周逸峰、顾文倩与柴伟民、罗慧英等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：周逸峰，男，1980年11月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　原告：顾文倩，女，1981年1月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　两原告委托诉讼代理人：薛冰，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孔慧君，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。
　　被告：柴伟民，男，1963年7月4日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
　　被告：罗慧英，女，1965年7月8日出生，汉族，户籍地上海市。
　　被告：柴剑祥，男，1991年11月20日出生，汉族，户籍地上海市。
　　委托诉讼代理人：罗慧英（系柴剑祥之母），身份信息见上。
　　原告周逸峰、顾文倩与被告柴伟民、罗慧英、柴剑祥房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告周逸峰、原告顾文倩的委托诉讼代理人孔慧君、被告柴伟民、被告罗慧英暨柴剑祥的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　周逸峰、顾文倩向本院提出诉讼请求：1.判令三被告继续履行原、被告双方于2015年10月27日签署的编号XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，判令三被告协助原告将上海市东安路XXX弄X号XXXX室房屋过户至原告名下；2.判令三被告支付逾期过户违约金，以总房价6,600,000元为基数，按日万分之五的标准，自2016年1月1日起计算至判决生效之日止；3.三被告支付逾期迁出户口的违约金，以总房价6,600,000元为基数，按日万分之五的标准，自2016年1月1日起计算至判决生效之日止；4.三被告返还原告以涤除上海市东安路XXX弄X号XXXX室房屋抵押权而代三被告多支付的款项517,679元；5.本案诉讼费、保全费由三被告承担。
　　事实和理由：2015年9月12日，原、被告经居间介绍签订《房地产买卖居间协议》，约定三被告将其名下位于上海市东安路XXX弄X号XXXX室房屋（以下简称“系争房屋”）出售给原告。2015年10月27日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）及补充协议。买卖合同及补充协议约定，原告应于2015年10月29日前支付首付款及装修补偿款共计3,900,000元，被告收到首付款后将该项款项专项用于偿还抵押权人的借款余额，如有不足，被告自行补足。剩余房价款3,500,000元贷款支付，及100,000元尾款于过户后支付。合同签订后，原告按时支付了首付款及装修补偿款3,900,000元，三被告也实际交付系争房屋，原告居住至今。然因三被告未能及时涤除系争房屋上招商银行股份有限公司上海分行（以下简称“招商银行”）的抵押权，以及系争房屋于2015年11月3日被江苏省苏州市吴江区人民法院（以下简称“吴江法院”）查封，致使原告无法办理系争房屋相关的贷款及过户手续。另，因三被告延迟偿还招商银行的借款，招商银行起诉至上海市浦东新区人民法院（以下简称“浦东法院”）。浦东法院判决生效后，招商银行向浦东法院申请对三被告强制执行。原告作为系争房屋的买受方且实际占有系争房屋，代三被告向招商银行偿还债务共计4,117,679.91元，并于2017年8月涤除了系争房屋上招商银行的抵押权。现系争房屋上的抵押权及吴江法院查封均已涤除，但三被告拒不履行买卖合同，不配合原告办理产权过户手续，构成违约。两原告为维护自身合法权益，故提起上述诉请。
　　柴伟民辩称，不同意原告的诉讼请求。柴伟民同意出售系争房屋。原告代为向招商银行支付400多万元款项的事情，柴伟民不清楚，柴伟民也没有委托原告支付。招商银行的这笔钱有问题，原告是知晓的。柴伟民为了保护原告利益，让原告居住系争房屋并将户口迁入。至于原告与招商银行的协议，柴伟民不清楚。
　　罗慧英、柴剑祥辩称，不同意原告的诉讼请求。2015年开始，原告曾起诉解除买卖合同、返还房款，后在二审诉讼过程中，原告申请撤回起诉，主要原因是房价上涨。系争房屋上有一个贷款抵押，其他查封罗慧英、柴剑祥均不清楚，本案应当综合考虑系争房屋上现有的查封。罗慧英、柴剑祥的户口均不在系争房屋上。售房款罗慧英、柴剑祥没有拿到过。买卖合同约定的违约金标准不合理。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋登记为柴伟民、罗慧英、柴剑祥共同共有。2013年7月30日，招商银行经核准登记为系争房屋的抵押权人，最高债权限额4,900,000元，债权发生期间从2013年7月24日至2023年7月24日。
　　2013年12月25日，罗慧英与柴伟民登记离婚，双方在离婚协议书中约定罗慧英放弃系争房屋产权份额，房屋归柴伟民所有，贷款由柴伟民偿还；双方各自名下债务由柴伟民负责归还。离婚后，罗慧英、柴伟民并未办理系争房屋的变更登记手续。
　　2015年9月12日，顾文倩与柴伟民、罗慧英、柴剑祥、德佑房地产经纪有限公司（以下简称“德佑公司”）签订《房地产买卖居间协议》，主要约定：柴伟民、罗慧英、柴剑祥将三人所有的系争房屋出售给顾文倩，转让价格为7,500,000元。付款方式为：1、为表示购买诚意，顾文倩于2015年9月10日前向德佑公司支付意向金100,000元；2、如柴伟民、罗慧英、柴剑祥签署本协议，意向金转为定金，待柴伟民、罗慧英、柴剑祥签订本协议后2日内，顾文倩应自行或通过德佑公司补足定金（含首期定金）至500,000元；3、顾文倩应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过德佑公司或直接向柴伟民、罗慧英、柴剑祥支付首期房价款4,000,000元（含已支付的全部定金）；4、顾文倩应于签订买卖合同示范文本后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，若顾文倩向贷款银行申请的贷款未通过或额度不足，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过德佑公司转付或直接支付柴伟民、罗慧英、柴剑祥。居间协议签订后，顾文倩分别于2015年9月10日、2015年9月12日通过德佑公司转付被告方购房定金100,000元及400,000元，柴伟民就此出具收款收据。
　　2015年10月27日，柴伟民、罗慧英、柴剑祥（卖售人、甲方）与周逸峰、顾文倩（买受人、乙方）订立《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），主要约定：甲方将位于上海市徐汇区XXX弄X号XXXX室房屋出售给乙方，转让价款为6,600,000元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2015年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。补充条款（一）约定，若该房地产上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后30日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议约定：一、首期房价款，乙方应支付甲方首期房价款计3,000,000元，乙方已在双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金500,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同后两日内通过居间方转付甲方部分首期房价款2,500,000元。二、第二期房价款，乙方应支付甲方第二期房价款3,500,000元，乙方应于签订本合同后30日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方……四、交房时间及尾款，乙方应支付甲方尾款100,000元，交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。
　　同日，周逸峰、顾文倩（乙方）与柴伟民、罗慧英、柴剑祥（甲方）之间签订《协议书》，约定：1、在甲、乙双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）中，约定的房价款为6,600,000元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。2、现经甲、乙双方协商，乙方应在支付合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款900,000元，该笔款项乙方签订买卖合同后两日内直接支付给甲方。3、甲方提供该房地产原始购进时完整的《上海市房地产买卖合同》或类似合同原件、购房发票原件、契税单原件、并于申报税费当日提供，若因甲方无法提供所需材料原件的责任由甲方承担，甲、乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。本协议第1条和第2条所述价格合计为7,500,000元，为甲方出售系争房屋的净到手价格。4、若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价6,600,000元未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税。多出的税费由乙方承担。5、若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后一日内将上述装修补偿款900,000元无息一次性返还给乙方。6、甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。7、其他文本与本协议书不一致的以本协议书为准。
　　2015年10月28日，原告方向德佑公司支付系争房屋剩余首付款2,500,000元。2015年10月30日，德佑公司自行扣除被告方应支付的居间费60,000元后，将剩余的2,440,000元通过银行转账支付至柴伟民招商银行账户。同日，周逸峰将系争房屋的装修补偿款900,000元通过银行转账支付至柴伟民账户，柴伟民对该笔装修补偿款出具收款收据。
　　2015年10月28日，顾文倩向柴伟民出具钥匙收条，载明：兹收取柴伟民出售位于上海市徐汇区东安路XXX弄X号XXXX室之房屋的钥匙一把。2015年10月29日，周逸峰、顾文倩与柴伟民、罗慧英、柴剑祥办理了系争房屋的交接手续。2015年11月1日起，周逸峰、顾文倩实际居住使用系争房屋至今。期间，周逸峰于2016年3月1日代柴伟民向系争房屋所在小区物业公司上海益镇物业管理有限公司（以下简称“益镇物业”）缴纳拖欠的系争房屋2014年7月1日至2015年10月31日的物业费5,608元。
　　另查明，2015年8月21日，吴江法院作出（2015）吴江民初字第1417号民事判决，判决柴伟民返还邱某某借款2,130,688.90元，并支付利息、逾期利息；俞某某、吴江市豪绮进出口贸易有限公司对柴伟民履行上述还款义务承担连带清偿责任。判决生效后，邱某某向吴江法院申请执行[案号：（2015）吴江执字第5550号]。该院于2015年11月3日对系争房屋进行查封。2016年2月18日，周逸峰、顾文倩向吴江法院提出执行异议。2016年2月19日，该院作出（2016）苏0509执异14号执行裁定，驳回周逸峰、顾文倩的异议。顾文倩、周逸峰在法定期限内向该院提起执行异议之诉。2017年9月28日，该院经立案审理后，作出（2016）苏0509民初3263号民事判决：停止对系争房屋的执行并解除对该房产的查封；案件受理费由柴伟民负担。判决后，邱某某不服提起上诉。二审法院于2018年6月4日作出判决，驳回上诉、维持原判。在该案审理期间，柴伟民在庭审中认可已收到顾文倩、周逸峰支付的购房款3,900,000元。
　　2015年11月18日，本院在审理顾文倩、周逸峰诉柴伟民、罗慧英、柴剑祥房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2015）徐民四（民）初字第3633号]中，根据顾文倩、周逸峰的申请，出具冻结柴伟民、罗慧英、柴剑祥银行存款390万元或查封、扣押其等值财产等内容的民事裁定书。2015年12月3日，本院对系争房屋进行查封。2016年5月24日，本院作出判决：解除顾文倩、周逸峰与柴伟民、罗慧英、柴剑祥于2015年10月27日订立的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）；柴伟民、罗慧英、柴剑祥共同返还顾文倩、周逸峰购房款（含装修补偿款）3,900,000元；柴伟民、罗慧英、柴剑祥共同支付顾文倩、周逸峰违约金660,000元；顾文倩、周逸峰返还系争房屋。判决后，罗慧英、柴剑祥不服提起上诉。二审法院于2017年1月9日作出判决，撤销一审判决，准许罗慧英、柴剑祥撤回上诉，准许顾文倩、周逸峰撤回起诉。
　　2016年5月11日，本院在审理胡某某诉柴伟民民间借贷纠纷一案[案号：（2016）沪0104民初14799号]中，根据胡某某的申请，出具冻结柴伟民银行存款3,300,000元或查封、扣押其等值财产等内容的民事裁定书。2016年5月16日，本院对系争房屋进行查封。2017年2月7日，本院作出判决：柴伟民返还胡继红借款3,300,000元，并支付利息等。该判决已生效并进入执行阶段[案号：（2017）沪0104执2680号]。2017年12月，因柴伟民名下无可供执行的财产，本院依法终结执行程序。后，因顾文倩、周逸峰向本院提出执行异议，本院于2018年10月8日作出（2018）沪0104执异198号执行裁定，中止本院在（2017）沪0104执2680号案中对系争房屋的执行。
　　2016年8月19日，因上海申大物业有限公司向本院申请强制执行（2015）徐民四（民）初字第618号民事判决[案号：（2016）沪0104执902号]，系争房屋被本院查封。
　　2016年8月25日，上海市黄浦区人民法院（以下简称“黄浦法院”）作出（2016）沪0101民初11239号民事判决，判决柴伟民归还容某某借款人民币350,000元，并支付借款利息等，上海中隆纺织品有限公司对柴伟民所负上述债务承担连带清偿责任。2017年2月14日，容某某向黄浦法院申请执行[案号：（2017）沪0101执795号]。2017年6月14日，黄浦法院对系争房屋进行查封。2017年7月24日，因柴伟民无财产可供执行，该院依法终结执行程序。后，因顾文倩、周逸峰向黄浦法院提出执行异议，该院于2019年6月28日作出（2019）沪0101执异99号执行裁定，中止该院在（2017）沪0101执795号案中对系争房屋的执行。
　　2017年3月14日，浦东法院作出（2017）沪0115民初6570号民事判决，判决柴伟民归还招商银行本金3,527,760.53元，并支付借款利息、逾期利息、律师费；如柴伟民届期不履行付款义务，招商银行可与柴伟民、罗慧英、柴剑祥协议，以系争房屋的房产折价、或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额4,900,000元内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过最高债权限额的部分归柴伟民、罗慧英、柴剑祥所有，不足部分由柴伟民继续清偿。判决生效后，招商银行向浦东法院申请执行[案号：（2017）沪0115执10209号]。该院于2017年6月7日对系争房屋进行查封。2017年7月7日，浦东法院与申请执行人招商银行制作谈话笔录，主要内容为：“执：申请人今到庭何事？答：今日有案外人顾文倩、周逸峰代被执行人柴伟民偿付4,117,679.91元，我行同意收到4,117,679.91元后有关我行的判决给付内容全部执毕，不存在其他后续主张。执：其他意见？答：我行要求申请法院尽快将执行款汇入我行帐户并对柴伟民名下房产予以解封，我行收到款项后五日内自行办理注销抵押权事宜，案外人代偿行为视为被执行人履行，我行与被执行人债权债务消灭，款项不可能退回。执：本案执行完毕，阅上述内容无误后签字。”同日，顾文倩向浦东法院执行款专户转入4,117,679.91元，银行汇款凭证载明该款用途为：“周逸峰、顾文倩代柴伟民付招行抵押贷款（剩余房款）”。
　　2018年10月11日，顾文倩、周逸峰提起本案诉讼。
　　据打印日期为2019年9月20日的系争房屋《上海市不动产登记簿》载明：系争房屋权利人仍为柴伟民、罗慧英、柴剑祥共同共有；系争房屋上仅有本院本案的查封。
　　又查明，柴伟民现羁押于上海市提篮桥监狱。柴伟民的户籍仍在系争房屋内。
　　以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市不动产登记簿、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、协议书、收款收据、POS签购单、银行业务回单、佣金确认书、房屋交接书、益镇物业情况说明、居委会证明、德佑公司证明、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、常口现实库信息资料等证据证实，本院予以认定。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案买卖合同及协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。现周逸峰、顾文倩已按照合同约定支付首期价款并将剩余价款交付浦东法院执行，并实际占有、使用系争房屋，故顾文倩、周逸峰作为买方已经履行了支付购房款的义务。审理中，柴伟民抗辩从未委托周逸峰、顾文倩代为偿还招商银行的债务，本院认为，周逸峰、顾文倩作为系争房屋的合法买受人，在系争房屋交易出现障碍时，将剩余房价款按照法院的要求交付执行，并无不当，对柴伟民的上述辩称意见，本院不予采信。作为卖方，柴伟民、罗慧英、柴剑祥应当完全履行交付房屋的义务，包括权利转移以及房屋的实际交付。但是，因柴伟民一方未能及时涤除系争房屋上招商银行的抵押权，以及因柴伟民未及时履行其他生效判决书所载之金钱给付义务致系争房屋陆续被多家法院查封，系争房屋至今未能过户至周逸峰、顾文倩名下。结合已查明事实，目前系争房屋上除本案中的查封外，其余抵押权及司法查封已全部涤除。故周逸峰、顾文倩要求三被告继续履行买卖合同，协助过户之诉讼请求，本院予以支持。
　　买卖合同约定，买卖双方应于2015年12月31日前办理转让过户手续，现因柴伟民之故，系争房屋一直未能过户。周逸峰、顾文倩要求三被告支付2016年1月1日起至判决生效之日止的逾期过户违约金之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。买卖合同还约定，卖方应于签订本合同后30日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。现柴伟民的户籍仍在系争房屋内，构成违约，周逸峰、顾文倩要求三被告支付自2016年1月1日起至判决生效之日止的逾期迁出户口违约金，本院予以支持。关于违约金数额，法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现罗慧英、柴剑祥抗辩违约金标准约定不合理，故本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、卖方过错程度等因素，调减违约金标准至按日万分之一。
　　周逸峰、顾文倩为涤除系争房屋上的抵押权，向浦东法院交付了4,117,679.91元，超过剩余房价款的金额，故周逸峰、顾文倩要求三被告返还其多支付的517,679元，合乎情理，本院予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条第二款规定，判决如下：
　　一、继续履行周逸峰、顾文倩与柴伟民、罗慧英、柴剑祥于2015年10月27日签订的上海市房地产买卖合同，柴伟民、罗慧英、柴剑祥于本判决生效之日起十五日内协助周逸峰、顾文倩将上海市徐汇区东安路XXX弄X号XXXX室房屋过户至周逸峰、顾文倩名下；
　　二、柴伟民、罗慧英、柴剑祥于本判决生效之日起十五日内向周逸峰、顾文倩支付逾期过户违约金（以6,600,000元为基数，按日万分之一的标准，自2016年1月1日起计算至判决生效之日止）；
　　三、柴伟民、罗慧英、柴剑祥于本判决生效之日起十五日内向周逸峰、顾文倩支付逾期迁出户口违约金（以6,600,000元为基数，按日万分之一的标准，自2016年1月1日起计算至判决生效之日止）；
　　四、柴伟民、罗慧英、柴剑祥于本判决生效之日起十五日内向周逸峰、顾文倩返还由其代为涤除上海市东安路XXX弄X号XXXX室房屋上的抵押权而多支付的费用517,679元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费78,486元、保全费5,000元，共计83,486元，由柴伟民、罗慧英、柴剑祥负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：杨保安

书记员：李嶔操