周菊芳、洪金梅等与洪金根确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：周菊芳，女，1928年2月20日生，回族，住上海市虹口区。
　　法定代理人：洪玉梅，系周菊芳的女儿。
　　原告：洪金梅，女，1950年1月20日生，回族，住上海市宝山区。
　　原告：洪玲梅，女，1952年1月12日生，回族，住静安区共和新路XXX弄XXX号XXX室。
　　原告：洪春梅，女，1954年2月18日生，回族，住上海市徐汇区。
　　原告：洪玉梅，女，1956年1月31日生，回族，住上海市杨浦区。
　　原告：洪建华，女，1959年12月27日生，回族，住上海市杨浦区。
　　上述六原告共同委托诉讼代理人：王晶，上海申伦律师事务所律师。
　　上述六原告共同委托诉讼代理人：许丹丹，上海申伦律师事务所律师。
　　被告：洪金根，男，1947年7月23日生，回族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：陈韵，上海市远东律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：郑俊，上海市远东律师事务所律师。
　　原告周菊芳、洪金梅、洪玲梅、洪春梅、洪玉梅、洪建华与被告洪金根确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周菊芳、洪金梅、洪玲梅、洪春梅、洪玉梅、洪建华的共同委托诉讼代理人王晶、徐丹丹、被告洪金根的委托诉讼代理人陈韵、郑俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告周菊芳、洪金梅、洪玲梅、洪春梅、洪玉梅、洪建华向本院提出诉讼请求：请求法院确认被告与周菊芳就上海市宝山区通河一村XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同无效，恢复房屋的产权登记到原告周菊芳的名下。事实和理由：洪金根、洪金梅、洪玲梅、洪春梅、洪玉梅、洪建华系原告周菊芳与案外人洪某某(2006年死亡)的子女。洪金根是大儿子。2003年12月，周菊芳夫妇从女儿洪玉梅夫妻处购买了系争房屋，并支付了对价7万元。在转让之前，该房屋是洪玉梅一家居住的。周菊芳夫妻此前和被告洪金根一家共同居住在中山北一路的房屋(当时是公房，1995年买成产权房，登记在洪金根前妻名下)。因为家庭矛盾，周菊芳有意与洪金根家庭分开居住，而女儿洪玉梅正有意他处购房，故家庭协商一致，由周菊芳夫妇出资将洪玉梅的房屋买下。2003年，周菊芳夫妻就搬到系争房屋，房屋产权登记在周菊芳名下。在洪某某过世之前，房屋都是由周菊芳夫妻一起居住的。洪某某过世之后，房屋由周菊芳一个人居住，子女轮流去照顾。由于周菊芳还在世，故家庭没有对房屋的产权进行继承和变更登记，产权维持现状。2016年4月20日周菊芳经医院检查被诊断患有器质性精神障碍，当时由被告洪金根陪同去看的。在确诊之前周菊芳的记忆力就减退，长达10年之久。2017年5月，周菊芳被送进养老院，系争房屋空关。目前由被告对外出租。2017年11月，几个女儿在看望母亲期间，发现被告对于周菊芳的治疗不积极，周菊芳进了医院也不去照看，几个女儿对于被告不闻不问的行为产生疑虑，猜测其是否对周菊芳的财产做过处分，认为周菊芳已经无利可图，就不管母亲了。因此2017年11月下旬，五个女儿至房地产交易中心，发现系争房屋的房地产权利变更为被告了。为此，找到被告询问，被告抵赖，双方也协商不成。在对周菊芳的民事行为能力进行鉴定后，至本院起诉。原告要求合同无效的理由为，签约一方即周菊芳经鉴定确认系无民事行为能力的人，其签订的合同自始无效，并且被告在明知的情况下仍要求与周菊芳签约，主观存在过错。同时，房屋是周菊芳夫妻关系存续期间获得的产权，系夫妻共同财产，在周菊芳配偶死亡后，尚未进行继承分配的情况下，周菊芳擅自处分的行为也侵害了其他继承人的合法权利。
　　被告洪金根辩称，要求驳回原告的诉请。系争房屋的实际产权人是被告洪金根，2003年购买该房屋的房款7万元是被告出资的。被告1994年去了印尼打工，1997年4月回上海，在打工的几年被告陆陆续续用被告的银行卡转了美金到被告前妻孙淑纹的账户。并打算回到上海时用于买房，被告1997年正式回来前，孙淑纹就把1万元美金取出并在上半年就全部换成人民币。中山北一路的房屋是在1994买为产权房，登记在孙淑纹名下，房屋由被告一家四口和周菊芳夫妻共同居住。1997年周菊芳夫妇就住到系争房屋了，一则是帮洪玉梅照顾小孩，二则因为与被告妻子关系不好，无法共同生活。1997年被告回沪后住在中山北一路。因为被告需要买房，洪玉梅也要另行购房，洪玉梅当时要买的房屋房款是15万元，她还差了7万元，周菊芳就表示卖给别人不如卖给自己人。也就是说，系争房屋实际是由洪金根向洪玉梅买下的。被告主观认为房屋产权是登记在被告名下的，但被告回来没多久又去别处打工，再回来时发现房屋登记在周菊芳名下了。周菊芳当时解释说，因为被告和孙淑纹关系不好，因此房屋的产权先登记在周菊芳名下，将来也是被告的。关于房款7万元，该款1997年6月份左右就给了周菊芳，当时没有收据，并表示清楚是向洪玉梅购房的款项。2006年洪某某去世之后，周菊芳一个人居住在系争房屋内。2017年5月，子女将周菊芳送到养老院。周菊芳一直有睡眠不好的问题，并非精神有问题。2016年4月20日的诊断并不能认定周菊芳是无民事行为能力人，只是一个器质性精神障碍，体现在睡眠不好。2017年6月9日，全家开了家庭会议，洪玲梅把产证拿出来和被告说，当时是被告出的钱，而产证登记在母亲名下，问被告怎么办。被告明确说，房屋是被告出钱买的，当时是因为家人说防止孙淑纹和被告闹离婚，因此把名字登记在母亲名下。随后，被告把这个事情告诉周菊芳，周菊芳认为这个事情要解决掉，否则对被告不利。而洪玲梅不肯把产证拿出来，因此，被告就和周菊芳签了买卖合同，以买卖的形式将房屋过户给被告，税费1万多元是被告支付的。综上，系争房屋原本就是被告出资购买的。孙淑纹一直认为房屋在被告名下，但发现登记在周菊芳名下后与被告产生冲突，矛盾无法化解，双方在2017年8月协议离婚了，中山北一路房屋归孙淑纹，双方没有其他的房产。目前，被告也住在中山北一路，系争房屋由被告对外出租。因为被告儿子结婚后住在虹口区，被告想和儿子住的近一点，所以想把系争房屋出售。
　　本院经审理认定事实如下：
　　周菊芳与案外人洪某某原系夫妻，洪金根、洪金梅、洪玲梅、洪春梅、洪玉梅、洪建华系两人的婚生子女。洪某某于2006年4月13日报死亡。
　　2003年12月26日，周菊芳经核准登记取得上海市宝山区通河一村XXX号XXX室房屋的房地产权证，为该房屋的房地产权人。2017年8月14日不动产交易中心补发了上述房屋的房地产权证。
　　2017年9月3日，周菊芳甲方与洪金根乙方签订了一份上海市房地产买卖合同，约定，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，甲方将依法所有的位于宝山区通河一村XXX号XXX室房屋的房地产权利转让给乙方，甲乙双方一致同意该房地产转让价款共计180万元。2017年9月30日前甲乙双方共同向房产交易中心申请办理转让过户手续。该合同中除却上述内容，其余条款约定均为空白。
　　2017年9月26日，上述房屋的房地产权人变更登记为被告洪金根。
　　再查明，2018年3月7日，上海市虹口区人民法院出具(2018)沪0109民特13号民事判决书一份，其中经审理查明，经华东政法大学司法鉴定中心司法鉴定，被申请人周菊芳患有器质性精神障碍(血管性痴呆)，被申请人周菊芳为无民事行为能力人。据此，法院宣告周菊芳为无民事行为能力人。同年4月8日，该院就申请人洪玉梅申请确定监护人一案作出(2018)沪0109民特73号民事判决书，指定洪玉梅为周菊芳的监护人。
　　本案审理过程中，原告还提供下列证据材料：1、上海市虹口区精神卫生中心病例记录，证明周菊芳于2016年4月20日在医院就医，被诊断为患有器质性精神障碍，需长期服药治疗，在诊断记录中，周菊芳提到儿子可能会卖掉她的房屋，当时是被告一个人陪周菊芳去的。2017年期间也是需要不断去复诊，被告对周菊芳的病情也是清楚的。2、司法鉴定意见书，详细记录了周菊芳的就诊记录。在检查过程中，有这样一段记录：“医生问过周菊芳是否去过交易中心……”，这是在宣告无民事行为能力程序过程中做的。
　　本院认为，《中华人民共和国民法总则》规定，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。系争房屋在原告周菊芳与其丈夫洪某某婚姻存续期间取得，并依法登记取得房地产权利，故该房屋依法为两人的夫妻共同财产。被告洪金根辩称该房屋系洪金根通过周菊芳支付对价并购买，洪金根应为实际权利人。被告对上述抗辩未提供任何证据予以佐证，本院对此不予认可。洪某某死亡后，该房屋中属于其的产权份额应作为洪某某的遗产，并依法予以继承。根据法院出具的民事判决，确认了周菊芳系无民事行为能力人，尽管系争合同签订日期早于法院判决，但在判决书中所依据的司法鉴定书中也详细记载了周菊芳十年前就开始记忆力下降、胡言乱语等症状，近三年来病情愈发严重。据此，本院足以认定在双方签订买卖合同当时，周菊芳认知功能严重受损，无法正常表达自己的真实意思，无法运用法律手段来保护自身的合法权益。据此，原告起诉要求确认系争买卖合同为无效，依法有据，本案予以准许。合同无效后，因合同取得的财产应各自返还。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第二十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
　　一、原告周菊芳与被告洪金根就上海市宝山区通河一村XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同无效；
　　二、被告洪金根于本判决生效之日起十日内，与原告周菊芳共同至上海市宝山区不动产登记事务中心办理过户手续，将上述房屋的房地产权利恢复登记到原告周菊芳名下。
　　本案受理费减半收取10,500元，保全费5,000元，均由被告洪金根负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陶  芳

书记员：张雨柏