周雪峰、侯敏与上海宏晶建筑材料有限公司、黄程等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：周雪峰，男，1983年12月29日生，汉族，住浙江省。
　　原告：侯敏，女，1984年7月26日生，汉族，住浙江省。
　　两原告共同委托诉讼代理人：朱纪红，上海安硕律师事务所律师。
　　两原告共同委托诉讼代理人：张臻欣，上海安硕律师事务所律师。
　　被告：黄程，男，1967年4月3日生，汉族，住浙江省。
　　被告：赖建群，女，1977年1月19日生，汉族，住浙江省。
　　被告：黄威恺，男，2000年11月30日生，汉族，住浙江省。
　　被告：上海宏晶建筑材料有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：黄程。
　　原告周雪峰、侯敏与被告黄程、赖建群、黄威恺、上海宏晶建筑材料有限公司(以下简称宏晶公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月26日受理后，依法适用普通程序，于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告周雪峰、侯敏及两原告共同委托诉讼代理人张臻欣到庭参加诉讼。被告黄程、赖建群、黄威恺、宏晶公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告周雪峰、侯敏向本院提出诉讼请求：1、解除周雪峰、侯敏与黄程、赖建群、黄威恺就嘉定区永靖路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)签订的房地产买卖合同；2、判令黄程、赖建群、黄威恺退还周雪峰、侯敏已支付的部分购房款及定金人民币(以下币种同)3,010,000元；3、判令黄程、赖建群、黄威恺支付周雪峰、侯敏利息(以3,010,000元为基数，从2018年2月1日起至实际还款日，按年利率6.55%计算)；4、判令黄程、赖建群、黄威恺支付周雪峰、侯敏违约金903,000元(按已付金额3,010,000元的30%计算)；5、判令宏晶公司对黄程、赖建群、黄威恺的上述付款义务承担连带责任。事实和理由：周雪峰、侯敏系夫妻关系。2017年9月13日，周雪峰、侯敏与黄程签订《房地产买卖居间协议》，约定购买系争房屋，总价为8,600,000元。同日，周雪峰、侯敏向黄程转账支付定金210,000元。2017年9月30日，周雪峰、侯敏向黄程转账支付购房款2,800,000元。2017年11月1日，周雪峰、侯敏与黄程、赖建群、黄威恺签订《房地产买卖合同》。上述合同签订后，周雪峰、侯敏已按约向黄程、赖建群、黄威恺支付房款共计3,010,000元。因系争房屋存在抵押与查封，无法过户，周雪峰、侯敏与黄程、赖建群、黄威恺于2018年3月29日签订《补充协议》，约定黄程、赖建群、黄威恺对系争房屋的债权债务应在《补充协议》签订生效之日开始六个月内结清，并将系争房屋过户至周雪峰、侯敏名下。但因黄程、赖建群、黄威恺原因，系争房屋仍旧无法过户，也未按约返还周雪峰、侯敏已支付的款项及利息和违约金。根据《补充协议》约定，宏晶公司应对黄程、赖建群、黄威恺的债务承担连带责任。经催讨无果，为维护周雪峰、侯敏的合法权益，故诉至法院。
　　被告黄程、赖建群、黄威恺、宏晶公司未答辩。
　　原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
　　1、房地产权证、委托书、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同，证明周雪峰、侯敏与黄程、赖建群、黄威恺已就系争房屋达成买卖合意并签订相关协议；
　　2、上海市不动产登记簿，证明系争房屋在过户前遭遇司法查封导致不能过户；
　　3、补充协议，宏晶公司营业执照，证明周雪峰、侯敏与黄程、赖建群、黄威恺就系争房屋查封后的过户事宜达成补充协议，并约定由宏晶公司提供担保；
　　4、银行交易流水、收据，证明周雪峰、侯敏已按约向黄程支付购房款及定金共计3,010,000元，已履行付款义务。
　　本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以审查确认并在卷佐证。结合原告的当庭陈述，本院确认如下事实：
　　2017年9月13日，周雪峰、侯敏(购买方，乙方)与黄程、赖建群、黄威恺(出售方，甲方)在案外人上海禄烨房地产咨询有限公司第二分公司(丙方)的居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，总房价款8,600,000元；于2017年9月13日前向甲方支付定金210,000元；首期房价款乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后2017年9月30日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款2,800,000元；申请贷款5,590,000元。黄程在合同尾部甲方处签字，周雪峰在乙方处签字。同日，周雪峰、侯敏支付定金210,000元。2017年9月27日，周雪峰、侯敏支付房款2,800,000元，共计支付房款3,010,000元。
　　2017年11月1日，周雪峰、侯敏(买受人，乙方)与黄程、赖建群、黄威恺(出售方，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方于2018年1月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，查验后甲方将钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志；双方确认在2017年12月20日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款(一)约定该房地产符合出售之条件，且无任何纠纷可能导致该房地产被限制交易，并已征得所有产权人和同住人同意，如甲方陈述失实，则甲方愿意按合同约定承担违约责任；附件三付款条件约定本合同签订后，乙方于2017年8月13日之前支付210,000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方应于2017年9月30日前支付2,800,000元；乙方应于2018年2月15日前支付5,590,000元；附件五抵押情况载明有抵押信息。上述合同签订后，黄程、赖建群、黄威恺将系争房屋交付周雪峰、侯敏。
　　2018年3月28日，赖建群、黄威恺(委托人)分别向黄程(受托人)出具委托书，委托黄程为代理人代为办理系争房屋买卖一切事宜及签购房补充协议，期限2018年3月28日至2018年12月30日，受托人在代理权限内签署的一切文件均予以承认。因系争房屋存在抵押及司法限制，无法按约办理过户，周雪峰、侯敏(购买方，乙方)与黄程、赖建群、黄威恺(出售方，甲方)、宏晶公司(担保方，丙方)于2018年3月29日签订《补充协议》，约定：甲方承诺对于所交易房产的债权债务在本补充协议签订生效之日开始六个月内必须结清，甲方配合乙方将该房产正常过户至乙方名下；若甲方在六个月内不能配合乙方将该房产正常过户至乙方名下，并在六个月内甲方立即退还乙方已支付给甲方的部分购房款及定金共计3,010,000元，并按已付金额年利息6.55%支付乙方利息(年利息从2018年2月1日起计算)，如甲方六个月内未能按时退还乙方已支付给甲方的3,010,000元，甲方除支付乙方利息外还须按已付金额的30%作为违约金支付给乙方，双方房屋买卖合同及租赁合同均自动解除；对以上协议如果甲方不履行约定的承诺义务，必须承担给乙方带来的损失，包括但不限于违约金、利息、诉讼的费用及律师的代理费，并承担违约责任；丙方担保人自愿对以上合同、协议约定的权利与义务为甲方进行担保，包括违约金及已付购房款归还等承担连带保证责任。担保期限自本协议生效之日起至本合同履行完毕之日止；本协议约定的事项与原合同、协议具有同等的法律效力。
　　另查：系争房屋上存在案外人平安银行股份有限公司上海分行设立的债权数额为2,760,000元的抵押权、案外人上海香溢典当有限公司设立的债权数额为4,000,000元的抵押权以及浦东新区人民法院于2017年12月29日、2018年6月8日的司法限制，本院于2019年1月21日轮候查封。
　　本院认为，周雪峰、侯敏与黄程、赖建群、黄威恺之间签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》以及周雪峰、侯敏与黄程、赖建群、黄威恺、宏晶公司之间签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。因系争房屋上存在抵押登记及司法限制，无法办理过户，黄程、赖建群、黄威恺履行不能，致使周雪峰、侯敏合同目的无法实现，黄程、赖建群、黄威恺构成严重违约，故周雪峰、侯敏诉请要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，黄程、赖建群、黄威恺应返还周雪峰、侯敏已支付的购房款并依约承担利息及违约金，宏晶公司作为担保人应当承担连带责任。原告周雪峰、侯敏诉请符合双方合同约定，于法不悖，本院予以支持。被告黄程、赖建群、黄威恺、宏晶公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告周雪峰、侯敏与被告黄程、赖建群、黄威恺之间签订的《房地产买卖居间协议》所涉的房屋买卖关系及《上海市房地产买卖合同》；
　　二、被告黄程、赖建群、黄威恺应于本判决生效之日起十日内返还原告周雪峰、侯敏购房款3,010,000元；
　　三、被告黄程、赖建群、黄威恺应于本判决生效之日起十日内支付原告周雪峰、侯敏利息(以3,010,000元为基数，自2018年2月1日起至判决生效之日，按年利率6.55%计算)；
　　四、被告黄程、赖建群、黄威恺应于本判决生效之日起十日内支付原告周雪峰、侯敏违约金903,000元；
　　五、被告上海宏晶建筑材料有限公司应对被告黄程、赖建群、黄威恺上述付款义务承担连带责任。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费38,104元，保全费5,000元，合计诉讼费43,104元，由被告黄程、赖建群、黄威恺、上海宏晶建筑材料有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：吴宝章

书记员：岳  华