周萍忠、唐美华与徐晓伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：周萍忠，男，1957年8月27日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
　　原告：唐美华，女，1957年10月9日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
　　上述两列原告的共同委托诉讼代理人：刘玉林，上海市申松律师事务所律师。
　　上述两列原告的共同委托诉讼代理人：田苗，上海市申松律师事务所律师。
　　被告：徐晓伟，男，1987年6月16日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
　　原告周萍忠、唐美华与被告徐晓伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告徐晓伟下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告周萍忠、唐美华的共同委托诉讼代理人刘玉林、田苗到庭参加诉讼，被告徐晓伟经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告周萍忠、唐美华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)；2.被告退还原告购房款人民币(以下币种同)2,670,000元；3.被告支付原告违约金450,000元。
　　事实与理由：2017年1月24日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，被告将坐落于本市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室房屋出售于原告，房屋交易总价267万，原告依照合同约定，分别于2017年1月2日支付了购房定金8万；2017年1月25日支付了购房款54万、38万；2017年5月3日支付了购房款134万；2017年7月7日支付了购房款30万。被告于2017年7月14日向原告交付了房屋，原告接收房屋后随即开始装修并入住至今。在2017年8月9日，原告接到案外人马某某代理律师的通知,告知交易房屋权属存在纠纷，并向原告发送了相关判决文书——(2017)沪0112民初9925号民事判决书，原告得知此事后，向被告核实，被告称让原告放心，并要求继续交易，因此双方于2017年9月4日办理房屋过户手续，原告也于2017年9月16日支付了购房尾款3万。今年3月，原告接到法院传票，案外人马某某起诉原告周萍忠、唐美华以及被告徐晓伟，要求判令原、被告签订的房屋买卖合同无效，并要求将房屋过户回被告徐晓伟名下。经闵行区人民法院依法开庭审理，法院认为原、被告签订的房地产买卖合同有效，但由于被告徐晓伟对该房屋无权处分，因此过户行为无效，不能发生房屋产权变更的效果，故判决原告需将房屋过户回被告徐晓伟名下，原告不服判决上诉至上海市第一中级人民法院，二审维持原判。至此，原、被告当初签订的房地产买卖合同，合同目的无法实现，也无法继续履行，原告因此要求解除。由于被告在交易过程中恶意隐瞒房屋权属纠纷，在明知有可能无权处分的前提下继续收取原告购房款，因此致使合同无法继续履行的责任在于被告，原告追究被告违约责任，因被告违约，原告存在中介费、过户税费、装饰装修、律师费、诉讼费等多项损失共计约45万元。上述请求诉至贵院，望依法审判。
　　被告徐晓伟未作答辩亦未向本院提供证据。
　　本院经审理认定事实如下：2017年1月24日，原告周萍忠、唐美华(买受人、乙方)与被告徐晓伟(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，主要约定如下：第一条，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房地产坐落于本市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室。第二条，涉案房地产转让价款共计229万元。补充条款(一)第12条，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定(除补充条款第1、2条外)全面履行自己的义务，则甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，则乙方有权单方面解除本合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房款20%的违约金。
　　2017年1月2日，周萍忠、唐美华向徐晓伟支付购房定金8万元，1月25日两次支付购房款54万元、38万元，5月3日支付购房款134万元，7月7日支付购房款30万元，9月16日支付购房尾款3万元，合计付款267万元。周萍忠、唐美华和徐晓伟一致确认涉案房屋真实交易价格是267万元。
　　2017年7月14日，徐晓伟向周萍忠、唐美华交付了涉案房屋。
　　2017年9月4日，徐晓伟与周萍忠、唐美华办理了房屋产权过户手续。后周萍忠、唐美华对房屋进行了装修并入住。
　　2018年3月8日，案外人马某某向上海市闵行区人民法院提起诉讼要求确认徐晓伟与周萍忠、唐美华之间关于上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的买卖合同无效，并将上述房屋恢复登记至徐晓伟名下。闵行区人民法院于2018年6月6日作出一审判决，基于徐晓伟对涉案房屋无处分权，判决：“一、徐晓伟、周萍忠、唐美华于本判决生效之日起十日内共同办理上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记手续，将上述房屋产权恢复登记至徐晓伟名下。……”周萍忠、唐美华不服该判决，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
　　以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、(2018)沪0112民初8870号民事判决书、(2018)沪01民终10875号民事判决书以及原告的当庭陈述在案佐证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。
　　本院认为，原、被告就涉案房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力规定，属有效合同，双方本应严格按约履行。但被告对涉案房屋并无处分权，已生效民事判决书判决原、被告共同办理涉案房屋产权恢复登记手续，导致原告的房屋买卖合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，原告据此要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告系通过起诉方式要求解除合同，而本院于2019年5月21日向被告公告送达本案应诉材料，故本院确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)于2019年5月21日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。基于合同解除，被告应返还原告已支付的购房款2,670,000元，同时原告应将涉案房屋返还给被告。现原告要求被告返还购房款2,670,000元，于法有据，本院亦予以支持。
　　关于房地产买卖合同解除后被告的违约责任承担问题，原、被告房地产买卖合同中已约定，若一方违约，该方应向对方支付总房款20％的违约金，本院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。被告的违约行为已导致原告的房屋买卖合同目的无法实现，并因此产生一系列实际损失，现原告依据其损失，自愿下调违约金金额，故原告要求被告支付违约金450,000元，于法有据，本院亦应予以支持。
　　被告徐晓伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告周萍忠、唐美华与被告徐晓伟就上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年5月21日解除；
　　二、被告徐晓伟于本判决生效之日起十日内返还原告周萍忠、唐美华购房款2,670,000元；
　　三、被告徐晓伟于本判决生效之日起十日内向原告周萍忠、唐美华支付违约金450,000元；
　　四、原告周萍忠、唐美华于本判决生效之日起三十日内将上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给被告徐晓伟。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费31,760元，保全费5,000元，由被告徐晓伟负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  鑫

书记员：林  霞