唐善策、胡芷琳与徐英姿房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：唐善策，男，1978年8月25日出生，汉族，住江苏省江都市。
　　委托诉讼代理人：孙志杰，上海市天寅律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：厉烨，上海市天寅律师事务所律师。
　　原告：胡芷琳，女，1990年8月25日出生，汉族，住云南省昭通市。
　　委托诉讼代理人：孙志杰，上海市天寅律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：厉烨，上海市天寅律师事务所律师。
　　被告：徐英姿，女，1968年4月28日出生，汉族，住上海市静安区。
　　原告唐善策、胡芷琳与被告徐英姿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡芷琳及两原告共同委托诉讼代理人孙志杰，被告徐英姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告唐善策、胡芷琳向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2.被告返还两原告购房款540,000元；3.被告支付两原告违约金490,000元。事实和理由：原、被告于2018年9月13日签订了关于本市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房地产买卖合同》一份，约定房屋总价为2,450,000元；两原告支付首付款860,000元，被告收到该款后应用于偿还系争房屋抵押借款1,830,000元。合同签订后，两原告按约定支付了相应的首付款540,000元，但被告却未按约定将该些款项用于归还抵押担保的借款。2018年9月27日，被告向两原告出具承诺，承诺将于2018年10月9日前还清系争房屋抵押担保的所有债务，撤销房屋抵押，若被告未能完成上述义务的，则将返还两原告全部购房款540,000元，并承担相应的违约责任。两原告认为，原、被告之间系房屋买卖关系，双方签订的买卖合同及被告出具的承诺书合法有效。两原告已按合同约定支付了相应的购房款，被告也承诺了将在约定期限内清偿系争房屋的抵押担保借款，撤销抵押，以使系争房屋能进行交易。但时至今日，被告既未还清系争房屋上的抵押担保债务，撤销抵押，也未返还两原告相应的购房款，已构成违约。依照合同法的规定，两原告有权解除买卖合同，要求被告承担违约责任。因此，两原告特向贵院提起诉讼，作如上诉请。
　　被告徐英姿辩称，同意解除合同，返还540,000元房款，但被告现在没有钱，等被告将系争房屋出售拿到首付款后还给两原告。这个方案两原告也是同意的，被告已经找到下家，但两原告不配合撤销网签。被告没有违约，不同意支付违约金，违约金的标准也过高。按照合同约定，原告应当支付首付860,000元，两原告没有付全，按照双方之后签订的《补充协议》，两原告也没有按期支付400,000元，所以是两原告违约在先，被告没有违约。被告为了还债才低价出售系争房屋，双方口头商量首付款需要归还被告的债务，系争房屋过户需要找垫资公司，但垫资公司要求两原告提供贷款审批通过的银行批复或两原告同意承担共同还款责任，两原告贷款被拒也不同意共签，故未办成。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋权利人徐英姿。房地产抵押权人中诚信托有限责任公司，债权数额1,830,000元，债务履行期限自2018年3月5日起至2018年9月5日。
　　2018年9月13日，两原告(签约乙方)与被告(签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定通过上海六星房地产经纪有限公司居间介绍，乙方购买甲方所有的政通路XXX弄XXX号XXX室房屋；房屋建筑面积46.76平方米；转让价款2,450,000元；双方确认于2018年11月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起计算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日；逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同；甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付；甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日；逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金……；《补充条款(一)》载明，甲方目前尚有中诚信托有限公司责任公司借款，债权数额1,830,000元，乙方支付甲方的全部首期房价款需在乙方知晓的前提下专款专用于偿还上述贷款。合同《附件三》付款协议载明，1.双方签订合同1日内，乙方支付甲方首期房价款200,000元、于2018年9月22日乙方再向甲方支付部分首付款660,000元，以上共同构成全额首付款860,000元。2.待上述事项成后，甲方需将收取的房款用于偿还甲方尚欠抵押权人的借款，还款时甲方需乙方或乙方代理人陪同，必须确保上述房款专款专用；甲方保证从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料在房产交易过户前去上海市房地产交易中心办理抵押注销手续。3.甲方同意乙方通过向贷款银行申请1,590,000元贷款的形式支付第二期房款，乙方应于签订合同后近期内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用；若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，乙方应于过户当日将第二期房款全额或差额补足并支付甲方。4.待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后于2018年11月l0日前，甲、乙双方亲自赴上海市房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)；待上海市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房款，该期房款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。5.待上海市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后，同时甲方收到乙方的银行贷款后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，双方确认无误并签署《房地产交接书》。6.若甲、乙双方按照附件(即付款协议)履行与正文条款约定不一致，双方同意按照附件(即付款协议)约定履行。合同《附件五》抵押情况载明：“有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。”合同还对其他内容作了约定。
　　2018年9月11日，原告胡芷琳支付被告100,000元。2018年9月12日，原告胡芷琳支付被告100,000元。被告收到上述房屋首付款200,000元后未用于偿还抵押借款。
　　2018年9月19日，两原告(签约乙方)与被告(签约甲方)签订《补充协议》，载明：根据合同条款附件三，付款协议第一大条第1、第2小条做以下补(充)，原付款日期为2018年9月22日前乙方再向甲方支付部分首付款660,000元，现更改为2018年9月19日乙方支付甲方部分首付计260,000元，2018年9月25日当天去信贷公司还款当日乙方陪同甲方一同前往还款，乙方同时把400,000元剩余首付一并转账至甲方账户，乙方取得首付款凭证前往银行办理，待乙方购房贷款合同审批通过后拿到贷款合同前往交易中心过户更名。特此约定，如有和买卖合同冲突的地方，以条约为准。
　　同日，原告胡芷琳支付被告购房首付款260,000元。被告收到上述款项后未全部用于偿还抵押借款(被告自述部分用于支付抵押权人的利息和手续费，其余十几万元用于归还被告其他债务)。
　　2018年9月27日，被告出具《承诺书》一份，载明：被告承诺于2018年10月9目前还清位于政通路XXX弄XXX号XXX室房屋里的所有债务，并于当天去房产交易中心撤销房屋抵押、同时保证政通路XXX弄XXX号XXX室里无任何债务；如以上条件未满足，则三天之内归还买房人胡芷琳之前己付给徐英姿的所有购房款540,000元并作废上海房产买卖合同，甲乙双方无任何违约责任；如徐英姿未能三天之内归还所有的购房款540,000元，则追究徐英姿的违约责任(违约责任特指上海市买卖合同上的违约责任)；如与上海房产买卖合同有任何冲突的地方，以此承诺书为准。同日，原告胡芷琳支付被告80,000元房款。
　　至2018年10月9日，被告未清偿系争房屋的所有债务及涤除抵押，也未返还两原告购房款540,000元。
　　本院认为，两原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均因恪守。根据买卖合同约定，被告取得两原告支付的房屋首付款后应当专款专用，用于涤除系争房屋上的抵押，但被告却用于归还被告的其他债务，被告违约在先，两原告有权拒付下一期购房首付款。根据双方签订的买卖合同及补充协议约定，两原告无义务对被告的债务承担连带责任。根据被告2018年9月27日出具的《承诺书》，被告未于2018年10月9日前涤除抵押或按期归还已收房款的，应当承担合同约定的违约责任，两原告据此要求解除合同、返还购房款并支付违约金之诉请，于法有据，本院应于支持。故原、被告之间的买卖合同于2018年11月19日解除。关于违约金金额，本院综合考虑两原告的付款情况、双方履约情况、过错责任及房产市场等因素，酌定被告应支付两原告违约金120,000元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告唐善策、胡芷琳与被告徐英姿就上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2018年11月19日解除；
　　二、被告徐英姿应于本判决生效之日起十日内返还原告唐善策、胡芷琳购房款540,000元；
　　三、被告徐英姿应于本判决生效之日起十日内支付原告唐善策、胡芷琳违约金120,000元。
　　四、驳回原告唐善策、胡芷琳其余诉讼请求。
　　如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费7,035元(已减半收取)，由原告唐善策、胡芷琳负担2,527元，被告徐英姿负担4,508元。财产保全费5,000元，由被告徐英姿负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：龚立琼

书记员：史晨璐