唐山市古冶区盛某第二石矿与任国营、尚某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：唐山市古冶区盛某第二石矿，住所地唐山市古冶区王辇庄乡长山沟村南山。
投资人：张桂杰，该矿矿长。
委托诉讼代理人：张立娟，河北威远律师事务所律师。
被告：任国营，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住唐山市。
被告：尚某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住唐山市。

原告唐山市古冶区盛某第二石矿与被告任国营、尚某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，于2018年11月26日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山市古冶区盛某第二石矿的委托诉讼代理人张立娟、被告任国营到庭参加诉讼，被告尚某某经本院依法送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐山市古冶区盛某第二石矿向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告双方签订的房屋买卖合同。2请求依法判令二被告返还原告购房款1400万元，并判令二被告支付原告违约金420万元。3本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。原告唐山市古冶区盛某第二石矿当庭变更诉请第二项，将返还购房款变更为900万元，违约金变更为270万元。之后的庭审过程中，原告唐山市古冶区盛某第二石矿再次对该诉请进行变更，将返还购房款变更为1000万元，违约金变更为300万元。事实与理由：被告是古冶区西新楼社区内住宅楼南侧房屋共有权人，2015年7月31日，原告与二被告签订了房产买卖合同。按照合同约定，二被告将其共有的位于唐山市古冶区西新楼社区内住宅楼南侧商业楼房（房产证号：唐山市房权证古冶区字第XX**号唐山市房权证古冶区字第XX**号及唐山市房权证古冶区字第XX**号；土地使用权证号：冀唐古国用（2015）第1794号和冀唐古国用（2015）第1795号）转让给原告。原告在2016年2月5日、3月15日、4月8日、7月31日分四次将1400万元购房款打入二被告指定账户。另外，根据双方签订的房产买卖合同的约定，被告保证该房屋产权无争议，无担保、抵押、被司法机关查封等妨碍房产变更登记的情形。合同还约定，违约方向守约方支付房价款30%的违约金。合同签订后，原告要求二被告配合去办理过户手续，到房产登记机关才发现，该房已被法院查封，无法办理过户手续。为此，原告于2017年向法院提起诉讼，因二被告不认可原告打款是依其指定，所以原告撤回了起诉，古冶区人民法院于2017年12月4日裁定准许撤诉。原告遂向公安机关对二被告提出诈骗指控，二被告在公安机关又承认原告的购房款确按其指定打给了他人。为此，原告再次向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请，以维护原告的合法权益。
被告任国营辩称，原告方说他替我偿还了900万元的事实不符，这900万元是用我的一套房产在滦南县信用社贷出来的，用的房屋抵押，我的房产是一套，两套房本，于2016年4月6日用一套贷出来的，至2018年4月7日900万元的本金加利息1357428.83元。盛某石矿买我的房的合同是假的，以前他没有给过我一分钱，他就是想用贷款霸占我的房产。二矿的矿长张桂杰的丈夫李志强他去房管局落实过户，我的房子是集体的土地，自己建的，这种房屋国家为了打击偷税，税款就要500万元，他一看买不起。我欠薄建强是1000万元，实际给了我900万元。这900万元是在信用社贷出来的，李志强用我的钱给薄建强打了500万元。共打了1400万元，这里有他的借款，一笔借款200万元，一笔购买薄建强车款是200万元，李志强，张桂杰这400万元是欠薄建强的钱，薄建强、李志强和我有三方协议，我已经提交了，协议上明显已经说明这400万元是借款和购车款。这套房贷出来900万元，还给薄建强900万元。
被告尚某某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告唐山市古冶区盛某第二石矿提交房屋买卖合同，证明双方就被告所有的房产进行了买卖交易的约定。经审查，该合同有被告（甲方）任国营、被告（财产共有人）尚某某签字摁手印，加盖原告（乙方）唐山市古冶区盛某第二石矿的公章，被告任国营认可签名系本人所签，本院对该证据的真实性予以采信。二、原告唐山市古冶区盛某第二石矿提交被告方为其出具的收据，收到原告方购房款1400万元。被告任国营质证称未收到购房款1400万元，经审查，该收条有被告任国营签字摁手印，被告任国营认可签名系本人所签，本院对该证据的真实性予以采信，被告任国营虽未实际直接收到购房款，但原告唐山市古冶区盛某第二石矿已按约定将款项支付给薄建强。三、原告唐山市古冶区盛某第二石矿提交付款凭证四张，主要证实原告为购买该房屋的付款情况。被告任国营质证称认可用自己的房子贷出来的款还了薄建强900万元。经审查，该网上银行电子回单记载2016年2月5日、2016年3月15日、2016年4月8日、2016年7月31日李志强分别向薄建强支付200万、500万、500万、200万，本院对该证据予以采纳。四、原告唐山市古冶区盛某第二石矿提交涉案房屋的产权证明及土地使用证明，证明房屋的相关材料，经审查，该证据记载涉案房屋证照情况，本院对该证据予以采纳。五、原告唐山市古冶区盛某第二石矿申请本院调取了公安机关的卷宗材料，证明双方签订房屋买卖合同的始末经过，被告方认可我方为其偿还了所欠薄建强借款的事实，以及给付的金额。经审查，该证据载明“报案材料：报案人李志强……报案单位唐山市古冶区盛某第二石矿……报案要求：嫌疑人任国营伙同尚某某以出卖房屋为诱饵诈骗唐山市古冶区盛某第二石矿购房款1400万元，请求公安机关对任国营的诈骗行为依法立案调查，追究其诈骗的法律责任。报案事实：2016年春节前后……经协商后价款为1400万元报案人同意购买”；“询问笔录：李志强……薄建强这么做的目的就是想把这两处的房产给我，然后让我把任国营欠他的900万元还给他，其实这两处房产也不值900万……再加上我欠薄建强500万元，我也就答应了……我答应薄建强要了那两处房产以后，我就和任国营签了古冶区西新楼社区两处房产的买卖合同，我和任国营签合同的日子大概是2015年11月、12月左右，但是我担心任国营欠别人钱将这两处房产抵押给别人，我就将房屋买卖合同的日期写成这两处房产证发放的日期2015年7月31日……分四次将我欠薄建强的500万和任国营欠薄建强的900万元还清了。我让任国营给我出了一份收到购房款一千四百万收据，开收条的日期是2015年7月31日，实际时间大概是2016年的七月份”；“询问笔录：李志强……任国营签收到1400万元购房款的收条其实是失误……其实我们谈好的是我买任国营那套底商是900万……实际上就是我花900万元购买的任国营的那套房产”，“询问笔录：谢某……我是薄建强的会计……薄建强是2016年分四批收到李志强的1400万，这四批有两次是500万两次200万……有任国营欠薄建强的900万和李志强欠薄建强的500万……李志强是任国营向薄建强借款的担保人”，“询问笔录：任国营……我欠薄建强900万元，李志强欠薄建强500万元，有一次我和李志强在薄建强那待着，我俩在聊天的过程中达成了买卖我西新楼南侧底商房产的口头约定。2015年7月31日，我和李志强签订了西新楼南侧底商房产的买卖合同，当时那处房产我卖了1400万……现在我知道这1400万元中有900万元是替我还给薄建强了……李志强是我向薄建强的反担保人，所以李志强就替我把钱还上了，现在李志强还欠我500万元，所以我才不给李志强过户的……李志强欠我的500万没有给我……其实到现在我也没收到购房款……和李志强签订房产买卖合同的时间和实际时间一致吗，有过，是李志强提出的，但是我不知道李志强什么目的”。六、被告任国营提交任国营、李志强、薄建强签订的《协议书》。经审查，本院综合证据五、六，虽然证据五中三位被询问人对“任国营欠薄建强的900万和李志强欠薄建强500万”陈述一致，但根据证据六协议书中所载“乙方（李志强）截止签字之日欠甲方（薄建强）借款200万元及购车款200万元共计400万元，乙方该400万元欠款与为丙方（任国营）担保的1000万元债务应积极偿还甲方不得拖延”，且在任国营、李志强所欠薄建强款项总和一致的情况下，书证的证明力高于当事人陈述，故本院对李志强代任国营偿还欠款数额采信协议书的1000万元，确认涉案房屋出售价格1400万元，李志强2016年分四批支付薄建强1400万，其中包括任国营欠薄建强的1000万。七、被告任国营申请证人谢某出庭作证，证言如下“2016年3月1日薄建强，李志强还有任国营，他们三个签订协议。就是任国营欠薄建强钱，李志强给担保，然后签订的这个协议。协议签订完就履行”、“协议签订时我在场”，本院对该部分证言予以采纳，但对于证言“三方签订完协议，李志强就拿着任国营的房贷款去了，贷的款，准就是还薄建强了。李志强和薄建强之间一直有账目往来。我看协议就是替任国营担保1000万元的债务，有一个200万元的车款，一个200万元的借款”，因证人谢某称“过程我没有参与，但是他们谈这个事我听见了”，故本院对该部分证言不予采信。本院综合证据一、证据五、证据六、证据七认定，原、被告之间的买卖合同系在薄建强、李志强、任国营签订的协议书之后所签订，再结合证据三李志强的汇款时间可认定，房屋买卖合同签订时间应为2016年3月份。八、被告任国营提交（2018）冀02执12931号执行通知书。经审查，本院对该证据予以采信。九、被告任国营、尚某某提交申请本院调取唐山中级人民法院（2018）冀02执12931号卷宗中债务公证书和相关卷宗，经审查，原告唐山市古冶区盛某第二石矿对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信；被告申请本院调取唐山市旺龙商贸有限公司2016年4月6日收到滦南县农村信用合作联社900万元后资金去向，因该调取证据申请内容与本案无关，本案不予准许。被告尚某某未到庭参加诉讼，视为对自己举证、质证权利的放弃。
本院经审理认定事实如下：原告唐山市古冶区盛某第二石矿系个人独资企业，投资人系张桂杰，李志强系其丈夫。2016年3月原告唐山市古冶区盛某第二石矿与被告任国营、尚某某签订了《房产买卖合同》，约定被告任国营、尚某某将其共有的位于唐山市古冶区西新楼社区内住宅楼南侧房产一处（现状及装修等已了解，房产证号：唐山市房权证古冶区字第XX**号唐山市房权证古冶区字第XX**号和唐山市房权证古冶区字第XX**号；土地使用权证号：冀唐古国用（2015）第1794号和冀唐古国用（2015）第1795号）以协商认可价格人民币壹仟肆佰万元卖给原告唐山市古冶区盛某第二石矿，原告唐山市古冶区盛某第二石矿同意购买。双方共同确认全部房产价款原告唐山市古冶区盛某第二石矿已经分期支付完毕，被告任国营、尚某某已将上述房产交付，双方对付款、交房事实无争议……被告任国营、尚某某保证该房产产权无任何争议，保证该房产无担保、抵押及被司法机关查封等妨碍房产变更登记的情形……违约方向守约方支付房价款30%的违约金。被告任国营出具收条，载明“今收到唐山市古冶区盛某第二石矿购房款壹仟肆佰万元整”，但被告任国营、尚某某并未实际收到款项，而是李志强（原告唐山市古冶区盛某第二石矿投资人张桂杰之夫）在2016年2月5日、2016年3月15日、2016年4月8日、2016年7月31日分别向薄建强支付200万、500万、500万、200万，其中包括被告任国营欠薄建强的1000万。2016年4月6日，被告任国营、尚某某以房产证号为唐山市XX**号房产为唐山旺龙商贸有限公司向滦南县农村信用合作联社借款进行抵押，因唐山旺龙商贸有限公司未到期清偿借款，该房产已在河北省唐山市中级人民法院强制执行程序中。原告唐山市古冶区盛某第二石矿于2016年10月21日曾就本案向本院提起诉讼，案号为（2016）冀0204民初1939号。后原告唐山市古冶区盛某第二石矿申请撤诉，本院予以准许。
另查明：2016年3月1日，任国营、李志强、薄建强签订《协议书》，约定李志强为任国营对薄建强欠款的连带责任保证人。
再查明：涉案房产（房产证号为唐山市XX**号房产）于2015年6月10日被唐山市古冶区人民法院（2015）古民初字第760-1号民事裁定书裁定查封，期限为三年。涉案房产又于2016年4月29日、2016年8月5日被相继查封。

本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告唐山市古冶区盛某第二石矿与被告任国营、尚某某就涉案房产签订房产买卖合同，被告任国营于2017年10月20日在公安机关所作的询问笔录中亦认可与李志强就涉案房产达成口头买卖约定，故原、被告之间的房产买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。李志强以代为被告任国营偿还薄建强1000万债务的形式支付房屋价款1000万，尚有400万元未支付；因张桂杰与李志强系夫妻关系，且张桂杰系原告唐山市古冶区盛某第二石矿（个人独资企业）投资人，李志强偿还被告任国营对薄建强的1000万元债务的行为得到其妻张桂杰的认可，该行为亦应认定为原告唐山市古冶区盛某第二石矿的付款行为。涉案房屋在原、被告签订买卖合同之时已被唐山市古冶区人民法院（2015）古民初字第760-1号民事裁定书裁定查封，之后，又先后两次查封，致原告唐山市古冶区盛某第二石矿购买房屋的目的无法实现，故原告唐山市古冶区盛某第二石矿要求解除原被告双方签订的《房产买卖合同》，返还房屋价款1000万元的主张，理据充足，予以支持。关于原告唐山市古冶区盛某第二石矿要求被告任国营、尚某某支付300万元违约金的主张，原、被告签订买卖合同之时，涉案房产已被唐山市古冶区人民法院（2015）古民初字第760-1号民事裁定书裁定查封，被告任国营明知这一情况仍与被告签订合同，致使不能实现买卖合同的目的，被告任国营存在违约行为；原告唐山市古冶区盛某第二石矿未能足额支付房屋价款，亦存在违约，原、被告双方均存在违约行为，应各自承当相应责任，故原告要求被告按照合同约定支付违约金300万元的请求依据不足，本院不予支持，但被告需返还原告购房款1000万元，并应向原告支付1000万元占用期间的利息，自2016年7月31日起至还清之日按照同期同类人民银行贷款利率计算。关于被告任国营辩称原告替其偿还的900万元是用自己的房子在滦南县信用社贷出来的，用的房屋抵押，因该笔贷款的借款人系唐山旺龙商贸有限公司，被告任国营、尚某某作为抵押人的房产虽已被法院强制执行或采取保全措施，但其作为担保人，可以向唐山旺龙商贸有限公司行使追偿权，其纠纷亦可另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条和《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下：

一、解除原告唐山市古冶区盛某第二石矿与被告任国营、尚某某签订的《房产买卖合同》；
二、被告任国营、尚某某于本判决生效后十日内返还原告唐山市古冶区盛某第二石矿购房款1000万元，并自2016年7月31日起至还清之日止按照同期同类人民银行贷款利率支付利息；
三、驳回原告唐山市古冶区盛某第二石矿其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费99800元，减半收取计49900元，由被告任国营、尚某某负担38385元，原告唐山市古冶区盛某第二石矿负担11515元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审判员 李冰

书记员： 欧阳丽梅