周阿春与司海燕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：周阿春，男，1959年3月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　被告：司海燕，女，1981年5月14日出生，汉族，户籍地河南省永城市。
　　委托诉讼代理人：曹伟，上海恒隆律师事务所律师。
　　原告周阿春与被告司海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告周阿春、被告司海燕的委托诉讼代理人曹伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　周阿春向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的房屋租赁合同；2.要求被告搬离上海市斜土路XXX号XXX室房屋，并将房屋恢复原样(以原告提交的照片为准)，赔偿原告房屋损失、物品损失30,700元(详见原告所列房屋物品损失及其他费用清单)；3.要求被告支付2018年4月至今的税费600元。审理中，原告明确第二项诉请，不再要求被告恢复原样，仅要求被告赔偿损失30,700元，原告会自行恢复原样。
　　事实和理由：2015年4月16日，原、被告签订关于本市徐汇区斜土路XXX号XXX室房屋的租赁合同，租期三年，至2018年4月15日止。2018年4月16日，双方续签了一年的合同。租赁期间，被告违反合同约定，房屋内物品凌乱、卫生脏乱、屋内乱拉乱接电线，同时，被告使用厨房台盆水龙头不当，致使厨房台盆堵塞溢水，墙壁受潮损坏，漏水至楼下、导致楼下店铺损失。且被告未经原告同意而变更原有设施，私自处理丢弃原房屋内的物品，丢弃小房间的床、床垫，以腾出空间私架床铺非法转租、群租，将房屋的一部分租给其他人使用。2018年9月11日原告向被告发函，通知被告协商解除合同，但被告拒绝。故原告诉请要求解除合同。原告要求赔偿房屋、物品损失是因为被告违约，被告违反了租赁合同6.2条、6.10条、6.11条，使用不当造成了房屋损坏。故原告提起上述诉请。
　　司海燕辩称,不同意原告的全部诉讼请求。系争房屋一直由被告生活居住使用，一般是被告一家三口居住，有时就是被告一人居住。被告从未群租、转租。房屋内并没有高低床，就是普通的双人床。原告所述其他的违约行为亦不存在，故不同意解除合同，不同意返还房屋，合同应当继续履行，房屋应当继续由被告使用，所以也不存在赔偿损失的事情。根据法律规定，房产税、个人所得税应由出租人即原告承担，故被告不同意支付该款。
　　本院经审理认定事实如下：
　　本市斜土路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)权利人为原告。
　　2015年，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁用途住宅。租赁期限2015年4月16日至2018年4月15日，租金4600元(不包含发票税金)。保证金9200元。第六条乙方的义务及违约责任：(二)除不可抗力外，乙方因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或给予修复。(三)乙方在租赁期限内，未经甲方书面同意，不得将承租的房屋部分或全部转租给第三方或与第三人互换房屋使用或其他变相形式提供第三人使用。(十)租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还……第八条，前述房屋在租赁期内所需缴纳的税费，由甲乙双方按国家有关规定各自承担。合同附件《房屋设备清单》记载：美的抽油烟机1台、winpool微波炉1台、创维电视机1台、美的春兰空调2台、床垫2个、床2个、1桌6椅、茶几1个、电视柜2个、床头柜4个等等。
　　后原告将系争房屋交予被告使用。
　　2018年4月16日，双方在签署《房屋租赁合同》第十一条双方约定的其他事项处手写“……房屋租赁合同再续租一年至2019年4月16日止……每月租金6000元。其他约定不变(房屋内不得群住、不得在房屋内乱拉乱接电源，不得超负荷用电，如发生一切后果，由乙方承担一切法律责任)。”双方确认以此形式续签了系争房屋的租赁合同，租期为一年。
　　2018年7月29日晚上，系争房屋出现漏水情况，此后未再漏水，亦未进行过维修。对此，原告称，当天其并不在场，根据墙面水印迹其推测出系因被告使用不当，厨房水龙头一夜未关，台盆堵塞，水从台盆上口溢出沿墙面流下并渗漏至楼下。被告称，被告是正常生活用水，漏水不是被告使用的问题，被告并未一夜不关水龙头，漏水发生时台盆也没有堵塞，被告承租前房屋也曾有漏水情况，租赁房屋内设施老旧，房屋本身老化，极易发生因防水层问题、管道老化等原因导致渗漏水事件。7月29日之后，被告用水极为小心，烧饭用水时是拿盆接水后倒至马桶，所以此后未再漏水。
　　2018年8月1日《人民调解调查记录》记载：地点汇丰大药房。参加人房东、房客、汇丰、居委会主任、茶叶店负责人。记录：3只顶灯坏，监控器1个坏，中央空调内子板损坏(由店长自行解决，不用房东负责)店长建议：3只顶灯……只要可以亮；监控器……需修好能用……天花板因漏水造成的需修补粉刷，药品损失有争议……茶房调查：仓库天花板漏水、墙壁漏水，调查是事实，现茶庄建议只要你203室修好，不影响今后漏水，现在的损失就不用补偿。
　　2018年8月6日《情况说明》记载：7月29号晚上漏的水。我是谨斜小区2369号203室业主，因2018年7月30日下午家中漏水到楼下汇丰药店和茶叶店，2018年8月1日下午由居委会主任到现场查看漏水情况，并且约定2018年8月6日下午在居委会协调漏水赔偿之事，现经居委会主任要求物业维修师傅检查是否台盆、马桶、淋浴、厨房台盆三角阀、不锈钢玻纹管漏水再次作一检查。(包括洗衣龙头)经物业维修师傅检查：卫生间：台盆、马桶(开关管接头有点漏水、其它不漏水。注：此句系被告书写)、淋浴三角阀、不锈钢软管、龙头灶间：洗衣机、厨房台盆三角阀(下面的下水管有点漏水、其它不漏水。注：此句系被告书写)不锈钢软管、龙头经茶叶店老板讲，我们没住以前也漏过水。有时会从厨房间的管道会冒水。经2018年8.6号物业检查是通的(注：此两句系被告书写)。下方为原、被告签名。
　　2018年9月11日，原告向被告发送《解除房屋租赁合同通知函》，其中记载：房屋漏水，漏水是因你使用水龙头不当所导致……我发现房屋内物品凌乱，卫生脏乱，乱拉乱接电线，私架床铺存在群租情况，以及屋内物品部分损坏的情况。鉴于你违约，通知你解除租赁合同。望收函后一周内约谈协商解决解除房屋租赁合同的有关事宜……被告收到此函件，但是不同意解除合同。
　　审理中，原告提交“2018年8月1日下午”厨房水槽、水管、卫生间等的照片6张，原告称是房屋漏水后拍摄，照片下方有“司海燕”签名。被告予以认可，但是认为不能证明被告不当使用房屋、不能证明是被告原因造成漏水。
　　审理中，原告提交房屋状态照片12张，原告称照片系2018年8月1日拍摄，其中小房间有两张铁制高低床，上面有被褥等物品，地上有接线板，原告称其交付房屋给被告时房间内是双人席梦思床，并没有铁制高低床。系争房屋两个房间，其中大房间是被告一家三口居住，里面有双人大床、小孩睡的高低床，另外小房间有两张铁制高低床，漏水后2018年8月原告去系争房屋拍摄照片时看到小房间内有人居住，当时原告只看到一个人，但并不是被告的家人，如果小房间仅仅居住一个人，被告没有必要将原有的双人大床更换成两张高低床，故原告推测被告存在群租行为。平时原告并不会去系争房屋，仅仅是2018年8月因为发生漏水事件才去系争房屋查看。被告对此不予认可，称确实是系争房屋的照片，但不清楚原告的拍摄时间，此照片并不是被告承租期间房屋的状态，亦不是房屋目前的状态，不能证明被告群租房屋。被告从未群租，房屋内并没有铁制高低床，就是普通的双人床。
　　审理中，原告提交系争房屋楼下店铺房屋的照片4张，原告称系2018年8月1日拍摄，显示房屋屋顶有裂缝等，原告称系因被告漏水导致楼下的损失。被告称该照片确实系楼下房屋的照片，但是不清楚原告的拍摄时间，楼下房屋的损失并非被告造成。
　　审理中，原告提交系争房屋照片11张(打印在一张纸上)，原告称此系2015年系争房屋交付给被告时的状态。被告称，该照片确实是系争房屋的照片，但是并不是2015年系争房屋出租给被告时的状态，系争房屋交付给被告时仅有简易装修，屋内部分物品老旧，被告不得不自行购买添置。
　　审理中，原告称，税务部门称之前的税费无需补交，2018年一年的房产税、个人所得税为2400元，原告缴纳了半年的费用，即1200元，故要求被告承担一半即600元，即原告提出第三项诉请。同时，原告提交2018年9月10日《税收缴款书》，记载纳税人名称周阿春，地址上海徐汇区钦州路XXX号XXX室，房产税、从租计征、计税金额34,285.71、税款所属时期2018年9月1日-2018年9月30日、实缴金额1028.57元，个人所得税、财产租赁所得、计税金额34,285.71、税款所属时期2018年9月1日-2018年9月30日、实缴金额171.43元。被告称，上述凭证所写地址并非系争房屋，且纳税人为原告，故该税款本应由原告自行支付。
　　审理中，原告提交其自行制作的《房屋、物品损失及其他费用清单》，室内墙面损坏修复5000元、室内门窗门套损坏修复2000元、室内进口复合地板损坏3000元、阳台铝合金纱窗损坏500元、橱柜因漏水损坏需更换6000元、两个房间窗帘损坏1200元、两个房间电视机柜损坏3500元、小房间电脑桌、电脑椅损坏2000元、小房间进口床一张(未经同意私自处理丢弃)6000元、小房间进口床垫1500元，合计30,700元,原告称此系其第二项诉请的明细组成，其中室内进口复合地板损坏3000元、橱柜因漏水损坏需更换6000元系因被告漏水造成的损坏。其他项目为被告不当使用、不爱惜房屋造成的房屋、物品设施损坏，原告去房屋看到里面乱糟糟，不像居家的房屋，像工地的工棚，所以被告使用不当将房屋设备设施损坏。上述价格是根据房屋原有家具设施的价格、市场上询问的价格，原告自行折旧后计算。被告称漏水并非被告原因，房屋地板、橱柜也并未因漏水损坏，故对原告主张的室内进口复合地板损坏3000元、橱柜因漏水损坏需更换6000元不予认可，被告并未不当使用房屋，对于其他赔偿项目也不予认可。
　　审理中，原告称，2014年左右曾对系争房屋进行装修，因原告本人是做工程的，所以是原告自己进行的装修，也没有地板、橱柜等等的购置安装票据。被告称不清楚此事。
　　审理中，本院于2018年12月12日至系争房屋实地查勘，原、被告均到场。经查，小房间内有一张双人床，并无铁制高低床，厨房水槽水龙头开启时，下水管并无漏水渗水现象，水槽下面后部墙面有发霉印迹。系争房屋地板、橱柜未见明显异常。原告称现在看不出地板、橱柜哪里损坏，但是水渗进去，时间久了，肯定会损坏的。此后原告申请对漏水原因进行鉴定，并要求对第二项诉请中赔偿“室内进口复合地板损坏3000元、橱柜因漏水损坏需更换6000元”增加为：赔偿进口复合地板泡水报废15,000元、室内门门套泡水损坏修复1000元、室内踢脚线泡水报废1500元、室内所有家具泡水受潮损坏10,000元。被告称，法庭辩论已经结束，已经超过了增加诉请的期限。
　　审理中，原告申请对漏水原因进行鉴定，后本院委托上海房屋质量检测站对系争房屋2018年7月29日漏水的原因进行检测。后鉴定机构回复称因系争房屋突发渗漏水距今已有数月，且双方均不是现场目击者，对突发渗漏水情况描述不完整，鉴定人员无法根据房屋现状及双方反映的情况进行分析和判断，无法出具鉴定意见书。
　　以上事实，除原、被告一致陈述外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、照片、人民调解调查记录、情况说明、解除房屋租赁合同通知函、税收缴款书等证据证实，并经质证无异，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。经双方续签后，租赁期间应至2019年4月16日。
　　关于解除合同。原告称被告存在多项严重违约行为，故要求提前解除租赁合同，被告则认为其并未违约，租赁合同应当继续履行。原告提供了系争房屋小房间内有两张铁制高低床的照片，但被告对此不予认可。经本院2018年12月12日现场勘查，系争房屋小房间内并无铁制高低床。且原告也陈述其到系争房屋小房间仅看见了一个人。而目前并无相关部门针对系争房屋群租的整改通知等材料。故原告现有的证据并不能充分证明被告存在转租、群租情形，原告仅因两张铁制高低床而推测被告存在群租、转租，依据并不充分，该意见本院难以采信。原告称被告擅自丢弃小房间的床、床垫、房屋内物品凌乱、卫生脏乱、屋内乱拉乱接电线等情形，被告对此不予认可，即使上述情况属实，但是租赁合同并未约定被告存在上述情形时原告享有合同解除权，且上述情形并非租赁合同关系中承租人的主要义务，即使被告确实存在上述情形也未达到严重违约或致使合同目的不能实现的程度，原告亦不享有法定解除权。故原告要求提前解除租赁合同、要求被告搬离系争房屋，依据不足，本院不予支持。
　　关于赔偿损失。原告主张的损失包括两部分：一是因被告不当使用房屋造成的损失如阳台铝合金纱窗损坏500元、室内门窗门套损坏修复2000元等共计21,700元；二是因漏水所致的损失即室内进口复合地板损坏3000元、橱柜因漏水损坏需更换6000元。关于第一部分损失，原告目前的证据并未能充分证明被告使用不当造成房屋、设备损坏，且上述损失金额仅系原告自行估算，并无其他证据予以佐证，且双方尚在租赁合同期间，亦未进行房屋交接，原告可在双方交接房屋时再行考量、结算，本案中关于原告该部分主张，本院不予支持。关于第二部分损失，2018年7月底，系争房屋确实发生漏水，双方对漏水原因陈述不一致，而鉴定机构亦称无法进行鉴定。此次漏水系一次性事件，若如被告所述系因房屋老旧、管道老化、防水层问题造成的漏水，在此后未进行维修的情况下，却未再出现漏水，明显不合逻辑。根据高度盖然性原则，本院认为此次漏水系被告用水不当造成的可能性更大，故被告应当赔偿由此造成的损失。关于损失金额，原告要求被告赔偿的地板、橱柜损坏的费用，考虑到诉讼标的较小，如由相关部门司法审计，必然导致诉讼成本的增加，故由本院结合系争房屋的装潢及年限、漏水原因、损坏情况等因素酌情确定被告赔偿原告2500元。
　　关于原告主张的税费。双方租赁合同约定，税费由双方按照国家有关规定各自承担，而原告主张的税费单据并未看出系争房屋的地址，且纳税人为原告，故该税费原告要求被告承担一半，依据不足，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条规定，判决如下：
　　一、司海燕于本判决生效之日起十日内赔偿周阿春因漏水导致的地板、橱柜修复费用2500元；
　　二、驳回周阿春的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计331元，由司海燕负担27元，由周阿春负担304元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  理

书记员：徐  琛