唐启军与上海盛昆实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：唐启军，男，1972年3月19日生，汉族，住安徽省蚌埠市。
　　委托诉讼代理人：余倩，上海金茂凯德律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海盛昆实业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：杨平照，总经理。
　　委托诉讼代理人：刁骅，上海刁骅律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：庄丽斌，上海一凡律师事务所律师。
　　第三人：上海新桥经济联合总公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：陈洪林，总经理。
　　委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：於莉蔚，上海磊天律师事务所律师。
　　原告唐启军与被告上海盛昆实业有限公司(以下简称“盛昆公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序审理。期间，被告提起反诉，本院依法受理，并于2018年9月11日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2019年1月22日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海新桥经济联合总公司为第三人参加诉讼，并于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告唐启军及其委托诉讼代理人余倩，被告的法定代表人杨平照及委托诉讼代理人刁骅到庭参加了三次庭审；被告的委托诉讼代理人庄丽斌到庭参加了第一、二次庭审；第三人的委托诉讼代理人李莉到庭参加了第三次庭审。审理中，经本院院长批准，本案延长审理期限四个月。本案现已审理终结。
　　原告唐启军向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租房押金人民币(下同)27,375元、房屋占有使用费431,086元；2.判令被告补偿原告装饰装修费、搬迁补偿费、停业损失等各项损失共计7,630,162.81元。事实和理由：2011年原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告将位于本市松江区新桥镇申北一路XXX号三楼出租给原告使用，租期十年，至2021年11月23日。原告承租后将租赁房屋改建并装修成164间公寓房用于对外经营，并添置了配套设施。现由于租赁房屋所在地块被列入嘉闵高架动迁范围，原告不得不被迫搬迁，而被告却不愿支付分文补偿，也不提供租赁场地相应的评估报告及其与政府相关部门达成的安置协议，导致原告无法核算索赔。现因租赁合同已无法继续履行，被告理应退还租房押金。同时因受动迁事宜影响，原告虽然已向被告支付了2016年5月25日至2017年5月24日期间的租金，但却不能使用承租房屋，故被告应退还该部分租金或占有使用费。双方协商无果，遂涉诉。
　　被告辩称，首先，原告所租区域并未纳入嘉闵高架动迁范围，原告可以正常使用租赁物，其自身不愿继续使用，与被告无涉。其次，原告违约不付租金在先，合同解除的责任在于原告，故即使其有装饰装修及停产停业损失，也应由其自行承担。而原告主张切分被告与第三人协议项下的补偿利益，明显缺乏依据。综上，原告的诉请应予驳回。
　　被告向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》，并由原告将租赁房屋恢复原状后返还被告；2.判令原告支付从2017年5月25日起至租赁房屋恢复原状后返还被告之日止的房屋租金或占有使用费(其中，2017年5月25日至2017年11月24日期间按年租金362,171元的标准计算，2017年11月25日起按年租金380,279元的标准计算)；3.判令原告按照每年10万元的标准向被告支付从2017年5月25日起至实际归还租赁房屋之日止的房屋加层使用费；4.判令原告支付被告代付的水费6万元、电费117,982.50元。诉讼中，被告将上述诉请4中电费金额调整为117,987元。事实和理由：2011年7月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告将本市松江区申北一路XXX号三楼隔热层1,800平方米租给原告使用，租期八年。年租金328,500元，第三年起每两年租金递增5%，先付后用、半年一付，每次提前七天支付。如逾期五天，视为原告违约。租期内水、电等费用由原告支付。租赁期满后原告须将房屋恢复原状后交还被告，如原告违约，被告有权解除合同、终止双方的租赁关系，原告必须在七天内立即搬离租赁房屋，押金作为违约金全部归被告所有等。合同履行期间，因原告拖欠租金，被告曾于2013年起诉，即(2013)松民三(民)初字第941号案件，该案经法院调解并出具了民事调解书，原告支付了欠付的租金，同时双方约定：就租赁房屋加层，由原告按每年10万元的标准向被告支付租金、每半年一付。2016年6月新桥镇政府告知被告，要求被告配合嘉闵高架建设之需并通知全部承租人搬离，被告遂在当月17日发通知给原告，要求其在次月底前搬离。因原告未按时搬离，被告遂向法院起诉，即(2017)沪0117民初579号案件。该案中本案原告提起反诉。但审理过程中，因嘉闵高架建设并未触及原告所租房屋，双方遂于2017年3月15日各自撤回诉讼，仍维持原租赁关系。此后，原告就未再支付过房租及水电费，被告也找不到原告。经被告多方了解，得知原告系上海迎丰酒店有限公司的股东，被告遂于2018年6月10日向原告发函催讨租金及水电费，并要求原告及时与被告联系，但原告未予理睬。2018年6月29日，被告向法院起诉要求解除合同、支付租金及水电费等，在该案立案前的诉调阶段，原告却发起了本案诉讼，被告权衡后撤回了自身的起诉，并在本案中就相关主张提出了反诉。被告认为，2017年3月15日双方均申请撤诉时，本案原告当时明确表示要继续履行合同，但此后即开始违约不付租金，被告据此有权行使合同约定的解除权，并要求原告结清费用。
　　针对被告的反诉，原告辩称，租赁合同履行受阻是因租赁物因遭遇动迁而无法正常使用，并非原告违约所致，若被告能将原告应得的动迁补偿款给付原告，则原告同意解除租赁合同。其次，不存在欠付租金或使用费的问题，租赁房屋从2016年6月开始就因为动迁影响使用，故原告无需再付费用。第三，被告要求恢复原状无依据，因为合同仅约定租期届满后恢复原状，但现在租期并未届满。且合同无法继续履行的责任不在原告，而是因为遭遇了政府动迁。且租赁物既然要动迁，则恢复原状实无必要。故被告该项诉请既无依据，也不合理。最后，原告并未欠付水电费。
　　本院经审理认定事实如下：2011年7月15日，原告(乙方、承租人)与被告(甲方、出租人)签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将自有的本市松江区新桥镇申北一路XXX号三楼隔热层1,800平方米租赁给乙方使用，租期内乙方的房屋用途按规定报经有关部门批准。租期为2011年11月24日至2021年11月24日。租金每平方米每天0.5元，年租金328,500元，第三年起每两年租金递增5%，且租金每六个月支付一次为164,250元，先付后租，并提前七天付清。每逾期一天，乙方向甲方支付应付租金总额千分之三的滞纳金；如逾期五天，视为乙方违约。押金相当于一个月租金，为27,375元，于该合同生效时支付，至合同结束时双方结清所有费用后，由甲方无息退还乙方。租期内每月的水、电、煤、电话、保洁费、物业管理费等与使用房屋有关的费用由乙方自行支付，不得拖欠；如有拖欠，甲方有权先用押金支付，乙方应在一个月内补足押金，否则甲方有权采取停电、停水等措施。租期内，乙方应爱护并合理使用房屋及附属设施，如因乙方使用不当等原因造成房屋及附属设施损坏的，乙方应立即修复或予以经济赔偿。乙方如需重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方书面同意，并按规定向有关部门办理手续。乙方不得改变房屋结构；不得影响房屋质量，并自行负担装修费用。如因不可抗力导致房屋损坏造成甲方和乙方损失，双方互不承担责任。租赁期满后，乙方须将房屋恢复原状后交还甲方，经甲方验收后双方办理退租手续。如乙方违约，甲方有权解除合同、终止双方的租赁关系，乙方必须在七天内搬离租赁房屋，押金作为违约金全部归甲方所有等。除不可抗力导致该合同无法继续履行以及因动迁等特殊原因导致合同提前终止双方互不承担赔偿责任外，由合同一方或双方的过错导致合同提前解除的，过错方必须按照过错责任向对方支付违约金，违约金为一个月的租金金额；如违约金不足以弥补实际损失，过错方必须全额赔偿对方的损失。施工队进场时付甲方10万元。该合同另对其他相关事宜作出了约定。
　　涉案租赁物位于上海市松江区申北一路XXX号三楼隔热层、面积1,800平方米。原告承租后在原有基础上又分割出一层后用于公寓经营。诉讼中，被告称，三楼隔热层虽无产证，但有建设工程规划许可证，原告对此表示不清楚，称其承租时三楼隔热层既已存在。
　　诉讼中，原、被告均确认，原告已将涉案房屋租金付至2017年5月24日。
　　另查明，2017年7月21日，第三人(甲方、拆迁人)与被告(乙方、被拆迁人)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定由甲方对位于新桥镇申北一路XXX号XXX幢、建筑面积8,925平方米的工业厂房进行拆迁，该房屋经上海地维房地产估价有限公司(以下简称“地维公司”)评估，市场总价为19,761,438元。乙方选择货币补偿安置方式和标准，甲方补偿乙方停产、停业损失每平方米建筑面积400元，总计3,570,000元。办公用品及零星库存等货物搬迁费：30元/平方米×8,925平方米=267,750元等。
　　此前的2017年3月20日，地维公司出具《嘉闵高架(S32-莘松路)道路新建工程项目松江区新桥镇申北一路XXX号上海盛昆实业有限公司国有土地上工业用途房屋协议征收补偿估价报告》(以下简称“《估价报告》”)，载明评估对象中装饰装修共计9项，对应评估价格为16,708,316元。《估价报告》之“估价假设和限制条件”中载明，依据委托方提供的《情况说明》，装饰装修范围为全部建筑物的装饰装修，装饰装修项目的建安重置价依据上海鑫帅装饰工程有限公司出具的结算书，装饰工程按88折、安装分部分项按70折、二结构砌筑工程不打折，装饰装修的套数按照委托方提供的确认单来确定。而前述《情况说明》，在《估价报告》中体现为2017年3月10日由松江区新桥镇政府动迁安置办公室向地维公司出具，内容有3点，第2点为，估价对象建筑物现状为宾馆使用，拆除大部分建筑物后，剩余部分无法独立经营使用，且政策要求恢复工业原状，故本次评估全部建筑物的装饰装修，一次清退后剩余部分恢复工业原状等。
　　又查明，本案之前，原、被告之间就曾发生过诉讼。分别为(2013)松民三(民)初字第941号、(2017)沪0117民初579号房屋租赁合同纠纷，均由本案被告发起诉讼，要求解除租赁合同、结算费用，本案原告在两案中均提起反诉要求赔偿。其中，前案以调解方式结案，当事人选择继续履行合同。该案中，就原告改建出的第四层，当事人双方议定从2013年5月24日开始按每年10万元的标准计付租金。后案立案日期为2017年1月4日，反诉日期为2017年3月15日。2017年3月15日当天，盛昆公司提交撤诉申请，以实际动迁范围未触及唐启军所租房屋、暂不需要解除租赁合同为由申请撤诉。鉴于此，唐启军亦申请撤回反诉并表示不再缴纳反诉案件受理费，本院遂裁定准予本诉撤诉，并反诉按撤诉处理。
　　上述事实，有《房屋租赁合同》、拆迁补偿安置协议、《估价报告》、调解笔录及民事调解书、撤诉申请书及口头裁定笔录、当事人陈述等证据在案佐证。
　　诉讼中，关于合同履行受阻的原因及责任承担，双方各执一词。原告坚称，一则，涉案租赁物系因遭遇动迁而无法正常使用，故合同不能继续履行之责任在被告。二则，既然租赁物被动迁，原告即有权获得一定的安置补偿利益。被告则称，一则，相关动迁并未触及原告所租区域，原告的租户搬离，系因原告经营公寓未办理合法手续而导致相关部门整治。二则，原告违约不付租金，被告有权行使合同解除权。三则，安置补偿利益与原告无关。
　　原告为证明自己的上述主张，提供的证据及被告的质证意见如下：1.2016年6月17日被告所发《通知》一份，证明涉案房屋遭遇动迁，被告通知原告限期搬离，原告自此不能正常使用租赁物。被告对真实性无异议，但对证明目的及证明内容不认可。2.照片一组，拍摄于2018年8月1日，证明因租赁物被列为拆迁对象，原告的租客已被清退，租赁物已无法正常使用。墙上的“拆”字系新桥动迁办所写。被告对真实性表示无法确认，并坚称原告租客系因原告违法经营遭遇整治而迁离。3.视频若干，分别拍摄于2018年8月23日、9月中旬及9月23日，证明租赁物之状况及变化情况。2018年9月23日，租赁物已有部分被拆除，原告的164间公寓，已被拆除了50间。被告对真实性未提异议，但认为，一则，原告仅拍摄了局部，不足以反映全貌。二则，坚持认为原告所租区域并未纳入嘉闵高架动迁范围，该动迁范围早在2016年就确定了，拆迁红线并未触及原告承租区域，2018年9月23日原告所租房屋确有部分被拆，但并非因纳入动迁范围而被拆，而是动迁单位为了保障留存房屋的安全性及美化市容之需要，又多拆了一部分至房屋伸缩缝。4.上海市松江区新桥镇春申地区综合管理委员会(以下简称“春申管委会”)于2018年10月18日出具的《情况说明》一份及附件照片2张，证明涉案租赁物遭遇嘉闵高架动迁，有部分租赁物在拆迁红线内。被告认为该情况说明内容含糊、概念不清，所附照片亦非动迁前后状况之反映，故不予认可。此外，原告还指出，《估价报告》中所附估价对象照片亦有部分属其承租区域，足可佐证原告之主张，被告对此则不予认可。
　　被告为证明自己的上述主张，提供的证据及原告的质证意见如下：1.新桥动迁办2017年2月17日出具的交接单及示意图各一份，证明原告所租区域未纳入动迁范围。原告对此不认可。2.2008年6月12日图纸一张，再次证明原告承租区域不在动迁范围。原告对此亦不认可，并称图纸上看不出拆迁区域，无法得出被告的证明内容。3.2018年9月19日新桥镇动迁办出具的《情况说明》一份，证明申北一路XXX号XXX幢厂房并非全部动迁，而仅是部分动迁，且动迁部分才有补偿。原告对该材料不认可，并称其与同一单位在《估价报告》中所出情况说明内容不一，应以《估价报告》中的材料为准。4.《安全隐患告知书》、《告知书》各一份及照片12张，证明2017年3月初，相关部门即告知申北一路XXX号租户，该处已被列为消防隐患重点排查单位，要求限期搬离，相关材料通过张贴公告、上门通知等方式送达。原告质证称，其从未收到或者看到过该告知书，故不予认可。5.告知书回执、申北一路XXX号租户告知单签收情况，证明原告的租户搬离系因遭遇相关部门的消防安全隐患整治，而非嘉闵高架动迁。原告对真实性无异议，但认为与本案无关，并称其从未收到过来自租户所反映的遭遇整治一事，也没有租户因遭遇整治而向原告维权。此外，整治并不导致房屋被拆。6.图纸1张，系被告于2019年3月13日现场测量后自行绘制的，证明原告所租房屋于2018年9月23日被拆除区域及留存区域的情况。原告对该图纸的真实性不予认可。并称据其了解，申北一路XXX号XXX幢房屋本来就是要拆迁到伸缩缝的，拆迁红线和伸缩缝是合一的，只不过动迁单位此前并未拆到位。原因是遭遇动迁后，原告由于联系不上被告，故而到村委会等相关部门讨说法，相关部门结合原告的意见暂缓了拆迁进度。
　　诉讼中，第三人称，申北一路XXX号XXX幢房屋整栋的长度是127.5米，根据拆迁补偿安置协议及《估价报告》，需要拆除的是靠近嘉闵高架一侧的72.3米，但考虑到房屋结构之安全，现尚未拆至该72.3米处，而仅实际拆除至约66.3米处。该需拆而未拆区域，被告已无权再使用。对此，被告则称，《估价报告》并非据实得出，而是根据被告与动迁部门事先谈好的补偿总价凑数而来。根据被告测量及规划图纸上显示的伸缩缝位置，整个房屋拆到伸缩缝最长也就66米，不可能是72.3米。
　　诉讼中，关于系争的押金27,375元，原告坚称自己支付了该押金，并称庭后会提交押金收据，但此后并未提供。被告则称，虽然合同上明确约定了押金27,375元，但同时也约定了施工队进场原告要付被告10万元，实际上原告并未单独支付押金27,375元，而是于2011年8月8日支付了现金10万元，即使该10万元中包含有押金，鉴于该10万元在(2013)松民三(民)初字第941号案件调解时已结算完毕，故不存在再返还押金之理。
　　诉讼中，关于系争的水电费。被告解释称，电费117,987元系根据抄表数78,658度，乘以单价1.5元/度得出，而水费是结合原告的用水规律即每月大概4,000元，从2016年3月计收至2017年9月共计18个月，计算得出约6万元。原告对被告的计算方式及金额均不认可，并坚称自己未欠付水电费，还提供了泰隆银行电子回单3张、原告自制水电费明细表及所附收据14张为凭。被告对该证据的真实性未提异议，但指出，一则，由于被告账户被冻结，故对原告所列的后五笔电费无法查核。二则，即便原告自制明细表上所载水电费被告确已收到，亦不代表原告不欠水电费，一方面，原告系按30倍率向被告支付电费，而被告是按40倍率向供电局支付电费的，就差额部分，原告应该补足。另一方面，原告持续占用租赁物，却仅将水电费付至2017年2月，后续的水电费仍应支付。
　　此外，原告称，此前其承租区域曾有过独立的分水、电表，但2016年3、4月份，被告将原有的分表拆了，换了一块总表，并要求提高电价，而原告不同意，双方遂起争执。在此情况下，原告为避免矛盾激化，遂参照原标准按每月1.5万元向被告支付电费至2017年2月，另外水费也结算至此时。至于2017年2月以后的水电费，由于原告已无法使用租赁物了，故不会产生该费用。诉讼中，被告亦不否认原告的分表已坏以及被告安装新表之事实，并提供了水电公司开具给其的水费缴费通知单及电费发票联，以证明其缴纳水电费的情况。原告对材料的真实性无异议，但仍旧不认可被告所提相关诉请，并指出被告按照1.5元/度的标准计收电费并无依据。
　　诉讼中，关于租赁物的占用情况。原告称，2011年7月15日签完租赁合同其就取得了租赁物，但双方从2011年11月24日起计租。承租后耗资约700万元对租赁物进行了装修和改建，无扩建和新建。2012年3月开业经营公寓，由于租赁物遭遇动迁，故其在2017年3月就停止经营了。此后，原告一直想找被告协商动迁补偿之事，但被告避而不见，导致原告无法及时返还租赁物。2018年8月5日，新桥镇动迁办已将租赁物的部分门窗拆除，目的是为了让原告尽快搬离。但截至本案首次开庭之日即2018年9月11日，原告称尚有所属物品并未搬离。
　　本案审理中，本院多次向双方尤其是原告释明，为防止损失进一步扩大，双方需妥善处理租赁物返还一事。但原告称，既然双方正在诉讼，若返还租赁物则会使其丧失保障，故不同意返还，除非被告给付属于原告的动迁利益。被告则称，愿意接收租赁物，但要求原告先恢复原状。
　　诉讼中，关于被告所提恢复原状之问题。被告称所谓恢复原状，就是要求原告把装修及改建拆除，鉴于部分租赁物已被实际拆除，故该部分无需恢复。庭审中，原、被告均表示在建立租赁关系之时，并未对租赁物状况加以固定。
　　诉讼中，原告为证明其装修及改建投入情况，提供了装修合同、公寓装修工程结算书、工程款支付凭证等一组材料，被告对该组证据的真实性不认可，并认为该材料是虚假的，为此，还提交收据7张，来源于(2017)沪0117民初579号案件中原告所提交的证据，被告称该7张收据总金额为545万元，而本案中，针对同一份装修合同，原告支付的工程款却不是545万元，而是由完全不相同的另外16张收据累计得出的600多万元，足见原告证据有造假嫌疑。被告另称，据其了解，原告装修时并未发包给有资质的装修公司，而是分项发包给个人施工的，总费用约100万元。
　　审理中，本院向原告释明，本案系房屋租赁合同纠纷，相关争议均应放在租赁关系项下进行梳理，而原告直接依据被告所签补偿安置协议及评估报告等来主张获取所谓动迁利益或者损失赔偿，可能缺乏合同及法律依据。而房屋租赁合同纠纷中，无论是合同无效，还是有效解除情况下的后果处理问题，均有相应的法律及相关司法解释为据，原告可考虑在指定期限内变更诉请，就房屋租赁合同项下的实际装修损失、实际搬迁损失、实际停产停业损失等提出相关诉请，必要时亦可申请对相关问题进行司法鉴定。但原告并未变更诉请，亦未提出鉴定申请。
　　本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守履行。但必须指出的是，就原告承租房屋后自行隔出的所谓厂房“第四层”，因未经规划许可，属于违法改建，双方之间就此事后达成年租金标准10万元的租赁合同关系应属无效。
　　本案中，双方对租赁合同履行受阻之原因各执一词。原告主张因租赁物遭遇动迁而无法正常使用，被告则主张原告违规经营遭遇整治而无法继续履行。对此，本院认为，就双方的主张以及所依据的事实和理由均应全面、辩证地分析。就原告的主张，本院有理由相信原告所租区域至少有一部分被纳入了被告与第三人议定的拆除范围，理由如下：一则，确实有相关的照片及视频证据能够反映租赁物已被拆或即将被拆；二则，被告也确认有部分租赁物在本案审理过程中已被拆除，只不过其否认系因嘉闵高架动迁而被拆；三则，据第三人陈述，尚有部分被纳入补偿范围的房屋至今还未拆除。但另一方面必须说明的是，租赁物有部分区域被纳入补偿范围是否意味着案涉租赁合同一定无法继续履行乃至解除，该问题值得探讨。对此，一则，被告与第三人系于2017年7月21日签署了补偿安置协议，原告所举租赁物上写有“拆”字的照片自认形成时间为2017年8月，双方确认部分租赁物被拆的时间是2018年9月23日，也就是说，涉案租赁物实际被拆系发生在2018年9月，在没有充分证据证明租赁物的正常使用因该拆迁而受到影响的情况下，原告理应按约支付租金。但实际上原告仅将租金付至2017年5月24日。二则，被告举证证明原告因经营存在安全隐患而被相关部门整治，该节事实具有可信度，而因不当经营遭遇整治的风险及责任的确在于原告自身。同时，就被告的主张，必须指出的是，虽然被告有证据证明原告的公寓经营遭遇了相关整治，但根据常理常情判断，该整治原则上也不会导致房屋被拆。
　　综上，本院结合案情认为，即便原告所租房屋有部分被纳入了被告与第三人议定的厂房拆除范围，但原告未按约支付租金，在尚无有效证据证明构成合理抗辩的情况下，该行为构成违约，被告有权行使合同约定的解除权，故本院对被告的该项反诉诉请依法予以支持，至于解除日期，本院结合案情以反诉状送达之日即2018年8月7日为解除之日。
　　就本诉原告主张退还押金27,375元，鉴于原告并未提供其实付押金的相应证据，被告又不同意退还该押金并给出了一定合理解释，故本院对该项诉请不予支持。就原告主张返还的占有使用费，因原告并无证据证明其占有使用情况受到了实际影响以及影响的具体程度，故其要求返还该已付租金尚缺乏依据，本院亦不予支持。就原告主张的补偿或赔偿损失，根据原告陈述的请求权基础，实为要求分割被告的动迁利益，鉴于本案属房屋租赁合同纠纷，原告所提主张与本案隶属不同法律关系，经本院释明风险后仍不变更诉请，亦不就相关装修损失提出鉴定申请，故该项诉请本院亦不予支持。若原告坚持认为被告所获动迁补偿中包含有其利益的，可依据不当得利另行主张。
　　就反诉被告主张的由原告恢复原状后返还租赁物，一则鉴于双方在缔结租赁关系时并未对租赁物状况加以固定，二则考虑到原告添附可推定为系经被告同意，且本案目前之状况也非合同约定应当恢复原状之情形，故对被告所提恢复原状之诉请，本院不予支持，但合同解除后，原告理应返还租赁物，未及时返还的，还应支付合理适当的占有使用费。就被告所提占有使用费。结合以上分析，本院认为宜区分情况加以处理。鉴于2018年9月23日有部分租赁物被拆，考虑此前原告使用租赁物可能遭遇的不利影响，本院结合案情及日常生活经验，酌情判定由原告向被告支付2017年5月25日至2018年9月23日期间的使用费423,519元，从2018年9月24日起，按照每年247,181元的标准，支付使用费至实际返还租赁物之日止；就所谓厂房“第四层”部分亦作相同处理，即本院酌定由原告向被告支付2017年5月25日至2018年9月23日期间的使用费8.5万元，从2018年9月24日起，按照每年6.5万元的标准，支付使用费至实际返还租赁物之日止。对上述使用费，本院将在判项中合并表述。就被告主张的水电费，因尚缺乏充分有效的证据证明，故本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)唐启军、被告(反诉原告)上海盛昆实业有限公司之间于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月7日解除；
　　二、原告(反诉被告)唐启军于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海盛昆实业有限公司返还位于上海市松江区申北一路XXX号的租赁房屋；
　　三、原告(反诉被告)唐启军于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海盛昆实业有限公司占用使用费(其中2017年5月25日至2018年9月23日期间的使用费共计508,519元；另有自2018年9月24日起的使用费，按照每年312,181元的标准，计算至实际返还上述租赁房屋之日止)；
　　四、驳回原告(反诉被告)唐启军的诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)上海盛昆实业有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费68,420元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费5,546元，合计诉讼费78,966元，由原告(反诉被告)唐启军负担77,612元(已付73,420元，余款4,192元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)上海盛昆实业有限公司负担1,354元(已付)。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：姚洪涛

书记员：庄  倩