周美娟、陈培德与吴荣贵、刘琳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：周美娟，女，1964年3月25日生，汉族，住上海市静安区。
　　原告：陈培德，男，1955年7月31日生，汉族，住上海市静安区。
　　两被告共同的委托诉讼代理人：朱紫林，上海浦银律师事务所律师。
　　被告：吴荣贵，男，1959年11月1日生，汉族，住上海市静安区。
　　被告：刘琳，女，1957年12月14日生，汉族，住上海市静安区。
　　两被告共同的委托诉讼代理人：史寒笑，上海友义律师事务所律师。
　　原告周美娟、陈培德与被告吴荣贵、刘琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月18日第一次公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2018年9月19日第二次公开开庭进行了审理。两原告及其共同的委托诉讼代理人朱紫林，两被告及其共同的委托诉讼代理人史寒笑两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告周美娟、陈培德向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间于2015年9月25日签订的《协议书》有效；2、判令被告继续履行前述协议书，协助原告办理坐落于上海市松江区泗泾镇德悦路XXX弄XX、XX号17层XXXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的过户手续。事实与理由：原告周美娟与被告刘琳系同事关系。2013年因被告刘琳向原告周美娟借款无法偿还，原、被告于2013年12月20日签订《协议书》，约定两被告动迁安置的系争房屋以市场价500,000元卖给两原告，之前借款转为购房款。2015年7月，被告向原告交付系争房屋。2015年9月29日，因被告要求增加支付购房进度款，原、被告在原协议的基础上进一步签订《协议书》，载明原告方已付款为330,000元，其余款项等两被告产证办好交给原告方保管时付清至80%。剩余20%购房款到房产证转到原告方名下再结清。现原告方已依约支付了400,000元的购房款，并对系争房屋装修和居住至今，然两被告因房价上涨，不愿继续履行协议，遂涉诉。
　　被告刘琳、吴荣贵辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，原、被告间并非房屋买卖关系，而是民间借贷关系，故协议书中载明的买卖事项并非双方真实意思表示。签订协议书之初是因为双方有借款往来，原告担心被告还不出钱，所以要求被告签订了协议，以担保借款的归还，且原告在其2016年7月21日转账凭证中，也载明了用途是借款，故双方间协议应属无效，原告方亦无权要求被告方协助其办理过户手续。其次，系争房屋权利人为两被告，然上述协议中被告吴荣贵的签名均系被告刘琳代签，被告吴荣贵并未授权被告刘琳处分系争房屋，故该协议不具备法律效力，而协议约定的房价本身也远低于市场价，原告方亦不属于善意第三人。再次，两被告向袁某某、王彬出售系争房屋时，两原告配合看房，其也当场与购房人讨论过房价，两原告并未提出异议，足见其并非认为原、被告间是房屋买卖关系。最后，其将系争房屋交付两原告使用，仅仅是因为无力归还借款和利息，否则，其如真意是出售系争房屋，就不会在交付原告方之前还进行装修。
　　经审理查明，系争房屋为动迁安置房，建筑面积48.27平方米，建筑类型为公寓，两被告于2016年6月XX日核准登记为系争房屋权利人。
　　2013年6月19日，原告周美娟向被告刘琳转账70,000元。
　　2013年8月16日，原告周美娟向被告刘琳转账50,000元。
　　2013年11月4日，原告周美娟向被告刘琳转账50,000元。
　　2013年12月20日，两原告与两被告签署《协议书》一份，其上写有“本人有套松江洞泾镇德悦路XXX弄XX、XX号1701室面积50㎡左右。现有同事周美娟购买50万人民币，经双方同意愿意接受，今后费用由周美娟承担，预付定金25万元人民币，余款分二次付清，第一次四联单到再付10万；第二次产证办好付清15万人民币。如有一方违约，付定金50%违约金(产证转到周美娟账结清)。2015年6月交房”。被告刘琳称，上述协议书系其起草，但其上吴荣贵签名系其代签。被告吴荣贵称，其对上述协议书并不知情，签名亦非其所签。
　　同日，原告周美娟向被告吴荣贵尾号为0778的工商银行卡转账50,000元。
　　2015年7月14日，原告周美娟向被告吴荣贵尾号为0778的工商银行卡转账80,000元。
　　2015年9月29日，两原告(乙方)与两被告(甲方)签署《协议书》一份，载明“甲方(刘琳、吴荣贵)有一套松江区泗泾镇德悦路XXX弄《塘和家园德悦苑》XX号17层XXXX室，建筑面积48.19平方米，经双方同意现以人民币50万元买给乙方(周美娟、陈培德)，乙方现已支付人民币33万，其余款等甲方产证办好交给乙方保管需付清房款的80%，还有20%房款到房产证转到乙方名下再结清。该协议如有一方违约需支付房价50%违约金。协议书甲乙双方各一份”。原告周美娟称，上述协议书系其起草。被告吴荣贵称，其对上述协议书并不知情，签名亦非其所签。
　　同日，原告周美娟向被告吴荣贵尾号为0778的工商银行卡转账30,000元。
　　2016年7月21日，原告周美娟向被告吴荣贵尾号为3844的工商银行卡转账70,000元，附言为“借款”。
　　另查明，2013年11月1日，两被告及案外人吴渔海等九人(乙方)与案外人上海市静安区住房保障和房屋管理局(甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，载明因乙方上海市静安区石门二路XXX弄XXX号房屋拆迁，甲方提供给乙方产权调换房屋计5套，其中系争房屋预测面积48.19平方米，单价9,650元，总价447,629元，优惠总价364,134元，预计交房时间为2015年6月30日。协议另对其他相关事项进行了约定。
　　2015年6月2日，两被告与案外人上海松江新城投资建设有限公司就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》一份，约定两被告向该公司购买系争房屋，总价款暂定447,267.85元。合同另对其他相关事项进行了约定。
　　2015年9月11日，案外人上海松江新城投资建设有限公司取得系争房屋大产证。
　　2016年6月8日，两被告与案外人上海松江新城投资建设有限公司就系争房屋签订《房屋交接书》一份。两被告称，开发商实际交付系争房屋时间为2015年6月，上述交接书是为了办理小产证需要。
　　再查明，2018年6月19日，袁某某、王彬就刘琳、吴荣贵向本院提起(2018)沪0117民初10084号房屋买卖合同纠纷，称其经中介居间，于2017年11月11日与刘琳、吴荣贵签订《房地产定金及买卖协议》，约定向刘琳、吴荣贵购买系争房屋，并于2017年12月6日网签，双方交易总价款为1,100,000元，现其已付款为980,000元，然刘琳、吴荣贵却未按约交房，故诉至本院，请求判令：“1、判令刘琳、吴荣贵继续履行《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)和《房屋买卖补充合同》；2、判令刘琳、吴荣贵交付系争房屋；3、判令刘琳、吴荣贵协助办理系争房屋产权过户手续，过户至袁某某、王彬名下；4、判令刘琳、吴荣贵自2018年1月1日起以980,000元为基数按每日0.5%即4,900元计算至刘琳、吴荣贵实际交付系争房屋之日止的逾期交房违约金，律师费35,000元”。后因该案须以本案的审理结果为依据，而本案案件尚未审结，故本院于2018年8月7日裁定中止上述案件审理。
　　本案审理中，经被告方申请，本院于2018年10月10日前往上海市不动产登记局就原告方在本市的不动产登记情况进行查询，查询结果为两原告无不动产登记信息。
　　庭审中，原告周美娟与被告刘琳一致确认，至迟至2015年年底起，系争房屋已由两原告居住使用至今。两原告称其系夫妻关系，两被告称其亦系夫妻关系。
　　两原告称，根据双方约定，系争房屋本次交易产生的全部税费由其负担，另就系争房屋尚有100,000元尾款未支付，要求在本案中一并处理，其二人在本市无任何房产，符合购房政策。
　　原告周美娟称，其与被告刘琳2013年3月相识并成为朋友，后来其曾谈及儿子无房，找不到女朋友，2013年5、6月份的时候，被告刘琳称儿子结婚，向其借钱，并称其要动迁了，可以出售一套动迁安置房给原告，其才凑了17万给被告刘琳，2013年7月，安置房的位置可以确定了，其挑选了系争房屋，所以双方是在系争房屋坐落位置明确后才签订了书面协议，当时其家庭月收入不足6,000元，与被告刘琳也相识不久，不可能借这么多钱给被告。
　　被告刘琳称，其与原告周美娟于2013年3月底成为同事后，关系要好，因有欠债和信用卡需偿还，遂问原告借钱，从未向原告方出具过借条，但表示动迁款下来后就会归还，原告没有问过借款用途，也未约定利息，其曾保证2014年5月动迁款下来后一次性还清，总共收到过400,000元借款。
　　被告吴荣贵称，其在收到诉状后，才知道被告刘琳曾就系争房屋与两原告签订过上述协议，其与刘琳虽是夫妻，经济上一般是在一起的，但系争房屋的事情确实不清楚，其名下就一张工商银行的卡，一直自行保管，是2016年还是2017年办理的，两原告打款给其的工商银行卡，与其现在持有和使用的工商银行卡不同，是其办理后给被告刘琳使用的，其此前从未去过系争房屋，2017年想卖房，便拿了产证去挂牌了。
　　两被告称，其于2017年出售系争房屋时，只带袁某某一位有意购房者看过系争房屋。
　　两原告另提供维修基金收据一份，以证明其支付了办理系争房屋房地产权证的相关费用。两被告对上述证据真实性无法确认，并提供维修基金收款凭证一份，称上述费用是其所交。对此，两原告又称，其所缴纳的是维修基金预付款，故印证了该项费用是其所交。
　　两原告再提供装修家电、家具订购单一组，证明其对系争房屋进行了装修。两被告称上述证据真实性无法确认，且其在2015年6月对系争房屋进行了装修，如其要出售系争房屋，就不可能再进行装修，并就此提供整改通知书、被告刘琳与案外人吴某某的短信记录、10086通话记录一组。对此，两原告称，上述证据真实性不予认可，其中属于证人证言的，应出庭作证，且系争房屋装修是其完成的。
　　两原告又提供系争房屋产证复印件一份，称被告于2016年7月21日曾将系争房屋产证原件交给其，其便于当日转账70,000元，但其后被告刘琳称需要产证原件办理被告吴荣贵去名手续，为了方便过户，便于2017年5月将产证原件和维修基金的单子一并给了被告。被告吴荣贵称，系争房屋产证原件一直由其保管，从未给过原告，但原告如何取得复印件其并不知情。被告刘琳则称，产证复印件是其给原告的，对方问其要原件，其是不可能给的，所以就给了复印件，给了复印件后，原告就打钱给其了。
　　两被告另提供上海市静安区人民法院民事判决书两份以及执行通知书，以证明上述两案的被告吴玺峰是其儿子，因儿子对外负债，后被强制执行，执行局划走了动迁组的补偿款，导致被告无法偿还原告的债务，故多次向原告借款。两原告对上述证据真实性无异议，但认为与本案无关。
　　两被告又提供了2017年11月13日袁某某与其母亲的微信记录，以证明2017年被告想出售系争房屋，找了中介和买家去看房，袁某某看房时还拍摄了照片，原告周美娟也在场，并未提出异议，也一起陪同看房，并未提出异议，故两原告并非是购买系争房屋。两原告对上述微信记录中涉及系争房屋的照片真实性无异议，原告周美娟称，被告刘琳为了带人看房，曾编造过诸多借口，后来找到原告称其亲戚在隔壁有套房子要卖，但亲戚人在外地，房型与系争房屋一样，想过来看看装修，最初原告陈培德不同意，后来过了一个月，被告刘琳又以上述理由要来看房，其便答应了，原告陈培德不同意，所以回避了，袁某某看房之后，其与原告陈培德还是觉得不对劲，所以不再配合被告，总共只有袁某某看过这一次，如果知道是两被告要卖房，其早就起诉了。
　　两被告还申请了证人岑某、袁某某出庭作证。证人岑某表示，其是中介员工，2017年夏天被告出售系争房屋时，其曾与被告带袁某某去看房，当时原告也在场，袁某某对系争房屋比较满意，还拍了照片，被告称原告是其小姐妹，临时居住的，并称袁某某购房后差不多就能拿到房子，具体谈了什么记不清了，谈过价格是否能便宜，袁某某也表达了房屋采光好，想购买，其就本次交易已全额收取了袁某某佣金21,000元左右。证人袁某某称，其2017年8月认识了中介岑某，2017年11月中介向其推荐了系争房屋并前往看房。当时说屋内居住的是被告刘琳的小姐妹，看房时被告刘琳与原告周美娟还打了招呼，系争房屋位置和采光都不错，其也对被告刘琳表示比较满意，希望可以优惠，被告刘琳也称，只要看中房子，价格可以去中介处谈，原告周美娟也说了小夫妻没多少钱，买这个房子挺不错，至于看房时原告周美娟与被告刘琳具体说了什么其也没有留意，但其拍摄了系争房屋照片。2017年12月其与王彬和两被告网签。当时其提出要直接与原告签订租赁合同，被告刘琳称双方是好姐妹，中介也说不用签合同，并押了100,000元房款在中介处，后来催促交房时，被告刘琳又称原告陈培德生病了，要延期交房。2018年4月底5月初时，被告才告知其与原告是借款关系，系争房屋是抵押给了原告，原告自己的房屋动迁，没地方住，就住在系争房屋内，但原告却说系争房屋是其购买的。两原告认为上述证人与本案有利害关系，对其证明内容不予认可。两被告对证人证言无异议，并称如原、被告确为房屋买卖关系，其不可能再次出售系争房屋，两原告也不可能配合看房且看房过程中未提出异议。
　　以上事实，上海市不动产登记薄、上海市国有土地上房屋征收补偿协议、上海市商品房预售合同、2013年12月20日协议书、银行转账凭证、2015年9月29日协议书、房屋交接书、(2018)沪0117民初10084号案件起诉状及民事裁定书、照片、证人证言以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，本案主要争议焦点在于：1、原、被告间为民间借贷关系还是房屋买卖合同关系？2、如系房屋买卖合同关系，则涉案协议书是否合法有效，以及对被告吴荣贵是否具有拘束力？3、原告方要求继续履行涉案协议书并由被告方协助其办理系争房屋过户手续有无履行障碍？
　　针对第一个争议焦点，本院作如下评判：首先，被告方称其与原告方系借贷关系，涉案两份协议书均是为了借款关系做担保，因双方关系较好，互相信任所致，故从未出具过书面借条，且具体借款金额、借期、利息等亦未作约定。然根据原、被告自述，原告周美娟与被告刘琳于2013年3月底方才相识，均为普通职工，在2013年12月20日签署《协议书》之前，原告周美娟已向被告刘琳转账170,000元,如双方确为借贷关系，却不出具书面借条，显然有悖常理。其次，被告方坚称两份协议书均为借贷关系的担保，然真如其所述，双方未就被告所称的主合同关系(借贷关系)书面缔约，却就所谓担保签订了书面协议，更何况2013年的协议书为被告刘琳起草，如确系为借款提供担保，却不体现借款事宜，反而将系争房屋实际交付给原告方，亦有悖常理。再次，两份协议书均对系争房屋坐落位置、总价款、付款方式等进行了约定，具备房屋买卖合同的基本条款，此后原告方的付款节点等，较能与两份协议书的约定吻合。最后，虽原告周美娟2016年7月21日向被告吴荣贵汇款70,000元时，附言为“借款”，然双方真实合意需根据整个交易流程推断，而非根据孤立判断，故被告方以此为由试图推翻双方房屋买卖基础关系的抗辩意见，本院亦不予采信。综上，本院依法认定，原、被告间系房屋买卖合同关系，而非民间借贷关系。
　　针对第二个争议焦点，现被告方据以主张涉案协议书无效的理由有二，一是原、被告间系借贷关系，房屋买卖并非双方真实意思表示，对此上文已作判定，不再赘述。二是系争房屋为两被告共同共有，被告吴荣贵未在协议书上签字，事后亦未追认，且被告刘琳与原告方约定的成交价低于市场价，故两原告非善意第三人。对于后一理由，本院认为，首先，被告吴荣贵以其未在协议书上签字为由，主张无效，缺乏法律依据。其次，被告方称两份协议书中被告吴荣贵的签名均系被告刘琳代签，但就本案而言，两被告系夫妻关系，被告吴荣贵亦自认经济上一般混同，在长达三年的时间里，原告方曾分四笔向被告吴荣贵名下不同尾号的工商银行卡转账共计XX0,000元，现被告吴荣贵以其并非实际持卡人为由否认收到过上述款项，并称其对系争房屋买卖不清楚、不知情，令本院对此难以采信，故本院推定被告吴荣贵对系争房屋本次交易知情并默许，即便涉案协议书确系代签，被告吴荣贵亦以行为进行了追认。再次，原、被告在2013年的协议书中已约定了本次交易的总价款，2015年的协议书系对该价款再次确认，故判断价格是否低于市场价格的基准时间应以2013年协议书签订时为准，显然在该时间节点系争房屋总价款500,000元并不存在被告方所称的远低于市场价的情况。故此，原告方与被告方签订的涉案协议书并无法律规定之无效情形，应属合法有效，且对被告吴荣贵具有拘束力，故原告方要求确认原、被告间于2015年9月25日签订的《协议书》有效的诉请，本院予以支持。
　　针对第三个争议焦点，虽系争房屋已“一房二卖”，且原告周美娟曾于2017年11月让被告刘琳带领证人袁某某看房，但对于看房事由，被告方称是其告知原告方要出售系争房屋后，原告方同意并进行了配合，原告方则称系被告方称其亲戚有同样户型房屋出售，但人在外地，故带客户来看看装修。现被告方对于其已如实告知原告方要将系争房屋另售他人并已征得原告方同意的意见，并无证据证明，在结合整个“一房二卖”过程中，原告方也仅仅是配合过一次带看，故原告方关于的带看原因的说明显然更具可信度。现原告方已支付了80%购房款，且实际居住使用系争房屋已多年，亦不存在限购情形，系争房屋本身已符合交易条件，故原告方要求被告方将系争房屋产权过户至其名下的诉请，本院予以支持。
　　另原告方表示，就系争房屋其尚有100,000元尾款未支付，要求在本案中一并处理,于法不悖，本院予以准许。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：　　
　　一、确认原告周美娟、陈培德与被告吴荣贵、刘琳于2015年9月29日签订的《协议书》有效；
　　二、被告吴荣贵、刘琳于本判决生效之日起十日内协助原告周美娟、陈培德办理坐落于上海市松江区泗泾镇德悦路XXX弄XX、XX号XXXX室房屋的产权转移登记手续，将上述房屋产权转移登记至原告周美娟、陈培德名下(本次交易的全部税费由原告周美娟、陈培德负担)；　　
　　三、原告周美娟、陈培德于上述房屋产权转移登记至其名下当日向被告吴荣贵、刘琳支付剩余房款100,000元。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,800元，财产保全费3,020元，合计诉讼费用11,820元，由被告吴荣贵、刘琳负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沙  莎

书记员：康晓莉