周某、孙某某等与潘某某合同纠纷一审民事判决书

原告：周某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住所地湖北省武汉市东西湖区。
原告：孙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住所地湖北省黄冈市黄州区。
原告：叶丽华，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住所地湖北省赤壁市。
以上三原告的共同委托诉讼代理人：苏学军，湖北建和律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：潘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住所地浙江省温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：何永东，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限一般代理。

原告周某、孙某某、叶丽华诉被告潘某某合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2019年2月25日、3月21日公开开庭进行了审理。原告周某、孙某某及其与原告叶丽华的共同委托诉讼代理人苏学军，被告潘某某的委托诉讼代理人何永东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周峰、孙凯城、叶丽华向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原告周某、孙某某、叶丽华与被告潘某某2017年9月8日签订的《购房协议》并判决被告潘某某返还3000000元定金给原告。二、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2017年9月8日，原告周某、孙某某、叶丽华与被告潘某某签订了《购房协议》。约定：1、被告潘某某将位于湖北省××商业步行街××区××层，房屋结构为钢混，建筑面积8338.2平方米的房屋房权证号：黄州字第××;土地证号：黄冈国用2013第001402823-B-**）转让给原告。2、约定成交价格为人民币3950万元；从签订合同之日起至2020年11月30日期间，原告所购商铺免费提供给被告使用，被告可对外出租、经营及管理，在此期间产生的所有收入归被告所有；3、本购房协议签订当日由原告付给被告购房定金300万元，2017年10月22日付购房款700万元，2017年12月7日付购房款750万元，2018年1月7日付购房款800万元，2018年2月7日付购房款800万元，2018年3月30日付购房款600万元；4、房屋办理过户手续过程中发生的相关税费由双方协商后按国家税费法规和政策各自承担；5、被告保障原告购买的商铺能够合理分割成58个独立的产权，否则视同违约；在2018年3月30日前，若原告未出具将房屋过户至指定第三方的书面函件，则被告将未过户房屋的产权全部过户至任一原告方名下……8、因本项目被告潘某某已作银行抵押，在被告收到购房款1500万元现金时，被告负责在一个月内解除抵押手续。由于被告原因延误解押所造成的问题和损失由被告承担。双方还对违约责任进行了约定。该协议签订后，原告周某、孙某某、叶丽华于2017年9月8至14日分四次共计支付定金300万元给被告潘某某，被告于9月14日给原告分别出具了定金收条。之后，被告潘某某在出售的房屋里面将一个商铺给了原告对外进行销售。原告为了产生经济效益支付购房款，对该商铺进行了装修，并在外面广场上建造了一个12平方米左右的玻璃房屋配套设施，共计投资18万元左右（现在被被告潘某某占有对外出租收益）。经被告潘某某及其代理人陈青孙同意以商业步行街销售中心之名进行房屋销售。在2017年l0月至12月份销售经营期间，其中王兢、徐芬夫妻二人购买一套商铺付款374300元，另有15人认筹购买商铺分别支付认筹款5000元、20000元、30000元不等。上述购房人付款后，与部分房屋承租人发生矛盾和冲突，遂找到原告，以原告和商业步行街销售中心不是产权人，没有资格出售该房屋等，纷纷要求退款。为平息事端，由被告潘某某和原告共同分别退款给了所有购房人，共同退款后被告潘某某将已销售的房屋合同和相关资料强行收走，并将我们驱逐出该销售部。经原告反复思考，双方签订的《购房协议》完全显失公平，违背了等价有偿原则和公平原则。事已至此，原告年纪轻轻的根本再没有能力和财产抵押贷款筹措到3950万元资金支付给被告潘某某购房，而且要在签订《购房协议》6个月内于2018年3月30日前将全部购房款3950万元全部付清后，不能获得、领受所购8338.2平方米的房屋，还要由被告潘某某保留所有权无偿使用从签订合同之日起至2020年11月30日止。原告即便是在半年内支付了3950万元全部购房款，也要从2018年3月30日至2020年11月30日止2年零8个月，被告潘某某才将房屋交原告经营受益。因此，原告周某、孙某某、叶丽华多次找被告潘某某论理解除《购房协议》，并要求退还300万元购房定金未果。
2019年2月25日，原告周某、孙某某、叶丽华庭审中变更诉讼请求，请求依法判决被告潘某某返还原告3000000元定金并确认双方于2017年9月8日签订的《购房协议》无效。
被告潘某某辩称，原告诉状的陈述存在大量的谎言及夸大其词的表述。对商铺进行装修，但是并没有装修。签合同的产权人不是奥康商业步行街，对外的公章奥康步行街销售中心根本不是我们的，与我们无关。和合同约定是完全不一致的，是房屋产权人是潘某某，合同已经在租赁期，2020年12月30日前是不能退的，房屋的受益是归被告的，不是原告的。我们将房屋卖给原告的时候已经将房屋的现状告知原告，是原告没有说清楚房屋现状与我们无关。房屋的价格是5960万元，总价3950万元，原合同价格是5000万元，后来进行降价，减去了收益之后是3950万元。实际房屋的单价是4000元平方米，是远低于正常的价格，由于低价才会卖。是没给买房人说清楚合同销售的节点，交付购房款没有一期完成销售应付款项，对外销售状况不好。后来，因销售不了，就将钱全部退了。原告认为本案所涉及的合同是无效合同因而要求退还定金，这是没有事实依据和法律依据，依据担保法117条的规定，必须按照原合同的约定履行合同，如不履行合同需要支付双倍定金。依据定金115条规则，原告因违约不能完成合同约定，不得要求退还定金。原告提出对房地产经营无知，没有经营经验和社会经验、房地产经验，完全属于劣势的地位不是事实，原告都是房产中介人员，叶丽华是一个公司的销售总监，是具有销售房屋的经验。原告在诉状中提出本案存在撤销解除无效的事实，我理解不了，不可能同时存在。就本案而言，应当理解为商品房的包销合同，依据最高人民法院关于审理房地产买卖合同纠纷适用若干问题意见第二十一条，房地产销售首先是房地产商拿地规划，再请建筑商进行建筑，然后请销售公司进行销售，再就是请物业管理公司，本案处于第三个流程销售阶段。依据合同，所有权可以转移，在2020年之前的不发生占有行为不获取收益，这是当事人对权益的放弃，可以保留所有权。基于上述分析，我们认为本案并不存在合同无效的情形，也不存在退还定金额的法定事实和理由，请求对原告的诉讼请求予以驳回。
原告周峰、孙凯城、叶丽华围绕诉讼请求依法提交了如下证据：
一、原告周某、孙某某、叶丽华与被告潘某某2017年9月8日签订的书面《购房协议》，黄冈市房地产权登记信息，黄冈市房地产权抵押权登记信息，证明1、《购房协议》显失公平且根本不可能实现合同目的，具备了解除条件，2、合同无效，因共同所有权人王彩珍没有签订合同，被告一人无处分权，该合同未告知抵押权人农业银行永嘉县支行，亦未得到该行书面同意出售抵押物，故被告应返还原告的300万元。
二、被告潘某某于2017年9月14日收到周某购房定金1000000元整的收条及银行流水，证明被告收到购房定金100万元。
三、被告潘某某于2017年9月14日收到孙某某购房定金1000000元整的收条及银行流水，证明被告收到购房定金100万元。
四、被告潘某某于2017年9月14日收到叶丽华购房定金1000000元整的收条及银行流水，证明被告收到购房定金100万元。
五、原告修建玻璃房屋和售楼部的图像，证明被告将出售房屋腾出160㎡交由原告及新建12㎡的玻璃房屋以被告经营的公司名称“奥康步行街收销中心”的名义进行销售房屋，合计投资18万元左右，原告不是实际购房所有权人，而是被告的房屋销售员。
六、叶丹、万火林、陆泽轩、王燕、王显琼、徐芬和王兢、王慧娴、徐绪峰、刘鹏、张芳芳、秦艳玲等人签订《湖北奥康步行街VIP认筹协议书》购买房屋及纷纷退款、领款凭证等相关资料，证明原告签订协议后归该房屋进行销售，由于购房人认筹、支付部分购房款后，到房屋相关主管部门咨询得知“原告不具备销售房屋主体资格且该房屋已办理抵押，没有得到抵押权人同意出售”等，要求终止认筹协议并退款，同时证明原告不是实际购房所有权人，而是被告的房屋销售员。
被告潘某某对原告提交的证据一的购房协议真实性无异议，但是对证明目的有异议，不能判断合同是无效的，我们和银行有长期合作关系，抵押是为了融资，没有任何问题；证据二、三、四无异议；证据五有异议，确实有新建玻璃房屋和销售房屋，不是所有权人怎么销售，我们不认同这个说法。证据六与本案没有关系。
对上述无异议的证据一、二、三、四本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据本院认为，证据五对原告修建售楼部并对外销售房屋的事实予以确认。证据六系另一法律关系，不予审查。
被告潘某某为反驳原告的诉讼请求，向本院提交以下证据：
一、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格。
二、涉案房屋的产权证，证明被告是涉案房屋的所有权人，有权处置该房地产。
三、授权委托书，证明被告受妻子的委托处置涉案房地产。
四、公证书，证明被告夫妻委托陈青孙出售房屋，而陈青孙是湖北奥康置业有限公司的总经理，本案的交易奥康公司有二人参与。
五、购房协议（第一次），证明原告违反双方所签协议约定期限支付购房款，被告基于原告不能履行协议，废止该协议，且收回了三人手中的协议。
六、收条及转账记录，证明被告收到了原告的资金共计300万元。
原告对被告提交的证据一、二无异议；证据三的真实性有异议，不是王彩珍本人亲笔签名，就授权委托书来看的并不是案涉的房屋。看不出与我们诉争的这套房屋有关；证据四中王彩珍签字和证据三的委托的签字不一致；证据五、六均无异议。
对上述无异议的证据一、二、五、六本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有异议的证据，本院认为，原告对王彩珍的签名有异议，虽然当庭申请对该笔迹进行鉴定，2019年3月28日，原告周峰、孙凯城、叶丽华向本院提交《撤回鉴定申请书》，故对证据三、四依法予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下，2017年9月8日，原告周某、孙某某、叶丽华与被告潘某某签订了《购房协议》，合同约定：一、被告潘某某将位于湖北省××商业步行街××区××层，房屋结构为钢混，建筑面积8338.2平方米的房屋房权证号：黄州字第××;土地证号：黄冈国用2013第001402823-B-**）转让给原告。二、双方约定成交价格为人民币3950万元；从签订合同之日起至2020年11月30日期间，原告所购商铺免费提供给被告使用，被告可对外出租、经营及管理，在此期间产生的所有收入归被告所有；三、本购房协议签订当日由原告付给被告购房定金300万元，2017年10月22日付购房款700万元，2017年12月7日付购房款750万元，2018年1月7日付购房款800万元，2018年2月7日付购房款800万元，2018年3月30日付购房款600万元；四、房屋办理过户手续过程中发生的相关税费由双方协商后按国家税费法规和政策各自承担；五、被告保障原告购买的商铺能够合理分割成58个独立的产权，否则视同违约；在2018年3月30日前，若原告未出具将房屋过户至指定第三方的书面函件，则被告将未过户房屋的产权全部过户至任一原告方名下……八、因本项目被告潘某某已作银行抵押，在被告收到购房款1500万元现金时，被告负责在一个月内解除抵押手续。由于被告原因延误解押所造成的问题和损失由被告承担。双方还对违约责任等事项进行了约定。
该协议签订后，原告周某、孙某某、叶丽华于2017年9月8至14日分四次共支付定金300万元给被告潘某某，被告于9月14日给原告分别出具了定金收条。被告潘某某还将合同约定中的一间商铺给原告使用，原告即开始在广场外面建造了一个大约12㎡的玻璃临时房屋并以商业步行街销售中心的名义销售商铺。在销售商铺期间，购房人以原告和商业步行街销售中心不是产权人，无资格出售房屋等理由要求退款。
另查明，2003年7月28日，王彩珍与被告潘某某在婚姻登记部门登记结婚。2014年12月1日，王彩珍出具书面《授权委托书》，全权委托被告潘某某处理其与被告共同共有的涉案商铺的转让、租赁、市场运营、物业管理等事宜，由被告负责转让涉案房产、签《商铺租赁合同》，收取该商铺的租金、物业管理费、空调使用费、品牌保证金、提起诉讼等一切事宜。2015年8月19日，王彩珍、被告潘某某与案外人陈青孙签订《委托书》，约定委托陈青孙为代理人，代为办理湖北省黄州区奥康商业步行街房地产的注销他项权证登记手续、房屋所有权过户手续、土地使用权过户手续、银行按揭手续、买卖过程中的一切相关事宜，上述事项所实施的法律行为和签署的有关文件，王彩珍、被告潘某某予以承认，委托期限为上述事项办毕为止，受托人无转委托权。
2017年10月至12月份，王兢、徐芬夫妻二人从原告处购买商铺一套，共计付款374300元；另有15人认筹购买商铺，分别支付认筹款5000元、20000元、30000元不等。
还查明，2016年12月1日，被告潘某某与王彩珍将其所有的坐落于黄州区安康商业步行街1号，B幢3层的土地及房屋以最高额抵押方式抵押给中国农业银行股份有限公司永嘉县支行,并办理了他项权证（鄂20**黄冈市不动产证明第0002091号）。

本院认为，原告周峰、孙凯城、叶丽华于2017年9月8日与被告潘某某签订的《购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。根据上述规定，一般而言，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。但上述规定中，并未有禁止抵押人、受让人或者其他第三人通过清偿抵押债务以消灭抵押权的方式，使得转让合同得以继续履行，以致转让成就的合同根本目的之情况。本案中，被告潘某某虽然将已经在中国农业银行股份有限公司永嘉县支行设定了抵押权的房屋转让，但其与周峰、孙凯城、叶丽华之间的房屋买卖合同并非当然无效以及并非一定无法继续履行。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物的所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”以及根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，双方当事人完全可以通过以下并没有损害双方权益的方式以实现双方买卖合同目的：一、由潘某某先行直接清偿尚欠银行的债务，以消灭银行的抵押权；二、由周峰、孙凯城、叶丽华代潘某某一方清偿银行债务，以消灭银行的抵押权，并同时以清偿的数额冲抵购房款。双方签订的《购房协议》中明确约定，在被告收到购房款1500万元现金时，被告负责在一个月内解除抵押手续以消灭抵押权，因此双方当事人签订的《购房协议》并不存在不能履行或者当然无效的情形。原告周峰、孙凯城、叶丽华庭审中辩称，被告潘某某未经王彩珍同意出售与其共同共有的涉案房产系违法，该合同不成立。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故《购房协议》对原告周峰、孙凯城、叶丽华和被告潘某某具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告周峰、孙凯城、叶丽华主张《购房协议》无效，未提供证据证实《购房协议》存在上述合同无效的情形，故原告周峰、孙凯城、叶丽华请求确认《购房协议》无效并由被告潘某某返还300万元定金的诉讼请求亦无事实和法律依据，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：

驳回原告周峰、孙凯城、叶丽华的诉讼请求。
案件受理费15400元，由原告周峰、孙凯城、叶丽华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审判长 陈峰
人民陪审员 肖萍
人民陪审员 祁梦玲

书记员： 陈芯果