原告与被告签订房屋买卖协议时第三人知情和第三人同意将此房屋卖给原告的事实。
第三人对形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为该结婚证是被告偷拿走的，第三人不同意，也证明不了第三人同意卖房这事。
本院认为，由于各方当事人对该证据形式要件均无异议，故本院对被告尹孝龙与第三人于洁是夫妻关系的事实予以确认。
虽然结婚证持有人为第三人于洁，因结婚证不是于洁个人隐秘物品，被告有可能私自拿到持有人为于洁的结婚证交给原告，所以不能以被告拿出第三人的结婚证交给原告而认定原告与被告签订房屋买卖协议时第三人知情并同意将此房屋卖给原告的事实。
证据五，原告的身份证复印件。
意在证明原告的主体资格合法。
被告及第三人对该证据均无异议，本院予以采信。
证据六，南山社区的说明。
意在证明被告有一段时间没有在家，原告多次联系被告，但都联系不上被告。
被告及第三人对该证据均无异议，本院予以采信。
证据七，南山社区的证明。
意在证明被告在林口居住，属于林口法院管辖范围之内。
被告及第三人对该证据均无异议，本院予以采信。
证据八，被告及第三人的夫妻户籍信息。
意在证明被告与第三人系夫妻关系。
被告及第三人对该证据均无异议，本院予以采信。
证据九，房地产更正登记、异议登记、换证补证申请书、房屋所有权丢失补证申请、房地产登记受理审核业务书、私有房屋所有权证底卡等四张复印件。
意在证明被告在明知房照的情况下到房产机关又挂失申请重新办理了房照并与动迁办签订了补偿协议，严重侵犯了原告的合法权益。
被告及第三人对形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为本案是房屋买卖合同，虽然原、被告双方签订了房屋买卖协议，但该房屋所有权并没有实际转移给原告，被告在享有所有权期间行使对房屋所有权相关的权利是符合法律规定的，补办房产证的相关手续并不能认定原、被告双方的合同是依法有效的。
本院认为，由于各方当事人对形式要件均无异议，故对被告尹孝龙重新到房产部门申请补办房照的事实予以确认。
被告尹孝龙为支持其主张向法庭提交证据如下:
证据一，存款凭单复印件。
意在证明被告向原告借款5万元，原告实际付给被告4.5万元。
即可证实原、被告之间签订的房屋买卖合同实际为借贷，名为买卖。
原告对形式要件没有异议，对要证明的问题有异议，认为此凭证不能证实被告主张的原告给付4.5万元的主张，此凭证可以说明原告是通过银行汇款的方式给被告4.5万元的购买款，其它5000元通过借条足以证明。
第三人对形式要件没有异议。
对证明问题有异议，认为于洁没有收到钱。
本院认为，由于各方当事人对该证据形式要件均无异议，本院对被告尹孝龙于2012年7月5日收到原告周淑坤人民币45000元的事实予以确认。
证据二，证人潘某证言。
意在证明被告方没有向外转卖争议房屋。
但证人当庭证实证人与原、被告是邻居关系，在证人搬走老房前，被告的房屋始终是由被告居住的。
原告、被告、第三人对该证人证言均无异议，本院对证人证实证人与原、被告是邻居关系，在证人搬走老房前，被告的房屋始终是由被告居住的的事实予以采信。
证据三，证人都某证言。
意在证明被告方没有向外转卖争议房屋。
但证人当庭证实证人与被告是邻居关系，在拆迁房屋之前，被告的房屋一直由被告居住。
原告对该证人证言无异议，对被告所要证明的问题有异议，认为被告一再强调在自家贴房屋买卖这与本案无关，被告直接找到原告，发生的房屋买卖关系，所以被告不可能在自家房屋贴转让字样。
证人说被告和第三人一直住在此房屋内，可以说明被告和第三人拒不履行买卖合同。
被告及第三人对该证人证言无异议。
由于各方当事人对证人证言均无异议，本院对该证人证实证人与被告是邻居关系，在拆迁房屋之前，被告的房屋一直由被告居住的事实予以采信。
第三人于洁未提供证据。
根据当事人举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定本案事实如下:
2012年7月5日，被告尹孝龙给原告周淑坤出具了欠条一份，内容如下:欠条，今有尹孝龙借周淑坤人民币伍万元正（￥50000.00元），借款用途:开废品收购，用期约二个月，60天。
欠款人:尹孝龙某，2012年7月5日。
同日，原告周淑坤与被告尹孝龙签订了一份“房屋买卖协议”内容如下:房屋买卖协议，甲方:尹孝龙某（于洁妻:亚民字第98009号），乙方:周淑坤某甲方有平房一幢，林房权证第402523号志愿买给乙方，甲乙双方志愿达成如下协议。
一、房屋售价伍万元整￥50000.00元整。
二、房款一次性付清，款到搬家，让房交钥匙。
三、此协议甲乙双方签字生效。
甲方:尹孝龙某乙方周淑坤某2012年9月5日。
当天，原告周淑坤通过中国邮储银行林口县西站前大街支行给被告尹孝龙的卡号:6210982600062415839存款45000元。
同日，被告尹孝龙将其与第三人于洁的结婚证和房屋所有权人为尹孝龙的林房权证林口镇字第402523号房照交给了原告周淑坤。
审理中，原告周淑坤申请将诉讼请求第二项“让出房屋”撤回。
变更为:确认原、被告的房屋买卖合法有效。
经被告尹孝龙申请，本院依法追加于洁为第三人参加诉讼。
同时查明，被告尹孝龙与开发商已经签订了拆迁补偿协议，诉争房屋于2014年4月28日已被拆除。
经本院释明，原告仍坚持原诉讼请求，即确认原、被告的房屋买卖合法有效；要求被告继续履行合同，办理过户义务。
另查明，被告尹孝龙与第三人于洁系夫妻关系，在原、被告签订房屋买卖协议时，第三人于洁就在此房屋居住，一直到该房屋拆迁。
再查明，2014年2月11日，被告尹孝龙向林口县房产管理部门申请补发产权证号402523号的房屋所有权证。
本院认为，2012年7月5日，被告尹孝龙给原告周淑坤出具了欠条一份，内容为被告借原告人民币伍万元正，用期约二个月，60天。
双方之间存在债权债务关系明确。
同年同日，原告与被告签订了一份“房屋买卖协议”，但“房屋买卖协议”上签署的签订日期为2012年9月5日，即2012年7月5日的60日后，被告应向原告还50000元欠款的日期。
合法的借贷关系受法律保护。
关于本案的基础法律事实，应当综合双方当事人的陈述及证据予以判断。
原告与被告之间虽然签订了房屋买卖协议，但是，就双方的本意来说，原告仅仅是想获得实现债权的保障，该房屋成为被告履行还款义务的担保，而被告签订此协议，其本意也并非出售房屋。
原告与被告签订房屋买卖协议后并未向被告实际支付购房款50000元，而是用借款抵作房款。
原告与被告之间名为房屋买卖，实为借贷，原告应以民间借贷诉讼处理。
现原告以房屋买卖合同为由，要求确认原告、被告之间的房屋买卖协议有效，要求被告履行房屋买卖交易之过户义务等诉讼请求，且经本院释明后，原告明确不变更诉讼请求，因此对原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第一百三十条  之规定，判决如下:
驳回原告周淑坤的诉讼请求。
案件受理费1050元（原告已预交），减半收取525元，由原告周淑坤负担，诉讼保全费520元（原告已预交）由原告周淑坤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为，虽然第三人有异议，但由于被告对该证据形式要件无异议，结合庭审调查中原、被告的自认，对原、被告于2012年7月5日，双方签订了房屋买卖协议，落款时间写的是“2012年9月5日”的事实予以确认。
证据二，2012年7月5日欠条复印件一张。
意在证明被告提前取走房款5万元。
被告对欠条形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为当日被告只收到4.5万元，而不是5万元。
该欠条可以证实原、被告之间实际是借贷关系，而非房屋买卖。
第三人对该证据有异议。
认为其不知情，也没有收到此款。
本院认为，被告提出的当日被告只收到4.5万元，而不是5万元的的反驳意见，被告负有举证责任，未提供相关证据予以证实，被告对此反驳意见应承担举证不能的责任，同时被告对该证据形式要件无异议；第三人虽提出异议，但未向本院提出证据予以反驳原告该证据所证明的事实，故本院对2012年7月5日，被告尹孝龙给原告周淑坤出具5万元欠条的事实予以确认。
证据三，房照复印件。
意在证明原、被告之间是房屋买卖关系，给钱的同时交付了房照。
被告对房照形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为此房照是在原、被告签订房屋买卖协议后，被告私自将自家房照交给原告，但实际是为了借贷，名为买卖。
第三人对房照形式要件没有异议。
对证明问题有异议，认为其不知情，亦未同意。
本院认为，由于各方当事人对该证据的形式要件均无异议，该证据具备证据的真实性、合法性原则，与本案具有关联性，故本院对该证据的真实性予以确认。
但原告欲证明原、被告之间是房屋买卖关系需要各证据形成证据链条，单以此证据证明原、被告之间是合法的买卖关系证明力欠缺。
证据四，被告与第三人的结婚证复印件。
意在证明持证人是第三人于洁。
能证明第三人知道被告提前取房款的事并同意卖房。
被告对结婚证的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为此结婚证不能证实原告与被告签订房屋买卖协议时第三人知情和第三人同意将此房屋卖给原告的事实。
第三人对形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为该结婚证是被告偷拿走的，第三人不同意，也证明不了第三人同意卖房这事。
本院认为，由于各方当事人对该证据形式要件均无异议，故本院对被告尹孝龙与第三人于洁是夫妻关系的事实予以确认。
虽然结婚证持有人为第三人于洁，因结婚证不是于洁个人隐秘物品，被告有可能私自拿到持有人为于洁的结婚证交给原告，所以不能以被告拿出第三人的结婚证交给原告而认定原告与被告签订房屋买卖协议时第三人知情并同意将此房屋卖给原告的事实。
证据五，原告的身份证复印件。
意在证明原告的主体资格合法。
被告及第三人对该证据均无异议，本院予以采信。
证据六，南山社区的说明。
意在证明被告有一段时间没有在家，原告多次联系被告，但都联系不上被告。
被告及第三人对该证据均无异议，本院予以采信。
证据七，南山社区的证明。
意在证明被告在林口居住，属于林口法院管辖范围之内。
被告及第三人对该证据均无异议，本院予以采信。
证据八，被告及第三人的夫妻户籍信息。
意在证明被告与第三人系夫妻关系。
被告及第三人对该证据均无异议，本院予以采信。
证据九，房地产更正登记、异议登记、换证补证申请书、房屋所有权丢失补证申请、房地产登记受理审核业务书、私有房屋所有权证底卡等四张复印件。
意在证明被告在明知房照的情况下到房产机关又挂失申请重新办理了房照并与动迁办签订了补偿协议，严重侵犯了原告的合法权益。
被告及第三人对形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为本案是房屋买卖合同，虽然原、被告双方签订了房屋买卖协议，但该房屋所有权并没有实际转移给原告，被告在享有所有权期间行使对房屋所有权相关的权利是符合法律规定的，补办房产证的相关手续并不能认定原、被告双方的合同是依法有效的。
本院认为，由于各方当事人对形式要件均无异议，故对被告尹孝龙重新到房产部门申请补办房照的事实予以确认。
被告尹孝龙为支持其主张向法庭提交证据如下:
证据一，存款凭单复印件。
意在证明被告向原告借款5万元，原告实际付给被告4.5万元。
即可证实原、被告之间签订的房屋买卖合同实际为借贷，名为买卖。
原告对形式要件没有异议，对要证明的问题有异议，认为此凭证不能证实被告主张的原告给付4.5万元的主张，此凭证可以说明原告是通过银行汇款的方式给被告4.5万元的购买款，其它5000元通过借条足以证明。
第三人对形式要件没有异议。
对证明问题有异议，认为于洁没有收到钱。
本院认为，由于各方当事人对该证据形式要件均无异议，本院对被告尹孝龙于2012年7月5日收到原告周淑坤人民币45000元的事实予以确认。
证据二，证人潘某证言。
意在证明被告方没有向外转卖争议房屋。
但证人当庭证实证人与原、被告是邻居关系，在证人搬走老房前，被告的房屋始终是由被告居住的。
原告、被告、第三人对该证人证言均无异议，本院对证人证实证人与原、被告是邻居关系，在证人搬走老房前，被告的房屋始终是由被告居住的的事实予以采信。
证据三，证人都某证言。
意在证明被告方没有向外转卖争议房屋。
但证人当庭证实证人与被告是邻居关系，在拆迁房屋之前，被告的房屋一直由被告居住。
原告对该证人证言无异议，对被告所要证明的问题有异议，认为被告一再强调在自家贴房屋买卖这与本案无关，被告直接找到原告，发生的房屋买卖关系，所以被告不可能在自家房屋贴转让字样。
证人说被告和第三人一直住在此房屋内，可以说明被告和第三人拒不履行买卖合同。
被告及第三人对该证人证言无异议。
由于各方当事人对证人证言均无异议，本院对该证人证实证人与被告是邻居关系，在拆迁房屋之前，被告的房屋一直由被告居住的事实予以采信。
第三人于洁未提供证据。
根据当事人举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定本案事实如下:
2012年7月5日，被告尹孝龙给原告周淑坤出具了欠条一份，内容如下:欠条，今有尹孝龙借周淑坤人民币伍万元正（￥50000.00元），借款用途:开废品收购，用期约二个月，60天。
欠款人:尹孝龙某，2012年7月5日。
同日，原告周淑坤与被告尹孝龙签订了一份“房屋买卖协议”内容如下:房屋买卖协议，甲方:尹孝龙某（于洁妻:亚民字第98009号），乙方:周淑坤某甲方有平房一幢，林房权证第402523号志愿买给乙方，甲乙双方志愿达成如下协议。
一、房屋售价伍万元整￥50000.00元整。
二、房款一次性付清，款到搬家，让房交钥匙。
三、此协议甲乙双方签字生效。
甲方:尹孝龙某乙方周淑坤某2012年9月5日。
当天，原告周淑坤通过中国邮储银行林口县西站前大街支行给被告尹孝龙的卡号:6210982600062415839存款45000元。
同日，被告尹孝龙将其与第三人于洁的结婚证和房屋所有权人为尹孝龙的林房权证林口镇字第402523号房照交给了原告周淑坤。
审理中，原告周淑坤申请将诉讼请求第二项“让出房屋”撤回。
变更为:确认原、被告的房屋买卖合法有效。
经被告尹孝龙申请，本院依法追加于洁为第三人参加诉讼。
同时查明，被告尹孝龙与开发商已经签订了拆迁补偿协议，诉争房屋于2014年4月28日已被拆除。
经本院释明，原告仍坚持原诉讼请求，即确认原、被告的房屋买卖合法有效；要求被告继续履行合同，办理过户义务。
另查明，被告尹孝龙与第三人于洁系夫妻关系，在原、被告签订房屋买卖协议时，第三人于洁就在此房屋居住，一直到该房屋拆迁。
再查明，2014年2月11日，被告尹孝龙向林口县房产管理部门申请补发产权证号402523号的房屋所有权证。
本院认为，2012年7月5日，被告尹孝龙给原告周淑坤出具了欠条一份，内容为被告借原告人民币伍万元正，用期约二个月，60天。
双方之间存在债权债务关系明确。
同年同日，原告与被告签订了一份“房屋买卖协议”，但“房屋买卖协议”上签署的签订日期为2012年9月5日，即2012年7月5日的60日后，被告应向原告还50000元欠款的日期。
合法的借贷关系受法律保护。
关于本案的基础法律事实，应当综合双方当事人的陈述及证据予以判断。
原告与被告之间虽然签订了房屋买卖协议，但是，就双方的本意来说，原告仅仅是想获得实现债权的保障，该房屋成为被告履行还款义务的担保，而被告签订此协议，其本意也并非出售房屋。
原告与被告签订房屋买卖协议后并未向被告实际支付购房款50000元，而是用借款抵作房款。
原告与被告之间名为房屋买卖，实为借贷，原告应以民间借贷诉讼处理。
现原告以房屋买卖合同为由，要求确认原告、被告之间的房屋买卖协议有效，要求被告履行房屋买卖交易之过户义务等诉讼请求，且经本院释明后，原告明确不变更诉讼请求，因此对原告的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第六十条  、第一百三十条  之规定，判决如下:
驳回原告周淑坤的诉讼请求。
案件受理费1050元（原告已预交），减半收取525元，由原告周淑坤负担，诉讼保全费520元（原告已预交）由原告周淑坤负担。

审判长：陈贵发

书记员：杨国君