周瑶与徐燕房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

委托诉讼代理人：火卫明，上海市万方律师事务所律师。

被告：徐燕。

委托诉讼代理人：陈知度，上海捷铭律师事务所律师。

第三人：海宁皮革城担保有限公司。

法定代表人：蔡文庆。

原告周瑶与被告徐燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理，依法适用简易程序。经原告申请，本院追加海宁皮革城担保有限公司为本案无独立请求权的第三人。本院于2018年11月7日公开开庭进行了审理。原告周瑶及其委托诉讼代理人火卫明，被告徐燕的委托诉讼代理人陈知度到庭参加诉讼，第三人海宁皮革城担保有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案做缺席审理。本案现已审理终结。

原告周瑶向本院提出诉讼请求：1.判令被告将其所有的位于上海市闵行区房屋过户至原告名下；2.判令被告支付违约金200,000元（人民币，下同）。事实和理由：原、被告通过案外人某甲公司居间服务，于2015年9月5日签订了房地产买卖合同和居间协议，该房地产买卖合同约定甲方（被告）将其位于上海市闵行区房屋出卖给原告，建筑面积103.85平方米，房屋转让价款为1,700,000元，购房款分三次支付，于2015年10月31日前付1,000,000元，于2015年11月30日前付500,000元，余款200,000元于产权过户当天支付；甲方（被告）收到乙方（原告）1,500,000元，将涉案房屋交付给乙方，签订合同后，原告支付被告定金50,000元。由于涉案房屋系被告动迁安置房，双方约定，待涉案房屋限制转让时间到，立即办理产权过户手续。合同签订后，被告将涉案房屋的上海市房地产权证、上海新建住宅质量保证书等交给了原告。2015年10月15日，原告支付被告房款1,451,000元，被告向原告出具收条并作出相关承诺，两套房总(价)2,780,000元，手续费有周（原告）负责，钱首付1,500,000元(包括定金再内),2015年11月30日支付780，000元，手续（办理产权过户）结束后一次性支付500,000元，如有一方违约支付另一方200,000元。2015年11月30日，被告将涉案房屋交付给了原告，原告依据上述房地产买卖合同居住至今，涉案房屋相关的物业费、水、电、煤、通信费用也是由原告交付至今。2018年5月就涉案房屋产权过房手续事宜，被告向原告表明拒绝办理涉案房屋的产权过房手续。故原告提起诉讼。

被告徐燕辩称，2015年9月初，原告与其父亲周某某看中被告的两套房产，2015年9月5日原告向被告购买了两套房产，其中本案所涉的房屋购房款为1,700,000元，原告让其父亲周某某按照房屋买卖合同支付房产购房款1,500,000元，剩余200,000元购房款未付，2015年10月15日 ，被告将两套房产的钥匙、装修发票、保修卡等交付给原告父女。2018年3月，因被告急需资金向案外人借款2,800,000元，故将系争的房屋抵押给了案外人，故房屋无法过户给原告，要求驳回原告要求过户的诉讼请求，因被告违约，只能承担相应的违约责任。因房屋办理了抵押，故无法过户，被告于2018年7月6日将房屋已经抵押的事实告知了原告，请求法院判令双方合同已于2018年7月6日解除。

第三人海宁皮革城担保有限公司未到庭陈述，亦未提供书面证据。

本院经审理认定事实如下：被告徐燕系上海市闵行区房屋的产权人，该房屋为动迁安置房屋，小产证于2015年8月20日核准登记。

2015年9月5日，经案外人某甲公司居间介绍，原告（买受方、乙方）与被告（出售方、甲方）签订了房地产买卖合同，约定：乙方购买甲方位于上海市闵行区房屋，房屋总价款为1,700,000元；付款方式为：付款分三次，第一次在2015年10月30日之前付1,000,000元，第二次在2015年11月30日之前付500,000元，最后过户当天付200,000元。甲方收到乙方1,500,000元后将房屋钥匙交给乙方。

合同签订后，原告向被告支付房款，截止至2015年10月15日，原告向被告支付房款合计1,500,000元。2015年10月15日，徐燕在收条上签字确认，该收条内容记载为：经双方协商两套房屋总价2,780,000元，手续费由周负责，钱首付1,500,000元（包括定金再内），2015年11月30日前支付780,000元，留额手续结束后一次付清500,000元，如有一方违约支付另一方200,000元。当日，徐燕确认收取了房款1,500,000元。2015年12月1日，徐燕向原告发短信称“总数780,000元全部收到”。

2015年5月12日，原告向被告发送知信“什么时候做过户手续，以便我安排时间和最后房款筹备支付。请告知谢谢。”

2018年7月6日，被告向原告发送短信“周瑶：你好！你本人购买我徐燕名下位于上海市闵行区两套房产，本人因急需资金向案外人借款2,800,000元，本我无奈只能将上述房产抵押给案外人，导致无法将上述房产过户给你，故你只能解除合同，特此告知您。”

另查明，2018年3月5日，被告与第三人海宁皮革城担保有限公司签署借款保证合同、担保协议书及最高额抵押反担保合同，并就上海市闵行区房屋办理了抵押登记手续，最高债权数额为3,300,000元。

以上事实，由原告提供的房地产买卖合同、居间协议、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、结算业务申请书、交易明细、收条、短信、上海市不动产登记申请书、借款保证合同、担保协议书、最高额抵押反担保合同，被告提供的上海市不动产登记簿等证据以及双方当事人陈述所证实。

本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应信守并依约履行。因涉案房屋系动迁安置房，故在3年内不得转让。根据小产证的登记时间来看，该房屋于2018年8月21日起可办理产权过户手续。然被告在2018年3月在该房屋上设立了抵押登记，且在房屋满足过户时间的情况下不涤除该抵押登记，系被告违约，应承担相应的责任，原告根据双方约定向被告主张200,000元违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。至于被告提出的合同已经解除的抗辩，因被告没有单方解除权，在未经原告同意的情况下双方合同并不解除。因房屋上现设有抵押登记，原告要求被告配合过户的要求尚存在障碍，被告涤除相关抵押登记后再行配合原告过户，相应的税费由原告负担。第三人海宁皮革城担保有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、第三人海宁皮革城担保有限公司于被告徐燕还清借款的三日内办理上海市闵行区房屋上的抵押登记注销手续；

二、被告徐燕于上海市闵行区房屋上的抵押登记涤除后三日内配合原告周瑶将该房屋的产权过户登记至原告周瑶名下，因过户产生的税、费由原告周瑶负担；

三、被告徐燕于本判决生效之日起十日内支付原告周瑶违约金200,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10,950元，财产保全费5,000元，合计15,950元，由被告徐燕负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。